趙飏

【摘 要】擅自轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人、次承租人三方利益的保護(hù)與平衡。在法律理論界與實(shí)務(wù)界，關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租合同是否具有法律效力這一方面產(chǎn)生了分歧。明確在房屋擅自轉(zhuǎn)租的情形下不同當(dāng)事人之間的關(guān)系，有利于解決房屋轉(zhuǎn)租糾紛。

【Abstract】The unauthorized sublet involves the protection and balance of the interests of the lessor， the lessee and the sub-lessee. In the field of legal theory and practice， there are different opinions on whether the unauthorized sublease contract has legal effect. Clarifying the relationship between different parties in the case of unauthorized sublease of houses is helpful to solve the disputes over of housing sublease.

【關(guān)鍵詞】擅自轉(zhuǎn)租；合同效力；法律關(guān)系

【Keywords】unauthorized sublease； contractual effect； legal relations

【中圖分類號】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2018）09-0125-02

1 擅自轉(zhuǎn)租的含義及特點(diǎn)

在沒有得到房屋出租人同意的情況下，承租人擅自把房屋出租給第三人，第三人與承租人成立房屋租賃關(guān)系的民事法律行為就稱之為擅自轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》的規(guī)定可知，承租人需要在得到出租人的認(rèn)可之后，方可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，如果租賃物被第三人損壞，那么將由承租人進(jìn)行損壞賠償。如果承租人擅自對租賃物進(jìn)行出租，在這種情況下，出租人可以提出解除合同。根據(jù)此條規(guī)定，承租人想要轉(zhuǎn)租房屋，必須要在出租人知情且同意的情況下方可進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則其轉(zhuǎn)租行為將違反合同約定，出租人可以進(jìn)行合同關(guān)系的解除。

房屋的擅自轉(zhuǎn)租具有下面幾個特點(diǎn)：①房屋的出租人和承租人之間必須簽訂租賃合同，且合同處于有效期內(nèi)。而擅自轉(zhuǎn)租就是在已有的且在生效期內(nèi)的租賃權(quán)（必須是在擅自轉(zhuǎn)租之前取得）的基礎(chǔ)上設(shè)定一個新的租賃權(quán)。除了承租人和出租人都知情且同意轉(zhuǎn)租這一事項(xiàng)以外，否則在出租人以及承租人之間所簽訂的合同內(nèi)容不影響擅自轉(zhuǎn)租行為的成立。②房屋的承租人將其轉(zhuǎn)租給第三人。這里第三人必須是除出租人以外的其他人。③ 擅自轉(zhuǎn)租和同意轉(zhuǎn)租之間，根據(jù)其字面意思就可區(qū)別兩者，前者是未經(jīng)出租人許可的情況下發(fā)生的轉(zhuǎn)租情況，而后者則是出租人知曉且同意轉(zhuǎn)租一事。

2 擅自轉(zhuǎn)租的合同效力

房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是轉(zhuǎn)租關(guān)系得以產(chǎn)生的前提，但是在我國現(xiàn)存的法律中，并沒有針對轉(zhuǎn)租合同的法律效力這一事項(xiàng)予以明確規(guī)定，理論界對此有所爭議，在法律實(shí)務(wù)界也持有不同意見，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋當(dāng)中，最高人民法院一庭負(fù)責(zé)人曾這樣回答記者，在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》中明確規(guī)定了合同效力產(chǎn)生的遵循原則，第一是對無效合同做出范圍界定。在該條款中，無效合同所覆蓋的范疇有以下幾種：違章建筑的租賃合同、擅自轉(zhuǎn)租合同以及已經(jīng)失效后所簽訂的轉(zhuǎn)租合同。根據(jù)上述條款內(nèi)容便可知曉，我國立法者對擅自轉(zhuǎn)租合同的法律效力是不予認(rèn)同的。但這也僅僅是立法者的個人觀點(diǎn)，在法律層面是不予以認(rèn)同的[1]。在上述兩項(xiàng)法律文獻(xiàn)中，并未對擅自轉(zhuǎn)租合同的效力進(jìn)行明確規(guī)定。站在理論這一層面來說，關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定有不同說法：

其一，無效說。無效說有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租行為屬無權(quán)處分行為，應(yīng)屬無效。第二種認(rèn)為承租人通過訂立租賃合同依法取得房屋的使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)租只對房屋使用權(quán)予以讓渡，屬于負(fù)擔(dān)行為，而非侵犯出租人對房屋的所有權(quán)，未侵犯出租人對房屋的處分權(quán)。因此，擅自轉(zhuǎn)租不成立無權(quán)處分①。這種觀點(diǎn)將出租人利益放在首位，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，不僅影響雙方的信任關(guān)系，更增加房屋毀損風(fēng)險的可能性，故認(rèn)為房屋的擅自轉(zhuǎn)租合同無效。

其二，效力有待確定說。在這一學(xué)說看來，擅自轉(zhuǎn)租這一行為是對房屋的無權(quán)處分，如果出租人還沒有追認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租合同，那么該轉(zhuǎn)租合同不具法律效力。在《合同法》中明確規(guī)定，對于無權(quán)對他人財產(chǎn)進(jìn)行處分的人，需要權(quán)利人的追認(rèn)后，該合同有效，又或是無權(quán)處分的人取得處分權(quán)后，那們該合同也同樣具有法律效力。在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》中規(guī)定，如果出租人對轉(zhuǎn)租一事知情或應(yīng)該知情，但并未在6個月內(nèi)發(fā)表任何意見，那么對于出租人提出的解除合同關(guān)系或是不承認(rèn)承租人的轉(zhuǎn)租行為的請求不予認(rèn)同。對于上述規(guī)定可以理解為，出租人在知曉或應(yīng)該知曉承租人的轉(zhuǎn)租行為，并且在六個月內(nèi)提出異議，那么出租人就有權(quán)申請人民法院認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

其三，有效說。沒有出租人的認(rèn)可，擅自進(jìn)行房屋的出租，這種行為在法律上屬于無效的物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，但是對于這種行為法律上沒有一個嚴(yán)格的界定，因?yàn)槠洳]有造成過大的利益損失，所以需要按照合法有效的方式進(jìn)行處理。②筆者通過分析，由于房屋承租人擅自進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租，房屋出租人可以按照房屋租賃合同要求承租人承擔(dān)法律責(zé)任，兩種合同從法律角度上進(jìn)行分析，不存在沖突的關(guān)系。

在法律實(shí)務(wù)方面，早在2005年，就有關(guān)于房屋租賃糾紛的法律條例出臺，其中對于房屋轉(zhuǎn)租的過程中，對其予以明確規(guī)定，規(guī)定指出在沒有發(fā)生違法行為的條件下，進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的合同是具有一定的法律效力的，該合同不屬于有效合同。在江蘇省2008年出臺的相關(guān)法律條例中也做了相關(guān)規(guī)定。按照相關(guān)法律規(guī)定中的第16條規(guī)定，法院規(guī)定，在進(jìn)行房屋租賃的過程中，在出租人沒有同意的情況下，承租人在這個期間內(nèi)提出的相關(guān)要求是無效的要求，法院將判決合同無效[2]。筆者贊同有效說，轉(zhuǎn)租合同只要依法成立，且不具備合同法第52條合同無效的事由，從法律解讀和實(shí)務(wù)操作上，都應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租合同有效，其中決定房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效的主要原因就是承租者是否是擅自進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的，在這種情況下，如果出租人與承租人之間存在相關(guān)的房屋租賃協(xié)議，承租人在此期間對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租是符合法律規(guī)定的，承租人進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租是具有法律效力的。如果沒有經(jīng)過出租人同意，轉(zhuǎn)租合同同樣具有法律效力，《合同法》第224條規(guī)定出租人可以解除合同，但是未規(guī)定擅自轉(zhuǎn)租合同無效。

3 擅自轉(zhuǎn)租行為中各當(dāng)事人之間的法律關(guān)系

明確整個轉(zhuǎn)租過程中出租人、承租人和次承租人之間的法律關(guān)系，一共包括下面幾點(diǎn)：

3.1出租人和承租人之間的關(guān)系

出租人和承租人之間的關(guān)系，兩者之間簽署的租賃合同有效，根據(jù)合同相對性，出租人向承租人要求在使用房屋期間，對出租者支付一定的租金，不可以對次承租人進(jìn)行主張，但可以按照《合同法》第227條行使合同解除權(quán)。承租人應(yīng)在合同約定的范圍內(nèi)交納租金并履行其他合同約定的義務(wù)。筆者認(rèn)為，如果承租人沒有得到出租人的同意之下，就擅自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，這種行為嚴(yán)重違背了合同約定，承租人將房屋進(jìn)行擅自轉(zhuǎn)租行為可以理解成違約行為，不符合原租賃合同的相關(guān)條約，違反了對房屋妥善保管的義務(wù)，所以在這時，房屋的一切問題都需要由次承租人負(fù)責(zé)，所有的損失也都需要次承租人進(jìn)行賠償，出租人如果也受到損失，也可以向承租人進(jìn)行索賠。

3.2承租人與次承租人之間的關(guān)系

兩者之間的租賃行為屬于正常的租賃關(guān)系，一般情況下，兩者的租賃行為與一般的租賃行為都屬于相同的租賃行為，所以，無論是哪兩者之間的租賃行為，都屬于一種獨(dú)立的租賃關(guān)系，次承租人僅基于租賃關(guān)系具有房屋的使用權(quán)利。在擅自轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系中，應(yīng)嚴(yán)格把握合同相對性。根據(jù)城鎮(zhèn)房屋租賃合同中的相關(guān)規(guī)定：在房屋租賃的過程中，如果承租人沒有按照合同進(jìn)行租金的交付，出租人通過合法手段將租賃合同解除的時候，這種情況下，代承租人需要向次承租人支付一定金額的違約金，這是符合法律規(guī)定的。當(dāng)然，如果轉(zhuǎn)租合同本身不具有法律效力，那么這種關(guān)系也就不存在。

3.3出租人與次承租人之間的關(guān)系

參與制定《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》的楊教授認(rèn)為，房屋進(jìn)行租賃的時候，按照前租賃合同的規(guī)定，一般情況下是不允許進(jìn)行轉(zhuǎn)租的。進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)租的時候，需要得到出租人的許可，否則無效[3]。但是筆者認(rèn)為合同的成立與生效并不取決于出租人的同意與否，應(yīng)認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同有效。故不得向?qū)Ψ街鲝埢谧赓U合同關(guān)系而產(chǎn)生的各種權(quán)利義務(wù)，但是出租人可以基于房屋所有權(quán)按照約定向次承租人要求房屋歸返還。

【注釋】

①梁艷：《未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租行為論要》，載《法治與社會》2009第9期，第15頁。

②葛陽輝：《未經(jīng)出租人同意之轉(zhuǎn)租行為論要》，中國政法大學(xué)2010年碩士學(xué)位論文，第7頁。

【參考文獻(xiàn)】

【1】鄒潔.房屋轉(zhuǎn)租中次承租人權(quán)益保護(hù)研究[D].重慶：西南政法大學(xué)， 2014.

【2】奚曉明，最高人民法院民事審判第一庭編著.最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[M].北京：人民法院出版社，2009.

【3】楊立新.《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的理解和適用[J].河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2010（1）：3.