劉海亮

摘要：隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出一派繁榮景象。房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，其主要特點是投入資金高、經(jīng)營風險高以及經(jīng)濟效益高，現(xiàn)如今已經(jīng)成為推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱力量。本文首先闡述了新時代背景下我國房地產(chǎn)投融資方式，然后從資金管理缺陷、融資形式單一以及融資規(guī)模萎縮三個角度分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動中存在的問題，最后重點從四個方面討論了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新，如合理應(yīng)用房地產(chǎn)基金進行融資、經(jīng)營性物業(yè)貸款融資、產(chǎn)融結(jié)合方式進行融資、房地產(chǎn)證券化進行融資等，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投融資方式；問題；創(chuàng)新

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，主要體現(xiàn)在房價高漲、房源緊張、銷售效益高等方面，現(xiàn)如今房價過熱也已經(jīng)成為人們重點關(guān)注的一項社會性問題。房地產(chǎn)企業(yè)因自身的獨特性，在開發(fā)、經(jīng)營、發(fā)展的過程中都不能離開投融資的支持。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從2015年至2018年我國房企投融資規(guī)模持續(xù)變化，分別為13.9萬億、18.3萬億、19.5萬億以及5.9萬億，其中2017年個人住房金融市場的投融資規(guī)模在總體當中所占比例最高。針對房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，我國也先后發(fā)布了多項宏觀調(diào)控政策，要求各個房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴格實行資金管理，這使得企業(yè)的投融資渠道有了一定的變化，也引起了房地產(chǎn)經(jīng)濟市場中的周期性競爭。因此，為了進一步促進我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展需求來選擇更加合適的投融資方式，并有效地解決企業(yè)所面臨的投融資困境，進而提升企業(yè)的市場競爭力。

一、新時代背景下我國房地產(chǎn)投融資方式

（一）金融機構(gòu)貸款

金融機構(gòu)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最傳統(tǒng)的融資方式之一，也是中小型開發(fā)式房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運營的主要渠道。其中銀行貸款這一融資渠道以無外債限制的明顯優(yōu)勢受到各個房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，主要可分為國內(nèi)銀行貸款、國外銀行貸款以及銀團貸款三大類。例如，萬科公司就通過銀行進行貸款，2018年上半年就新增338.93億元的銀行貸款。國內(nèi)銀行貸款所占比例超過百分之五十，但隨著我國房價的急劇增長；在2014年推出了信貸緊縮政策，在這一政策的約束下國內(nèi)銀行只向一些信用高、知名度高、經(jīng)營穩(wěn)定的大型房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款，另外房地產(chǎn)企業(yè)還必須具備“四證齊全”的條件，而被國內(nèi)銀行限制的部分企業(yè)則考慮起了其他的投融資渠道。相較于國內(nèi)而言，國外銀行貸款對房地產(chǎn)企業(yè)的約束條件相對寬松，其可分為建筑貸款與開發(fā)貸款兩大類，有著貸款時間快、效率高等優(yōu)點。銀團貸款在我國經(jīng)濟市場上已經(jīng)有了一定的發(fā)展，按照其組織方式的差異可分為直接貸款和間接貸款兩種方式，這兩種方式都可以為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目提供優(yōu)質(zhì)的融資服務(wù)，并能夠有效地避免貸款風險。

（二）短期融資券

短期融資券在本質(zhì)上與商業(yè)票據(jù)有著一定的相似之處，其種類可按流通范圍、發(fā)行方式、不同發(fā)行人進行相應(yīng)的分類。短期融資券的發(fā)行條件、發(fā)行程序與申請條件較為嚴格，主要特征為期限不超過一年、不向社會公眾發(fā)行、可進行流通轉(zhuǎn)讓等。通常情況下只有信用度高、實力強的大型企業(yè)才有資格發(fā)行短期融資券。在我國經(jīng)濟市場中，短期融資劵可以說是一把雙刃劍，既有成本較低、籌資金額大的優(yōu)點，也有著風險大、彈性小的缺點。從短期融資劵本身的優(yōu)勢和特點來看，其在房地產(chǎn)企業(yè)中作用與發(fā)展極其可觀。據(jù)相關(guān)調(diào)查報告分析，短期融資券在2018年在我國經(jīng)濟市場中得到了爆發(fā)式的增長，由前一年僅百分之二的占比率飆升到百分之十六的占比率，僅僅低于中期票據(jù)以及企業(yè)債。測算數(shù)據(jù)表明2017年我國上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的短期融資券達到77億元，而到了2018年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)行的短期融資券規(guī)模已經(jīng)高達379.8億元。由以上數(shù)據(jù)可以明顯看出，現(xiàn)如今短期融資券已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)企業(yè)投融資的關(guān)鍵途徑之一。

（三）預售經(jīng)營獲得融資

預售經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)展開銷售的主要方式，也是企業(yè)獲得融資的一項有效途徑。預售經(jīng)營有著模式簡單、成本較低的優(yōu)點，但現(xiàn)階段受到房價高漲等因素的影響，我國已經(jīng)對房源預售展開了相應(yīng)的宏觀調(diào)控，限制了預售條件。目前，國內(nèi)普遍采用的預售制度為在房屋沒有全面完成建造之前，將其銷售給消費者，并收取一定的預售款，這一預收款不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)提前獲取到一定的無息資金，而且可以有效地處理房源銷售的問題。例如，國內(nèi)的萬達、萬科、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)都采用預售經(jīng)營獲得融資。預售制度建立的主要目的是解決房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的問題，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示房源銷售所收的定金與預收款占總開發(fā)資金的百分之四十左右，由此可見其對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要作用，但預售經(jīng)營過程中仍舊存在著一些不可忽視的弊端。對于購房的消費者來說，預售房交易還存在著不確定性，其風險值較大。為了進一步保障消費者的合法權(quán)益，我國已經(jīng)出臺了一系列的規(guī)范預售經(jīng)營的條例，重點加強了消費者的利益，最大限度地降低了房產(chǎn)糾紛現(xiàn)象發(fā)生的幾率。

（四）通過上市進行融資

房地產(chǎn)企業(yè)上市融資是指企業(yè)主要以發(fā)行股票方式在經(jīng)濟市場上融通資金。例如，在A股上市的房地產(chǎn)公司有125家（截止2019年8月29日），有名上市公司如：萬科A、華遠地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等。從廣義上來看，上市融資包括了直接上市與間接上市兩種方式，直接上市就是指發(fā)行股票；而間接上市則是指以收購、控股等途徑，得到某一上市公司的股權(quán)，以此來獲得一定的上市地位，并在此基礎(chǔ)上投入本企業(yè)業(yè)務(wù)與資金，進而實現(xiàn)間接上市。這兩種融資方式都有著各自的優(yōu)缺點，直接上市融資的優(yōu)點為可快速募集所需資金量、可促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展以及可開拓企業(yè)經(jīng)營市場，缺點為上市周期長、通過率相對較低以及不確定性較強。而間接融資方式有著節(jié)約時間成本、維持再融資的可能、要求相對來說較寬的優(yōu)點，也存在不可控風險多、不能凸顯上市公司優(yōu)勢、無法獲得新資金的缺點。綜合來說，上市融資方式有著成本低、效率高、可提升企業(yè)知名度等優(yōu)勢，在一定程度上能夠幫助企業(yè)避免經(jīng)營起伏期間出現(xiàn)的風險問題，也能夠為企業(yè)再融資打下牢固基礎(chǔ)。此外，該融資方式也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化管理，對提升企業(yè)的市場競爭力有著一定的促進作用。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動中存在的問題

（一）資金管理缺陷，導致投資不合理現(xiàn)象嚴重

我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式為“前期置地—工程建設(shè)—銷售回款”，在經(jīng)營建設(shè)期間，工程項目的竣工時間極其容易外界因素的影響，在此影響下還會導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益降低的問題。在這一經(jīng)營模式下，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨無法實現(xiàn)相應(yīng)融資目標的困境，同時以金融機構(gòu)貸款的融資方式還有這延期性與滯后性，更加打擊了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。除此以外，部分企業(yè)為了快速容易的資金進行盲目擴張，最終引發(fā)了財務(wù)風險，使得企業(yè)進入到負債經(jīng)營的循環(huán)當中，嚴重限制著企業(yè)的有效經(jīng)營與發(fā)展。

（二）融資形式單一，導致出現(xiàn)資金斷裂的困境

房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，其本身特點就決定了對資金的大量需求，但現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中的投融資形式還存在著單一、傳統(tǒng)、低效的缺陷，甚至還出現(xiàn)了大量過于依賴間接投融資形式的現(xiàn)象。其主要原因是我國的相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的把控較為嚴格，其中最為突出的就是海外投融資，相關(guān)政策不僅有著嚴格且復雜的審核程序，還限制著投融資金額。目前，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍選用的投融資方式為金融結(jié)構(gòu)貸款，這一融資方式也是受到國家宏觀調(diào)控的嚴格限制，審核力度也越來越大，企業(yè)貸款條件苛刻；若是信貸政策收緊，則會面臨資金斷裂的困境，嚴重情況下還會導致企業(yè)倒閉。

（三）融資規(guī)模萎縮，導致出現(xiàn)間接融資過多問題

根據(jù)前幾年的經(jīng)濟金融運行情況來看，我國資本市場中仍舊存在融資規(guī)模萎縮的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象導致房地產(chǎn)企業(yè)融資方式中間接融資的格局越來越大。隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)貸款余額也在逐步增長，其增長過快就會使得融資方式更加偏向于銀行貸款，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)對銀行有著較強的依賴性。2019年央行發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年末，房地產(chǎn)人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點。由以上數(shù)據(jù)不難看出，當前房地產(chǎn)資金來源仍然以銀行貸款為主，其風險較大，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著一定的負面影響。此外，部分中小型企業(yè)這也就因經(jīng)營管理活動缺乏合理性，其所面對的投融資風險更大，在多重困境的限制與壓迫下，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更為困難。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式創(chuàng)新

（一）合理應(yīng)用房地產(chǎn)基金進行融資

結(jié)合新形勢我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)基金實現(xiàn)融資具有著一定的發(fā)展空間，其中最為有效的融資方式為房地產(chǎn)私募基金融資。這一融資方式能夠有效地將雙方聯(lián)系到一起，并實現(xiàn)交流與共同，在共同上商議下達到滿足雙方要求的目的，既保證了效率，又保證了資金與信息的安全。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度來看，不同階段都需要以私募資金融資的方式來實現(xiàn)既定的目標，對于已經(jīng)上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以這種融資方式來吸引更多的戰(zhàn)略投資者。而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以此融資方式來實現(xiàn)股權(quán)改造，并有效解決負債經(jīng)營的問題。從資金方面來說，私募基金融資有著廣泛性的特點，不僅能夠吸引到外部企業(yè)資金，而且能夠得到相應(yīng)的社會投資。2019年博鰲房地產(chǎn)論壇上，針對金融與地產(chǎn)的關(guān)系，中信資本控股有限公司程驍遠從國家政策角度入手，表明了現(xiàn)階段大多數(shù)的融資方式正處于停滯狀態(tài)，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的再融資風險，此外國際融資環(huán)境的收緊以及融資成本的提升為企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的壓力。而地產(chǎn)資金融資可有效地降低企業(yè)的財政負擔，解決負債問題，這一融資方式會在新形勢下的融資環(huán)境中發(fā)揮越來越明顯的作用。

（二）合理應(yīng)用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資

經(jīng)營性物業(yè)貸款也可稱為固定資產(chǎn)貸款，是指以現(xiàn)有的物業(yè)作為貸款抵押物，其期限最長可以達到15年。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，該貸款方式有著用途靈活、還款方式靈活、操作簡單以及期限長的優(yōu)勢，不僅可以結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀與資金流動情況合理規(guī)劃還款流程，降低借款企業(yè)的還款壓力與財務(wù)管理成本，而且可以在簡單的操作下獲得金融機構(gòu)貸款，解決一系列融資困境。由此可見，經(jīng)營性物業(yè)貸款融資具有較高的有效性，但融資過程中必然會面臨一定的風險，企業(yè)應(yīng)當重視這一點，嚴格把控貸款后的管理風險，獲取相關(guān)的租售現(xiàn)狀，并以此為基礎(chǔ)估算企業(yè)的現(xiàn)金流量，制定科學且合理的還款計劃，保證還款及時。此外，經(jīng)營性物業(yè)貸款也有著資金額大的特點，為了降低貸款資金集中存在的風險，可以有效結(jié)合銀團貸款，最大限度地分散貸款風險，進而確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運營。

（三）合理應(yīng)用產(chǎn)融結(jié)合方式進行融資

所謂產(chǎn)融結(jié)合，就是指產(chǎn)業(yè)資本與金融資本兩者的結(jié)合，側(cè)重于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營多元化以及資本虛擬化，通常情況下包括了“從產(chǎn)到融”與“從融到產(chǎn)”，前者主要是將部分產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)到金融機構(gòu)，后者則是以空中實業(yè)資本的方式獲得平均收益。現(xiàn)如今，產(chǎn)融結(jié)合融資方式已經(jīng)受到越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，該融資方式可以有力地促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程主要花費為生產(chǎn)、交換、消費這三個階段，而金融機構(gòu)所提供的融通服務(wù)是每一個階段穩(wěn)定進行的支柱力量。為了進一步推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)融結(jié)合，應(yīng)當從建立與執(zhí)行相應(yīng)的法律體系、加強房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理、發(fā)展多元化房地產(chǎn)金融市場、避免出現(xiàn)錯誤傾向等多個方面做起，不斷完善現(xiàn)階段的產(chǎn)融結(jié)合融資方式，從更加廣泛的角度出發(fā)，有效地創(chuàng)建一個全面且公正的投融資市場環(huán)境。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當重視產(chǎn)融過程中存在的問題，以足夠的風險意識與充分的人才儲備來防止產(chǎn)融結(jié)合中側(cè)重于短期牟利的傾向性問題，進一步保證企業(yè)的穩(wěn)定運作以及長遠發(fā)展。

（四）合理應(yīng)用房地產(chǎn)證券化進行融資

房地產(chǎn)證券化融資是增強企業(yè)經(jīng)營效益與經(jīng)濟實力的主要方式之一，其發(fā)展趨勢使得證券形式有了一定價值提升與周期延長，這樣不僅能夠有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)投融資困境，而且能夠使投資活動的利益得以最大化發(fā)展。房地產(chǎn)信托投資基金作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，與其他融資方式相比，房地產(chǎn)信托投資基金一方面可以改變過于依賴金融機構(gòu)貸款的融資方式，另一方面也可以為房地產(chǎn)投資提供更好途徑，在企業(yè)發(fā)展進程中起著不可忽視的作用。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)信托基金投資有著“優(yōu)中擇優(yōu)”的特點，重點是將房地產(chǎn)項目中，房地產(chǎn)信托投資基金有著明顯發(fā)展優(yōu)勢的項目作為投資產(chǎn)品，以獲取租金的方式得到相應(yīng)的投資回報。房地產(chǎn)信托投資基金在美國經(jīng)久不衰，通過研究發(fā)現(xiàn)其有著低門檻高流通、企業(yè)稅務(wù)豁免、現(xiàn)金牛高增值、資產(chǎn)配置高效的特點，由此可見，成熟的房地產(chǎn)信托投資基金有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時有較為廣泛的升值空間，可以為投資者提供較高的回報率。新形勢下，我國的房地產(chǎn)信托投資基金還在進行進一步的探索，結(jié)合目前的發(fā)展趨向來看該融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的必要部分，也是拓寬企業(yè)投融資渠道主要手段，不僅能夠增強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定性，降低企業(yè)負債率，還能夠增強其抗通貨膨脹能力，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，新形勢下我國房地產(chǎn)企投融資方式多元化、市場化的發(fā)展趨向勢不可擋。為了跟隨時代發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到傳統(tǒng)投融資方式存在的缺陷，并從房地產(chǎn)私募基金、經(jīng)營性物業(yè)貸款、產(chǎn)融結(jié)合、經(jīng)營性物業(yè)貸款等多個融資創(chuàng)新角度出發(fā)，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀與發(fā)展需求，尋找適合自身長遠發(fā)展的投融資新方式，如合理應(yīng)用房地產(chǎn)基金進行融資、經(jīng)營性物業(yè)貸款融資、產(chǎn)融結(jié)合方式進行融資、房地產(chǎn)證券化進行融資等。財

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