陳衛(wèi)華，林 超，呂 萍

(1.河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院,河南 鄭州 450046;2.山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 公共管理學(xué)院,山西 太原 030006;3.中國人民大學(xué) 住房發(fā)展研究中心,北京 100872)

2017年2月，住建部表示將通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇，新聞報(bào)道或研究文獻(xiàn)中將此舉稱為“租購?fù)瑱?quán)”或“租售同權(quán)”?！白赓?fù)瑱?quán)”作為地方政府的第一次正式稱謂，出現(xiàn)在2017年7月頒布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》。百度搜索顯示，“租購?fù)瑱?quán)”更為常用，本文使用這一稱謂。實(shí)際上，“允許非本地戶籍承租人享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)”的政策，早在2016年6月頒布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號(hào))就已明確提出。隨后，各級(jí)地方政府陸續(xù)出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則，“租購?fù)瑱?quán)”迅速成為社會(huì)熱點(diǎn)。媒體和公眾普遍關(guān)注的是，承租人是否真正能享受同等的公共服務(wù)，租購?fù)瑱?quán)會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響，一時(shí)眾說紛紜。

學(xué)界對(duì)租購?fù)瑱?quán)的政策目標(biāo)、預(yù)期影響和完善對(duì)策等內(nèi)容進(jìn)行了探討。關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的政策目標(biāo)，何芳[1]研究表明，租購?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)是通過戶籍制度及其相關(guān)公共服務(wù)制度改革實(shí)現(xiàn)公民平權(quán)。符啟林[2]認(rèn)為，租售同權(quán)主要是為了解決城市中及大量涌進(jìn)城市的符合居住條件的人群尤其中青年人的住房問題。租售同權(quán)是為了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制，但一些地方政府在實(shí)施中可能存在異化，例如，廣州租購?fù)瑱?quán)僅限于本市戶籍和人才群體，且只限于子女入學(xué)，覆蓋面極為狹窄[3]。關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的影響，存在兩種對(duì)立觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為租購?fù)瑱?quán)將對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。陳杰等[4]認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)可能加快稀缺公共服務(wù)在租金上的資本化，導(dǎo)致租金快速上漲，從而產(chǎn)生低收入群體住房租賃消費(fèi)被迫降級(jí)的擠出效應(yīng)。廖俊平[5]認(rèn)為，租購并舉及其舉措，將導(dǎo)致住房租金水平總體上漲，從而抑制房價(jià)，最終改變土地財(cái)政和住房保障。向?yàn)槊竦萚6]發(fā)現(xiàn)一線城市租金在租購?fù)瑱?quán)提出后，出現(xiàn)了上漲。不過，也有學(xué)者認(rèn)為租購?fù)瑱?quán)影響有限。廣州的租購?fù)瑱?quán)僅涉及教育，是偽“同權(quán)”，而租房人與購房人在社會(huì)權(quán)益與公共服務(wù)可得性上的無差異性遠(yuǎn)未真正實(shí)現(xiàn)。如果教育資源的不均衡不改變，租售同權(quán)只會(huì)帶來房租上漲壓力[7]。關(guān)于租購?fù)瑱?quán)的完善，陳杰等[4]建議找準(zhǔn)住房租賃市場(chǎng)的功能定位，將保障住房權(quán)與保障公共服務(wù)獲取權(quán)合理脫鉤，防止公共服務(wù)獲取權(quán)被資本化、金融化。馬智利和劉明晰[8]建議改革供地模式以適應(yīng)租購并舉政策。黃燕芬等[9]建議以“租購?fù)瑱?quán)”作為突破口，促進(jìn)“租售并舉”。符啟林[2]建議依靠政府的廉租房實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。陳友華等[10]認(rèn)為，戶籍制度改革和公共資源的均衡化配置更加重要。謝鴻飛[11]建議從賦權(quán)和擴(kuò)大房源兩個(gè)層次，多措并舉實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，不是所有城市都適合購租同權(quán)，相對(duì)于一、二線城市，三、四線城市有較大執(zhí)行空間，購租同權(quán)可以吸引人口，推進(jìn)城鎮(zhèn)化[8]。

可見，學(xué)界雖對(duì)租購?fù)瑱?quán)達(dá)成一些共識(shí)，但對(duì)其影響和完善思路仍存分歧。文獻(xiàn)對(duì)租購?fù)瑱?quán)的評(píng)論性探討較多，而深入的理論分析還比較缺乏。本文將以改進(jìn)的四象限模型為框架，較為深入地考察租購?fù)瑱?quán)對(duì)物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，并圍繞政策目標(biāo)提出改善建議。

一、四象限模型的局限及基于中國國情的改進(jìn)

(一)四象限模型及在中國的水土不服

1.四象限模型

四象限模型是由D.Dipasquale等[12]提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)模型。該模型認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)由資產(chǎn)市場(chǎng)(asset market)和物業(yè)市場(chǎng)(property market)兩部分構(gòu)成。作為耐用消費(fèi)品，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和價(jià)格由資產(chǎn)市場(chǎng)決定，而租金由物業(yè)市場(chǎng)上的空間使用情況決定，兩個(gè)市場(chǎng)通過租金和開發(fā)建設(shè)聯(lián)結(jié)和相互作用(見圖1)。

在圖1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表物業(yè)市場(chǎng)，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表資產(chǎn)市場(chǎng)。第Ⅰ象限有租金和物業(yè)存量兩個(gè)坐標(biāo)軸，曲線表明在經(jīng)濟(jì)狀況一定時(shí)，物業(yè)使用需求量怎樣取決于租金。橫坐標(biāo)軸上的物業(yè)存量由資產(chǎn)市場(chǎng)給定。需要確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚絉，以使需求量D和物業(yè)存量S相等，有函數(shù)：

D(R,經(jīng)濟(jì)狀況)=S

(1)

第Ⅱ象限的兩個(gè)坐標(biāo)軸是租金和價(jià)格，從原點(diǎn)放射出來的直線代表房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率，即租金和價(jià)格之比。房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格P由租金水平R和資本化率i決定。即：

(2)

第Ⅲ象限包括價(jià)格和新開發(fā)建設(shè)量兩個(gè)坐標(biāo)軸，曲線f(C)代表房地產(chǎn)重置成本，即表示房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)C與開發(fā)成本f(C)之間的關(guān)系。新的房地產(chǎn)開發(fā)量C，應(yīng)該保持在使資產(chǎn)價(jià)格P等與開發(fā)成本f(C)的水平上，即：

P=f(C)

(3)

第Ⅳ象限有物業(yè)存量和新開發(fā)建設(shè)量兩個(gè)坐標(biāo)軸，曲線表示年度新發(fā)開發(fā)建設(shè)量(增量)C轉(zhuǎn)化為物業(yè)存量S的關(guān)系。存量變化ΔS與折舊率δ的關(guān)系為：

ΔS=C-δS

(4)

物業(yè)存量保持不變時(shí)，ΔS=0，有：

(5)

四象限模型能夠較好地描述房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本規(guī)律。物業(yè)市場(chǎng)上的使用需求和某個(gè)物業(yè)存量值決定租金水平(第Ⅰ象限)，租金通過資產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)換為物業(yè)價(jià)格(第Ⅱ象限)，物業(yè)價(jià)格決定新的開發(fā)建設(shè)量(第Ⅲ象限)，最終形成新的存量(第Ⅳ象限)。當(dāng)開始和結(jié)束時(shí)的存量相同時(shí)，物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡。

2.四象限模型的應(yīng)用范圍

四象限模型從建筑物作為使用空間還是作為資產(chǎn)這個(gè)本質(zhì)屬性出發(fā)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)看作房地產(chǎn)使用市場(chǎng)(或物業(yè)市場(chǎng))和房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)(或資本市場(chǎng))兩個(gè)市場(chǎng)，構(gòu)建分析模型。換言之，不論是收益性還是自用房地產(chǎn)、住宅還是非住宅，只要具有這個(gè)本質(zhì)屬性，均可以使用該模型來分析。模型常被用于分析各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。例如，要考察經(jīng)濟(jì)增長、利率、信貸、開發(fā)成本和房地產(chǎn)新開發(fā)建設(shè)量等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以利用四象限模型進(jìn)行比較靜態(tài)分析。

圖1 物業(yè)和資產(chǎn)市場(chǎng)的原四象限模型

四象限模型在分析“租購?fù)瑱?quán)”政策影響方面也有明顯優(yōu)勢(shì)?！白赓?fù)瑱?quán)”是構(gòu)建租購并舉住房制度的重要舉措，將影響人們的購租偏好。由于各個(gè)市場(chǎng)不是孤立的，人們對(duì)租房態(tài)度的改變，直接體現(xiàn)在物業(yè)使用市場(chǎng)的變化，這又會(huì)傳導(dǎo)至資產(chǎn)市場(chǎng)，通過價(jià)格機(jī)制影響開發(fā)建設(shè)和住房存量。由于四象限模型恰恰抓住了多個(gè)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的特征，利用其分析“租購?fù)瑱?quán)”政策的影響，如果應(yīng)用適當(dāng)，一方面不至于遺漏某些重要內(nèi)容，另一方面由于分析的綜合性，結(jié)果也更可靠。

3.四象限模型在中國水土不服

四象限模型是基于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理論抽象，由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)同美國存在差異，該模型在中國存在水土不服。中美兩國在土地制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化等方面均存在較大差異，兩國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住房市場(chǎng)，也存在明顯不同。中國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，美國則實(shí)行土地私有制；美國已完成工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，是世界上最大的發(fā)達(dá)國家，而中國正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，是世界上最大的發(fā)展中國家；美國是個(gè)移民國家，有著豐富的移民文化，而中國則擁有悠久的定居文化。在此背景下，中美兩國在居民住房消費(fèi)觀念、住房自有率、住房市場(chǎng)競爭自由化程度等方面均存在明顯差別。

四象限模型在中國的水土不服主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一方面，中美兩國的存量住房閑置狀況存在顯著差異。在中國，存量住房閑置問題不容忽視。一些純粹的住房投機(jī)者，買房后不將其作為租賃房源提供給市場(chǎng)，造成大量住房閑置。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2017》報(bào)告顯示，2016年我國城鎮(zhèn)住房空置率高達(dá)22%。相比之下，美國在2006年房地產(chǎn)泡沫的高峰期，人均住房空置率僅有3%，而不到中國的1/7[13]。導(dǎo)致這種局面的原因很多。例如，由于住房租金水平偏低，租金收益的吸引力非常有限，投機(jī)者購買住房的動(dòng)機(jī)主要是為獲得增值收益。與此同時(shí)，目前中國新竣工商品房中，毛坯房仍占較大比例。住建部印發(fā)的《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，新開工全裝修成品住宅面積到2020年要達(dá)到30%，而這仍然遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。裝修成本成為投機(jī)者購房后寧可選擇空置也不積極出租的原因之一。因此，在中國，存量住房向住房使用市場(chǎng)有效供給的轉(zhuǎn)換比例不高，不容樂觀。

另一方面，在住房一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度方面，中美兩國存在明顯不同。中國城鎮(zhèn)的土地歸國家所有，開發(fā)商進(jìn)行新項(xiàng)目開發(fā)，首先要從土地一級(jí)市場(chǎng)以出讓方式取得土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)供應(yīng)計(jì)劃則由城市政府制定，盡管政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)會(huì)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，但并非直接和完全取決于市場(chǎng)，這就造成了中國開發(fā)商的開發(fā)計(jì)劃不是直接取決于市場(chǎng)，而是主要取決于政府的土地供應(yīng)安排。盡管開發(fā)商可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，利用土地儲(chǔ)備調(diào)整開發(fā)進(jìn)度，但由于受土地開發(fā)期限約束，這也僅能在短期或中期弱化行政力量干預(yù)。相比之下，在實(shí)行土地私有制的美國，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)狀況制定并調(diào)整開發(fā)計(jì)劃，決定何時(shí)購進(jìn)土地、開發(fā)項(xiàng)目和完成市場(chǎng)供應(yīng)等。盡管也存在房地產(chǎn)開發(fā)的行政管制，但美國開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃基本上由市場(chǎng)決定，四象限模型就是基于這樣的市場(chǎng)條件產(chǎn)生的。因此，從整體上講，中國房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)擁有相對(duì)于美國較低的市場(chǎng)化程度，難以滿足四象限模型所要求的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件。中國住房一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度與四象限模型所要求的市場(chǎng)條件不完全符合。

(二)對(duì)四象限模型的改進(jìn)

盡管四象限模型不完全符合中國國情，但其分析框架仍為解讀中國住房市場(chǎng)運(yùn)行提供了分析工具。基于中美兩國的住房市場(chǎng)差異，至少可以從以下兩方面對(duì)四象限模型進(jìn)行改進(jìn)：

一方面，住房由增量供給向使用市場(chǎng)存量供給轉(zhuǎn)換時(shí)，除了住房折舊外，還應(yīng)考慮存量房漏出。當(dāng)一部分存量住房不能形成住房使用市場(chǎng)的有效供給時(shí)，就出現(xiàn)了存量房漏出。這既同住房折舊類似，也不完全相同。折舊了的那些住房將徹底退出市場(chǎng)，而因存量住房閑置而漏出的住房，則形成住房使用市場(chǎng)的潛在供給，因?yàn)樗鼈冸S時(shí)可能形成市場(chǎng)有效供給。但就某一時(shí)點(diǎn)而言，新建住房除了要扣除住房折舊外，還要扣除存量房漏出，才能形成存量使用市場(chǎng)的有效供給，即有公式：

ΔS=C-(δ+τ)S

(6)

實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)，ΔS=0，故有：

(7)

其中，S為住房存量，C為新建住房，δ為住房折舊率，τ為存量房漏出率。具體表示在圖2中的第Ⅳ象限。

另一方面，中國住房一級(jí)土地市場(chǎng)相對(duì)較低的市場(chǎng)化程度，可能意味著住房市場(chǎng)供給更加缺乏彈性，決定了第Ⅲ象限中的房地產(chǎn)供給曲線更為平緩。接前述，中國特色的城鎮(zhèn)土地供應(yīng)制度，決定了土地一級(jí)市場(chǎng)和住房一級(jí)市場(chǎng)受到過多行政力量影響。也就是說，即使住房價(jià)格上漲，開發(fā)商有強(qiáng)烈的開發(fā)意愿，如果城市政府不增加土地供應(yīng)，也難形成有效供給?？梢?，中國土地一級(jí)市場(chǎng)供給的行政壟斷限制了住房開發(fā)對(duì)市場(chǎng)變化反映的靈敏度，是中國住房供給缺乏彈性的主要原因之一。而相比而言，盡管美國住房市場(chǎng)供給也缺乏彈性，但其主要不是源于政府行政力量，而是源于房地產(chǎn)開發(fā)周期長的天然屬性，這一屬性在中國同樣存在。在較低的市場(chǎng)化程度和開發(fā)周期長的雙重作用之下，面對(duì)同樣的價(jià)格變化，中國住房市場(chǎng)供給的反應(yīng)可能小于美國。表現(xiàn)在模型上，在第Ⅲ象限中的房地產(chǎn)供給曲線上，中國比美國更為平緩(見圖2)。

考慮到中國住房市場(chǎng)同美國的以上不同，改進(jìn)后的四象限模型如圖2：

圖2 基于中國國情改進(jìn)了的四象限模型

二、租購?fù)瑱?quán)的影響：四象限模型改進(jìn)前后對(duì)比

(一)基于原四象限模型的租購?fù)瑱?quán)影響分析

隨著租購?fù)瑱?quán)的推行，第Ⅰ象限中的需求曲線將向右上方移動(dòng)，反映了在某一租金水平下住房需求增加。這是由于租購?fù)瑱?quán)擴(kuò)大了租賃權(quán)的權(quán)利邊界，刺激了住房使用需求(1)說租購?fù)瑱?quán)能刺激住房使用需求，是說它能消除租房相對(duì)于購房，在享有公共服務(wù)方面的不利地位，從而使更多的人愿意租房。至于租房的真正目的是不是僅僅為了享受公共服務(wù)，無關(guān)緊要。也可以說，即使租房僅僅是為了孩子上學(xué)，而不是為了使用房子，也可以認(rèn)為是“住房使用需求”受到了刺激。。在可用住房保持一定的情況下，如果住房使用需求要能夠與其相等，租金就必須提高。租金上漲將引起第Ⅱ象限中住房資產(chǎn)價(jià)格上升，進(jìn)而引起第Ⅲ象限內(nèi)開發(fā)建設(shè)量增加，最終引起第Ⅳ象限中住房存量增加。新增住房存量將滿足新增的住房使用需求，市場(chǎng)將形成新的均衡。新的市場(chǎng)均衡如圖3中虛線所示，位于原市場(chǎng)均衡線的外側(cè)，表明不論是住房租金、價(jià)格、新開發(fā)量，還是住房存量，都高于初始均衡狀態(tài)下的值。

以上基于四象限模型的理論分析表明：租購?fù)瑱?quán)不論是對(duì)住房租賃市場(chǎng)，還是住房買賣市場(chǎng)，都將產(chǎn)生刺激作用。在不存在其他對(duì)沖因素作用情況下，租購?fù)瑱?quán)不僅很有可能引起買賣和租賃成交量增加，還可能導(dǎo)致住房價(jià)格和租金上漲，形成“量價(jià)齊升”局面。然而，對(duì)于該結(jié)論應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)檫@是基于原四象限模型的分析，而該模型是基于美國國情構(gòu)建的。

(二)租購?fù)瑱?quán)影響在模型改進(jìn)后的變化

中國住房市場(chǎng)的特殊性，決定了適用的四象限模型與他國不同，也決定了租購?fù)瑱?quán)影響的分析結(jié)論不完全相同。假定租購?fù)瑱?quán)對(duì)租房需求的刺激程度一定，即第Ⅰ象限中需求曲線向上移動(dòng)的水平距離相同，模型改進(jìn)前后的結(jié)果將有明顯差別。

圖3 基于原四象限模型的租購?fù)瑱?quán)影響分析

首先，相對(duì)于原模型，更小的住房市場(chǎng)供給彈性，意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以對(duì)住房價(jià)格變化做出更敏銳的反應(yīng)。實(shí)行租購?fù)瑱?quán)后，伴隨租金上漲，住房價(jià)格也會(huì)上漲，開發(fā)商將增加開發(fā)量，原模型下增加的開發(fā)量為ΔCb，供給彈性較小的新模型下可能只有ΔCa，ΔCa要小于ΔCb，如圖4中第Ⅲ象限。其次，相對(duì)于原模型，更多的存量房漏出，意味著增量住房向有效租賃房源的轉(zhuǎn)化率會(huì)更低。對(duì)于同樣規(guī)模的增量住房，原模型下有ΔSb轉(zhuǎn)化為租賃房源，但在新模型下可能只有ΔSa，ΔSa明顯低于ΔSb，如圖4中第Ⅳ象限。最后，面對(duì)租購?fù)瑱?quán)刺激下高漲的租房需求，存量房源不能像原模型一樣迅速增加，供求矛盾不能得到緩解，改進(jìn)后模型下的租金上漲ΔRa將高于原模型下的租金上漲ΔRb，如圖4中第Ⅰ象限。

以上原因?qū)е伦饨鸬膬r(jià)格信號(hào)作用發(fā)揮不夠充分。主要表現(xiàn)在，面對(duì)租購?fù)瑱?quán)引起的租金和房價(jià)上漲，租賃房源不能及時(shí)補(bǔ)充。這主要有兩方面原因。一方面，開發(fā)商難以迅速組織新項(xiàng)目開發(fā)，形成有效的增量供給；另一方面，住房投資投機(jī)需求可能在購房后，使得大量新投放住房出現(xiàn)閑置，不能轉(zhuǎn)化為租賃房源。面對(duì)租購?fù)瑱?quán)引起的租賃住房需求增加，盡管市場(chǎng)發(fā)出了租金和房價(jià)上漲信號(hào)，租賃房源卻不能及時(shí)得到有效補(bǔ)充，租金上漲壓力不能得到有力抑制，結(jié)果是“量略升、價(jià)猛漲”。

綜上，不論改進(jìn)前后，租購?fù)瑱?quán)都將引起“量價(jià)齊升”，但在程度上，與原模型相比，改進(jìn)的四象限模型下，租購?fù)瑱?quán)將引起“量升更少、價(jià)漲更多”。兩者相比，基于新模型下的認(rèn)識(shí)不像舊模型那樣樂觀，而新模型考慮了中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異，更符合中國實(shí)際。這就提示決策者，有必要基于以上理論認(rèn)識(shí)，重新考量租購?fù)瑱?quán)政策的影響以及構(gòu)建思路。

圖4 模型改進(jìn)前后租購?fù)瑱?quán)影響對(duì)比

三、改進(jìn)的四象限模型對(duì)租購?fù)瑱?quán)的啟示

在對(duì)租購?fù)瑱?quán)影響不容樂觀的新認(rèn)知下，需要深入思考以下問題：

(一)租購?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)再定位：“量價(jià)齊升”或“量升價(jià)穩(wěn)”

相對(duì)于“量價(jià)齊升”，“量升價(jià)穩(wěn)”更符合住有所居目標(biāo)。住有所居是住房制度改革的終極目標(biāo)，也是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的目標(biāo)，因此，讓更多人通過租房解決居住問題，理應(yīng)成為租購?fù)瑱?quán)的目標(biāo)之一。然而，由改進(jìn)的四象限模型可知，在其他因素不變時(shí)，由于租購?fù)瑱?quán)對(duì)租房需求的刺激，最有可能出現(xiàn)“量升更少、價(jià)漲更多”的局面。這意味著更多的人以更高租金租賃住房，雖然更多人能住有所居，但卻負(fù)擔(dān)了較高的經(jīng)濟(jì)成本，并非租購?fù)瑱?quán)的理想目標(biāo)。

“量價(jià)齊升”與“量升價(jià)穩(wěn)”均能擴(kuò)大租賃數(shù)量，但兩者相比，“量升價(jià)穩(wěn)”具有兩方面優(yōu)勢(shì)，一方面，穩(wěn)定的租金不至于大幅度增加家庭住房支出，從而避免了對(duì)家庭其他消費(fèi)的擠出效應(yīng)，另一方面，租金穩(wěn)定有利于租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而避免通過市場(chǎng)傳導(dǎo)對(duì)住房市場(chǎng)造成較大沖擊。因此，“量升價(jià)穩(wěn)”更符合租購?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)。

基于改進(jìn)的四象限模型分析表明，租購?fù)瑱?quán)之所以會(huì)引起“量升更少、價(jià)漲更多”局面，關(guān)鍵在于第Ⅲ象限和第Ⅳ象限，這為我們指明了改進(jìn)方向。如果能在這兩個(gè)象限采取適當(dāng)配套措施，完全有可能緩解甚至扭轉(zhuǎn)租購?fù)瑱?quán)的負(fù)面影響。

(二)深刻認(rèn)識(shí)存量房空置率與租購?fù)瑱?quán)的關(guān)系

改進(jìn)的四象限模型表明，我國新建住房轉(zhuǎn)換為住房使用市場(chǎng)上的租賃房源，除了受傳統(tǒng)意義上的折舊因素影響外，存量住房的空置率的影響也不容忽視。如果存量房空置率較低，不論是新建住房，還是原有存量住房，將會(huì)得到更多使用，其中一些可能變成租賃住房的房源。反之，較高的存量房空置率，則會(huì)沉淀一部分住房，分流一部分租賃住房房源。可見，存量房空置率將影響租賃房源供給，進(jìn)而同受到租購?fù)瑱?quán)刺激的租房需求相互作用，共同決定住房租賃市場(chǎng)上的成交量和租金水平。1-空置率、租賃房源供給同租房成交量和租金水平的關(guān)系見圖5。

圖5中上部曲線表示，在新建住房和折舊率等其他因素保持不變時(shí)，隨著存量房空置率的降低，租賃市場(chǎng)上的房源增加。若存量房利用率由r0提高到r1，租賃房源將由Q0增加到Q1。圖中下部假設(shè)供給無彈性。實(shí)施租購?fù)瑱?quán)后，租房需求曲線上移，租賃房源供給若保持不變，租金將由P0快速上升至P2，而如果存量房空置率降低，租賃房源由Q0增加到Q1，租金將由P0小幅上升至P1?？梢?，降低存量房空置率對(duì)實(shí)施租購?fù)瑱?quán)后穩(wěn)定租金有積極作用。

圖5 存量房利用率對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策效果的影響

存量房利用率對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策實(shí)施效果的影響可由下表概括。由表1可知，存量房利用率降低時(shí)，租賃房源很可能減少，實(shí)施租購?fù)瑱?quán)將導(dǎo)致“量減價(jià)升”，即租賃量減少的同時(shí)租金暴漲，背離了居者有其屋的政策目標(biāo)?？梢?，基于改進(jìn)的四象限模型表明，存量房利用率對(duì)租購?fù)瑱?quán)政策實(shí)施效果有重要影響。

表1 存量房利用率對(duì)租購?fù)瑱?quán)實(shí)施結(jié)果的重要性

(三)重視土地一級(jí)市場(chǎng)對(duì)租購?fù)瑱?quán)效果的影響

原四象限模型表明，租購?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)離不開自由競爭的市場(chǎng)機(jī)制。在完全競爭市場(chǎng)上，受租購?fù)瑱?quán)刺激，租房需求增加，引起租金和期望收益率上升，房地產(chǎn)開發(fā)意愿增強(qiáng)，新建住房和租賃房源增加，租房量和租金增加，住房租賃“量價(jià)齊升”。在此過程中，租金能發(fā)揮價(jià)格信號(hào)作用的關(guān)鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠依據(jù)價(jià)格信號(hào)自主做出開發(fā)決策，進(jìn)而在市場(chǎng)上調(diào)動(dòng)土地和資金等要素完成開發(fā)。

根據(jù)改進(jìn)的四象限模型，我國土地一級(jí)市場(chǎng)上的土地供給壟斷，可能阻礙或者減弱租金的市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)作用發(fā)揮，從而可能阻礙租購?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。在我國土地一級(jí)市場(chǎng)上，城市政府代表國家行使土地出讓權(quán)，是唯一合法的土地出讓者，包括集體和擁有存量土地使用權(quán)的非房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的主體，都不允許直接出讓土地。租購?fù)瑱?quán)的施行，會(huì)刺激對(duì)“學(xué)區(qū)房”等具有公共服務(wù)資源優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)住房的租賃需求，抬升其租金并帶動(dòng)整體市場(chǎng)租金上漲。租金上漲將刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿，此時(shí)，土地將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要制約因素。如果政府的供地節(jié)奏適當(dāng)，將及時(shí)形成房地產(chǎn)增量供給和租賃房源供給，租房量增加的同時(shí)不至于引起房租飛漲，即“量升價(jià)穩(wěn)”；然而如果政府的供地節(jié)奏緩慢，影響了增量住房供給，租購?fù)瑱?quán)施行的結(jié)果很可能是“租金飛漲”，背離政策初衷；不過，假如能實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)供給多元化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以從其他渠道獲得土地，完成開發(fā)，形成住房增量供給，租購?fù)瑱?quán)同樣能實(shí)現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”。

可見，城市政府能否根據(jù)市場(chǎng)變化適度控制供地節(jié)奏，或者土地一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度對(duì)租購?fù)瑱?quán)實(shí)施結(jié)果將產(chǎn)生重要影響。

(四)重估公共服務(wù)供給在租購?fù)瑱?quán)中的角色

“租購?fù)瑱?quán)”將對(duì)政府的城市公共服務(wù)產(chǎn)生一些沖擊，既可能造成總量短缺，也可能引起分配問題。賦予承租人享有城市公共服務(wù)的權(quán)利，表面上刺激了租房需求，實(shí)際上意味著背后的公共服務(wù)需求增加。公共服務(wù)需求增加來自兩方面：原有承租人和新增承租人。公共服務(wù)產(chǎn)品供給本身具有滯后性，相對(duì)于快速增加的需求，極有可能出現(xiàn)總量短缺。此外，在快速城鎮(zhèn)化過程中，我國不少城市公共服務(wù)本來就捉襟見肘，面對(duì)“租購?fù)瑱?quán)”帶來的新增需求，勢(shì)必出現(xiàn)“僧多粥少”局面，新老居民間的競爭在所難免。

如果公共服務(wù)資源總量短缺，依賴其存在的優(yōu)質(zhì)住房不可能大量增加，隨著需求增加，稀缺優(yōu)質(zhì)住房租金將快速上漲，影響市場(chǎng)穩(wěn)定，背離了“租購?fù)瑱?quán)”的政策目標(biāo)。與此同時(shí)，新老居民對(duì)有限公共服務(wù)資源的爭奪，可能降低公眾對(duì)政府公共服務(wù)的滿意度。

四、租購?fù)瑱?quán)完善建議

基于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國的不同，本文利用“四象限模型”的分析框架，從理論上考察租購?fù)瑱?quán)對(duì)住房市場(chǎng)的影響。原模型表明，租購?fù)瑱?quán)很有可能引起住房市場(chǎng)“量價(jià)齊升”，而基于改進(jìn)的“四象限模型”分析發(fā)現(xiàn)，“量升更少、價(jià)漲更多”的局面更易出現(xiàn)。也就是說，人們?cè)瓉韺?duì)租購?fù)瑱?quán)影響的估計(jì)可能有些樂觀。為此，為了減少租購?fù)瑱?quán)政策構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)，建議以“量升價(jià)穩(wěn)”作為租購?fù)瑱?quán)的政策目標(biāo)，政策構(gòu)建時(shí)，除了精心設(shè)計(jì)租購?fù)瑱?quán)自身機(jī)制外，更要在降低住房空置率、改善土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)、提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度和提升城市基本公共服務(wù)水平等多個(gè)方面發(fā)力。

(一)通過稅收等手段降低住房空置率

鑒于存量房利用率對(duì)租購?fù)瑱?quán)實(shí)施效果的重要影響，建議通過構(gòu)建住房空置率監(jiān)測(cè)機(jī)制和稅收機(jī)制來降低住房空置率。一方面，出臺(tái)政策鼓勵(lì)各類主體探索利用大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代科技手段適時(shí)準(zhǔn)確地監(jiān)測(cè)住房空置率。不論是地方政府，還是各類企業(yè)或組織，如果能探索出有效監(jiān)測(cè)住房空置率的科學(xué)方法，中央政府將給予獎(jiǎng)勵(lì)。另一方面，通過稅收手段對(duì)積極利用存量住房的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)激勵(lì)。具體來講，有兩種思路。思路之一是開征住房空置稅，即對(duì)空置達(dá)到一定程度的住房征稅，這實(shí)質(zhì)上是對(duì)空置行為的經(jīng)濟(jì)懲罰；思路之二是對(duì)未閑置住房退稅，即對(duì)能夠證明未空置的住房退還房地產(chǎn)稅，這實(shí)質(zhì)上是對(duì)住房利用或出租行為的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。如能同住房“限售”政策相互配合，這兩種思路將能有效降低住房空置率，從而有利于租購?fù)瑱?quán)政策目的的實(shí)現(xiàn)。

也可采取其他措施放松租賃管制，如上海市曾在2015年發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見的通知》，允許代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時(shí)，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過廳除外。

(二)實(shí)現(xiàn)住宅用地多主體供給，充分發(fā)揮土地市場(chǎng)作用

在土地一級(jí)市場(chǎng)上，要充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，較好發(fā)揮政府作用。首先，通過構(gòu)建住宅用地的多主體供給機(jī)制，弱化政府的壟斷地位。比如，改變當(dāng)前的土地收儲(chǔ)方式，允許存量用地的持有者，包括各類事業(yè)單位、非房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人，在符合規(guī)劃的前提下，將非居住用地變更為居住用地，用于住宅開發(fā)。其次，政府在供給土地時(shí)，要認(rèn)真研究住房市場(chǎng)規(guī)律，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)趨勢(shì)，順勢(shì)而為，減少干預(yù)失誤。在土地一級(jí)市場(chǎng)上，市場(chǎng)作用發(fā)揮越充分，租金價(jià)格信號(hào)作用越有效，租購?fù)瑱?quán)政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的概率越高。

(三)從供給側(cè)發(fā)力，健全租賃住房供給體系

健全的租賃住房供給體系要求機(jī)構(gòu)和個(gè)人出租者有合理比例，因此應(yīng)繼續(xù)加大現(xiàn)有政策執(zhí)行力度，努力培育機(jī)構(gòu)主體，彌補(bǔ)當(dāng)前租賃機(jī)構(gòu)比例過低的短板。首先要鼓勵(lì)開發(fā)自持住宅。既可以在出讓土地時(shí)限定自持，也可以通過稅收和金融手段，鼓勵(lì)開發(fā)商主動(dòng)選擇自持。其次要嘗試培育新型機(jī)構(gòu)主體。比如，鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)投資長租公寓等。

(四)加大財(cái)政投入，提升城市基本公共服務(wù)水平

提升城市基本公共服務(wù)水平是解決新時(shí)代社會(huì)主要矛盾的歷史必然，也是彌補(bǔ)城市公共服務(wù)短板的有力措施。十九大指出，我國新時(shí)代社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這必然要求提升城市基本公共服務(wù)水平。在快速城鎮(zhèn)化過程中，我國城市公共服務(wù)存在總量不足、整體水平不高和分配不平衡等問題[14]，因此，提升城市基本公共服務(wù)水平應(yīng)從增加服務(wù)數(shù)量、提高服務(wù)質(zhì)量和優(yōu)化公共服務(wù)產(chǎn)品配置等方面入手。

而且，作為“租購?fù)瑱?quán)”的配套措施，提升城市基本公共服務(wù)水平能為該政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供保障，減少負(fù)面效應(yīng)。增加城市公共服務(wù)意味著增加優(yōu)質(zhì)住房的約束得以放松，在滿足“租購?fù)瑱?quán)”誘致的新增租房需求的同時(shí)，也能起到抑制租金過快上漲的作用。提高服務(wù)質(zhì)量和優(yōu)化公共服務(wù)產(chǎn)品配置，也有利于緩解新老市民對(duì)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源的爭奪，減少公共福利損失。