高峰

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其上下游帶動的行業(yè)更是廣泛，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)從黃金十年到了行業(yè)的白銀時代，雖然這兩年在棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)谋尘跋?，房地產(chǎn)業(yè)又呈現(xiàn)短暫的繁榮，但從行業(yè)中長期看利潤水平中樞下滑已是業(yè)內(nèi)不爭的事實，過去一味地追求高毛利而導(dǎo)致庫存積壓的模式無法持續(xù)。在利潤率下行趨勢下，高杠桿、快周轉(zhuǎn)的模式曾一度大行其道，但隨著行業(yè)調(diào)控手段的多樣化和嚴(yán)格化，一味追求高杠桿、快周轉(zhuǎn)又受到了限購限貸和融資收緊等調(diào)控手段的打壓。文章分析了房地產(chǎn)行業(yè)在成本核算方面存在的問題和對策，提出在這種利潤和規(guī)模的平衡之下，如何追求“有質(zhì)量的增長”、對房地產(chǎn)進(jìn)行成本核算力求降低企業(yè)成本、追求資產(chǎn)回報率的提升。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；成本核算；成本控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201918062

1房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行成本核算的意義

房地產(chǎn)成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的過程中至關(guān)重要，房地產(chǎn)成本管理應(yīng)包括成本預(yù)測、成本核算、成本分析、成本控制和成本決策，成本分析、成本控制和成本決策是建立在準(zhǔn)確及時的成本核算基礎(chǔ)上得，是后面各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)支撐，所以準(zhǔn)確、及時成本核算數(shù)據(jù)將為決策者的管理和決策提供關(guān)鍵有效的數(shù)據(jù)支持。

房地產(chǎn)成本核算是對企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種成本費用按照一定的分配方式在不同品類之間進(jìn)行分配和歸集，以計算出項目的總成本和品類的單位成本。房地產(chǎn)在成本核算時應(yīng)以會計核算為基礎(chǔ)，以貨幣為計算單位，以前期企業(yè)所做的項目成本預(yù)算為對照標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行比對分析從而進(jìn)行有效的成本控制。企業(yè)通過制定合理的成本控制目標(biāo)，反過來調(diào)動企業(yè)管理人員及員工的積極性促使企業(yè)各部門更加重視成本控制，以提高投資收益率，達(dá)到“有質(zhì)量的增長”，從而促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2房地產(chǎn)業(yè)成本核算的對象及成本核算的項目

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本也應(yīng)分為廣義成本和狹義成本。狹義成本由開發(fā)成本構(gòu)成，一般通過“開發(fā)成本”一級科目進(jìn)行核算其主要涉及土地費用、前期費用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費、資本化的利息、項目部費用、間接費用等。廣義成本則是在狹義成本的基礎(chǔ)上加上企業(yè)發(fā)生的各種期間費用、各項稅費等。房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算應(yīng)該對其廣義上的成本進(jìn)行核算，具體實施過程中以項目為單位進(jìn)行成本核算，項目中核算的具體內(nèi)容包括住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業(yè)配套用房、幼兒園等公配用房。

3房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中常見的問題

31會計成本核算對象劃分不細(xì)致

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一般都是分期開發(fā)的，所以在會計成本核算時也應(yīng)該分期進(jìn)行，在一個項目或一期項目中往往有多種品類，如住宅、商鋪、別墅、公寓、寫字樓、物業(yè)配套用房、幼兒園等且同一品類都有面積不同的具體劃分，如住宅會有多種戶型。在這種情況下只有確保成本核算對象劃分明確才能保障會計核算的順利進(jìn)行。然而在現(xiàn)實工作中，大部分中小房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于劃分太細(xì)致會導(dǎo)致大幅增加成本會計核算的工作量，所以都存在核算對象劃分粗糙、隨意、不精細(xì)（特別是公共配套費的劃分問題突出），但這樣就不能準(zhǔn)確反映開發(fā)項目品類的實際成本狀況，進(jìn)而影響企業(yè)的成本分析和成本控制，最終影響企業(yè)的決策。

32期間費用歸集不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算中，期間費用的歸集也很重要。特別是總公司的期間費用的歸集劃分將對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的嚴(yán)謹(jǐn)性以及準(zhǔn)確性造成很大的影響。但是目前大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用歸集還存在很多的問題。主要體現(xiàn)在：將房地產(chǎn)企業(yè)層面經(jīng)營管理中的費用不劃分或隨意劃分，但是無論不劃分或隨意劃分都不合適。如總公司機(jī)構(gòu)運營中的管理費用、總公司對外為提升公司形象和知名度所做的廣告費用、在項目實施前提前借入的借款產(chǎn)生的利息無法資本化的財務(wù)費用，但這些支出目的也是為了促進(jìn)項目的銷售，但大部分中小房企在內(nèi)部核算成本時并沒有將這部分支出歸入成本進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

33成本會計賬簿沒有設(shè)置或設(shè)置不合理

雖然我國關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)方面的會計法規(guī)在不斷完善，但對于房地產(chǎn)公司成本會計這方面的會計制度卻鮮有規(guī)定。在實際工作中絕大多數(shù)的小型房地產(chǎn)公司都沒有設(shè)置成本會計賬簿，也沒有成本會計人員。其原因一方面是我國的房地產(chǎn)市場在以前年度處于成長階段，房地產(chǎn)業(yè)盈利較好，企業(yè)決策者不注重成本核算，大部分企業(yè)是粗放式管理，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)展的必經(jīng)階段。另一個原因是有些會計從業(yè)者業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，無法向企業(yè)決策者提供有效的意見或建議來設(shè)置成本會計崗位進(jìn)行成本會計核算。有些房企即使設(shè)置了成本會計崗位，但由于種種原因，賬簿設(shè)置粗放，且成本會計不能站在企業(yè)管理者的角度，進(jìn)行成本核算和成本管理。無論是成本賬簿沒有設(shè)置還是設(shè)置不合理，都無法進(jìn)行準(zhǔn)確的成本核算，更不可能對項目成本進(jìn)行事中調(diào)節(jié)和控制。

34會計成本核算周期長且具有成本具有不確定

眾所周知，正常的成本核算具有周期性，也就是要按生產(chǎn)周期核算，這樣企業(yè)才能及時算出要交的稅金以及企業(yè)的利潤，進(jìn)行經(jīng)營業(yè)績的評價，進(jìn)而對后續(xù)項目成本控制進(jìn)行改進(jìn)。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期一般都在兩年以上，且由于開發(fā)期間受制于資金、地方環(huán)境、工程進(jìn)度、宏觀環(huán)境等因素影響，（如在不能取得凈地的情況下，對地上建筑或青苗的各種補(bǔ)償談判等，導(dǎo)致開工延誤；國家環(huán)保政策的執(zhí)行導(dǎo)致的間歇性停工損失；由于甲方或設(shè)計院的原因?qū)е碌墓こ桃羊炇胀旯?，但后期又出現(xiàn)的維修或局部改造，最終導(dǎo)致成本歸集嚴(yán)重滯后等。開發(fā)周期長且具有不確定性，從而導(dǎo)致成本核算周期長，成本總額也具有不確定性。

4房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的改進(jìn)對策

41對會計成本核算對象品類進(jìn)行仔細(xì)劃分

雖然房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中品類繁多，但還是應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)劃分。在當(dāng)今智能化軟件廣泛應(yīng)用及大數(shù)據(jù)發(fā)展的今天，借助科技的力量（如引入ERP管理系統(tǒng)）完成品類繁多、核算量大的工作，變得極其容易可行。對于公配等公共支出的部分應(yīng)按照合理方法如建筑面積法、造價法或受益原則進(jìn)行分?jǐn)?。從而對項目中不同品類進(jìn)行單獨核算，以此確保成本和收入相配比。

42加強(qiáng)對企業(yè)費用類支出特別是期間費用支出的歸類和分配

在項目成本核算中費用支出整理和歸類建議使用直接成本法和間接成本分類法進(jìn)行分類。項目部的直接支出和可以明確歸屬于某個項目的借款利息支出及銷售部費用支出直接列入項目成本進(jìn)行核算，但總公司層面的費用類支出在成本會計進(jìn)行成本核算是應(yīng)予以考慮，因為這部分支出雖然不是項目上的直接支出，但它是為了保證公司整體運營及項目順利運營的必須支出，如公司發(fā)生的無法準(zhǔn)確計入項目的宣傳費用、廣告費用、公益性捐贈費用的支出，雖然不是為某個項目做的宣傳，但在項目推廣及銷售時確實起到了很大的作用，有時都會產(chǎn)生一定的商譽(yù)進(jìn)而產(chǎn)生一定的銷售溢價，所以對于這部分支出應(yīng)該按照受益比例在各個項目之間進(jìn)行合理的分配，這樣才能更好地體現(xiàn)配比性原則。

43加強(qiáng)會計成本賬簿的設(shè)置

在我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了黃金十年的發(fā)展以后，房地產(chǎn)業(yè)也遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律慢慢的進(jìn)入了成熟階段，在行業(yè)發(fā)展的成熟階段必然會有大量的小企業(yè)倒閉破產(chǎn)從而進(jìn)入相對寡頭時代。那么加強(qiáng)企業(yè)的成本控制發(fā)展壯大自己成為了企業(yè)的唯一出路。企業(yè)應(yīng)加設(shè)專職的成本會計核算崗位、聘用優(yōu)秀的會計人員設(shè)置合理的成本賬簿。在成本賬簿的設(shè)置時應(yīng)充分與企業(yè)決策者進(jìn)行溝通，以便以更高的視野來進(jìn)行成本的核算和管理。

44明確會計成本核算周期合理預(yù)計成本支出

首先，在房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算時應(yīng)該與有關(guān)部門進(jìn)行充分的溝通（如拆遷辦等）、對國家宏觀方面的政策應(yīng)進(jìn)行充分的學(xué)習(xí)和了解（如環(huán)保政策、金融政策等）在此基礎(chǔ)上合理的預(yù)計項目的核算周期。其次，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實情況對無法進(jìn)行準(zhǔn)確核算的成本支出，如因環(huán)保因素造成的損失等提前進(jìn)行成本預(yù)估，再根據(jù)實際的情況進(jìn)行隨時調(diào)整，這樣一方面可以提高成本核算的效率做到及時性，另一方面也對成本進(jìn)行了總體預(yù)測，提高核算的準(zhǔn)確性。

5結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算比較復(fù)雜，每個項目實際情況不盡相同。提前進(jìn)行成本預(yù)算，在項目進(jìn)行過程中嚴(yán)格按照成本預(yù)算進(jìn)行成本控制和核算，才能及時地為決策者提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持為企業(yè)的發(fā)展壯大做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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