田源　管欣　許濤

[提要] 近日，個(gè)人所得稅改革正廣泛推行，其中房租專項(xiàng)扣除政策引起密切關(guān)注。本文基于以往房屋租賃稅收管理背景，通過(guò)分析出租人對(duì)于此項(xiàng)政策的心理反應(yīng)過(guò)程，運(yùn)用博弈方法，闡明其對(duì)于租金上漲的影響機(jī)制。研究結(jié)論表明：在以往房屋租賃稅收管理難度大、征收率低的背景下，由于出租人的習(xí)慣化心理與面對(duì)政策的過(guò)激反應(yīng)，個(gè)稅改革中房租專項(xiàng)抵扣政策將推漲租金。本文為政府加強(qiáng)房屋租賃稅收管理、調(diào)控租房市場(chǎng)等提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：個(gè)人所得稅;房租專項(xiàng)扣除;習(xí)慣化心理;租金上漲

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年8月4日

一、引言

個(gè)人所得稅作為我國(guó)第三大稅種，在增加財(cái)政收入、促進(jìn)收入分配公平方面發(fā)揮著重要作用。個(gè)稅制度是與百姓息息相關(guān)的大事，與個(gè)稅相關(guān)的動(dòng)態(tài)總能牽動(dòng)民心，政府也不斷地探索和推進(jìn)個(gè)稅改革。2018年迎來(lái)了個(gè)稅第七次改革，個(gè)人除享受5，000元基本費(fèi)用減除扣除和“三險(xiǎn)一金”專項(xiàng)扣除之外，還可享受子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或住房租金、贍養(yǎng)老人等專項(xiàng)附加扣除。針對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)布《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》，已于2019年1月1日開(kāi)始實(shí)施。納稅人及納稅人的配偶在主要工作城市沒(méi)有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可按照租房所在城市人口數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。以北上廣等大城市為例，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月1，500元。

此項(xiàng)政策一經(jīng)頒布，便在租房市場(chǎng)引起了軒然大波，本是政府減輕租戶納稅負(fù)擔(dān)的惠民政策，可在那些未經(jīng)備案直接出租房屋的出租人看來(lái)卻是如臨大敵。按照規(guī)定，納稅者須在個(gè)稅app上填報(bào)相應(yīng)的租房信息（包括出租人姓名、身份證號(hào)等）才能享受專項(xiàng)扣除權(quán)利，而部分出租人對(duì)于提供這些信息并不配合，表示若承租人申報(bào)房租專項(xiàng)扣除，便漲房租甚至收回房子，導(dǎo)致改革在一定程度上受阻。出租人此舉是否體現(xiàn)了我國(guó)房屋租賃稅收管理的不足？房租抵扣個(gè)稅真的會(huì)引發(fā)稅務(wù)部門對(duì)出租人追繳稅收，進(jìn)而引起房租上漲嗎？本文將對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行探討，了解房租專項(xiàng)抵扣的影響因素，從而對(duì)此項(xiàng)改革提出相應(yīng)的建議。

（一）研究背景。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人出租房屋所涉及到的稅種繁多，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等;在實(shí)際稅務(wù)征收過(guò)程中，各地區(qū)根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，征稅難度等因素，基于全國(guó)性規(guī)范，制定了符合地區(qū)特點(diǎn)的地方性規(guī)范，形成了全國(guó)性規(guī)范與地方性規(guī)范相結(jié)合的的稅收征管網(wǎng)絡(luò)。由于個(gè)人出租房屋涉及到的稅費(fèi)種類較零碎，大多采用5%的綜合征收率進(jìn)行計(jì)征，以提高征收效率。然而，由于居民納稅意識(shí)淡薄，個(gè)人房屋出租方式多樣化，加之政府對(duì)個(gè)人房屋租賃稅收監(jiān)管力度低，在房屋出租稅收實(shí)際征收過(guò)程中存在眾多問(wèn)題。個(gè)人出租房屋登記備案率低、居民納稅申報(bào)率低，進(jìn)而導(dǎo)致房屋出租稅收征收率不足1%，不繳稅已然成為出租人的常態(tài)。

（二）研究意義。本研究著眼于當(dāng)前社會(huì)廣泛關(guān)注的個(gè)人所得稅改革，探究房租抵扣個(gè)稅對(duì)租金漲跌的影響，分析了租金上漲的稅收政策原因和個(gè)人心理因素。本研究結(jié)果預(yù)測(cè)了租房市場(chǎng)價(jià)格走向，為房屋出租人與承租人提供了參考，便于政府控制租房市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。同時(shí)總結(jié)了以往房屋租賃稅收中存在的問(wèn)題，并通過(guò)分析出租人面對(duì)專項(xiàng)扣除政策的心理反應(yīng)過(guò)程，為政府提供相關(guān)建議，有助于政府有效管理稅收。

二、文獻(xiàn)回顧

本研究聚焦于個(gè)人所得稅改革中房租抵扣個(gè)稅政策，依托個(gè)人房屋租賃稅收現(xiàn)狀，探究出租人對(duì)于此項(xiàng)政策的心理反應(yīng)與租金波動(dòng)的關(guān)系。其中，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)個(gè)人房屋租賃稅收的研究成果已較為成熟。而在以往研究中，依托于醫(yī)學(xué)、生物學(xué)，反映出租人心理機(jī)制的習(xí)慣化心理與過(guò)激反應(yīng)的研究也有一定成果。本文將對(duì)個(gè)人房屋租賃稅收、習(xí)慣化心理以及過(guò)激反應(yīng)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)與分析。

我國(guó)關(guān)于個(gè)人房屋租賃稅收的研究較少，地方財(cái)政對(duì)這一部分稅收的重視程度欠缺，主要是基于征稅過(guò)程中所暴露出的問(wèn)題進(jìn)行思考和討論，而非整體上對(duì)征稅的流程進(jìn)行梳理。王棣（2016）在研究某鄉(xiāng)鎮(zhèn)出租房屋稅收工作時(shí)發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)行的征管方式下，暴露出租賃人“按需納稅”、“從低繳稅”現(xiàn)象。吳章磊（2016）在調(diào)查研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，納稅申報(bào)率低，個(gè)人出租房屋備案登記率低是個(gè)人出租房征稅的主要難點(diǎn)。個(gè)人房屋租賃的納稅義務(wù)人不固定，因此目前必須采用個(gè)人自行申報(bào)納稅的方式征收，在有房屋出租的這部分納稅義務(wù)人中，只有27%的人主動(dòng)繳納過(guò)房屋出租稅收;且大部分個(gè)人房屋出租采用較隨意的方式，且房屋出租人與承租人出于避稅、嫌麻煩或?qū)φ叩牟涣私獾仍驅(qū)τ谧》孔赓U合同的備案登記采取一種消極的態(tài)度，據(jù)調(diào)查僅有約30%的租賃房屋進(jìn)行了備案登記。溫鵬富（2017）在城鎮(zhèn)私人住房租賃稅法規(guī)制研究中發(fā)現(xiàn)，在租賃過(guò)程中存在租賃關(guān)系主體“合謀”逃避納稅的問(wèn)題并引發(fā)惡性循環(huán)。對(duì)于個(gè)人房屋出租來(lái)說(shuō)，稅收的最終承受者是承租人，因此承租人具有聯(lián)合房屋所有人進(jìn)行避稅的動(dòng)力，如果兩者進(jìn)行協(xié)商，串通一氣，便會(huì)出現(xiàn)陰陽(yáng)合同等損害政府利益的情況。

國(guó)內(nèi)學(xué)者在對(duì)問(wèn)題進(jìn)行深入剖析的過(guò)程中，提出各種可能導(dǎo)致問(wèn)題產(chǎn)生的原因。甄立敏（2018）認(rèn)為，在我國(guó)當(dāng)前的房產(chǎn)稅改革中，依然存在重復(fù)征收房產(chǎn)稅、稅率制定不科學(xué)與征稅范圍窄等問(wèn)題，這些問(wèn)題所引起的政策公平性低等問(wèn)題導(dǎo)致居民的納稅積極性不高。費(fèi)國(guó)炎（2001）認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)個(gè)人私房出租租金實(shí)施監(jiān)控的手段缺乏，稅收漏洞較大。2016年的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在有房屋出租的調(diào)查者中，大部分被調(diào)查者采用直接出租的方式，少部分通過(guò)中介平臺(tái)進(jìn)行出租，還有一小部分選擇轉(zhuǎn)租或其他方式。在支付方式方面，大部分會(huì)通過(guò)現(xiàn)金支付或微信、支付寶等移動(dòng)支付的方式，缺少正式協(xié)議和合法憑證。黃世平（2011）發(fā)現(xiàn)個(gè)人出租房屋具有點(diǎn)多面廣、隱蔽性強(qiáng)、稅源底數(shù)不清的特點(diǎn)。因?yàn)槲催M(jìn)行備案記錄的個(gè)人房屋租賃不確定性較大，稅收阻力較大，征稅難度較高，征稅成本較高，稅收較少，對(duì)于“人少事多任務(wù)重”的地稅部門而言，對(duì)這塊稅收的重視程度不高，監(jiān)督管理不嚴(yán)，進(jìn)而導(dǎo)致了當(dāng)下房屋出租人納稅率低的現(xiàn)狀。

在以往研究中，習(xí)慣化心理多用于醫(yī)學(xué)、心理學(xué)研究，本文運(yùn)用習(xí)慣化心理探討出租人對(duì)于政策反應(yīng)的心理機(jī)制，具有一定的理論基礎(chǔ)。20世紀(jì)60年代初，心理學(xué)家Robert L.Fantz關(guān)于嬰兒視覺(jué)注意的實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，重復(fù)對(duì)嬰兒實(shí)施相同的視覺(jué)刺激，嬰兒對(duì)其視覺(jué)注意逐漸減少。這項(xiàng)發(fā)現(xiàn)為習(xí)慣化范式的起源。習(xí)慣化是指由于刺激重復(fù)發(fā)生而無(wú)任何有意思的結(jié)果致使個(gè)體對(duì)這種刺激的自發(fā)反應(yīng)減弱或消失的現(xiàn)象。龍泉杉、楊潔敏等學(xué)者認(rèn)為人們對(duì)正性事件較容易習(xí)慣化，而對(duì)負(fù)性事件不容易習(xí)慣化。而為了適應(yīng)生存環(huán)境，個(gè)體在變化的環(huán)境中需要對(duì)突發(fā)事件快速察覺(jué)并做出迅速的行為反應(yīng)，這一過(guò)程對(duì)人的生存具有一定的適應(yīng)意義?！翱鞓?lè)水車”理論認(rèn)為，使人們感到快樂(lè)的刺激雖然最初使快樂(lè)型情感處于較高水平，但隨著時(shí)間推移，將很快產(chǎn)生習(xí)慣化，快速回到平穩(wěn)狀態(tài)。Wilson和Gilbert（2008）提出了情感適應(yīng)的新模型：AREA模型，即注意、反應(yīng)、解釋和適應(yīng)模型，試圖系統(tǒng)闡釋情感適應(yīng)發(fā)生的心理機(jī)制和過(guò)程。由以上學(xué)者的研究我們可以得出，人們對(duì)于使自己情緒發(fā)生變化的事件極易產(chǎn)生心理上的習(xí)慣化，這一結(jié)論解釋了出租人將不交稅視為理所當(dāng)然的心理原因。

三、房租抵扣個(gè)稅對(duì)租金的影響

（一）房租抵扣個(gè)稅對(duì)房屋租賃稅收的影響。個(gè)稅改革旨在提高社會(huì)公平，各項(xiàng)附加扣除政策也理應(yīng)在一定制度與規(guī)范的約束下推進(jìn)，對(duì)于房租抵扣個(gè)稅這一形式的展開(kāi)，必然會(huì)進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)的房屋租賃行業(yè)的秩序，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人租房信息的收集與完善和對(duì)出租人信息的掌控，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將為后續(xù)我國(guó)房屋租賃行業(yè)改革奠定基礎(chǔ)。

個(gè)稅改革中的租金附加扣除對(duì)于承租人而言是一項(xiàng)重要的減稅政策，且政府將出租人的信息完善作為抵扣實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)也無(wú)可厚非，在租金的支出能夠抵扣承租人的個(gè)稅且不會(huì)產(chǎn)生其他負(fù)面影響的前提下，對(duì)于信息征集的問(wèn)題，承租人不會(huì)輕易向出租人妥協(xié)，兩者的利益開(kāi)始呈現(xiàn)對(duì)立態(tài)勢(shì)，承租人的態(tài)度轉(zhuǎn)變也將對(duì)個(gè)人房屋租賃的規(guī)劃范管理、信息庫(kù)的完善與相關(guān)稅費(fèi)的征收起到積極的推進(jìn)作用。

由此看來(lái)，倘若政府可以借此契機(jī)提高個(gè)人房屋租賃備案率，將進(jìn)一步打通稅收壁壘，減少稅收阻力。且本次個(gè)稅改革附加扣除所引起的出租人信息征集已經(jīng)造成了出租人恐慌、房租上漲等連鎖反應(yīng)，說(shuō)明我國(guó)居民對(duì)于個(gè)人房屋出租的納稅意識(shí)有了進(jìn)一步的提高，政府此時(shí)趁機(jī)完善稅收也并非不可行，但個(gè)稅改革的目的旨在減輕個(gè)人稅負(fù)，倘若嚴(yán)格征稅，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致交稅壓力轉(zhuǎn)嫁，房租上漲的現(xiàn)象，為使個(gè)稅改革政策達(dá)到惠及民生的目的，提高政策的連續(xù)性，應(yīng)相應(yīng)提高附加扣除力度。

（二）房東對(duì)房租抵扣個(gè)稅政策的心理反應(yīng)機(jī)制。在租房市場(chǎng)上，由于政府無(wú)法統(tǒng)計(jì)租房信息，個(gè)人房源出租備案率不足1%，因此對(duì)房屋租賃稅收的管理能力有限，導(dǎo)致出租人一直沒(méi)有交稅。長(zhǎng)此以往，出租人因節(jié)省費(fèi)用而產(chǎn)生的快樂(lè)情緒慢慢回到平穩(wěn)狀態(tài)，對(duì)于未交稅而產(chǎn)生的利益習(xí)以為常，甚至將不交稅視為理所當(dāng)然。當(dāng)政府通過(guò)租戶自主申報(bào)統(tǒng)計(jì)租房信息時(shí)，使政府規(guī)范租房市場(chǎng)稅務(wù)可能性增大，便打破了出租人習(xí)慣的常態(tài)，使之產(chǎn)生利益被侵犯的錯(cuò)覺(jué)。為了維持原狀，出租人便傾向于將這部分“多出來(lái)的”稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，于是推漲房租。

房租抵扣個(gè)稅是政府為租戶減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的惠民政策，一定程度上也旨在促進(jìn)“住有所居”。目前關(guān)于政府可能通過(guò)收集信息來(lái)加強(qiáng)稅收管理的言論只是部分學(xué)者與出租人的猜測(cè)，政府并沒(méi)有釋放確定的信號(hào)。但由于一直以來(lái)房租收入并未納稅，對(duì)于與房租稅收相關(guān)的政策，出租人們可能會(huì)做出過(guò)度解讀和聯(lián)想，認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握信息之后遲早要收稅，擔(dān)心自身利益遭受損失，從而產(chǎn)生提前漲房租的過(guò)激反應(yīng)。

（三）政府與出租人博弈分析。在房租抵扣個(gè)稅的政策推行下，政府對(duì)房屋出租人信息的征集工作將更為便利。在此背景下，政策的推行以及房租的漲跌實(shí)際上是一個(gè)政府、出租人與承租人三方之間的博弈。假設(shè)在個(gè)人出租房屋稅收征收率極低的情況下，政府的得益為a，出租人的得益為b，承租人得益為c。若在承租人申報(bào)房租抵扣個(gè)稅時(shí)出租人不配合提供信息，則三方得益不會(huì)發(fā)生改變，為（a，b，c），因此本文只討論出租人提供信息的情況。政府接下來(lái)須進(jìn)行是否借此機(jī)會(huì)加強(qiáng)房租稅收管理的決策，出租人選擇是否提高房租，而承租人可能因?yàn)榉孔馍蠞q而另尋住處。

首先，若政府加強(qiáng)對(duì)個(gè)人房屋出租稅的征收，因稅率較低，設(shè)稅收收益為1。但由于政府對(duì)承租人的補(bǔ)貼率普遍高達(dá)1000元左右，設(shè)補(bǔ)貼為3，即此時(shí)政府得益為a-2。政府收稅的直接主體是出租人，因此出租人可能提高房租，將稅金轉(zhuǎn)移至承租人，漲幅設(shè)為2。而承租人可做出繼續(xù)租或另租其他房子的選擇，但由于漲房租是租房市場(chǎng)上的普遍行為，因此承租人另尋低價(jià)房源的可能性極小，在此假設(shè)另租為原價(jià)，且因?qū)ふ曳吭炊ㄙM(fèi)的成本為1。若出租人選擇漲租金，則承租人選擇繼續(xù)租的得益為c-2+3，大于另租的得益c-2+3-1;若出租人選擇不漲租金，則承租人得益c+3，大于其另租的得益c+3-1。因此，無(wú)論出租人是否漲租金，承租人的最優(yōu)策略都是“繼續(xù)租”。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，若承租人選擇繼續(xù)租，則其漲租金的得益為b+2-1，大于不漲租金的得益b-1;若承租人選擇另租，則出租人得益為0，因此出租人的最優(yōu)策略是“漲房租”。

在政府選擇不加強(qiáng)房租稅收管理的情況下，出租人與承租人的博弈機(jī)制與第一種情況相似，其最優(yōu)策略仍是“漲租金”和“繼續(xù)租”。而在此時(shí)，政府由于減少了1的稅收收入，得益減小為a-3。因此政府的最優(yōu)策略是“收稅”。

上述分析支持了前述觀點(diǎn)，政府極有可能利用信息充足之便追繳房屋出租稅收，而出租人在此政策的預(yù)期之下推漲房租;承租人處于被動(dòng)地位，只能接受出租人的條件，但由于政府補(bǔ)貼大于房租漲幅，因此出租人與承租人皆受益。

四、結(jié)論及建議

（一）結(jié)論。房租抵扣個(gè)稅可能會(huì)方便稅務(wù)部門征收房屋租賃相關(guān)稅費(fèi)，從而引發(fā)出租人恐慌，使租金上漲。從房屋租賃稅務(wù)角度分析，這部分稅收征收情況不容樂(lè)觀：由于個(gè)人納稅申報(bào)積極性不高，租房備案率低，統(tǒng)計(jì)租房信息難度大，大部分個(gè)人房源直接出租的出租人一直沒(méi)有納稅。但房租抵扣個(gè)稅時(shí)的自主申報(bào)使稅務(wù)部門掌握了更多租房信息，便于對(duì)出租人征稅。而從出租人心理反應(yīng)角度分析，出租人已將“不交稅”習(xí)慣化，當(dāng)政策釋放出可能征稅的信號(hào)時(shí)，便引起他們的過(guò)激反應(yīng)，為了維護(hù)自己的絕對(duì)利益，多數(shù)出租人會(huì)選擇漲房租。

（二）建議

1、增強(qiáng)政策連續(xù)性，釋放明確信號(hào)，進(jìn)一步普及政策。政府須保持政策的連續(xù)性，指出下一步政策方向，盡快表明對(duì)于個(gè)人房屋出租稅收管理的態(tài)度。另外，號(hào)召各單位組織各類活動(dòng)、深入學(xué)習(xí)個(gè)人所得稅改革政策細(xì)則，確保政策精神與實(shí)施方案普及到納稅人。積極宣傳納稅人權(quán)利與義務(wù)，鼓勵(lì)更多個(gè)人申報(bào)納稅，進(jìn)一步增強(qiáng)居民納稅意識(shí)。

2、協(xié)同推進(jìn)個(gè)人所得稅改革與個(gè)人房屋出租稅改革。建立居民收入和財(cái)產(chǎn)綜合信息系統(tǒng)，加強(qiáng)流動(dòng)人口信息管理，將房產(chǎn)登記信息與流動(dòng)人口信息接入居民個(gè)人報(bào)稅系統(tǒng)，從而提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息收集能力和征管效率，實(shí)現(xiàn)個(gè)人房屋出租稅征收率的提高。

3、大力發(fā)展租房平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)租金的調(diào)控。增強(qiáng)對(duì)58同城、自如等租房平臺(tái)的支持力度，鼓勵(lì)更多租戶通過(guò)租房平臺(tái)尋找房源，并實(shí)現(xiàn)支付方式的一致化。有利于促進(jìn)居民“住有所居”，也便于稅務(wù)部門收集租房信息，通過(guò)租房平臺(tái)管理調(diào)控租金調(diào)控，避免房租價(jià)高傷民。

4、對(duì)于承租人，要積極響應(yīng)國(guó)家政策，及時(shí)與出租人溝通，充分享受個(gè)稅改革帶來(lái)的福利，正當(dāng)維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，承租人身負(fù)推動(dòng)政策施行的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)助力推動(dòng)租房市場(chǎng)透明化，便于國(guó)家規(guī)范租房市場(chǎng)運(yùn)行。（通訊作者：管欣）

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