何小春

摘 要：隨著我國(guó)住房的不斷改革，出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，極大改進(jìn)了房產(chǎn)登記效益。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪出現(xiàn)了一些問(wèn)題，極需要加以解決。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);房產(chǎn)測(cè)繪;問(wèn)題及對(duì)策

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策施行，房產(chǎn)測(cè)繪工作面臨著新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)，對(duì)各地區(qū)的住房保障服務(wù)中心及其相關(guān)部門(mén)的工作要求也越來(lái)越高。本文主要探究房產(chǎn)測(cè)繪中出現(xiàn)的問(wèn)題，以及提出相關(guān)的解決對(duì)策，主要從建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)等方面具體探究，以期為相關(guān)人員提供參考。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記改革和房產(chǎn)測(cè)繪分析

在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的影響下，近年來(lái)我國(guó)對(duì)社會(huì)住房進(jìn)行了相關(guān)改革，主要是實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，改變了過(guò)去房產(chǎn)權(quán)利和土地使用權(quán)分割的情況，主要是由房產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人提出申請(qǐng)，國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)和相關(guān)變動(dòng)進(jìn)行登記和記錄的模式，這對(duì)于推進(jìn)我國(guó)住房制度改革、維護(hù)個(gè)人合法權(quán)益、實(shí)施房產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)查和城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)等方面具有重要意義。

不動(dòng)產(chǎn)登記后的房產(chǎn)測(cè)繪，一般分為登記機(jī)關(guān)、登記內(nèi)容和登記依據(jù)，房產(chǎn)測(cè)繪主要包括采集和展示房屋及其用地的信息、確定房屋的位置和面積、界限和數(shù)量、屬性與當(dāng)前狀態(tài)等，并將其以文字和圖片的形式展示出來(lái)，用于確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、進(jìn)行戶(hù)籍管理、房產(chǎn)交易和征收稅費(fèi)等。住房保障服務(wù)中心及其相關(guān)部門(mén)要測(cè)量房產(chǎn)要素、調(diào)查房產(chǎn)現(xiàn)狀、測(cè)算房產(chǎn)面積、繪制房產(chǎn)圖和進(jìn)行變更等，在新的歷史時(shí)期房產(chǎn)測(cè)繪面臨著一些問(wèn)題急需解決。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪面臨的問(wèn)題

首先是工作人員的主觀意識(shí)較強(qiáng)。在房產(chǎn)測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)登記中，主要是對(duì)人民群眾的申請(qǐng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，在具體落實(shí)之后和無(wú)異議的情況下進(jìn)行登記，但是現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有對(duì)審查實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行明確，現(xiàn)實(shí)中很多工作人員會(huì)根據(jù)自己的理解審查，這樣就會(huì)導(dǎo)致在中間出現(xiàn)諸多問(wèn)題，比如審查不嚴(yán)、審查過(guò)度等，甚至出現(xiàn)違法亂紀(jì)行為。比如之前新聞?dòng)袌?bào)道某地區(qū)一處幾十年的完全破舊房屋竟然也正常通過(guò)審查，其中就存在諸多的問(wèn)題。

其次是技術(shù)規(guī)范的差異帶來(lái)的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，打破了原來(lái)相關(guān)的統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，比如計(jì)算不同建筑部位的面積、共有面積的分?jǐn)傆?jì)算等;不同的測(cè)繪單位對(duì)同一建筑部位的測(cè)繪方式不同、對(duì)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算方法不同，導(dǎo)致在房產(chǎn)測(cè)繪中出現(xiàn)很多問(wèn)題;同時(shí)由于測(cè)繪和登記人員的水平參差不齊，對(duì)建筑測(cè)繪和面積計(jì)算的方法掌握不透徹，導(dǎo)致出現(xiàn)很多隱性問(wèn)題。

最后是權(quán)利憑證無(wú)法完全反應(yīng)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與人身和社會(huì)關(guān)系不同，人身與社會(huì)關(guān)系通常比較穩(wěn)定，比如身份證會(huì)跟隨一個(gè)人的終身，社會(huì)宗親關(guān)系也不會(huì)發(fā)生大的改變;但是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利會(huì)發(fā)生不同的變動(dòng)，會(huì)由于房產(chǎn)所有者的買(mǎi)賣(mài)和抵押等出現(xiàn)變化，需要重新核發(fā)權(quán)利證明。如果由于當(dāng)事人的各種客觀因素導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行變更，就會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)無(wú)法真實(shí)反映物權(quán)。這種情況在現(xiàn)實(shí)世界中會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)，使得權(quán)利人權(quán)益受到損害，給住房保障中心帶來(lái)工作困難。

3 解決不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪問(wèn)題的對(duì)策

3.1 建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)

不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)條例有很多，不同法規(guī)和條例之間存在著一定的矛盾性和重復(fù)現(xiàn)象，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的房產(chǎn)測(cè)繪工作帶來(lái)很多問(wèn)題和困難，不利于相關(guān)部門(mén)和工作人員更好地開(kāi)展工作。因此，各地區(qū)的住房部門(mén)和工作人員、人大代表、政協(xié)代表等應(yīng)該向國(guó)家、政府等建言獻(xiàn)策，建議完善與健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，完善相應(yīng)的配套法律法規(guī)與相關(guān)政策條例，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記模式等，進(jìn)而讓相關(guān)法律法規(guī)和政策條例更好地發(fā)揮作用，服務(wù)于房產(chǎn)測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

3.2 建立統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，各地區(qū)住房保障部門(mén)應(yīng)該統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建立統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，充分運(yùn)用地理信息系統(tǒng)和信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)信息化管理和完善不動(dòng)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，通過(guò)信息的傳輸、整合與共享，實(shí)現(xiàn)高效率工作。相關(guān)工作人員應(yīng)該著重加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)的學(xué)習(xí)，更好地掌握相關(guān)測(cè)繪技能;還應(yīng)該將采集到的土地位置、樓層和面積、土地使用性質(zhì)等信息進(jìn)行備案管理，編制好不動(dòng)產(chǎn)單元代碼和房屋代碼，從而更好地滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易的需要。

3.3 完善房產(chǎn)測(cè)繪的后續(xù)工作

為了更好提升不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪的工作效率，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)該通力合作、協(xié)調(diào)配合和加強(qiáng)溝通，從而更好地實(shí)現(xiàn)信息共享。政府住房保障中心應(yīng)該改善和提升服務(wù)職能，做好全區(qū)公有房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，按照有關(guān)政策辦理房改事務(wù)，對(duì)本地區(qū)私有房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。由于長(zhǎng)期以來(lái)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)使用幢號(hào)、丘號(hào)與圖幅號(hào)等確定房屋唯一性，很多地方的稅務(wù)部門(mén)在征收個(gè)人所得稅和契稅的時(shí)候，會(huì)根據(jù)這些號(hào)確定基準(zhǔn)價(jià)，沒(méi)有建立完善與定著物代碼和宗地代碼相關(guān)的稅務(wù)征收及其評(píng)估系統(tǒng)，所以應(yīng)該要求房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在出具測(cè)繪報(bào)告中，除了要標(biāo)注好不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，還應(yīng)該標(biāo)注好幢號(hào)、丘號(hào)與圖幅號(hào)，從而為統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)單元代碼做好充分的準(zhǔn)備，更好地解決長(zhǎng)期以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪出現(xiàn)的問(wèn)題。

4 總結(jié)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房產(chǎn)測(cè)繪面臨著很多問(wèn)題，比如工作人員的主觀意識(shí)較強(qiáng)、技術(shù)規(guī)范的差異帶來(lái)的問(wèn)題、權(quán)利憑證無(wú)法完全反應(yīng)物權(quán)等，并通過(guò)建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)、建立統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、完善房產(chǎn)測(cè)繪的后續(xù)工作等對(duì)策，更為全面地解決這些問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

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