李亞新

摘要：對我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然有著良好的收益，但由于其自身所包含的負(fù)債率高，需要大量的投資和融資，以及有著較長的生產(chǎn)周期等特點(diǎn)，也承擔(dān)著更大的財務(wù)風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，導(dǎo)致其產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的風(fēng)險源有很多，主要包括，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后，對政策的敏感度不確定，資金的回收風(fēng)險較大，融資的方式較為單調(diào)，資金鏈不完整等。針對這些問題，要想對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加以控制，方法如下：盡量增加融資途徑，提高投資的專業(yè)化，改進(jìn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)對風(fēng)險的抵抗力，加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算管理，加強(qiáng)項目的論證等。只有這樣，我國房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險控制

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是包含有企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險和股東收益的可變性。隨債務(wù)、租賃和優(yōu)先股籌資在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中所占比重的提高，企業(yè)支出的固定費(fèi)用將會增加，結(jié)果使企業(yè)喪失現(xiàn)金償付能力的可能性也增大了。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的另一方面涉及股東可能得到的收益的相對離差?？傊?，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險包含了股東未來收益的可變性和企業(yè)喪失償債能力的可能性。這兩方面都同企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，即預(yù)期營業(yè)收益離差直接相關(guān)。對我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因具體包括以下幾點(diǎn)。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，所謂投資風(fēng)險，就是在投資發(fā)生的實(shí)際利益低于預(yù)期的利益，可能讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損的幾率。其產(chǎn)生的原因可以概括為由于投資比例分配不均而引起的投資風(fēng)險或由于國家財政政策帶來的財務(wù)風(fēng)險兩個方面。這就要求投資者，對風(fēng)險有著清晰的認(rèn)知和敏銳的嗅覺，以及準(zhǔn)確的判斷，才能有效的控制投資風(fēng)險。

最近一段時間，在中國，房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度不斷增大。但企業(yè)在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，將投資主要放在獲利更大的商業(yè)住宅和高檔型的別墅、公寓上，對真正需求量較大的其他一般性商業(yè)房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例卻顯著降低，這樣就導(dǎo)致了一般用房由于數(shù)量有限而價格暴漲，普通居民無法承受它的價格，讓房子閑置，企業(yè)的資金無法收回，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，最終讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。

至于國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響方式，主要是通過對環(huán)境的要求，對土地以及企業(yè)融資方面的政策約束來實(shí)現(xiàn)的，也是對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍最廣，程度最大的一個因素。而且政府的政策隨機(jī)性很大，企業(yè)的可預(yù)測性也很小。因此，企業(yè)只能通過有限的信息盡可能的做出推測，才能盡可能的緩解政府政策帶來的風(fēng)險，并及時關(guān)注政府的最新政策，以做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)對策略。

最近幾年，政府由于房地產(chǎn)發(fā)展過熱而頒布了相關(guān)的財政政策以對其發(fā)展進(jìn)行限制，通過房產(chǎn)價格波動范圍，資金的供應(yīng)以及市場預(yù)期的調(diào)整等財政政策，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。實(shí)際表現(xiàn)就是暫時停止已經(jīng)上市的企業(yè)進(jìn)行再融資，2017年2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》，適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司，以及它們的子公司等。文件規(guī)定，私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的16個熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。同時對銀行向企業(yè)放貸的金額加以限制。一些規(guī)模較大，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)企業(yè)通常對這類政策的動態(tài)較為關(guān)注，有所準(zhǔn)備；但一些小規(guī)模的企業(yè)由于視野較為狹隘，往往不在意政策的變動，但這其實(shí)對它們的發(fā)展很不利。

（二）融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求相對較高。因此融資就是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的要素，主要有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性以及債務(wù)性融資等方式。其中，債務(wù)融資主要有國內(nèi)貸款，銷售預(yù)收款以及企業(yè)自己籌集的資金組成，是我國房地產(chǎn)企業(yè)主要采取的融資方式，可以在稅前有一定的優(yōu)惠政策，讓企業(yè)的融資成本降低，但也有一定的財務(wù)風(fēng)險。

作為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的又一主要因素，融資的規(guī)模也不可小覷，它是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模創(chuàng)造更多利益的基礎(chǔ)。然而在我國，由于融資方式主要以銀行貸款為主，流動資產(chǎn)占比很少，負(fù)債相對較高，容易帶來財務(wù)風(fēng)險。再加上國家政策的限制使銀行貸款數(shù)額較少，因此極大的限制了企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，企業(yè)面臨很多不確定性因素，尤其以財務(wù)風(fēng)險較為突出。一些房地產(chǎn)企業(yè)以“拿地”為重心，認(rèn)為拿到地即獲利，其實(shí)不然，如若房地產(chǎn)企業(yè)忽略了房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的預(yù)算、成本、會計核算等重要環(huán)節(jié)，對財務(wù)工作精細(xì)化程度不足，那勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)內(nèi)控制度建設(shè)，企業(yè)內(nèi)部存在財務(wù)人員素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)能力不足、財務(wù)關(guān)系混亂等諸多問題。企業(yè)決策層在開發(fā)項目決策時，憑借經(jīng)驗(yàn)決策，沒有進(jìn)行風(fēng)險評估和可行性分析，在企業(yè)開發(fā)項目過程中，忽視了某些潛在的因素會導(dǎo)致資金鏈緊張。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）強(qiáng)化項目論證，投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策的時候，應(yīng)當(dāng)分析國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的變動，把握政策釋放的信號，全面把握未來一段時間國家在土地、信貸、稅收等方面對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)節(jié)，通過行業(yè)政策來引導(dǎo)企業(yè)投資的方向，合理調(diào)配有限的資源。另外，企業(yè)投資前，應(yīng)當(dāng)做好充分的市場調(diào)研，收集、整理、分析相關(guān)數(shù)據(jù)、咨詢有關(guān)專家、對房地產(chǎn)投資項目做出風(fēng)險評估及可行性分析，減少投資決策的盲目性，從而降低投資財務(wù)風(fēng)險。在進(jìn)行項目投資決策中，采用分散投資策略，避免將雞蛋都放在同一個籃子里，從而達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險的效果。分散投資的方式主要包括投資地區(qū)分散、投資時間分散以及聯(lián)合投資等。企業(yè)通過使單個項目在時間、區(qū)域上的錯位和合作開發(fā)等手段，有利于資金的統(tǒng)籌安排，整合有限的資源，最大限度降低投資財務(wù)風(fēng)險。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資途徑多元化

作為房地產(chǎn)企業(yè)中最具競爭優(yōu)勢的融資能力，能給企業(yè)帶來很多好處，比如有效的控制企業(yè)成本，保證企業(yè)的正常運(yùn)營，改善企業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，給企業(yè)帶來穩(wěn)定的資金鏈。然而，在我國房地產(chǎn)行業(yè)，一般都是通過發(fā)放債券或者向銀行貸款的形式籌集資金，這種方式所帶來的財務(wù)風(fēng)險很大，這種單一結(jié)構(gòu)偏差的融資方式已經(jīng)嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常發(fā)展，企業(yè)要想取得進(jìn)一步的發(fā)展，就必須尋找其他的融資方式，通過多元化的融資方式來分散風(fēng)險。

企業(yè)改善自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要有以下三點(diǎn)：第一、企業(yè)通過提高自身資產(chǎn)比率降低負(fù)債率，直接改變資本結(jié)構(gòu)。第二、企業(yè)通過增加直接融資減少間接融資來降低融資成本。第三、在融資渠道方面，企業(yè)既可以采取向銀行貸款、股票、債券、基金等方式，還能通過典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信托投資基金、項目眾籌、融資租賃等方式和主動引進(jìn)外資投入和保險資金這些新型的融資途徑，來降低負(fù)債率。合理綜合的使用這些融資方式，以達(dá)到減少對單一金融機(jī)構(gòu)的依賴，分散財務(wù)風(fēng)險的目的，促進(jìn)企業(yè)更好地發(fā)展。

（三）強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理，建立財務(wù)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于對資金的需求量大，因此，在一個項目的開始之初，應(yīng)該相對精確地對其所需全部資金做出合理預(yù)算，讓企業(yè)在項目平穩(wěn)運(yùn)行的情況下，讓資金利用率達(dá)到最大，企業(yè)的投資收益提高。

企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)預(yù)算時，企業(yè)應(yīng)該在編制準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)算前對企業(yè)的各項收支經(jīng)營分配狀況以及資金的投放收益等情況做出宏觀部署，對負(fù)責(zé)項目的所有內(nèi)容做出全面系統(tǒng)的預(yù)算管理，以此達(dá)到合理調(diào)控，規(guī)劃企業(yè)的資金，提高企業(yè)的盈利能力，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。在企業(yè)的財務(wù)預(yù)算確定后，相關(guān)部門要對預(yù)算的執(zhí)行情況嚴(yán)格監(jiān)控，面對預(yù)算出現(xiàn)偏差時，要及時對問題進(jìn)行分析并解決，提高企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行能力。

企業(yè)在建立財務(wù)預(yù)警機(jī)制時，要結(jié)合相關(guān)財政政策以及公司內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營狀況，建立符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財務(wù)預(yù)警機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]龍勝平.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

[2]殷濤.我國房地產(chǎn)金融模式探究[J].信陽師范學(xué)院院報（哲學(xué)社會出版社），2006（04）.

[3]張麗清，白建新.增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險控制能力建立財務(wù)預(yù)警機(jī)制[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2007（10）.

（作者單位：北科泰達(dá)投資發(fā)展有限公司）