徐德水

摘 要：物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，我國物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)發(fā)展逐漸由薄利走向微利，若想占據(jù)更多市場(chǎng)份額，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大企業(yè)效益，物業(yè)企業(yè)只能從成本控制入手，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。本文在對(duì)物業(yè)企業(yè)成本管理進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，詳細(xì)闡述其面臨的問題，并針對(duì)性地提出追蹤作業(yè)成本、加強(qiáng)管理細(xì)節(jié)、降低組織成本費(fèi)用等控制措施，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，保障市場(chǎng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理? 成本管理? 管理控制

物業(yè)行業(yè)屬于微利行業(yè)，對(duì)比市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值來說無太大利潤(rùn)波動(dòng)空間，面臨市場(chǎng)內(nèi)部企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增大，給企業(yè)發(fā)展帶來更多的挑戰(zhàn)，很多企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理問題導(dǎo)致瀕臨虧損或慘淡經(jīng)營(yíng)。因此，物業(yè)企業(yè)若想提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，需要最大限度地提高物業(yè)管理的服務(wù)能力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理成本的消耗管控。

一、物業(yè)企業(yè)成本管理分析

物業(yè)企業(yè)日常的業(yè)務(wù)工作是在與客戶簽訂物業(yè)管理合同基礎(chǔ)上展開的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用則由物業(yè)公司管理成本、企業(yè)管理費(fèi)及稅金組成。

物業(yè)公司的管理成本主要是指公司在為業(yè)主方提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所發(fā)生的直接費(fèi)用及間接費(fèi)用，主要包括：?jiǎn)T工工資與福利費(fèi)用、各項(xiàng)服務(wù)涉及到耗材類費(fèi)用、項(xiàng)目?jī)?nèi)部正常運(yùn)轉(zhuǎn)涉及到公共設(shè)施維保費(fèi)用、檢測(cè)費(fèi)用及公共區(qū)域能源費(fèi)用、物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊、行政辦公費(fèi)用等。根據(jù)物業(yè)管理成本劃分，可以看出管理面積不同、涉及成本不同、日常服務(wù)不同、業(yè)主方需求不同等因素決定了同一家物業(yè)企業(yè)在服務(wù)不同項(xiàng)目時(shí)會(huì)有不同的管理模式與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不同項(xiàng)目之間很難達(dá)到統(tǒng)一模式的管理標(biāo)準(zhǔn)與成本消耗。物業(yè)費(fèi)用見圖1。

二、物業(yè)企業(yè)成本管理面臨問題

傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)在控制成本管理方向主要通過減少管理過程中的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)費(fèi)用、裁員等方式降低成本。這種降低管理成本的方式，從短期來講的確會(huì)為企業(yè)的管理降低一定費(fèi)用，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來分析卻會(huì)對(duì)客戶的服務(wù)水平造成影響，從而影響企業(yè)的下一步良性發(fā)展，具有局限性。當(dāng)對(duì)客戶服務(wù)水平下降到一定程度時(shí)，則會(huì)對(duì)企業(yè)造成信用危機(jī)。因此若想降低物業(yè)企業(yè)管理成本的消耗還需要做長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略性規(guī)劃，制定科學(xué)有效地管理方案來降低成本提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

（一）物業(yè)企業(yè)成本管理滯后

物業(yè)企業(yè)成本消耗量取決于物業(yè)自身規(guī)模大小、風(fēng)格特點(diǎn)、配套設(shè)備的引用、業(yè)主方的需求等多方面。物業(yè)企業(yè)在管理前期要與業(yè)主方或開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目交流，根據(jù)業(yè)主方或開發(fā)商所提供的需求與品牌定位設(shè)計(jì)，制定物業(yè)管理方案與公共設(shè)備的引入，加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展品牌價(jià)值，做好對(duì)施工質(zhì)量與設(shè)施維護(hù)的監(jiān)管工作。科學(xué)化的規(guī)章制度有利于減少物業(yè)企業(yè)管理成本費(fèi)用，同時(shí)還需加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部公共設(shè)施安全系數(shù)與延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。物業(yè)企業(yè)在制定物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的服務(wù)計(jì)劃時(shí)要將物業(yè)成本做好提前規(guī)劃，避免因中途施工造成的高額成本而降低服務(wù)質(zhì)量。

（二）物業(yè)企業(yè)成本管理的矛盾性

現(xiàn)如今很多物業(yè)企業(yè)對(duì)成本管理所采用的機(jī)制都為統(tǒng)一核算分級(jí)管理，成本核算中心集中在職能部門，下屬各項(xiàng)目單位只有出納。這樣的成本管理經(jīng)營(yíng)模式雖加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目成本的經(jīng)濟(jì)控制，但由于物業(yè)企業(yè)下屬項(xiàng)目部門過多且過于分散，各級(jí)單位上報(bào)職能部門進(jìn)行核算無疑會(huì)增加物業(yè)企業(yè)成本費(fèi)用，同時(shí)也降低了各部門層級(jí)之間的工作效率。一些物業(yè)企業(yè)嘗試成本管理改革，試圖將管理權(quán)力下放至各項(xiàng)目單位。但各單位部門管理人員又存在把控不嚴(yán)格、自身管理素質(zhì)較差等因素，造成了企業(yè)內(nèi)部管理的混亂，引起了管理成本更大的消耗?？傊飿I(yè)企業(yè)成本管理體制的不健全，大大增加了企業(yè)管理成本。

（三）物業(yè)企業(yè)成本管理缺乏成本控制

物業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)管理思想中控制成本的主要方法就是降低成本、裁員、減少工作時(shí)間等費(fèi)用支出。雖在一定程度上減少了成本的消耗，但卻忽略了對(duì)業(yè)主服務(wù)、技術(shù)、服務(wù)質(zhì)量等多方面因素，無法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不利于物業(yè)企業(yè)自身持久、良性的發(fā)展。企業(yè)的成本管理控制不單純是對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本減少的控制，更是要通過控制外部因素來達(dá)到成本的利益擴(kuò)大化。企業(yè)為增加經(jīng)濟(jì)效益，大多都會(huì)選擇擴(kuò)大物業(yè)管理面積來提高，卻不一定可以帶動(dòng)有效經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)管理作為密集型勞動(dòng)行業(yè)，管理項(xiàng)目的增加意味著服務(wù)人員的增加也意味著成本的增加，從成本管理角度來分析，企業(yè)成本依然沒有降低。

（四）物業(yè)企業(yè)成本管理方法的局限性

傳統(tǒng)物業(yè)管理進(jìn)行成本控制的方法為責(zé)任成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法，該方法適用于過去的經(jīng)濟(jì)管理，但卻不適用現(xiàn)下的市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，無法充分地發(fā)揮成本管理對(duì)于企業(yè)發(fā)展的作用。在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境中，客戶服務(wù)的重要性尤為重要，客戶已經(jīng)演變成為企業(yè)發(fā)展的核心目標(biāo)，這種管理模式使得物業(yè)企業(yè)在管理時(shí)無法從對(duì)客戶服務(wù)方向做成本節(jié)約，企業(yè)成本管理降低具有局限性。尤其是現(xiàn)在的物業(yè)管理市場(chǎng)，包干制占據(jù)了主導(dǎo)地位，那么為降低成本消耗很容易會(huì)降低客戶服務(wù)品質(zhì)，從而影響企業(yè)品牌價(jià)值，降低了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，不利于企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃發(fā)展。

三、物業(yè)企業(yè)成本管理控制措施

（一）追蹤作業(yè)成本法

現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)控制成本方向都是簡(jiǎn)單的降低部門消耗，但該方法卻不能從根源上解決成本的管理問題。部分項(xiàng)目部門在為了追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)常會(huì)做出損害服務(wù)質(zhì)量的方法，雖然降低了成本增加了短期的經(jīng)濟(jì)效益，但卻損害了企業(yè)的品牌價(jià)值，長(zhǎng)期運(yùn)行會(huì)造成企業(yè)不健康發(fā)展。追蹤作業(yè)成本法是針對(duì)服務(wù)整體利益，確定核算對(duì)象從整體上控制成本發(fā)展，從測(cè)算到接管預(yù)算再到實(shí)際支出進(jìn)行鏈條式追蹤。該種方法也有助于樹立物業(yè)企業(yè)以為業(yè)主服務(wù)為核心的服務(wù)理念，避免出現(xiàn)因降低成本損害業(yè)主利益的情況。

（二）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)管理細(xì)節(jié)化

物業(yè)企業(yè)屬于微利發(fā)展行業(yè)，若想節(jié)約企業(yè)成本，更要注重從細(xì)節(jié)管理方面來分析。根據(jù)物業(yè)企業(yè)自身發(fā)展文化特色來對(duì)成本與消耗做出管理控制，減少非生產(chǎn)費(fèi)用以及間接費(fèi)用。

（三）降低物業(yè)企業(yè)組織成本費(fèi)用

因物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特殊化，企業(yè)內(nèi)存在多個(gè)項(xiàng)目部門，涉及面積過廣。從組織管理方面分析，若想降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，需從以下方面入手：（1）制定科學(xué)化管理組織模式結(jié)構(gòu)，理順流程，同時(shí)根據(jù)對(duì)業(yè)主服務(wù)的項(xiàng)目要求做出相應(yīng)調(diào)整變化，使組織結(jié)構(gòu)達(dá)到最優(yōu)化，既不增加企業(yè)成本又不降低對(duì)物業(yè)的服務(wù)水平。（2）完善管理機(jī)構(gòu)，在制定規(guī)章計(jì)劃時(shí)要加強(qiáng)對(duì)制度管理的控制，督促規(guī)章制度的完善情況，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的溝通，提高服務(wù)水平;針對(duì)員工的工作水平制定科學(xué)化的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)員工工作的積極性。

（四）物業(yè)企業(yè)成本管理科學(xué)化

物業(yè)企業(yè)成本管理科學(xué)化已經(jīng)成為管理模式發(fā)展的必然趨勢(shì)，對(duì)于物業(yè)成本管理科學(xué)化有以下幾方面：一是要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備管理的高效應(yīng)用，與政府等相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的節(jié)能改造工作。二是制定科學(xué)化先進(jìn)的管理模式，帶動(dòng)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展，對(duì)成本管理進(jìn)行預(yù)算控制，達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理。三是需要物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)人員上崗前做服務(wù)質(zhì)量培訓(xùn)并有相關(guān)檢查機(jī)制將質(zhì)量落實(shí)到位。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心理念是以服務(wù)為宗旨，利用企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理降低物業(yè)管理成本，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過對(duì)企業(yè)管理成本問題作具體分析，來降低管理成本的消耗，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的利潤(rùn)最大化，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李芳，王艷青.加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本控制是改善物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的根本途徑[J].集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2007（15）：119.

[2]郭宗逵.物業(yè)管理典型案例分析[M].南京：江蘇科學(xué)技術(shù)出版社，2006.

[3]張朝德.物業(yè)管理企業(yè)緣何出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性虧損——關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)財(cái)務(wù)收支情況的調(diào)查報(bào)告[J].中國房地產(chǎn)，2002（03）：63-65.