荊濤，楊舒，王月慈

(1.對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 保險(xiǎn)學(xué)院，北京 100029；2.中華女子學(xué)院 金融系，北京 100101)

在中國(guó)進(jìn)入人口快速老齡化階段的背景下，積極調(diào)動(dòng)社會(huì)力量、充分利用社會(huì)資源為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)已是必然趨勢(shì)，養(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。2009年修訂版《保險(xiǎn)法》的出臺(tái)以及2010年《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的頒布，為壽險(xiǎn)公司保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)了新的機(jī)遇。自2012年以來(lái)，中國(guó)已有多家壽險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，雖然保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)有其先天優(yōu)勢(shì)，但受政策環(huán)境、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)本身固有特點(diǎn)以及缺少可以借鑒成熟案例的影響[1]，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展一直處在探索階段，壽險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)更像是建設(shè)一個(gè)“冒險(xiǎn)的樂(lè)園”，面臨著由宏觀、微觀環(huán)境因素帶來(lái)的諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量評(píng)價(jià)，既能夠讓養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及風(fēng)險(xiǎn)管理，又能促進(jìn)中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)供給側(cè)改革，是一項(xiàng)值得研究的課題。

國(guó)外對(duì)保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的研究較早。Markowitz提出的組合投資理論(現(xiàn)代投資理論)[2]和 Sharpe 的金融理論是保險(xiǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)理論的基礎(chǔ)理論[3]。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)投資的回報(bào)率僅次于股票投資，但高于政府和企業(yè)債券以及抵押貸款等投資方式[4]。因此，保險(xiǎn)資金運(yùn)用中應(yīng)設(shè)置一定比例的不動(dòng)產(chǎn)投資份額。OECD指出保險(xiǎn)資金運(yùn)用是保險(xiǎn)業(yè)的核心業(yè)務(wù)[5]，一些OECD國(guó)家保險(xiǎn)資金投資的較大比重用于不動(dòng)產(chǎn)投資。但也有學(xué)者通過(guò)實(shí)證分析得出少數(shù)保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)會(huì)降低保險(xiǎn)公司自身的盈利能力[6]，且投資房地產(chǎn)項(xiàng)目還面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

同時(shí)，國(guó)外學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的研究成果也較為豐富，如Kangari et al.首次引入模糊數(shù)學(xué)理論分析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)評(píng)估的主觀性，并指出模糊理論在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中的優(yōu)缺點(diǎn)[7]；Jovanovic和Spaulding針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了較為全面的研究[8-9]；Carr et al.將風(fēng)險(xiǎn)因素分解并對(duì)之分層次進(jìn)行分析，以達(dá)到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性評(píng)估的目的，各個(gè)層次中不同風(fēng)險(xiǎn)因素相互聯(lián)系，用語(yǔ)言描述各個(gè)變量，用效果圖和案例描述風(fēng)險(xiǎn)的后果，并利用模糊近似法量化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與后果間的聯(lián)系并加以識(shí)別[10]。

國(guó)內(nèi)學(xué)者在保險(xiǎn)資金投資不地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面也做了大量的研究。在保險(xiǎn)資金投資不地產(chǎn)方面，張建麗根據(jù)保險(xiǎn)資金用于房地產(chǎn)投資的不同階段提出不同的投資比例建議[11]。何穎借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家保險(xiǎn)市場(chǎng)的投資實(shí)踐，分析了中國(guó)目前保險(xiǎn)資金的運(yùn)用狀況，認(rèn)為中國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展空間巨大[12]。陳成等對(duì)保險(xiǎn)資金直接、間接投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了概述，對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的模式進(jìn)行了總結(jié)并進(jìn)行案例分析，提出了保險(xiǎn)資金應(yīng)采取“購(gòu)置并長(zhǎng)期持有、尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的直接投資策略[13]。

在保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)方面，趙婧認(rèn)為保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)既有經(jīng)濟(jì)效益又有社會(huì)效益，一方面可以優(yōu)化壽險(xiǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債長(zhǎng)期配置，分散利率風(fēng)險(xiǎn)；另一方面有利于緩解政府建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資金壓力[14]。但保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)面臨諸多問(wèn)題[15]，也存在一系列潛在的風(fēng)險(xiǎn)，首先，在土地獲取上，國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)尚無(wú)明確的政策，其次是養(yǎng)老地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益與保險(xiǎn)資金的市場(chǎng)回報(bào)是否能達(dá)到真正意義的匹配仍值得探討[16]。同時(shí)，吳軍等對(duì)保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資模式進(jìn)行探究，認(rèn)為無(wú)論是直接投資還是間接投資，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式都存在很大風(fēng)險(xiǎn)[1]。

在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要采用層次分析法[17]、模糊綜合評(píng)價(jià)方法[18-19]、蒙特卡羅方法[20]；灰色關(guān)聯(lián)度方法[21-22]、熵權(quán)法[23]、模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法[24]、結(jié)構(gòu)方程模型[25]、支持向量機(jī)[26]、SWOT[27]等方法分析房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。如魯俊偉采用層次分析法對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)并評(píng)估出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素間相對(duì)重要的程度以及整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)總值[28]。宋運(yùn)霞按照系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)，采用貝葉斯分析方法對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分線進(jìn)行評(píng)價(jià)[29]，這種方法使得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更為準(zhǔn)確。

綜上所述，國(guó)外學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的研究較早，也較為成熟，能為中國(guó)提供豐富的理論和實(shí)證經(jīng)驗(yàn)，但關(guān)于保險(xiǎn)公司或壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的研究較少。國(guó)內(nèi)關(guān)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的研究呈逐年增多的趨勢(shì)，但研究領(lǐng)域多集中于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性、意義及地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)研究，而有關(guān)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究較為鮮見(jiàn)。本文從這一視角出發(fā)，首先根據(jù)壽險(xiǎn)資金投資的特點(diǎn)，對(duì)壽險(xiǎn)公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，其次構(gòu)建壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，最后以HZ人壽保險(xiǎn)公司為例進(jìn)行實(shí)證研究。對(duì)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系進(jìn)行研究，以期為中國(guó)壽險(xiǎn)公司積極參與投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供有效的參考，也為解決中國(guó)老齡化背景下的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給短缺問(wèn)題提供新思路。

一、壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是一個(gè)具有高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一部分，壽險(xiǎn)公司在投資決策過(guò)程中也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)。本文從宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面分析壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其中前者主要受社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，后者主要受壽險(xiǎn)公司自身內(nèi)部因素的影響。

(一)宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)準(zhǔn)確地分析壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)不僅對(duì)壽險(xiǎn)公司進(jìn)行科學(xué)投資決策具有現(xiàn)實(shí)意義，而且對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行投資養(yǎng)老地產(chǎn)的壽險(xiǎn)公司調(diào)整其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略也具有重要的價(jià)值。本部分從政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)3個(gè)方面對(duì)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)所面臨的宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

(1)土地開(kāi)發(fā)支持政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)有兩類(lèi)對(duì)外的土地政策，一類(lèi)是通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌拍賣(mài)拿地，另一類(lèi)是劃撥用地。如果壽險(xiǎn)公司通過(guò)前者購(gòu)買(mǎi)土地來(lái)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，將會(huì)面臨巨大的投資成本(土地成本較高)。如果壽險(xiǎn)公司通過(guò)劃撥用地投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，由于該地產(chǎn)不能用于抵押，壽險(xiǎn)公司在后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)面臨融資難的問(wèn)題。因此，即使政府為解決養(yǎng)老問(wèn)題而支持壽險(xiǎn)公司投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，但在土地開(kāi)發(fā)支持政策上也存在不足。

(2)金融支持工具政策風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)專(zhuān)門(mén)針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資的金融支持工具較少?？紤]到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式的模糊性以及貸款期限較長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)并不愿意向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者提供貸款。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)要想保證資金供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性，拓寬融資渠道是一個(gè)重要的挑戰(zhàn)。

(3)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，壽險(xiǎn)公司在投資建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中會(huì)涉及到多種稅費(fèi)，如：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等。征稅會(huì)增加壽險(xiǎn)公司的投資成本，為達(dá)到企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)，壽險(xiǎn)公司會(huì)提高養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)格；反之，養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)下降，從而給壽險(xiǎn)公司的受益帶來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受供求影響的幅度遠(yuǎn)比其他商品大得多。因此，房地產(chǎn)的投資者和經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)比其他市場(chǎng)要大[30]。壽險(xiǎn)公司在投資養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中必須緊密關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于敏感時(shí)期，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)對(duì)各地房?jī)r(jià)調(diào)控的政策，如果房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響過(guò)大，保險(xiǎn)資金的運(yùn)用則存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，能否應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是考驗(yàn)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)能否良好運(yùn)營(yíng)的一個(gè)關(guān)鍵因素。

3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

(1)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)所需的資金規(guī)模龐大且投資期限長(zhǎng)，因此壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)很容易引發(fā)壽險(xiǎn)資金流動(dòng)性減弱、變現(xiàn)能力差等問(wèn)題。另一方面，若壽險(xiǎn)公司在短期內(nèi)面臨大規(guī)模資金需求，由于在短時(shí)間內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)，或者需要折價(jià)變現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致壽險(xiǎn)公司遭受較大的投資損失。因此，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)資金在投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)絕不可輕視的風(fēng)險(xiǎn)因素。

(2)利率風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，由于受到國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，銀行對(duì)利率進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，這在一定程度上給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)較大的不確定性，如果投資者沒(méi)有把握好投資時(shí)機(jī)，在高利率水平下會(huì)繳納較高額度的利息，從而增加投資成本；另一方面，高利率使投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值降低，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值下降。壽險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，利率越高，投資者的成本越大，其收益就越低。

(3)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。投資地產(chǎn)項(xiàng)目在前期會(huì)投入大量的資金，獲得利潤(rùn)需要較長(zhǎng)的時(shí)間。如果在整個(gè)投資周期中，經(jīng)濟(jì)變化影響到物價(jià)的波動(dòng)，對(duì)資金的投資計(jì)劃將會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)測(cè)的影響。總之，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊較大。因此，壽險(xiǎn)公司在對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)，要充分考慮通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

(二)微觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是一種以“適老化設(shè)計(jì)”為核心理念的項(xiàng)目，它與以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的短期盈利生存模式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅需要提供適合老年人居住的住宅，還需要提供休閑娛樂(lè)、醫(yī)療康復(fù)等一系列與老年人生活密切相關(guān)的服務(wù)，在項(xiàng)目籌劃階段需投入大量的基礎(chǔ)設(shè)施，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后還需投入相關(guān)的服務(wù)。因此，投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的籌劃階段和運(yùn)營(yíng)階段存在較多的風(fēng)險(xiǎn)因素。

1.籌劃風(fēng)險(xiǎn)

(1)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金規(guī)模龐大且投資期限長(zhǎng)，壽險(xiǎn)公司除具有大量自有資金外，還需要金融資本的支持。一般情況下，壽險(xiǎn)公司在向外借款時(shí)會(huì)影響到其自有資金的收益，進(jìn)而引發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)建成后需要具有持續(xù)性的資金支持，以保障人力服務(wù)以及其他養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)資金的投入。因此，壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)面臨持續(xù)性的融資風(fēng)險(xiǎn)。

(2)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)目前實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓土地使用權(quán)制度，如果壽險(xiǎn)公司按此方式以高溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，則必然會(huì)給自身發(fā)展及養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。例如，壽險(xiǎn)公司高溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)了土地進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)，一旦國(guó)家出臺(tái)宏觀緊縮政策使得房?jī)r(jià)大幅度回落，如果壽險(xiǎn)公司繼續(xù)開(kāi)發(fā)，很可能會(huì)出現(xiàn)虧損；若停止開(kāi)發(fā)，則會(huì)造成土地閑置。如果土地閑置的時(shí)間超過(guò)國(guó)家規(guī)定時(shí)間，還會(huì)面臨土地被無(wú)償收回或是繳納罰款的風(fēng)險(xiǎn)。高溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地后，即使沒(méi)有遇到國(guó)家宏觀政策調(diào)控，但如果土地購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格大大偏離市場(chǎng)，壽險(xiǎn)公司也很有可能面臨“面粉價(jià)格高于面包價(jià)格”的窘境。

2.運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)有效需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供求市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性矛盾?！皢♀徯巍钡墓┙o抑制有效需求，即市場(chǎng)上處于兩端的豪華型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施簡(jiǎn)陋的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較多，真正符合大多數(shù)老年人的中檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所占份額較低，呈現(xiàn)兩頭大、中間小的“啞鈴形”，直接導(dǎo)致大量老年人的需求得不到滿足。

(2)產(chǎn)品定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)使用的是保險(xiǎn)資金，而中國(guó)目前的政策規(guī)定，嚴(yán)禁保險(xiǎn)資金從事商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)，并且開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)須長(zhǎng)期持有，不得交易上市，和一般商業(yè)地產(chǎn)投資可以一次性收回成本并獲取利潤(rùn)不同，壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)只能通過(guò)租賃的形式實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。而租金形式回收成本將使壽險(xiǎn)公司面臨價(jià)格達(dá)不到預(yù)期水平的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)盈利風(fēng)險(xiǎn)。一方面，壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利只能通過(guò)前期收取的房屋租金或少許服務(wù)費(fèi)用獲得，這種盈利方式帶來(lái)的利潤(rùn)具有較大的不確定性；另一方面，目前涉及與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品較少，并且保險(xiǎn)資金可以投資的股權(quán)投資基金產(chǎn)品也較少。因此，壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)在盈利方面也面臨著較大的挑戰(zhàn)。

(4)管理與服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，專(zhuān)業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)和管理機(jī)制是投資養(yǎng)老地產(chǎn)得以成功發(fā)展的重要保證。一方面，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)照護(hù)人員缺乏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年，中國(guó)僅有5萬(wàn)人取得養(yǎng)老護(hù)理資格證，難以滿足中國(guó)失能老年人日益迫切的照護(hù)需求。另一方面，中國(guó)目前在養(yǎng)老服務(wù)上尚未形成規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，給人壽保險(xiǎn)公司在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，壽險(xiǎn)公司要進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，必須攻克能否提供專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)與照護(hù)服務(wù)的難關(guān)。

二、壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

為了全面認(rèn)識(shí)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，繼而做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施以保證養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目良好的運(yùn)營(yíng)，將壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成直觀的、可以量化的風(fēng)險(xiǎn)模型顯得非常必要。本部分首先構(gòu)建壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，繼而以模糊理論為基礎(chǔ)，運(yùn)用層次分析法確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，最終運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法建立壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。

(一)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是由多層次、多因素構(gòu)成的評(píng)價(jià)系統(tǒng)，包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層。目標(biāo)層是指壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，用A表示；一級(jí)指標(biāo)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、籌劃風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，分別用A1、A2、A3、A4、A5表示。二級(jí)指標(biāo)是一級(jí)指標(biāo)的詳細(xì)劃分，共有13個(gè)指標(biāo)，具體如表1所示。

(二)運(yùn)用層次分析法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

1.構(gòu)造成對(duì)比較矩陣

設(shè)某層有n個(gè)元素，記為X={x1,x2,x3, …,xn}，將這n個(gè)元素的重要性進(jìn)行兩兩比較，確定其相對(duì)于上層某一目標(biāo)所占的比重。

表1 壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

(1)

式中：aij表示第i個(gè)因素相對(duì)于第j個(gè)因素的比較結(jié)果，由專(zhuān)家意見(jiàn)、資料數(shù)據(jù)的計(jì)算得出，其中aij=1/aij；aii=1；aij=aik/ajk，k=1,2,3,…,n。aij按照1～9標(biāo)度法進(jìn)行取值。

2.計(jì)算各指標(biāo)的權(quán)重

計(jì)算相鄰層級(jí)之間的層次單排序權(quán)重實(shí)質(zhì)是計(jì)算矩陣最大特征值與特征向量，即計(jì)算滿足條件的Aα=λα[u2]的特征根(λ)和特征向量(α[u3])，在所有特征根中找出最大的特征根λmax，求出λmax對(duì)應(yīng)的歸一化特征向量{W1，W2，…，Wn}(Wi=1，Wi即為下層第i個(gè)因素對(duì)上層某因素影響程度的權(quán)重值)。比較矩陣的特征根及最大特征根對(duì)應(yīng)的歸一化特征向量可以由SAS軟件得到。

3.一致性檢驗(yàn)

由于客觀因素復(fù)雜以及人們認(rèn)識(shí)事物存在差異使得aij的取值不能達(dá)到統(tǒng)一，因此需要對(duì)比較矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，一致性指標(biāo)用CI(consistency index)表示，計(jì)算公式為

(2)

式中：n為比較矩陣的階數(shù)。CI的值越小，表示比較矩陣的一致性越強(qiáng)。

對(duì)于多階比較矩陣，定義隨機(jī)一致性指標(biāo)RI(random index)，計(jì)算公式為

(3)

在實(shí)際應(yīng)用中，通常將一致性比率CR(CR=CI/RI)作為衡量比較矩陣一致性的最終指標(biāo)。當(dāng)CR<0.1時(shí)，認(rèn)為比較矩陣通過(guò)一致性檢驗(yàn)，可以將其歸一化特征向量作為權(quán)向量，否則說(shuō)明比較矩陣A的誤差較大，需要重新構(gòu)造。

(三)運(yùn)用模糊層次綜合評(píng)價(jià)法構(gòu)建壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

鑒于壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較為復(fù)雜且難以量化，本文采用層次分析法確定風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法確定評(píng)判指標(biāo)，兩者結(jié)合后可得到養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)得分。模糊層次綜合評(píng)價(jià)法的步驟如下。

1.建立風(fēng)險(xiǎn)因素集

根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)因素集，根據(jù)層次分析法確定風(fēng)險(xiǎn)因素集中每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。

2.建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)集

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)集是根據(jù)評(píng)價(jià)者對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象做出的評(píng)價(jià)結(jié)果所組成的集合，一般用V={V1，V2，V3，V4，V5}表示，根據(jù)模糊綜合評(píng)價(jià)的分析方法，本文將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)劃分為高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)5個(gè)等級(jí)，根據(jù)量化評(píng)價(jià)的需要，對(duì)這5個(gè)等級(jí)進(jìn)行賦值，分別為V1={80，100}，V2={60，80}，V3={40，60}，V4={20，40}，V5={0，20}，平均賦值為90、70、50、30、10。

3.建立模糊關(guān)系矩陣

模糊關(guān)系矩陣是從風(fēng)險(xiǎn)因素集A到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判集V的模糊關(guān)系R，本文通過(guò)專(zhuān)家評(píng)分法得到Vij隸屬于第Ak的隸屬度rkij(k=1，2，…，s;i=1，2，…，m；j=1，2，…，c)。其中，rkij表示A層次因素集中第k個(gè)因素的為i個(gè)因素能被評(píng)為Vj的隸屬度，s、m和c表示各因素的個(gè)數(shù)。

(4)

4.進(jìn)行單因素模糊評(píng)價(jià)

單因素模糊評(píng)價(jià)是對(duì)每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)子因素集Ak做出的評(píng)價(jià)，以確定Ak對(duì)評(píng)價(jià)集元素的隸屬度，即將Ak與Rk合成(本文采用加權(quán)平均法)，得到評(píng)價(jià)結(jié)果向量Bi=Ai×Ri=(Bi1，Bi2，…Bin)，并將Bi做歸一化處理。

5.模糊綜合評(píng)價(jià)

模糊綜合評(píng)價(jià)是考慮了所有指標(biāo)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響的評(píng)價(jià)。模糊綜合評(píng)價(jià)模型表示為

(5)

再將B帶入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判集，得出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)W=B×V。

三、實(shí)證分析

本文選HZ人壽保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)證研究。HZ人壽保險(xiǎn)公司是一個(gè)擁有26個(gè)省級(jí)分公司，約200個(gè)中心支公司的人壽保險(xiǎn)供應(yīng)商。為應(yīng)對(duì)人口老齡化情況，近年來(lái)，HZ人壽保險(xiǎn)公司試圖建設(shè)以養(yǎng)老為核心，以養(yǎng)生保健、專(zhuān)業(yè)康復(fù)護(hù)理、老年醫(yī)學(xué)、旅游休閑為技術(shù)支撐的中高端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。因此，HZ人壽保險(xiǎn)公司對(duì)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的研究具有較好的樣本代表性。

(一)運(yùn)用層次分析法確定權(quán)重

本文采取專(zhuān)家打分法確定各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。根據(jù)15位專(zhuān)家的評(píng)分，得出各個(gè)層次的比較矩陣，然后根據(jù)第二部分的層次分析法確定各個(gè)層次指標(biāo)的權(quán)重(表2～表6)。

表2 準(zhǔn)則層比較矩陣及權(quán)重

表3 政策風(fēng)險(xiǎn)的比較矩陣及權(quán)重

表4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的比較矩陣及權(quán)重

表5 籌劃風(fēng)險(xiǎn)的比較矩陣及權(quán)重

表6 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的比較矩陣及權(quán)重

(二)確定模糊關(guān)系矩陣

隨后15位專(zhuān)家對(duì)準(zhǔn)則層A1～A5中各指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行整理得到各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)判結(jié)果，如表7所示。

表7 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)判結(jié)果

通過(guò)歸一化處理，得到A1～A5的模糊關(guān)系矩陣為

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(三)單因素模糊評(píng)價(jià)

根據(jù)模糊運(yùn)算公式B=A×R得到單因素模糊評(píng)價(jià)結(jié)果向量：

B1=A1×R1={0.166，0.166，0.668}×

0.286 84，0.2，0.087 98，0.109 88}

(11)

B2=A2×R2=

{0.13，0.07，0.47，0.2，0.13}

(12)

B3=A3×R3={0.623，0.239，0.138}×

0.134 98，0.308 14，0.207 07，0.148 6}

(13)

B4=A4×R4={0.5，0.5}×

{0.095，0.13，0.435，0.27，0.075}

(14)

B5=A×R5={0.516，0.239，0.078，0.167}×

0.414 12，0.168 92，0.105 75，0.053 26}

(15)

進(jìn)行歸一化處理，得到

B1={0.33，0.28，0.19，0.08，0.12}

(16)

B2= {0.13，0.07，0.47，0.2，0.13}

(17)

B3= {0.37，0.11，0.24，0.16，0.12}

(18)

B4= {0.10，0.13，0.43，0.27，0.07}

(19)

B5= {0.26，0.41，0.17，0.11，0.05}

(20)

計(jì)算單因素評(píng)價(jià)結(jié)果為

W1={0.33，0.28，0.19，0.08，0.12}×

(90 70 50 30 10)T=62.4

(21)

W2={0.13，0.07，0.47，0.2，0.13}×

(90 70 50 30 10)T=47.4

(22)

W3={0.37，0.11，0.24，0.16，0.12}×

(90 70 50 30 10)T=59.0

(23)

W4={0.10，0.13，0.43，0.27，0.07}×

(90 70 50 30 10)T=48.4

(24)

W5={0.26，0.41，0.17，0.11，0.05}×

(90 70 50 30 10)T=64.4

(25)

結(jié)果說(shuō)明該項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和籌劃風(fēng)險(xiǎn)一般。

(四)模糊綜合評(píng)價(jià)

由上述單因素模糊評(píng)價(jià)結(jié)果向量可以得到模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣

(26)

將R代入綜合模糊運(yùn)算公式，得

B=A×R={0.23，0.04，0.07，0.13 ，0.53}×

{0.2578，0.31，0.23，0.13 ，0.08}

(27)

進(jìn)行歸一化處理，得到

B={0.25，0.31，0.23，0.13，0.08}

(28)

再將B帶入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判集，得出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)

W=B×V={0.25，0.31，0.23，0.13，0.08}×

(90 70 50 30 10)T=60.4

(29)

四、結(jié)論與討論

壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，在評(píng)價(jià)指標(biāo)方面包含多種評(píng)價(jià)因素的確定，既有定量分析也有定性研究。本文建立了壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，采用層次分析法和綜合模糊評(píng)價(jià)法確定了各指體系的權(quán)重，并利用HZ壽險(xiǎn)公司數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究。通過(guò)評(píng)價(jià)結(jié)果可知，HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為47.4，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為59.0，籌劃階段風(fēng)險(xiǎn)為48.4，均處于一般風(fēng)險(xiǎn)水平(V3={40，60})；而政策風(fēng)險(xiǎn)為62.4，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)為64.4，都達(dá)到了較高風(fēng)險(xiǎn)水平(V2={60，80})，但兩者均偏向于一般風(fēng)險(xiǎn)水平。HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平為60.4，雖處于較高風(fēng)險(xiǎn)水平，但偏向于一般風(fēng)險(xiǎn)與較高風(fēng)險(xiǎn)的臨界值60.0，因此壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)適中，前景較為樂(lè)觀，可以進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。具體結(jié)論如下。

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分值為64.4，高于HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平，是5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)中最高的風(fēng)險(xiǎn)水平。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)，是壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵因素。保險(xiǎn)公司的內(nèi)部管理和控制能力都會(huì)引發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但HZ壽險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的制度建設(shè)、房地產(chǎn)投資的人才隊(duì)伍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面具備一定的經(jīng)驗(yàn)，能夠通過(guò)嚴(yán)格的內(nèi)部控制體系進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，將運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低水平。

政策風(fēng)險(xiǎn)的分值為62.4，高于HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平，是投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的第二大風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理規(guī)定了一系列限制性的政策，如嚴(yán)格的土地審批政策使壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)在土地獲取上具有較大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)稅收和金融信貸業(yè)務(wù)的改革與創(chuàng)新也會(huì)對(duì)壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)一定的影響，故壽險(xiǎn)公司面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)較高。但考慮到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是國(guó)家近期的重點(diǎn)發(fā)展方向，并且HZ壽險(xiǎn)公司目前已經(jīng)完成養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的征地工作，因此HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展在國(guó)家宏觀政策調(diào)控的作用下將呈現(xiàn)一種良好的狀態(tài)。

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分值為59.0，低于HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平，是投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的第三大風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)不僅受?chē)?guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的影響，還和公司自身實(shí)力息息相關(guān)，所以與其他風(fēng)險(xiǎn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)水平相比要更高一些。但HZ壽險(xiǎn)公司是一家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的公司，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的背景下HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效地控制。

籌劃階段風(fēng)險(xiǎn)的分值為48.4，低于HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平，是投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的第四大風(fēng)險(xiǎn)。籌劃階段是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)與前提，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項(xiàng)目能起到?jīng)Q定成效的關(guān)鍵作用。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩變化，使壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在籌劃階段的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增大，且項(xiàng)目籌劃的時(shí)效性較短，很可能出現(xiàn)籌劃階段初期效果較好，但到后期效果不佳的現(xiàn)象。但HZ壽險(xiǎn)公司目前已具有投資養(yǎng)老地產(chǎn)的豐富經(jīng)驗(yàn)，可以保障養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃階段的順利開(kāi)展，有效控制養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的整體籌劃階段風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分值為47.4，低于HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)水平，處于最低風(fēng)險(xiǎn)水平狀態(tài)。對(duì)于投資養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本身是一個(gè)很重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。雖然近年來(lái)國(guó)家連續(xù)出臺(tái)對(duì)各地房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策，但只要在經(jīng)濟(jì)政策上不發(fā)生重大變化，尤其是一、二線城市，其投資房地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不會(huì)太大。HZ壽險(xiǎn)公司所在地屬于二線城市，房?jī)r(jià)總體較為穩(wěn)定，因此，HZ壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上分析，壽險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著較高的政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，要降低此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，第一，壽險(xiǎn)公司須加強(qiáng)與政府部門(mén)的溝通，說(shuō)服政府將養(yǎng)老地產(chǎn)真正納入城市土地規(guī)劃，以促使自身投資的養(yǎng)老地產(chǎn)能更好地持續(xù)性經(jīng)營(yíng)；第二，壽險(xiǎn)公司需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立合理的組織架構(gòu)，在投資過(guò)程中應(yīng)權(quán)責(zé)分明，各個(gè)部門(mén)之間建立相互監(jiān)督的約束機(jī)制。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)時(shí)間長(zhǎng)，在養(yǎng)老地產(chǎn)租售時(shí)應(yīng)當(dāng)建立良好的檔案管理，并由專(zhuān)人進(jìn)行回訪、電話錄音、定期排查。在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期結(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)將整個(gè)過(guò)程中各階段職權(quán)進(jìn)行分解，把業(yè)務(wù)和責(zé)任落實(shí)到各部門(mén)、負(fù)責(zé)職位和人員，進(jìn)行權(quán)、責(zé)、利相匹配，保證整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，做到人盡其責(zé)。在日常的經(jīng)營(yíng)管理中，壽險(xiǎn)公司要時(shí)刻注意風(fēng)險(xiǎn)，提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平，做好風(fēng)險(xiǎn)防范的應(yīng)對(duì)措施，提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。第三，壽險(xiǎn)公司在進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，要鞏固高端市場(chǎng)，向中端市場(chǎng)延伸，擴(kuò)大消費(fèi)群體，降低消費(fèi)者有效需求不足風(fēng)險(xiǎn)。第四，設(shè)計(jì)合理的綜合性盈利模式，在經(jīng)營(yíng)上可以采取將養(yǎng)地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合，加大養(yǎng)老相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售力度，例如開(kāi)發(fā)出“養(yǎng)老住宅租售+保險(xiǎn)金支付+服務(wù)支付”的盈利模式，設(shè)計(jì)出保險(xiǎn)金支付和服務(wù)支付的不同組合，在短期可以達(dá)到戰(zhàn)略層面的投資組合，這樣老年人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受養(yǎng)老的同時(shí)，還能夠獲得醫(yī)療或者長(zhǎng)期護(hù)理等服務(wù)，使壽險(xiǎn)公司與住戶達(dá)到雙贏的局面。