第一爭(zhēng)議

近日，浙江省嘉興市南湖法院公布一則買(mǎi)賣(mài)合同糾紛判決書(shū)，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。2017年9月14日，原告王某、胡某二人與祥生公司簽訂《地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，祥生公司向二人開(kāi)具了車(chē)位款360000元、商品房預(yù)售款749494元的增值稅專(zhuān)用發(fā)票。2019年4月，這兩人認(rèn)為上述購(gòu)買(mǎi)車(chē)位行為系強(qiáng)制交易，向法院起訴稱(chēng)，原告王某因故缺失左手，屬于肢體三級(jí)殘疾，依法不得駕駛機(jī)動(dòng)車(chē)輛，要求祥生公司退還車(chē)位款。法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。殘疾人購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，究竟是自愿還是被迫？

?正方：

王某、胡某起訴稱(chēng)，原告王某因故缺失左手，屬于肢體三級(jí)殘疾，依法不得駕駛機(jī)動(dòng)車(chē)輛，原告胡某生性膽小，根本不敢駕駛機(jī)動(dòng)車(chē)輛，兩人都沒(méi)有駕駛證，也從來(lái)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)機(jī)動(dòng)車(chē)的打算，車(chē)位對(duì)兩原告來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何用處。不得已違心簽訂了《地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，才選購(gòu)了房產(chǎn)。兩人有一定說(shuō)服力，開(kāi)發(fā)商這樣做是有強(qiáng)制交易的嫌疑。

?反方：

法院認(rèn)為，從雙方交易過(guò)程看，兩原告在與被告簽訂《地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前，被告向兩原告公示車(chē)位價(jià)格，原告自愿簽訂了車(chē)位確認(rèn)單、簽約確認(rèn)單，對(duì)涉案車(chē)位性質(zhì)、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)等信息均有所了解并付清全部款項(xiàng)，可見(jiàn)兩原告作為完全民事行為能力人對(duì)是否實(shí)施交易行為當(dāng)有充分理性考量，最終仍與被告訂立協(xié)議，系其真實(shí)意思表示。

?正方：

從交易過(guò)程看，開(kāi)發(fā)商有以形式上的合法性掩蓋實(shí)質(zhì)上的不合法的嫌疑。這同一天內(nèi)的兩起相關(guān)交易，車(chē)位款是360000元、商品房預(yù)售款是749494元，車(chē)位款接近商品房?jī)r(jià)款的一半，這個(gè)比例不尋常地高。雖然車(chē)位與商品房被分拆為前后兩個(gè)交易，但開(kāi)發(fā)商仍有捆綁銷(xiāo)售的嫌疑。如果業(yè)主不購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，就不能購(gòu)買(mǎi)商品房，那實(shí)質(zhì)上就是捆綁銷(xiāo)售。是不是捆綁銷(xiāo)售，有一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷指標(biāo)，看這36萬(wàn)元的車(chē)位是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)同地段的車(chē)位價(jià)格。如果答案是肯定的，車(chē)位交易就是一個(gè)對(duì)業(yè)主顯失公平的交易。

?反方：

法院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，眾多開(kāi)發(fā)商可供選擇，被告非具有市場(chǎng)支配地位的經(jīng)營(yíng)者，允許其自主設(shè)置交易條件。在雙方交易中，兩原告并非迫不得已必須向被告購(gòu)買(mǎi)商品房，原告如不能接受購(gòu)置該地下停車(chē)位，其有權(quán)選擇不向被告購(gòu)買(mǎi)商品房，可以選擇向其他開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品房，被告的行為并不存在欺詐、脅迫等情形。也就是說(shuō)，就算是捆綁銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商也不違法。捆綁銷(xiāo)售是市場(chǎng)上常見(jiàn)的銷(xiāo)售手法，或是為了榨取消費(fèi)者剩余，或是為了避開(kāi)對(duì)某些商品的限價(jià)。不愿意接受捆綁銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)身走人就行了。

?正方：

在某些地區(qū)，普通商品房預(yù)售前要求開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格進(jìn)行備案，未備案者不得銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售時(shí)要對(duì)備案價(jià)格進(jìn)行公示，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品房，甚至還有地方規(guī)定對(duì)銷(xiāo)售均價(jià)過(guò)高、不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的樓盤(pán)，不予辦理預(yù)售許可、不予辦理網(wǎng)簽合同備案。如果車(chē)位房產(chǎn)捆綁銷(xiāo)售，就有繞開(kāi)商品房備案價(jià)格的嫌疑。上述案例屬于此種情形嗎？

?反方：

用價(jià)格管制的方式來(lái)控住商品房?jī)r(jià)格是不可取的，如果備案價(jià)格比市價(jià)低太多，那開(kāi)發(fā)商總會(huì)想各種辦法找補(bǔ)，例如售賣(mài)毛坯以降低單價(jià)、帶裝修商品房在房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外另簽一份裝修合同及車(chē)位房產(chǎn)捆綁銷(xiāo)售等。另外，備案本來(lái)的意思是開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，然后告知主管部門(mén)一下，不應(yīng)該異化為政府定價(jià)。商品房也從來(lái)不在政府指導(dǎo)價(jià)目錄內(nèi)。

【點(diǎn)評(píng)者說(shuō)】該案涉及房市調(diào)控的深層次問(wèn)題，目前只是一審判決，兩位原告還會(huì)上訴嗎？上訴后會(huì)改判嗎？無(wú)論如何，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該去行政化、法治化，以降低社會(huì)摩擦成本。