摘 要：民法典的編撰正有條不紊地進(jìn)行，居住權(quán)是否納入民法典物權(quán)編在時(shí)隔十余年后的今日再次引發(fā)廣泛討論，學(xué)界肯定和否定的觀點(diǎn)爭(zhēng)論不斷。筆者從當(dāng)前社會(huì)現(xiàn)實(shí)和需求出發(fā)分析居住權(quán)的制度價(jià)值，認(rèn)為居住權(quán)制度具有重要的社會(huì)救濟(jì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)投資價(jià)值。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);制度價(jià)值;社會(huì)現(xiàn)實(shí)

我國(guó)關(guān)于居住權(quán)的研究濫觴于21世紀(jì)初，居住權(quán)正式進(jìn)入學(xué)者們的視野是在2001年錢(qián)明星在《中國(guó)法學(xué)》上發(fā)表了《關(guān)于在我國(guó)物權(quán)法中設(shè)置居住權(quán)的幾個(gè)問(wèn)題》，對(duì)居住權(quán)制度做了基本介紹?；仡櫸覈?guó)物權(quán)法立法經(jīng)過(guò)，可以看到我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的態(tài)度有重大轉(zhuǎn)變。2002年1月，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)法制工作委員第一次將居住權(quán)納入到物權(quán)法草案中，此后的三次物權(quán)法草案審議稿均對(duì)居住權(quán)有規(guī)定，在2005年公布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》中，有關(guān)居住權(quán)的條文增至12條，但2007年《物權(quán)法》正式文本最終未將居住權(quán)制度歸入其中。而隨著2014年黨的十八屆四中全明確提出要“編纂民法典”，民商法領(lǐng)域呈現(xiàn)出百家爭(zhēng)鳴的局面，越來(lái)越多的學(xué)者加入到居住權(quán)制度的研究中。2018年8月27日，提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的民法典物權(quán)編草案專(zhuān)門(mén)規(guī)定了“居住權(quán)”，現(xiàn)《民法典物權(quán)編草案二次審議稿》正在征求意見(jiàn)中，其中第一百五十九條至一百六十二條規(guī)定了居住權(quán)的內(nèi)容，對(duì)于居住權(quán)是否應(yīng)進(jìn)入民法物權(quán)編，各界均在熱烈討論中。

一、居住權(quán)的制度價(jià)值爭(zhēng)論

居住權(quán)是指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利，起源于羅馬法，從淵源看最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，與財(cái)產(chǎn)繼承制度緊密聯(lián)系，最初是作為生活保障的制度設(shè)計(jì)而存在的。

居住權(quán)的制度價(jià)值在我國(guó)民事立法以及學(xué)術(shù)探討中，存在肯定和否定兩類(lèi)觀點(diǎn)。以梁慧星為代表持否定意見(jiàn)的學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)在我國(guó)適用面很窄，沒(méi)有規(guī)定的必要，通過(guò)檢索民商事案例、判決，相關(guān)糾紛寥寥可數(shù)。同時(shí)，現(xiàn)在出現(xiàn)的糾紛主要在家庭和租賃居住問(wèn)題方面，一旦發(fā)生糾紛可為現(xiàn)行法律制度或現(xiàn)有關(guān)法律制度所規(guī)定的救濟(jì)渠道所解決。

但需要指出的是，該觀點(diǎn)主要爭(zhēng)對(duì)的是傳統(tǒng)意義上的居住權(quán)，即保護(hù)離婚婦女和保姆等社會(huì)弱勢(shì)群體的“社會(huì)性”居住權(quán)。有學(xué)者在考察中國(guó)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上提出了“投資性”居住權(quán)，對(duì)居住權(quán)的功能進(jìn)行重新定位。申衛(wèi)星指出居住權(quán)除了能夠保障社會(huì)弱勢(shì)者的居住權(quán)益，使其居有所屋外;還能夠滿(mǎn)足人們利用財(cái)產(chǎn)形式多樣化的需求，包括以房養(yǎng)老、分時(shí)度假酒店、合資建房或者購(gòu)房時(shí)涉及的居住權(quán)等。錢(qián)明星指出，居住權(quán)是房屋這一財(cái)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)體系中地位提高的必然反映。住房商品化使得住宅所有權(quán)成為自然人最主要的財(cái)產(chǎn)權(quán)之一，房屋權(quán)利的私有私人化要求房屋所有權(quán)的多元化。

筆者以為，居住權(quán)有重要的制度價(jià)值，其實(shí)質(zhì)上是將房屋的所有權(quán)與居住權(quán)相剝離，將房產(chǎn)資源在不同需求的人之間進(jìn)行分配，是優(yōu)化房產(chǎn)資源配置的重要法律手段。居住權(quán)制度不僅具有社會(huì)救濟(jì)的價(jià)值，能夠保障社會(huì)弱勢(shì)群體的基本生活需要，而且可以作為融資的杠桿，在保留房屋居住權(quán)的前提下撬動(dòng)住宅的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。分析居住權(quán)的制度價(jià)值應(yīng)融入我國(guó)國(guó)情和社會(huì)現(xiàn)實(shí)，從解決現(xiàn)存問(wèn)題和未來(lái)將面臨的問(wèn)題兩方面討論居住權(quán)制度的作用。

二、居住權(quán)的社會(huì)救濟(jì)價(jià)值

現(xiàn)代法律對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的保護(hù)體現(xiàn)了法律的人文關(guān)懷和社會(huì)正義。起源于羅馬的居住權(quán)正是作為保障生活的制度設(shè)計(jì)而存在的。在無(wú)夫權(quán)婚姻日益增多的背景下，為保障那些沒(méi)有繼承權(quán)而又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活。丈夫和家主把一部分家產(chǎn)的使用、收益、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。在我國(guó)，居住權(quán)的社會(huì)價(jià)值亦在于保障社會(huì)弱勢(shì)群體的權(quán)益。使得如離婚婦女、喪偶配偶、保姆、長(zhǎng)期共同居住者等的基本生活居住條件得到保障。

（一）離婚婦女的居住權(quán)

根據(jù)我國(guó)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)一般應(yīng)均等分割，而夫妻一方個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)仍為一方單獨(dú)所有。受中國(guó)傳統(tǒng)婚嫁習(xí)慣的影響，特別在廣大農(nóng)村地區(qū)，房屋等不動(dòng)產(chǎn)一般由男方提供，女方一般提供動(dòng)產(chǎn)。在離婚后，在離婚財(cái)產(chǎn)分割處于弱勢(shì)一方的婦女很可能會(huì)面臨住房問(wèn)題。按照《婚姻法解釋一》第二十七條的規(guī)定，離婚時(shí)對(duì)生活困難的一方可提供房屋居住權(quán)或所有權(quán)的幫助。在以往司法裁判中，各法院在審理該案件時(shí)因不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)，針對(duì)此類(lèi)案件通常做出“可以暫住，直至再婚”的判決，但此種“暫住權(quán)”本身內(nèi)涵模糊、效力不明，通常只能看做一種居住的權(quán)益，即使受到侵害也很難得到法律制度化的保障。而居住權(quán)屬于用益物權(quán)，這就決定了其強(qiáng)大的排他性和對(duì)抗效力，面對(duì)侵害擁有直接對(duì)抗第三人的效力。

（二）喪偶配偶的居住權(quán)

根據(jù)我國(guó)繼承法相關(guān)規(guī)定，配偶、子女以及父母是第一順序繼承人。在法定繼承情況下，婚住房所有權(quán)由有繼承權(quán)的繼承人共同享有，喪偶配偶的住房問(wèn)題就呈現(xiàn)出來(lái)。因?yàn)閱逝寂渑紝?duì)婚房屋居住的權(quán)益可能會(huì)因多個(gè)權(quán)利人主張所有權(quán)而受到嚴(yán)重威脅，其基本的生活就可能得不到保障。此時(shí)，若法院或當(dāng)事人可以對(duì)房屋設(shè)立居住權(quán)，規(guī)定住房的所有權(quán)歸其他繼承人共有，讓喪偶配偶保留對(duì)住房的居住權(quán)，那么喪偶方的住房問(wèn)題就可以得到有效解決。而對(duì)于遺囑設(shè)立居住權(quán)的，有的法院基于違反物權(quán)法定原則認(rèn)定遺囑該部分無(wú)效，而違背了立遺囑人真實(shí)意愿，這種做法是有違立法初衷的。同時(shí)，隨著我國(guó)的婚姻狀況漸趨復(fù)雜，繼承法對(duì)各種全血緣、半血緣兄弟姐妹，繼子女、繼父母之間因住房繼承引起的糾紛難以應(yīng)付，居住權(quán)制度的建立或能夠提供解決途徑。

（三）保姆、長(zhǎng)期共同居住者的居住權(quán)

對(duì)于諸如保姆、長(zhǎng)期同居住者等的居住權(quán)益的保障，居住權(quán)能夠在實(shí)踐上解決許多正在或即將面臨的問(wèn)題。正如2005年在物權(quán)法草案起草過(guò)程中，江平教授提出了老保姆居住權(quán)的問(wèn)題。他說(shuō)，當(dāng)前城市里有很多老保姆，如果雇用她們的老雇主去世后，下一代很可能不會(huì)繼續(xù)雇用她們，那么老保姆們就沒(méi)有地方住了。因此，江平提出應(yīng)該在物權(quán)法中設(shè)立居住權(quán)，確保老保姆能免費(fèi)繼續(xù)住在原雇主家直到去世。跳出老保姆的問(wèn)題看，現(xiàn)在社會(huì)上涌現(xiàn)出越來(lái)越多類(lèi)似人群的居住問(wèn)題。首先，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭收入提高，以及女性就業(yè)率的提升。特別是在城市地區(qū)，家庭雇傭保姆的情況愈發(fā)普遍，盡管現(xiàn)在相關(guān)判例不多，但可以預(yù)見(jiàn)的是上述老保姆問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越多。并且這些保姆多是進(jìn)城務(wù)工人員，因其長(zhǎng)期在城市生活，農(nóng)村已沒(méi)有其居所，居住權(quán)制度對(duì)于保證其老有所居具有重要意義。另一方面，我國(guó)特殊的人口政策使如今雙獨(dú)家庭逐漸增多，夫妻面對(duì)雙方父母的贍養(yǎng)難以兼顧，加之千禧一代不同于傳統(tǒng)的生活、消費(fèi)、贍養(yǎng)觀使得現(xiàn)在老人與子女分居的現(xiàn)象越發(fā)普遍，獨(dú)居老人的陪伴、護(hù)理問(wèn)題逐漸浮出水面。老人為晚年生活的便捷和安慰，常雇請(qǐng)長(zhǎng)期陪護(hù)人員或請(qǐng)志同道合的老年伙伴一同居住。在房屋所有權(quán)一方去世后，另一方的居住將面臨問(wèn)題。若可以為之設(shè)定居住權(quán)直至天年，這類(lèi)社會(huì)弱勢(shì)群體的安居就能得到保障。

三、居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)投資價(jià)值

（一）以房養(yǎng)老

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，我國(guó)60歲及以上老年人口總數(shù)達(dá)2.12億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)15.5%，中國(guó)已成為世界上老年人口總量最多的國(guó)家，預(yù)計(jì)未來(lái)2010-2040年是我國(guó)老齡化社會(huì)迅速發(fā)展的時(shí)期。老齡化所帶來(lái)的社會(huì)負(fù)擔(dān)隨之加重，社會(huì)的養(yǎng)老壓力正下沉到單個(gè)個(gè)體和家庭上。也就是說(shuō)，在現(xiàn)在及未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題將是一個(gè)較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。而居住權(quán)為解決養(yǎng)老問(wèn)題提供了一個(gè)途徑。以房養(yǎng)老，老年人可以將房屋所有權(quán)賣(mài)出而保留居住權(quán)。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，既可以一次性獲得房屋所有權(quán)賣(mài)出的資金，又能在原住房?jī)?nèi)安居養(yǎng)老。相較于老人將房屋出租所面對(duì)的人員流動(dòng)的不穩(wěn)定和出租人的修繕義務(wù)，或出售房產(chǎn)后另行租賃所面對(duì)的債權(quán)無(wú)法對(duì)抗所有權(quán)的弱勢(shì)，居住權(quán)對(duì)于居住權(quán)者的保障更加全面有力。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)的當(dāng)下，這類(lèi)設(shè)有居住權(quán)而更加低廉的住宅顯然會(huì)受到許多購(gòu)房者歡迎。同時(shí)，居住權(quán)的客體不僅可以是住宅的全部，也可以是住宅的部分，這使居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人同時(shí)享有居住的權(quán)益成為可能，提高了房產(chǎn)資源利用率，也能在一定程度上緩解當(dāng)前我國(guó)購(gòu)房住房壓力。

其實(shí)，面對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題國(guó)家曾出臺(tái)過(guò)相關(guān)政策，即2016年6月銀保監(jiān)會(huì)明確的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。其具體指達(dá)到一定年齡的老人可以將自己產(chǎn)權(quán)完整的房產(chǎn)向銀行抵押，在領(lǐng)取一定養(yǎng)老金的同時(shí)對(duì)房屋仍享有占有、使用、收益的權(quán)能，直到老人天年以后銀行將房屋拍賣(mài)以?xún)斶€本息。但是該制度在我國(guó)的推行并不樂(lè)觀。從2016年7月1日到2018年初的試點(diǎn)擴(kuò)大期間，僅有81戶(hù)簽約。一方面，保險(xiǎn)公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，多數(shù)公司不愿意開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)。另一方面，老人無(wú)法一次性獲得與房屋價(jià)值匹配的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。而運(yùn)用居住權(quán)制度則能很好地規(guī)避這些問(wèn)題。

（二）以房融資

進(jìn)入新世紀(jì)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的初步建立和逐步完善，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，充滿(mǎn)活力，市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，對(duì)資金的流動(dòng)性提出了更高要求。在傳統(tǒng)以貸款為主的融資方式外，居住權(quán)制度可以為拓寬融資渠道提供新的思路。房屋所有者將住宅的所有權(quán)賣(mài)出獲得流動(dòng)資金后既可以滿(mǎn)足緊急的融資需求，又可以保留房屋的居住權(quán)以保障基本生活所需。相較于在銀行進(jìn)行住房抵押貸款，一方面抵押貸款所得資金要求專(zhuān)款專(zhuān)用，不能投資于如股市等風(fēng)險(xiǎn)較大的市場(chǎng)，另一方面銀行對(duì)貸款人的資格審核嚴(yán)格，將一部分人拒之門(mén)外。而通過(guò)居住權(quán)進(jìn)行融資，不僅無(wú)需負(fù)擔(dān)還款義務(wù)，在融資方面所受到的限制也極小，同時(shí)還可以選擇出售對(duì)象，將住宅所有權(quán)賣(mài)給近親、朋友等?；蛞蛏钏燃毙璐蠊P資金時(shí)，亦可以使用保留房屋居住權(quán)出售所有權(quán)的方式以解燃眉之急。這樣，將房屋的所有權(quán)和居住權(quán)的價(jià)值剝離開(kāi)來(lái)，相當(dāng)于在不影響原房屋所有者生活條件的前提下，給予一種將房產(chǎn)價(jià)值快速變現(xiàn)的方法，這對(duì)于解決個(gè)人的重大問(wèn)題、促進(jìn)資金融通方面都大有裨益。

（三）以房度假

隨著全面建成小康社會(huì)持續(xù)推進(jìn)，旅游已成為人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，我國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入大眾旅游時(shí)代。從跟團(tuán)游到自駕游，人們旅游模式趨于自由式、度假式。伴隨著分時(shí)度假方式的興起，時(shí)權(quán)式酒店在我國(guó)發(fā)展起來(lái)。時(shí)權(quán)式酒店是指酒店經(jīng)營(yíng)者按一定時(shí)間段將酒店單元進(jìn)行劃分，將該時(shí)段若干年產(chǎn)權(quán)出售，購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后即擁有一定年限特定時(shí)段在酒店居住并享有酒店服務(wù)的權(quán)利。該權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)予、繼承等。酒店方利用該模式可以降低酒店閑置房屋率，增加營(yíng)業(yè)收入。旅游者則能以較低成本享受較高質(zhì)量的旅游居住條件，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)還能成為一種投資手段。但對(duì)于該模式法律性質(zhì)的界定卻是眾說(shuō)紛紜，難以從當(dāng)前我國(guó)民法體系中找到合理出路。但如果利用居住權(quán)則能很好解釋解決這一問(wèn)題，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)的是酒店某單元特定時(shí)間的居住權(quán)，經(jīng)營(yíng)者仍可保留酒店完整的所有權(quán)，這樣使得當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)更加明晰，在出現(xiàn)糾紛時(shí)也能夠更好地適用法律。類(lèi)似的以房度假方式還有許多，比如兩不同城市的人想在對(duì)方所在城市旅游，一方房產(chǎn)所有者就會(huì)以自己所有房屋居住的權(quán)利交換在另一方所有房屋居住的權(quán)利。實(shí)際上這就是雙方當(dāng)事人為對(duì)方在自己的房產(chǎn)上設(shè)立一定時(shí)間的居住權(quán)的問(wèn)題。顯然居住權(quán)制度大有適用空間。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)制度不僅可以為社會(huì)弱勢(shì)群體提供基本的住房保障，具有社會(huì)救濟(jì)價(jià)值，而且能實(shí)現(xiàn)人們對(duì)房屋李利用的多樣化，具有經(jīng)濟(jì)投資價(jià)值。法律制度的建設(shè)不僅應(yīng)“瞻前”，而且要盡量做到“顧后”。面對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷，法律應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。居住權(quán)制度的建立順應(yīng)了我國(guó)人口老齡化等帶來(lái)的系列社會(huì)問(wèn)題和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物權(quán)提出新要求，具有重要的制度價(jià)值。如今正在起草的《民法典·物權(quán)編》應(yīng)全面納入該制度，不僅為現(xiàn)存的問(wèn)供題提供解決途徑，也為今后將出現(xiàn)的問(wèn)題留足空間。

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作者簡(jiǎn)介：

彭渲媛（1998.2～ ），女，漢族，大學(xué)本科在讀，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)。