廣西大學(xué)行健文理學(xué)院 郭淼鑫 姚瑤

引言

目前，我國(guó)房?jī)r(jià)日趨飆升，普通人對(duì)房子的剛性需求得不到滿足，而高收入者在高額利潤(rùn)的驅(qū)使下，購(gòu)買房產(chǎn)作為投資，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈畸形發(fā)展。為了規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，但結(jié)果不甚樂(lè)觀。審視現(xiàn)行房產(chǎn)稅，已不能適應(yīng)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。由于我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的欠缺是導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)投機(jī)熱的一個(gè)主要原因，改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅成為時(shí)代需要。

一、文獻(xiàn)綜述

(一) 房產(chǎn)稅概念

1.房產(chǎn)稅的定義

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入，以期積累建設(shè)資金，加強(qiáng)房產(chǎn)管理，提高房屋的使用率。

（二 ）南寧現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度

1.房產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)：

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：

(1)從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%--30%后的余值;

(2)從租計(jì)征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：

(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)

(2)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)

二、房產(chǎn)稅征收對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

負(fù)有繳納房產(chǎn)稅義務(wù)的單位與個(gè)人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。因此，上述產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人。

無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

6、產(chǎn)權(quán)屬于集體所有制的，由實(shí)際使用人納稅

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人、海外華僑、港澳臺(tái)同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。

三、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

第一，既然房產(chǎn)稅的推出會(huì)比較慢，推出的力度也較為有限，那么就不會(huì) 對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生很大的影響。

第二，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅的推出，并不會(huì)引起房?jī)r(jià)崩盤。如2011 年重慶、上海開(kāi)展的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響。再看國(guó)外，美國(guó)和日本都有房產(chǎn)稅，這些國(guó)家房子還是很貴；2005年韓國(guó)為了調(diào)控房?jī)r(jià)推出了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，也未能改變房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。這充分說(shuō)明不可高估房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)還是由供需關(guān)系決定的。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快、城市化還在進(jìn)行的大背景下，需求旺盛的大中型城市里好地段的房子，價(jià)格還是會(huì)上漲；對(duì)于三四線城市，房?jī)r(jià)上漲的空間本來(lái)就不大，倘若再出臺(tái)房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)會(huì)受到一定的影響。關(guān)于房產(chǎn)稅問(wèn)題，可以概括為以下幾點(diǎn)：房產(chǎn)稅的征收成本太高，房產(chǎn)稅的出臺(tái)一定會(huì)漸進(jìn)、穩(wěn)定，短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅的征收力度不會(huì)太大，且一定會(huì)有稅收減免，以保障人們的基本居住需求；房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有一定影響，但不會(huì)很大；房?jī)r(jià)由供求關(guān)系決定，有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘械姆績(jī)r(jià)依然會(huì)上漲。

四、房產(chǎn)稅對(duì)南寧房?jī)r(jià)的短期影響分析

2018年6 月南寧的住宅價(jià)格有小幅度下降，從11153元/平方米的銷售均價(jià)下降到了11018 元/平方米，幅度為1.21%，在后續(xù)的幾個(gè)月內(nèi)，雖然住宅價(jià)格仍存在小幅波動(dòng)，但是總體來(lái)看仍然低于之前的平均房?jī)r(jià)10500 元/平方米，由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)南寧房?jī)r(jià)短期內(nèi)具有一定程度的遏制作用。

五、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響分析

2018 年是南寧市住宅商品房銷售均價(jià)首次并且也是唯一一次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，從 11500 元/平方米下降到了10906元/平方米，降幅達(dá) 5.16%。而在此之前的2017 和2016 年，南寧住宅商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)出連續(xù)大幅度的上漲。這就說(shuō)明和試行的房產(chǎn)稅政策與房?jī)r(jià)變化有關(guān)。房產(chǎn)稅一經(jīng)開(kāi)征，南寧的住房?jī)r(jià)格即出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)， 也反映出了開(kāi)征房產(chǎn)稅的政策能在短期內(nèi)對(duì)南寧的住房?jī)r(jià) 格上漲起到一定的遏制作用。雖然在2018 年以后，南寧市的住宅商品房?jī)r(jià)格又出現(xiàn)了不同幅度的反彈，這主要是受到了國(guó)家當(dāng)年的方針政 策、購(gòu)買者心理預(yù)期、房產(chǎn)中介的推波助瀾等多方面因素 的影響。其中國(guó)家政策影響比如：財(cái)政部調(diào) 減房地產(chǎn)契稅營(yíng)業(yè)稅等國(guó)家政策。2019年后，南寧市的住宅商品房銷售均價(jià)持續(xù)攀升，保持著 明顯的上升勢(shì)頭，因此可以說(shuō)從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，房產(chǎn)稅的 開(kāi)征恐怕難以起到抑制住宅商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的作用。

六、總結(jié)

綜上所述，雖然2018 南寧住宅商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，并不能做出開(kāi)征房產(chǎn)稅就能夠在較長(zhǎng)期限內(nèi)對(duì)我國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)起到遏制作用的結(jié)論。因?yàn)?，房產(chǎn)稅政 策只是諸多影響房?jī)r(jià)的因素之一，為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，我國(guó)也曾發(fā)布過(guò)一系列的以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的財(cái)政政策、貨幣政策和行政干預(yù)，這些政策都會(huì)對(duì)住宅商品房 的價(jià)格產(chǎn)生影響，除此以外的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，以及 土地出讓金、限購(gòu)限貸、差別化信貸制度等調(diào)控措施也都 在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響。因此，對(duì)于住宅商品房 價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行分析，僅能幫助我們從表象上做出對(duì)比， 進(jìn)而得到客觀的評(píng)價(jià)，但不能就此得到開(kāi)征房產(chǎn)稅以外的 其他政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 簡(jiǎn)而言之，房產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)南寧房?jī)r(jià)起到明顯遏制作用，隨著時(shí)代變遷，人們的生活水平在不斷上升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲仍然是未來(lái)的趨勢(shì)。影響房?jī)r(jià)的因素有很多，價(jià)格可能是由于地區(qū)優(yōu)勢(shì)，就業(yè)供應(yīng)短缺、制造業(yè)的發(fā)展、政府的支持以及行動(dòng)而波動(dòng)。另外，由于房?jī)r(jià)由建設(shè)費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地出讓金、城市建設(shè)附加、契稅等多種因素構(gòu)成，房產(chǎn)稅僅為其中的一小部分，僅僅作用于縮小貧富差距、調(diào)控住房消費(fèi)等，所以，從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，房產(chǎn)稅都不太可能成為降低南寧房?jī)r(jià) 的強(qiáng)力武器。