王麗芳

【摘 要】在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的形式下，隨著金融監(jiān)管升級(jí)、去杠桿政策延續(xù)，限購限貸限售疊加土地使用權(quán)拍賣出讓收緊，房地產(chǎn)形式越發(fā)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭不斷升級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要一套科學(xué)的、先進(jìn)的、適合自身企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制、保障企業(yè)宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要意義，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的常見問題，進(jìn)而提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；存在問題；管理措施

一、引言

全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)企業(yè)管理控制方法，可以將各項(xiàng)資源科學(xué)配置，從而提高企業(yè)管理水平。通過預(yù)算的編制、實(shí)施和修正，保障企業(yè)戰(zhàn)略更好的“落地”。近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多變的政治、金融、市場環(huán)境，內(nèi)憂外患。為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)變能力，贏得企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，許多知名房地產(chǎn)企業(yè)都在勤練“內(nèi)功”，通過強(qiáng)化全面預(yù)算管理來提高項(xiàng)目成本管理、動(dòng)態(tài)資金管理、績效考核管理等課題的管理能力，優(yōu)化資源配置、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理的能力，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要意義

1.細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、明確經(jīng)營目標(biāo)

全面預(yù)算管理促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)細(xì)化分解為內(nèi)容更具體、更確切的經(jīng)營目標(biāo)、預(yù)算目標(biāo)、績效指標(biāo)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)緊抓發(fā)展目標(biāo)不偏離。此外，通過全面預(yù)算預(yù)測(cè)企業(yè)未來的經(jīng)濟(jì)效益、資金動(dòng)態(tài)以及規(guī)避可控運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的應(yīng)變力、戰(zhàn)斗力、生命力，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

2.整合、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置

全面預(yù)算管理輻射經(jīng)營全過程，需要上下、全員通力協(xié)作。開展全面預(yù)算管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)優(yōu)化整合各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)資源的高效配置。全面預(yù)算將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與成本控制、資金預(yù)算管理等系統(tǒng)結(jié)合起來，高效地發(fā)揮了全面預(yù)算管理“監(jiān)”與“控”的作用。

3.完善房地產(chǎn)企業(yè)績效考核體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

在全面預(yù)算管理工作當(dāng)中，績效考核可以綜合反映全面預(yù)算工作執(zhí)行成果，通過預(yù)算、決算，能夠清晰了解預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況，用財(cái)務(wù)指標(biāo)及非財(cái)務(wù)指標(biāo)給予責(zé)任中心公正的評(píng)定，獎(jiǎng)罰分明，使員工的付出獲得肯定，調(diào)動(dòng)起員工的工作積極性，與公司一同向企業(yè)宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)奮進(jìn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的常見問題

1.全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)系不緊密

很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理都是以年度財(cái)務(wù)預(yù)算管理為主，且以財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)為主要考核依據(jù)，忽略了開發(fā)過程的持續(xù)性以及非財(cái)務(wù)指標(biāo)的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期通常在3年左右，這種跨期開發(fā)建設(shè)，必然對(duì)運(yùn)營、銷售以及財(cái)務(wù)融資都有跨期需求，而傳統(tǒng)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算無法滿足這個(gè)“持續(xù)”的特殊需求，從而導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營時(shí)，放棄長遠(yuǎn)、可持續(xù)性發(fā)展，片面追求短期、最大收益，從而使全面預(yù)算管理偏離了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，全面預(yù)算管理流于形式。

2.對(duì)全面預(yù)算管理的定位存在偏差

房地產(chǎn)企業(yè)管理中，對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)與定位存在偏差，忽略了預(yù)算的核心價(jià)值，弱化了全面預(yù)算管理對(duì)資源整合的協(xié)調(diào)、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)落地的服務(wù)作用。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)缺乏全員意識(shí)的現(xiàn)象普遍存在，認(rèn)為預(yù)算管理是純屬財(cái)務(wù)行為的工作，由財(cái)務(wù)部門制定及控制即可。由于定位不準(zhǔn)確，往往會(huì)使得在進(jìn)行全面預(yù)算管理中，得不到內(nèi)部其他兄弟部門的理解、支持和配合，內(nèi)部資源不能最優(yōu)整合，更嚴(yán)重的后果是，兄弟部門間，如營銷部門、成本管理部門、工程部門為了自身部門的利益，排斥、阻礙全面預(yù)算管理工作的有效進(jìn)行。

3.缺乏符合企業(yè)自身發(fā)展需求的全面預(yù)算編制管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)工期長、項(xiàng)目類型多、投資地域廣，各地政策差異大，行業(yè)缺乏統(tǒng)一參照標(biāo)準(zhǔn)，普遍存在預(yù)算簡單化、片面化，帶有短期性、隨意性、缺乏統(tǒng)一性、業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)性。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理僅從財(cái)務(wù)預(yù)算出發(fā)，未按照專業(yè)管理?xiàng)l線，覆蓋全業(yè)務(wù)流程。此外，房地產(chǎn)政策多變，市場不可控因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短拿地到開盤的時(shí)間，邊施工邊改圖紙，重復(fù)返工，結(jié)算成本屢破目標(biāo)成本，目標(biāo)成本如同虛設(shè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的盈利無法得到應(yīng)有保障，資金面臨重重考驗(yàn)。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要一套科學(xué)的、實(shí)用的全面預(yù)算編制管理體系，把全面預(yù)算閉環(huán)管理模式予以標(biāo)準(zhǔn)化，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

4.全面預(yù)算管理考核激勵(lì)機(jī)制不完善

企業(yè)預(yù)算的實(shí)現(xiàn)，預(yù)算管理的執(zhí)行成果，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工創(chuàng)造，如果沒有相應(yīng)的人員參與預(yù)算管理，為預(yù)算目標(biāo)貢獻(xiàn)力量，企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)就如浮云。但是，當(dāng)前的預(yù)算管理考核激勵(lì)機(jī)制并沒有得到相應(yīng)的重視，導(dǎo)致有些員工付出與收獲并不匹配。這就使得積極執(zhí)行預(yù)算管理計(jì)劃的員工失去了主動(dòng)性和創(chuàng)造性。這種缺乏相應(yīng)考核制度、考核標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲措施的考核，最終無法保證全面預(yù)算管理的順利實(shí)施。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的措施

1.做好以企業(yè)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的全面預(yù)算管理

企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)的靈魂，是內(nèi)化于心、外化于行的奮戰(zhàn)綱領(lǐng)，全面預(yù)算管理以企業(yè)戰(zhàn)略為總綱領(lǐng)，確實(shí)保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施和完成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需將戰(zhàn)略進(jìn)行分解、細(xì)化，便于各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)總體發(fā)展方向一致，以利于整體預(yù)算體系能為公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)保駕護(hù)航。全面預(yù)算管理則一切以企業(yè)戰(zhàn)略為中心開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以企業(yè)戰(zhàn)略與全面預(yù)算管理緊密相連，二者相輔相成，緊密不可分割。

2.正確定位全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)涉及前期市場調(diào)研、營銷推廣、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程開發(fā)、成本管理以及人、財(cái)、物等方方面面，全面預(yù)算管理貫穿于整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理工作中，將各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)有序整合，企業(yè)管理者必須正視全面預(yù)算管理的重要地位，帶領(lǐng)全體員工，上下同心一同參與到全面預(yù)算管理中，強(qiáng)化部門之間的合作，并定期組織全面預(yù)算管理培訓(xùn)，提高全員共識(shí)，樹立統(tǒng)一的理念和標(biāo)準(zhǔn)，不斷增強(qiáng)全面預(yù)算管理的合力，提高全面預(yù)算管理的控制力。

3.結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況優(yōu)化全面預(yù)算管理體系

不同行業(yè)、不同模式、不同階段的企業(yè)，預(yù)算管理的側(cè)重點(diǎn)各不相同，企業(yè)的預(yù)算控制必須緊抓要點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)跨年經(jīng)營、投入大、流動(dòng)性差、資金緊等特征，決定了資金預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的核心，而成本預(yù)算又是資金預(yù)算管理的起點(diǎn)。所以，全面預(yù)算管理首先應(yīng)狠抓目標(biāo)成本，在對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行投資前，綜合考慮潛在因素，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的目標(biāo)成本預(yù)算，發(fā)揮預(yù)算管理的指導(dǎo)性功效。其次，嚴(yán)格控制合同變更及簽證的發(fā)生概率，根據(jù)目標(biāo)成本、各開發(fā)成本科目、工程進(jìn)度，已定合同和預(yù)計(jì)合同擬訂付款計(jì)劃。最后，將預(yù)算目標(biāo)落地到各責(zé)任中心，實(shí)行跟蹤管理。此外，相關(guān)責(zé)任部門需實(shí)時(shí)跟進(jìn)銷售回款，及時(shí)回籠資金，保證企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展情況，不斷優(yōu)化本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，從而真正達(dá)到整合、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)、品牌效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

4.完善企業(yè)全面預(yù)算管理的考核機(jī)制

如果預(yù)算管理工作結(jié)果沒有得到公平、公正、合理的考核，那考核對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲必然會(huì)打擊員工的積極性和主動(dòng)性。所以企業(yè)高層人員要從思想上重視對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的監(jiān)管、考核和獎(jiǎng)懲，建立財(cái)務(wù)指標(biāo)、非財(cái)務(wù)指標(biāo)多維度考核模式，完善企業(yè)預(yù)算管理的考核機(jī)制，讓預(yù)算管理工作的考核有章可循，將預(yù)算執(zhí)行情況與各部門每個(gè)員工的獎(jiǎng)金、晉升緊密聯(lián)系起來，做到獎(jiǎng)罰分明，從而提高員工的工作熱情與積極性，保障預(yù)算目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理，增強(qiáng)了對(duì)日新月異、瞬息萬變外部市場的適應(yīng)力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置，完善管理結(jié)構(gòu)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理而言，全面預(yù)算管理是一項(xiàng)長期、系統(tǒng)、彈性的工程，企業(yè)需要根據(jù)自身實(shí)際情況編制預(yù)算目標(biāo)，建立一套量身定制的適合自身企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，不斷細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的管理標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化管理方法，升級(jí)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理體系，形成與時(shí)俱進(jìn)的、有創(chuàng)新精神的全面預(yù)算管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)煥發(fā)持久活力，為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供可持續(xù)發(fā)展的管理保障體系。

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