【摘要】：近年來(lái)，大量外商直接投資涌入我國(guó)。外商直接投資在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要地位，但總體來(lái)看，目前對(duì)我國(guó)服務(wù)業(yè)外商直接投資的研究較少且以宏觀研究為主，有關(guān)房地產(chǎn)外資企業(yè)的微觀研究幾乎沒(méi)有。本文運(yùn)用多準(zhǔn)則決策分析法，聯(lián)系目前仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇影響因子，提出了仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇的指標(biāo)體系及最佳區(qū)位選擇。為房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的對(duì)外直接投資及政府改善外商直接投資環(huán)境，提供相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】：仲量聯(lián)行 外商直接投資 區(qū)位選擇 多準(zhǔn)則決策模型

一、引言

由于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力以及貿(mào)易增長(zhǎng)疲軟等因素，國(guó)際直接投資流量在2018年同比下降19%，約為1.2萬(wàn)億美元，連續(xù)第三年下降，創(chuàng)全球金融危機(jī)后的最低水平。在全世界國(guó)際直接投資流入量大幅下降的情況下，2018年中國(guó)外商直接投資保持穩(wěn)固增長(zhǎng)，較上年增長(zhǎng)3%，達(dá)到1420億美元，是全球第二大外國(guó)直接投資流入國(guó)、外國(guó)直接投資流入最多的發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體。從行業(yè)細(xì)分來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)自2004年起便以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位居服務(wù)業(yè)外商投資的第一位。但目前總體上對(duì)我國(guó)服務(wù)業(yè)外商直接投資的區(qū)位選擇研究較少，大部分學(xué)者以宏觀研究為主，關(guān)于房地產(chǎn)外資服務(wù)企業(yè)區(qū)位選擇的微觀研究幾乎沒(méi)有。

本文試圖以房地產(chǎn)外資服務(wù)企業(yè)的典型代表仲量聯(lián)行為研究對(duì)象，為我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)應(yīng)對(duì)外資競(jìng)爭(zhēng)及走向國(guó)際化提供經(jīng)驗(yàn)借鑒，為我國(guó)政府如何更好地引進(jìn)房地產(chǎn)外資服務(wù)企業(yè)提出可行性建議。

二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

有關(guān)外商直接投資的研究，國(guó)外研究較早而且相對(duì)成熟。Robert Stobaugh（1969）提出等級(jí)評(píng)分法，該方法對(duì)目標(biāo)區(qū)域的外商投資環(huán)境建立了8個(gè)影響因子進(jìn)行分析，然后根據(jù)累加計(jì)分原則，對(duì)外商投資環(huán)境進(jìn)行量化，從而形成對(duì)目標(biāo)地域投資環(huán)境的認(rèn)識(shí)。Coughlin等（2006）對(duì)20世紀(jì)80 年代美國(guó)引進(jìn)外資的區(qū)位決定因素，應(yīng)用Logit模型進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果認(rèn)為人均收入較高的地區(qū)可以吸引到更多外資。Boermans（2011）實(shí)證分析了1995-2006年的省際面板數(shù)據(jù)，指出外商直接投資在進(jìn)行區(qū)位選擇時(shí)主要考慮集聚效應(yīng)、勞動(dòng)力成本等影響要素。Liguo Lin、Wei Sun（2016）研究了環(huán)境規(guī)制改革與在華外商投資企業(yè)的選擇，外國(guó)投資者在中國(guó)表現(xiàn)出“污染避難所的行為”。Dasun Yoo等（2017）研究了知識(shí)資產(chǎn)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)在FDI區(qū)位選擇中的作用，通過(guò)分析2009-2014年間85個(gè)發(fā)展中國(guó)家企業(yè)向35個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的直接投資流動(dòng)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)發(fā)展中國(guó)家企業(yè)更愿意投資于知識(shí)產(chǎn)權(quán)較強(qiáng)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)薄弱的發(fā)達(dá)國(guó)家。

國(guó)內(nèi)高波（2000）和劉志宇（2002）通過(guò)研究外資與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)水平間關(guān)系，發(fā)現(xiàn)外資的進(jìn)入能夠增大房地產(chǎn)投資總量，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，并提高相關(guān)行業(yè)的技術(shù)含量。劉作麗等（2009）通過(guò)分析1997-2005年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究了我國(guó)房地產(chǎn)外資的空間格局，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)外資區(qū)位選擇的重要因素是市場(chǎng)和制度，房地產(chǎn)外資企業(yè)主要聚集在房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)較高、市場(chǎng)需求較大的地區(qū)。國(guó)內(nèi)相關(guān)研究主要集中在宏觀層面上對(duì)外商直接投資及區(qū)位選擇展開(kāi)研究，整體缺乏對(duì)結(jié)論的理論解釋和案例分析。

三、仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇影響因素分析

本文聯(lián)系國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于外商直接投資尤其是房地產(chǎn)外商區(qū)位選擇影響因素的研究及仲量聯(lián)行實(shí)地調(diào)查訪談結(jié)果，主要從市場(chǎng)、資本和環(huán)境三個(gè)方面來(lái)分析仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇的影響因素。

市場(chǎng)因素包含區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、對(duì)外開(kāi)放水平和市場(chǎng)需求。本文借鑒前人的研究指標(biāo)，引入?yún)^(qū)域人均GDP來(lái)權(quán)衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地區(qū)進(jìn)出口總額與該地區(qū)生產(chǎn)總值的比值來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放水平，通過(guò)訪問(wèn)仲量聯(lián)行在職人員，根據(jù)他們的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公樓投資額來(lái)衡量當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求最為貼近。

資本因素這里包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平、在崗職工平均工資和甲級(jí)辦公樓租金。本文選取道路面積與城市面積的比值來(lái)衡量當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，因?yàn)閷?duì)于仲量聯(lián)行這類(lèi)房地產(chǎn)外資服務(wù)企業(yè)來(lái)講，工作節(jié)奏較快，且經(jīng)常要奔波于各個(gè)項(xiàng)目地之間，對(duì)于交通因素尤為關(guān)注；以在崗職工平均工資衡量成本，對(duì)仲量聯(lián)行這類(lèi)跨國(guó)服務(wù)企業(yè)而言，是其對(duì)外直接投資的主要支出之一；用甲級(jí)辦公樓租金表示可能帶來(lái)的利益，一方面仲量聯(lián)行這類(lèi)房地產(chǎn)外資服務(wù)企業(yè)偏好在頂級(jí)辦公區(qū)選址，另一方面他們的很多業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、招商租賃、估值選址等一般以甲級(jí)辦公樓租金水平來(lái)抽取服務(wù)費(fèi)衡量收益。

環(huán)境因素這里主要考量制度環(huán)境和自然環(huán)境兩部分。本文采用財(cái)政赤字與GDP的比值來(lái)權(quán)衡政府干預(yù)水平（潘紅波等，2008），采取預(yù)算內(nèi)人均財(cái)政支出權(quán)衡官員治理程度。另外，仲量聯(lián)行等外資企業(yè)往往喜歡到自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)進(jìn)行投資。本文采用環(huán)境噪聲等效聲級(jí)和綠化覆蓋率兩個(gè)指標(biāo)表示當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境。

四、基于MCDA的仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇

本文通過(guò)實(shí)地走訪，向仲量聯(lián)行中高管理層及業(yè)務(wù)層在崗職工發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行咨詢(xún)，對(duì)同一準(zhǔn)則下的各指標(biāo)進(jìn)行兩兩比較，利用yaahp軟件對(duì)權(quán)重值進(jìn)行處理并對(duì)其進(jìn)行了一致性檢驗(yàn)?？倢哟我恢滦詸z驗(yàn)CR=0.0741<0.1，此次評(píng)判工作可以接受，結(jié)果令人滿(mǎn)意。根據(jù)層次總權(quán)重的計(jì)算結(jié)果，市場(chǎng)需求指標(biāo)是最重要的，其次是甲級(jí)辦公樓租金、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府干預(yù)程度等指標(biāo)。

根據(jù)綜合評(píng)價(jià)值對(duì)仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行分類(lèi)。優(yōu)秀地區(qū)為北京、上海、深圳，良好地區(qū)為廣州、杭州、重慶，適宜地區(qū)為青島、武漢、南京、天津，一般地區(qū)為成都、西安、沈陽(yáng)。

五、結(jié)論與建議

由于我國(guó)中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，政策優(yōu)惠力度與東部沿海地區(qū)相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，整體引入外資的數(shù)量較少且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等條件的限制，從仲量聯(lián)行在華投資的13個(gè)地區(qū)總體分布來(lái)看，集中分布在東部沿海地域。通過(guò)多準(zhǔn)則決策模型比較了各個(gè)指標(biāo)對(duì)系統(tǒng)目標(biāo)完成的貢獻(xiàn)度，結(jié)果表明市場(chǎng)需求、甲級(jí)辦公樓租金、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政府干預(yù)程度指標(biāo)對(duì)仲量聯(lián)行在華投資區(qū)位選擇的影響較大。

中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比存在天然劣勢(shì)，政府應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)外資區(qū)位選擇影響因素。提高中西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，加大政策支持力度，通過(guò)簡(jiǎn)化外商直接投資手續(xù)程序等措施吸引跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的投資。東部地區(qū)可通過(guò)進(jìn)一步深化對(duì)外開(kāi)放水平，減少政府干預(yù)以創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，吸引更多知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的跨國(guó)直接投資。

除了政府提供強(qiáng)有力的政策及外交支持外，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)自身也應(yīng)不斷強(qiáng)化企業(yè)能力，充分做好決策前區(qū)位評(píng)估工作，不斷提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

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作者簡(jiǎn)介：張淑珍（1995——）女，漢族，山東青島人，上海大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2017級(jí)研究生，金融專(zhuān)業(yè)