付金龍

摘要：隨著國家對房地產的調控、銀行對房企貸款政策的收緊、融資環(huán)境的日趨惡略等影響，使得中小房企的壓力倍增，利潤的高低直接關系到房企的生死存亡，成本控制在房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展中占據越來越重要的地位。筆者結合在房地產企業(yè)的工作經驗，共同探討前期工作階段在成本控制中的重要性，希望在行業(yè)下行期，能充分挖掘項目的價值，為公司發(fā)展提供動力。

關鍵詞：房地產企業(yè) ， 前期工作? ，設計階段 ， 方案? ，制度? ，成本控制

本文將從房地產企業(yè)的狀況、前期工作階段、針對存在的問題如何優(yōu)化房企管理制度等幾個方面，并結合工作實際案例，闡述前期工作階段在房地產企業(yè)成本控制中的重要作用。

一、房地產企業(yè)的狀況

房地產企業(yè)如同一個小社會，難免存在如下問題，部門較多，專業(yè)不作為，內部管理混亂，關系比較復雜，互相扯皮的事項常有發(fā)生，內耗驚人。這些問題嚴重影響公司經營內功，從而影響到企業(yè)的利潤。這就要求房地產企業(yè)要有良好的管理體系，讓各專業(yè)條線充分發(fā)揮作用，從前期、設計、融資、成本、工程、營銷、物業(yè)等各方面，分別挖掘巨大價值，提高企業(yè)的贏利能力。

二、 前期工作

房地產企業(yè)的前期工作對整個項目的開發(fā)起著很重要的作用，它是整個項目的總方向和總目標。以下主要從拿地階段、手續(xù)辦理及設計階段等方面進行闡述分析，未雨綢繆，從而更好的控制工程成本。

（一）拿地階段

房地產企業(yè)在拿地之前需要對該土地進行必要的考察和研究，結合土地的坐落位置、占地面積、形狀、地塊內的建筑物和設施現狀、規(guī)劃用途和限制條件及周邊的配套設施（比如：交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、水電氣、通訊等）等情況綜合考慮，做出可行性研究分析。

同時，作為房地產企業(yè)，盡量爭取拿的土地為凈地，如果是毛地，后期會涉及拆遷補償等費用。這些補償如果由開發(fā)商來處理，會比較麻煩，需要有專業(yè)的拆遷人員去談判，隨著時間的推移，被拆遷者的胃口也越來越大，無形中加大了土地成本。

案例一：

成都雙流區(qū)物流園項目在拿地時，出讓合同內土地出讓的條件為現狀土地條件，沒有充分考慮到地形地貌對后期的影響。場地內有水塘、土堆、綠化植被等，后期在場地平整時，土方的開挖量達75萬m3，按照當地的市場價6元/m3計算，此項費用高達450萬元。除去場內運轉及回填，土方外運量也高達70萬m3，按照當地的外運市場價55元/m3計算，此項費用高達3850萬元。植被及附著物清理面積達12萬m2，此項費用按照當地市場價7元/m2計算，此項費用也高達84萬元。加上水塘積水抽排、淤泥開挖外運、場內轉運及回填等費用，最終場地平整費用高達4500萬元，加上文物勘探，共計約4700萬元。土地成本增加了約23.5萬元/畝。雖然拿地時從表面上看土地成本比周邊便宜，但是加上這些成本，土地費用已高出周邊的地價。這就要求房地產企業(yè)在拿地時，要進行綜合評估分析，對于這些不利因素，可以作為與政府談判的籌碼，爭取最大的利益。

（二） 手續(xù)階段

在辦理工程相關手續(xù)時，需要繳納費用、辦理證件的科目比較多。但區(qū)域政策不同，有些費用可以免交，有些可以不交，有些可以緩繳，辦理證件的材料要求可以進行變通等。這就要求房地產企業(yè)的開發(fā)人員一定要充分了解當地政府的各項政策及優(yōu)惠條件，通過努力實現相關費用的減免或緩繳，提高證件的辦理效率，為公司爭取更大的利潤空間、縮短開發(fā)周期，節(jié)約工程成本。

（三）設計階段

設計費只占開發(fā)成本的1%-2%，但對建造成本、銷售額、生活空間具有極大的影響。因而設計階段關系到項目的大成本、大品質，進而左右項目的盈利能力。房地產企業(yè)可以從以下幾方面對設計階段進行有力的控制，改變項目的整體盈利能力。

1、設計單位的選擇與管理

土地拿到之后，項目的設計就是重中之重了。設計單位選擇的好壞，水平的高低，對項目的成本控制及工程的推進起著至關重要的作用。在設計單位招標比選中主要從以下幾方面進行選擇：

1.1設計作品

房地產企業(yè)判斷設計單位水平如何？考察是很有必要的，重點看公司以前做過的兩三個項目的圖紙或現場。

1.2 團隊力量

大的設計公司并不是每個團隊都很厲害，小的設計公司也可能會有十分出色的頂尖高手，在看公司的實力和作品的同時，更要看團隊的實力和作品。

1.3現場優(yōu)化建議

在與設計院交流時，可以直接拿一套實際項目的圖紙，讓設計院或優(yōu)化單位現場點評問題或提出優(yōu)化方案。

1.4質量與效率

現在房地產企業(yè)都在進行高周轉，這對設計單位的工作質量、效率及出圖時間要求比較高，在設計單位比選中，要充分考慮各單位的出圖周期。明確設計的進度、質量與付款掛鉤，明確延期的賠償責任，同時，按合同要求對設計的質量與進度進行跟蹤。

1.5設計合同管理

招標及簽訂合同前，應在招標文件及合同內明確設計單位需要配合的工作內容及限額設計的技術經濟指標（如工程投資、主要材料消耗指標等），并和設計費掛鉤，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段成本控制。

2、方案的比選

房地產企業(yè)的工程項目涉及專業(yè)較多，在方案設計階段，要組成有效的組織機構，一般由公司的高層、設計部、前期策劃部、工程部、成本部、營銷部等部門組成。這些部門要相互協(xié)調、相互配合，同時要做好與設計公司、政府部門之間的溝通，建立相應的數據和信息查詢體系，確保相關人員能夠通過不同方式來共享數據和信息。對于不同階段都應提出多種設計方案，通過方案的比選，為房地產企業(yè)決策提供依據，為項目成本控制提供動力。

案例二：

浦東物流倉儲項目，其中1#、2#庫為三層庫，底層層高7.95米，地坪荷載為3噸/m2，對于地基處理，我們選用：方案一：整體采用結構地坪。地坪樁采用直徑600mm的PHC預應力混凝土管樁。方案二：整體采用建筑地坪，地坪下采用水泥攪拌樁（水泥摻量18%，采用42.5級復合硅酸鹽水泥），樁間距1.5m梅花形布置。兩種方案進行地基處理的經濟性比選，上報公司高層，即能確定合理的結構設計方案，又能為高層在經濟性和使用上做出直觀的對比。為公司決策提供了一定的依據。方案對比如下（表一）所示。

3、施工圖的準確性

3.1施工圖設計的決定意義

施工圖設計是初步設計的擴展，是指導工程建設的主要文件，是工程預算和施工招投標的基礎與條件。施工圖完成時，該項目的建安成本80%已經確定（圖一）。

因此，施工圖設計必須嚴格按照批準的初步設計所確定的原則、范圍、內容、項目投資額進行。

3.2建立設計標準

房地產企業(yè)在持續(xù)不斷的開發(fā)中，要逐步建立起自己的設計標準體系。針對不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)（如酒店、辦公、商場、住宅、別墅、物流等）、不同檔次的建筑產品，制定企業(yè)內部的建造標準、單方造價指標、單方材料消耗量指標及鋼筋、混凝土設計限額指標等。在項目開發(fā)結束后，房地產企業(yè)應對成本數據進行統(tǒng)計、分析，找出施工圖設計中的缺陷和不足，不斷更新、完善數據庫，為今后項目開發(fā)在設計階段的成本管控提供一定的依據。

3.3加強圖紙內部審核

施工圖一旦完成，即成事實，往往沒有時間進行優(yōu)化，或者設計院的抵觸情緒會非常高。所以，在設計出施工圖前，組織企業(yè)各個部門，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、造價上的經濟性、銷售上客戶的感知度、運維上的便捷經濟性等進行審核，通過全方位、全面的審核管理工作來提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤對后期項目造成經濟損失。

三、 房企制度優(yōu)化

（一）建立全員成本管控的意識

目前房地產企業(yè)各部門分工比較明確，經常出現成本管控是成本部的事情，與我無關的現象。這就要求房地產企業(yè)自上而下形成一種成本管控的意識，全員參與，各部門要充分協(xié)調溝通，對前期拿地階段要進行全方位的測算，對設計階段要對設計方案、規(guī)劃指標、材料設備選型、裝修標準等進行全面的評估和審核。

（二）建立監(jiān)督倒逼競爭機制

房地產企業(yè)各部門從自身的專業(yè)角度，來分析評判前期工作階段存在的問題，與同行進行對標，暴露出各種問題，監(jiān)督和倒逼各部門充分挖掘項目的價值空間（如倒逼設計去無效成本和貨值最大化、成本對標降低、工程和客服監(jiān)督工程質量、營銷監(jiān)督設計做出有競爭力的產品等）。對提出建議并被公司采納的部門進行獎勵，對入庫問題在新項目再次出現的部門進行懲罰。從而提升企業(yè)經營內功，讓各專業(yè)條線充分發(fā)揮作用，增強企業(yè)的核心競爭力。

四、結語

成本控制是項目管控的核心之一，而前期工作階段是項目成本控制的關鍵。房地產企業(yè)要重視前期階段，提升前期設計的綜合能力，提升企業(yè)的經營內功，從而使企業(yè)在競爭中立于不敗之地。

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