吳煜婷 王樹鋒

摘? 要：圍繞納稅籌劃具有降低征稅成本、減輕稅負和增強企業(yè)資金周轉(zhuǎn)能力等功能，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅收特別敏感的客觀實際，采用案例分析和對比分析等方法，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅等兩大主要稅種納稅籌劃的相關(guān)技巧，從實務(wù)操作的角度提出了幾點有效的建議，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，具有經(jīng)營周期長、投入資本大、涉及稅種多、稅費支出高等特點。特別是增值稅和土地增值稅，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款支付壓力最大的稅種，也成為其開展納稅籌劃最為關(guān)注的兩大稅種。

一、增值稅的納稅籌劃

（1）改變結(jié)算方式

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算方式有多種，但采購中多是先付清款后取得發(fā)票。這樣，即使材料驗收入庫，但因貨款尚未完全付清也不能取得增值稅專票，其進項稅額無法抵扣，將增加當期繳納稅款的資金負擔。從納稅籌劃角度看，選擇各期付款即索取發(fā)票才更有利。所以，主張房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期付款方式，盡早取得增值稅專票，及時抵扣進項稅額，以緩解納稅壓力。實踐中，應(yīng)爭取主動談判權(quán)，使銷貨方先墊付稅款，以推遲納稅時間。例如，A房地產(chǎn)開發(fā)公司在2019年4月采購電梯600萬元（不含稅），合同規(guī)定A公司需先預(yù)付70%定金，10月份到貨再安裝后支付余款180萬元（600×30%）并開具增值稅專票。

籌劃前：A公司前期支付定金420萬元（600×70%），需并入10月貨款付清后才能取得增值稅專票，可抵扣進項稅額78萬元（600×13%）。

籌劃后：A公司將預(yù)付款采購合同改為分期付款合同，可約定合同簽訂后一周內(nèi)付款，對方收到首批貨款三日內(nèi)開出電子增值稅專票;貨到安裝調(diào)試完成日A公司即應(yīng)付款，電梯廠同樣在收到貨款三日內(nèi)開出專票。這樣，4月份即可實現(xiàn)抵扣進項稅額54.6萬元（420×13%），10月份再完成進項稅額抵扣23.4萬元（180×13%）。這樣，就有54.6萬元提前抵扣，實現(xiàn)了遞延納稅的籌劃目標，大大增強了公司資金周轉(zhuǎn)能力。

（2）折扣銷售與贈送

增值稅法規(guī)定，納稅人將自產(chǎn)、委加或購進貨物無償贈送其他單位或個人，視同銷售計稅;采取折扣方式銷售貨物，銷售額和折扣額同開在一張發(fā)票上，可按折扣后的銷售額征收增值稅;否則，不論財務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。對此， 建議房地產(chǎn)公司變房產(chǎn)贈送制度為折扣銷售促銷模式，以實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)銷售100㎡的房子，售價為100萬，購買即可另外贈送5㎡的儲物間，A企業(yè)實收100萬。，因贈送行為視同銷售，故其實繳增值稅時需以105萬為稅基。但也可選擇銷售100㎡的房子直接給予98%折扣，同時給予5㎡的儲物間以40%的折扣，此時銷售額仍為100萬A企業(yè)可按折扣后的銷售額100萬為稅基核算繳納增值稅。

需注意，銷售額與折扣額開在同一張發(fā)票上，不能將折扣額填寫在發(fā)票的備注欄，而應(yīng)將“折扣”填于增值稅專票的“貨物、勞務(wù)與應(yīng)稅服務(wù)名稱”欄。否則，折扣額照章計稅。

二、土地增值稅納稅籌劃

（1）合作建房和代建房行為

稅法規(guī)定，一方出地另一方出資金合作建房，建成房屋自用的，免征土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊土地，擬與B公司（出資方）合作建辦公用樓，約定建成后按比例分房。B公司作為辦公用房自用，則不用繳納土地增值稅。A房地產(chǎn)開發(fā)公司用于辦公，也免征土地增值稅，如果未來再有其他安排，亦可只繳納其屬于非自用部分的土地增值稅。

稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生代建行為向客戶收取代建收入，因沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入是勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅征稅范圍。所以，可用這種方式建房，在房地產(chǎn)開發(fā)之初就確定下來用戶，能夠避免開發(fā)后繳納土地增值稅，減輕稅負。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策

按規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。當房地產(chǎn)公司建造普通住宅增值額略高于扣除項目 20%時，可適當降低銷售價格，以享受免稅優(yōu)惠;此外，稅法規(guī)定納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。沒分別核算或不能準確核算增值額的，其普通標準住宅不能免稅。所以，房地產(chǎn)財務(wù)應(yīng)對普通住宅、別墅和商用房分開計算銷售額，以免喪失享受優(yōu)惠政策機會。

（3）可自持開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或?qū)ν獬鲎?，因產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移而不征收土地增值稅。房地產(chǎn)公司可將自持開發(fā)產(chǎn)品用于物業(yè)經(jīng)營或外租，也可先自營自用爾后再銷售處置，即可享受免稅優(yōu)惠或延遲納稅義務(wù)發(fā)生時間，且可按“銷售使用過的房地產(chǎn)”規(guī)定辦法計稅，減輕土地增值稅負擔。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視增值稅和土地增值稅納稅籌劃工作，自覺將之作為理財工具;會計人員需認真研究各種涉稅業(yè)務(wù)籌劃和處理方法，切實做到各項業(yè)務(wù)先納稅籌劃后進行會計處理。同時，要注意把握納稅籌劃方案的合法性與合理性，保證獲得稅務(wù)檢查認可，避免納稅籌劃風險，以保護企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。

參考文獻

[1]陳盈盈.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究——以海晨地產(chǎn)為例分析[D].河北大學(xué)，2017

[2]遲麗華，吳月.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃[J].中國房地產(chǎn)，2012（10）：59-65

作者簡介：吳煜婷（1995-1），女，河南臨潁縣出生，黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)2018級會計碩士。研究方向：納稅籌劃與審計。

通訊作者：王樹鋒（1963.8-），通訊作者，男，黑龍江肇州縣出生，黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授，碩導(dǎo)。研究方向：稅務(wù)會計與納稅籌劃，審計理論與實務(wù)。