黃永發(fā)

摘要：房地產項目的有效運行依賴于配套的住宅設備，做好住宅設備管理可提高房地產項目的運行效率，增加房地產項目的舒適度，而要做好住宅設備管理應從建立規(guī)范的住宅設備管理體系做起，以此來促進房地產項目的升值。

關鍵詞：住宅設備;有效管理;精心維護;物業(yè)升值

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2019） 04-0076-79

收稿日期：2019一03一01

住宅設備是住宅重要的配套，住宅設備是否正常運轉，關系到住宅的正常使用。良好的住宅設備管理將使住宅功能充分體現，提高住宅居住的舒適度，增加業(yè)主的滿意度，提高住宅價值。住宅小區(qū)投入使用后，住宅配套的設備就進入永久性的運行，作為以服務住宅小區(qū)為主要業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)，住宅設備管理應將其作為管理過程重點工作來抓。住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高境界是通過有效管理實現業(yè)主住宅的保值增值。做好住宅小區(qū)設備的有效管理，尤其是做好住宅設備管理的工作細節(jié)，確保住宅設備高效運行，將有效地延長設備的使用壽命，促使住宅設備的經濟壽命大于使用壽命，以實現住宅的保值、增值。住宅設備管理是物業(yè)管理的重要內容.住宅設備管理技術難度大、科技含較高，物業(yè)管理的專業(yè)性最終體現在對設備的有效管理上。住宅小區(qū)高效運轉依賴于設備管理的有效管理，設備正常運行將會給業(yè)主工作、生活提供穩(wěn)定的保障。住宅設備管理的有效性與物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密相關，住宅設備管理中的維修養(yǎng)護成本所占的支出在物業(yè)服務成本中占有較大的比例，搞好住宅設備管理就是創(chuàng)造企業(yè)效益。

1 建立規(guī)范的住宅設備管理體系是確保住宅設備有效運行的基礎

做好住宅設備管理，首要環(huán)節(jié)是建立住宅設備管理制度，通過建立有效的管理制度，形成一套完善的住宅設備管理與操作體系。通過日常的設備巡檢，對住宅設備進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理，以此來體現物業(yè)管理的專業(yè)性。

其一，建立規(guī)范的住宅設備管理質量體系。住宅設備管理是一項長期性、綜合性工作，對住宅設備管理引入IS09001質量管理體系，通過建立機房管理制度，供、配電管理制度，住宅設備維修制度等，對住宅設備進行規(guī)范化、標準化管理操作并嚴格執(zhí)行，做到責任到崗、任務到人，用科學化的管理來提高服務質量和管理水平。

其二，建立合理的住宅設備管理績效考核機制。為了提高工作效率和服務質量，建立住宅設備管理考核與督查機制，制定住宅設備管理考核標準，如住宅設備管理上要有設備卡、設備臺賬，水泵閥門開啟必須靈活不得滲漏，住宅設備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期或不定期對各物業(yè)管理項目的住宅設備進行現場檢查、考核，做到賞罰分明，以此調動住宅設備管理員工的工作積極性，提高住宅設備管理的有效性。

其三，建立完善的住宅設備檔案體系。技術資料文件及住宅設備管理記錄文件就像是住宅設備的健康檔案，該技術文件全面而詳細地記錄住宅設備從誕生到使用的具體情況，給住宅設備的管理帶來便利。做好技術資料文件和住宅設備管理記錄文件的收集和保管在住宅設備管理中扮演著重要的角色。在實際工作中，經常容易發(fā)生住宅設備到貨時開箱文件、安裝記錄文件的丟失，一旦設備發(fā)生故障而缺失相應的技術圖紙，而對故障維修無從下手，造成直接經濟損失。因此，物業(yè)管理單位應從物業(yè)承接驗收時就必須重視住宅設備技術資料的收集與整理，甚至提前介入到項目的施工環(huán)節(jié)，協(xié)助做好相關資料的收集及保管，在住宅小區(qū)交接時，才能做到全面的移交，避免物業(yè)管理單位與施工單位倉促交接而缺少規(guī)范化的住宅小區(qū)設備技術資料的移交。住宅設備眾多、復雜，對住宅設備原始檔案要進行歸檔、匯總、登記造冊，對設備系統(tǒng)的資料，如設備重要圖紙等進行保管，對設備中一些常出現問題的重點部位進行拍照并在資料中予以注釋，為以后解決出現的問題提供依據。如發(fā)電機等一些重大設備發(fā)生故障需原生產廠家維修時，通過設備臺賬及時與生產廠家或聯絡人取得聯系，為設備及時維修贏得寶貴時間。必須強調對設備建立設備卡、設備臺賬、技術檔案等管理，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學化管理，使住宅設備管理適應現代化管理需求，同時為設備的及時維修，確保設備的完好與使用安全提供科學依據。

其四，建立住宅設備維修、養(yǎng)護的專業(yè)培訓體系。物業(yè)服務的專業(yè)性體現在技術的廣泛性上，各類不同的住宅配套設備不盡相同且技術的使用也各有差異，這就需要物業(yè)管理人員具備足夠的專業(yè)基礎知識及學習能力。住宅小區(qū)智能化設備逐步增多，對設備人員的專業(yè)技術與技能提出了更高要求，因此，住宅設備人員應加強學習、系統(tǒng)培訓、提高技能，以適應形勢發(fā)展的對住宅設備管理、維修人員的要求。

2 注重住宅設備運行現場管理是確保設備有效運行的關鍵

其一，首先應針對物業(yè)承接驗收容易出現的住宅設備移交真空這個薄弱環(huán)節(jié)，做好住宅設備移交，同時注意敦促開發(fā)建設單位組織設備生產廠家或者施工單位對物業(yè)管理人員進行住宅設備合理使用的基礎性培訓，將培訓作為移交驗收的一個重要內容。使物業(yè)設備人員能夠更好、更快地熟悉設備的日常管理與現場維修，減少住宅設備人員白行摸索設備性能、熟悉設備使用與維修的時間。

其二，要熟悉住宅小區(qū)（商廈）各類設備的原理、結構等情況，還需熟悉住宅設備的工作方式，對各類發(fā)電機組、變壓器、水泵等設備性能要做到了如指掌。對新接管的設備，要加強對設備運行情況進行跟蹤、監(jiān)測、記錄，消除設備存在的隱患，日常管理要根據物業(yè)設備運行的負載變化，如夏季為業(yè)主用水、用電的高峰期，夏季天黑較晚的特點，工程人員可對路燈進行合理、適時調度，通過住宅設備負載能力和調配特點，發(fā)掘住宅設備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設備的使用價值。

其三，是住宅設備的維修保養(yǎng)要有計劃性，制定出明確的維修、養(yǎng)護、檢測計劃，并組織實施。住宅設備的定期維修、養(yǎng)護及檢測，能夠延長使用壽命，及時發(fā)現存在的問題，保證運行的穩(wěn)定性，這需要根據技術資料編寫年度養(yǎng)護、維修及檢測計劃，并嚴格按計劃組織實施。

其四，住宅設備的日常維護保養(yǎng)是設備管理的重要內容，作為一種養(yǎng)護性質的工作，其日的在于及時處理在運轉使用過程中由于技術狀態(tài)變化而引起的問題，隨時改善設備的使用條件與狀況，保證設備正常運行，延長設備使用壽命。在住宅設備運行的管理上，通過有效維修養(yǎng)護，確保住宅小區(qū)不發(fā)生重大的設備責任事故。通過對細節(jié)的關注，促進物業(yè)小區(qū)在水、電等資源上的節(jié)約，提高住宅設備維修的及時性。

其五，住宅設備日常維護保養(yǎng)的主要內容是設備的清潔、潤滑、堅固、調整、防腐、安全等工作。同時對于不同類型的住宅設備，應視其技術特點、使用條件等不同，分類、分片采取不同的并有所側重的保養(yǎng)措施，如對供暖設備必須加強冬季之前的檢查、維護工作。

有效地進行住宅設備管理是一門具有挑戰(zhàn)性的學問，其關鍵在于熟悉住宅設備的工作性能與特點，如24小時運行的生活水泵，為了避免設備長期運轉沒有休整時問所帶來的問題，就需要定期調整運行機組，避免同一臺電機長期性的運行;消防水泵因為長期不使用，可能會使軸承潤滑液凝固或者生銹，為避免該問題的發(fā)生，就需要定期進行低轉速試運行;為確保住宅小區(qū)供電的有效運行，大多數物業(yè)小區(qū)現在都已經做到雙回路供電。由于住宅小區(qū)停電的機率較少發(fā)生、造成備用發(fā)電機使用率小，但為了確保發(fā)電機在緊急情況時能有效啟用，就需要定期進行空載運行并進行使用功能測試等。以上住宅設備管理問題都必須制度化，且進行有效地落實，才能使小區(qū)的設備時刻處于良好的工作狀態(tài)。

3 進行有效地住宅設備維修保養(yǎng)是保障設備高效運行的重要保障

在住宅沒備管理、運行的管理上，確保小區(qū)沒有發(fā)生重大的設備責任事故是物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)管理的最高準則。為實現該日標，必須注重住宅小區(qū)設備維修保養(yǎng)的及時性與管理措施的執(zhí)行力度，加強對設備異常的維修監(jiān)督力度，減少設備異常發(fā)生而得不到及時維修情況的發(fā)生。

其一，住宅設備的有效運行在于科學、有效的管理。住宅設備若維修保養(yǎng)不力，就會經常出現故障，頻繁地設備故障將會大大縮短設備合理的使用年限。此情況是對社會資源是一種浪費，對住宅小區(qū)業(yè)主是一種損失，對物業(yè)服務企業(yè)是一種管理缺失。作為負責任的物業(yè)管理企業(yè)，必須牢記對業(yè)主負責的信條。謹記對住宅設備進行維修保養(yǎng)是保證設備運行安全管理理念，做到以預防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學計劃維修相結合。

其二，住宅設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還會體現在設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。加強維護保養(yǎng)，能有效地延長住宅設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。要樹立經濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用開支，使設備持續(xù)處于最佳、最經濟的運行狀態(tài)。

其三，住宅設備絕大多數均處于24小時不間斷運行狀態(tài)，必須重視設備的有效巡檢。為保證運行的穩(wěn)定性，減少事故發(fā)生的機率，必須進行定時的巡檢，通過巡檢，及時發(fā)現問題并進行有效地處置，通過制定巡檢制度，嚴格履行日常巡查制度，安排專人負責巡檢來達到確保設備高效運行的目的。

其四，在住宅設備巡檢的過程中，設備操作人員一定要做到“看、聽、聞、摸”，全面了解設備的實時運行狀態(tài)，并對設備運行狀態(tài)進行如實的記錄，重視設備運行工作記錄本的作用，注重值班記錄本的完整性與連續(xù)性，將其作為設備的“病歷本”進行保存。及時、完整地做好設備維修保養(yǎng)記錄、設備運行記錄，巡查記錄時應認真仔細，避免出現字跡不清，專業(yè)用語錯誤，填寫不規(guī)范或不完整的情況發(fā)生，以免給日后管理帶來困難。

其五，在住宅設備的巡檢過程中，應注重細節(jié)管理，特別是對設備的運行狀態(tài)有重大變化或發(fā)生異常時，一定要及時進行檢查，并對相應問題及時進行排查，檢修。

隨著科學技術的不斷發(fā)展，住宅小區(qū)相應的配套設備將更加復雜，自動化、智能化、信息化已走進物業(yè)小區(qū)。房地產的價值除了區(qū)位、位置、建筑結構、空間布局和室內外裝璜，在更大程度上取決于配套設備的品質與性能、系統(tǒng)結構和運行狀況的優(yōu)劣，而上述問題與住宅設備的管理成效息息相關，住宅設備的復雜性與技術性也必然對住宅工程設備管理提出更高的要求，物業(yè)服務企業(yè)必須將住宅設備管理作為重點，通過有效地管理，來打造物業(yè)專業(yè)品牌，在為業(yè)主創(chuàng)造價值的同時，也促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。