呂賢萍

[摘要]20世紀(jì)90年代中國的商品房買賣初具規(guī)模；21世紀(jì)初期房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大。在全國多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)的稅收已占到總稅收的一半甚至一半以上，并呈上升趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的重要性。特別是在2016年5月1日我國實行營業(yè)稅改征增值稅以后，房地產(chǎn)企業(yè)由營業(yè)稅稅制轉(zhuǎn)型到增值稅稅制，財務(wù)會計核算發(fā)生了翻天覆地的變化。文章闡述了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計核算的影響，分析了在新稅制下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的變化以及遇到的問題，并探討應(yīng)對措施。

[關(guān)鍵詞] “營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)會計核算

[DOI]1013939/jcnkizgsc201918139

“營改增”是我國加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展，大力發(fā)展國民經(jīng)濟大勢所趨，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅，有利于降低稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展。在這次稅制改革中，建筑、房地產(chǎn)這兩個相關(guān)行業(yè)的財務(wù)核算受得了較大的影響，情況較之前復(fù)雜、煩瑣，同時也存在較大差異，下面以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人為前提從以下幾方面來探討一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計核算的特點

11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算周期較長

一般超過一個會計年度（12個月），在開發(fā)的房地產(chǎn)項目未達(dá)到完工（交付）條件前，售房收入計入“預(yù)收賬款”科目，不結(jié)轉(zhuǎn)收入及相關(guān)成本、稅費，前期根據(jù)預(yù)收賬款以及征收率、預(yù)計利潤率計算預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，待項目達(dá)到完工條件時再根據(jù)已售比例配比結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本及相關(guān)稅費并計算清算企業(yè)所得稅及土地增值稅。

12“營改增”初期需依據(jù)本企業(yè)所開發(fā)項目特點確定增值稅計稅方法

企業(yè)首先根據(jù)開發(fā)的各個項目“建筑工程施工許可證”上載明的開工日期，分別確定各個項目的增值稅計稅方法（一般計稅或簡易計稅），然后根據(jù)不同的計稅方法分項目進(jìn)行財務(wù)會計核算，即同一企業(yè)可以適用兩種不同的計稅方式。

2“營改增”前后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的區(qū)別

21會計科目的區(qū)別，主要是與流轉(zhuǎn)稅相關(guān)的科目

在營業(yè)稅時代，主要使用“應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅”科目；而在增值稅時代則使用“應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅”、“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”、“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”、“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”、“應(yīng)交稅費—未交增值稅”、等科目；若開發(fā)的項目為房地產(chǎn)老項目并已申請了簡易征收，流轉(zhuǎn)稅的核算則通過“應(yīng)交稅費—簡易計稅”科目核算。

22財務(wù)會計納稅核算方法的區(qū)別

“營改增”前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個項目的納稅核算方法是一致的；但實行“營改增”政策后，有相當(dāng)一部分企業(yè)在稅款核算上要經(jīng)過過渡期來完成“營改增”之前的房地產(chǎn)老項目的納稅核算，針對這一特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)開企業(yè)要按規(guī)定區(qū)分新老項目來選擇確定會計核算方法進(jìn)行賬務(wù)處理，具體規(guī)定如表1所示。

23預(yù)收房款及流轉(zhuǎn)稅繳納方面的區(qū)別

在營業(yè)稅稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收房款為含稅收入，并且營業(yè)稅為價內(nèi)稅，應(yīng)交營業(yè)稅的計算是直接根據(jù)當(dāng)期預(yù)收房款乘以對應(yīng)稅率得出。而“營改增”后，因增值稅為價外稅，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收房款在前期計算應(yīng)預(yù)繳增值稅時，需將含稅收入轉(zhuǎn)換為不含稅收入，以此來計算應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅額。

3“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

31有利影響

（1）“營改增”后能降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期預(yù)繳稅款的比例。所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目無論是一般計稅還是簡易計稅，會計核算周期均較長。“營改增”后，在銷售單價不變的情況下，銷售商品房收到的全部款項要轉(zhuǎn)化為不含稅金額，再根據(jù)預(yù)征率來計算應(yīng)預(yù)繳的增值稅，具體計算如表2。

由此可見，用于計算應(yīng)納增值稅的稅基明顯減少了，預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅也較營業(yè)稅時代大大降低了，這種預(yù)繳稅款的方式非常有效的降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的資金壓力。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的差額計稅（僅限于一般計稅項目）。“營改增”后，按一般計稅核算的房地產(chǎn)項目可以憑合法的抵扣憑證抵扣其購入的貨物或勞務(wù)的進(jìn)項稅額，但其取得的土地價款（支付給政府部門）是無法取得合法的抵扣憑證的，針對該情形新稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，可以將全部價款和價外費用減除支付給政府部門的土地價款后的金額作為銷售額來計算繳納增值稅，通過此項處理，合理的將土地價款由收入中扣除，避免了重復(fù)交稅。

32不利影響

（1）財務(wù)會計核算難度加大?！盃I改增”后針對稅制改革的行業(yè)稅收政策變化較大，財務(wù)會計核算較營業(yè)稅稅制下難度有所增加。在日常核算中，財務(wù)人員不僅要注意收集真實合法的票據(jù)，而且每月要網(wǎng)上勾選或認(rèn)證進(jìn)項稅額發(fā)票，財務(wù)核算工作變得更為復(fù)雜。

（2）票據(jù)收集要更為嚴(yán)謹(jǐn)。在收集各項成本增值稅專用發(fā)票過程中，要格外注意銷貨方發(fā)票記載業(yè)務(wù)的真實性、發(fā)票開具的規(guī)范性和完整性（如需在備注欄注明的信息是否按規(guī)定注明等）、以及稅率或征收率是否準(zhǔn)確等。只有取得的發(fā)票符合規(guī)定，才是合法有效的憑證，才能用于會計核算、增值稅抵扣和稅前扣除。

（3）“營改增”后新購入固定資產(chǎn)對利潤的影響。在“營改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)購入的固定資產(chǎn)的入賬成本是含稅價；而“營改增”后，購入固定資產(chǎn)的入賬成本則需換算為不含稅價入賬，這樣用于計提固定資產(chǎn)折舊的原值就會大大降低，從而降低了計提固定資產(chǎn)折舊的基數(shù)，企業(yè)計提的折舊減少了，會導(dǎo)致企業(yè)利潤的增加。

4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對“營改增”的應(yīng)對措施

41加強對財務(wù)工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)

由于“營改增”后，稅收政策較之前有了很大的變化，國家稅務(wù)總局不斷下發(fā)相關(guān)稅收文件，財務(wù)會計人員必須及時組織認(rèn)真學(xué)習(xí)政策導(dǎo)向，與時俱進(jìn)跟上稅制改革的節(jié)奏，提高自身業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)會計核算能夠準(zhǔn)確無誤反映企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)。另外，企業(yè)還應(yīng)該對內(nèi)部管理層、開發(fā)部、工程部等非財務(wù)人員進(jìn)行基本稅收知識普及。樹立全員納稅意識，最大限度規(guī)范財務(wù)會計核算。

42房地產(chǎn)企業(yè)在前期訂立合同時應(yīng)充分考慮增值稅稅率及發(fā)票等對合同價款的影響

在合同中應(yīng)與乙方明確約定提供發(fā)票的類型（增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票）以便后期進(jìn)項稅額的歸集順利進(jìn)行。另外對于發(fā)票傳遞責(zé)任的區(qū)分、發(fā)票的真?zhèn)?、開具時間等方面也應(yīng)在合同中列明。

43嚴(yán)格規(guī)范票據(jù)管理

票據(jù)是企業(yè)財務(wù)會計核算的重要原始憑據(jù)。我國稅收管控主要以“以票管稅”為主，所以財務(wù)人員在日常票據(jù)的收集過程中，要嚴(yán)格審核涉及各個環(huán)節(jié)票據(jù)的規(guī)范，如：審核收到的“建筑工程服務(wù)發(fā)票”、“出租不動產(chǎn)發(fā)票”、“貨物運輸服務(wù)發(fā)票”等稅法規(guī)定必須在備注欄注明的經(jīng)營業(yè)務(wù)信息的，應(yīng)按規(guī)定予以備注，未按規(guī)定填寫的，予以拒收。特別是在審核增值稅專用發(fā)票時，要求發(fā)票聯(lián)與抵扣聯(lián)同步獲取，票據(jù)字跡清晰、內(nèi)容完整，不能壓線、涂抹、污損等，票據(jù)上的印章要符合規(guī)定（需加蓋企業(yè)財務(wù)專用章或發(fā)票專用章）。另外，企業(yè)應(yīng)指定財務(wù)部門專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理增值稅專用發(fā)票的開具、獲取、使用、傳遞、保管等。

5結(jié)論

綜上所述，我國通過這次稅制改革實現(xiàn)了增值稅征收環(huán)節(jié)鏈條的完整性，有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象。“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計核算帶來了很大的影響，特別是在流轉(zhuǎn)稅方面，相信通過財務(wù)人員的積極面對，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)知識并加以實踐，一定會將該行業(yè)的財務(wù)核算趨向正規(guī)化。

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