何玉濤

摘 要：目前，我國(guó)人口出生率的下降和人口老齡化形勢(shì)的日益嚴(yán)峻，使我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題日益突出，因此，人們對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈，雖然目前國(guó)家較為重視養(yǎng)老問(wèn)題，很多企業(yè)也開(kāi)始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但是養(yǎng)老需求的滿(mǎn)足還存在一定的問(wèn)題。文章先簡(jiǎn)單的闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理的概念，后分析了養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的優(yōu)勢(shì)及問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的途徑。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);物業(yè)管理;結(jié)合

引言

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，與物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸進(jìn)入我們的視野。隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理的結(jié)合，將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也將促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

1養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理的概述

1.1養(yǎng)老地產(chǎn)概述

養(yǎng)老房產(chǎn)屬于一種特殊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其特殊之處主要體現(xiàn)在此種項(xiàng)目是針對(duì)養(yǎng)來(lái)服務(wù)而開(kāi)發(fā)的。當(dāng)前學(xué)術(shù)界尚未明確定義養(yǎng)老地產(chǎn)的含義。通常認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)，就是針對(duì)老年群體的生活，生理需要而開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目的本質(zhì)是為老年人提供適宜的，便捷的生活場(chǎng)所，養(yǎng)老設(shè)施。

1.2物業(yè)管理概念

物業(yè)管理屬于一種有償?shù)木C合性服務(wù)，其主要包括維護(hù)，政治，衛(wèi)生，綠化等項(xiàng)目。由于養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性，對(duì)物業(yè)管理公司各方面提出較高的要求。

2養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的優(yōu)勢(shì)

2.1業(yè)主比較信任物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于所服務(wù)小區(qū)的業(yè)主比較熟悉，有感情基礎(chǔ)，尤其品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主滿(mǎn)意度較高，在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)，容易被業(yè)主接受。尤其是物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，知名度較高、信譽(yù)度較好，業(yè)主愿意因信任物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的養(yǎng)老服務(wù)而去選擇其服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有社區(qū)公共場(chǎng)所及設(shè)施管理的主導(dǎo)權(quán)

目前很多在管小區(qū)的公共場(chǎng)所及公共設(shè)施在設(shè)置的時(shí)候沒(méi)有全面考慮到老年人的需求，比如老年健身設(shè)施不齊全，老年娛樂(lè)設(shè)施缺乏等問(wèn)題。也有一些養(yǎng)老型小區(qū)的設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等方面也不一定完全符合老年人需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在征得業(yè)主同意的情況下，對(duì)小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所，比如架空層或者小區(qū)會(huì)所進(jìn)行適老改造，給老人年提供更多的便利及活動(dòng)空間。

2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲取業(yè)主信息較為便捷

物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握著小區(qū)業(yè)主的基本信息，包括年齡、工作單位、家庭組成等，對(duì)于小區(qū)的老年人占比、喜好、養(yǎng)老需求、經(jīng)濟(jì)水平等信息也較為容易獲得，在開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)方面具有天然的信息優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用業(yè)主信息，進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，了解老年人的個(gè)性化需求，以提供針對(duì)性的養(yǎng)老服務(wù)。

3養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合尚存在的問(wèn)題

3.1養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品還不夠成熟

目前的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還主要是一些大開(kāi)發(fā)商在探索，主要由于投入較大，而根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平很多老年人還沒(méi)有能力消費(fèi)專(zhuān)業(yè)的老年地產(chǎn)及服務(wù)，另外一個(gè)方面很多老年人的養(yǎng)老觀(guān)念還停留在家庭養(yǎng)老，不能接受專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)。所以目前的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品還比較少，產(chǎn)品還不夠成熟。

3.2老年人對(duì)于專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)接受度低

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前很多老年人的觀(guān)念還停留在家庭養(yǎng)老，子女養(yǎng)老階段，對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)接受度不高。一是不愿意離開(kāi)子女生活，感覺(jué)老年生活沒(méi)了子女的陪伴太過(guò)孤獨(dú)，二是可能還不了解專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)怎樣，市場(chǎng)上比較成熟的養(yǎng)老服務(wù)也比較少，沒(méi)有相應(yīng)的消費(fèi)意識(shí)。

3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員

物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的人員構(gòu)成中主要有前臺(tái)、管家、行政人事、財(cái)務(wù)人員等，其中保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、智能化設(shè)備維護(hù)、特種設(shè)備維護(hù)、公共部位維保等工作人員多由合作的外包公司提供，現(xiàn)有工作人員缺乏養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，比如缺乏老年護(hù)理人員、醫(yī)務(wù)人員。另外，在養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)人員培養(yǎng)方面，開(kāi)設(shè)本專(zhuān)業(yè)的院校較少，選擇就讀這些專(zhuān)業(yè)的人也較少，很多人對(duì)此專(zhuān)業(yè)缺乏了解，所以畢業(yè)人數(shù)也少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了不斷增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求。

4養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的途徑

4.1提供個(gè)性化定制服務(wù)

結(jié)合老年人的需求，物業(yè)服務(wù)公司可以提供個(gè)性化的定制服務(wù)，讓老年人的衣食住行需求都能在社區(qū)得以滿(mǎn)足。（1）家政服務(wù)類(lèi)，可以為老年人提供定期或不定期室內(nèi)清潔消毒、衣物清洗等服務(wù);（2）代購(gòu)代辦類(lèi)，對(duì)于業(yè)主需要的商品或者需要辦理的業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供代辦服務(wù);（3）家庭綠化類(lèi)，有些老年人比較喜歡養(yǎng)些花花草草，或者洋房、別墅類(lèi)業(yè)主，草坪養(yǎng)護(hù)工作量大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以幫忙打理;（4）便民服務(wù)類(lèi)，可以為老年人提供助浴、理發(fā)、寵物洗澡喂養(yǎng)等便民服務(wù);（5）社區(qū)活動(dòng)類(lèi)等，老年人最怕孤獨(dú)，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以營(yíng)造社區(qū)家庭氛圍，經(jīng)常舉辦一些適合老年人的社區(qū)活動(dòng)，比如結(jié)合傳統(tǒng)節(jié)日開(kāi)展活動(dòng)、文化交流活動(dòng)等。

4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好養(yǎng)老地產(chǎn)前期介入

養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象主要是老年人，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方面應(yīng)更多關(guān)注老年人的需求，如居住的舒適度、便利性;老年人的社交需求等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收階段等全程參與，做好前期介入，在養(yǎng)老設(shè)施設(shè)置、建筑構(gòu)件細(xì)部設(shè)計(jì)、公共場(chǎng)所的設(shè)計(jì)等方面給予專(zhuān)業(yè)性建議，比如住宅區(qū)域內(nèi)坡道的設(shè)置、室內(nèi)裝修的適老性設(shè)計(jì)等。

4.3培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)人才

老年人的養(yǎng)老需求呈現(xiàn)多樣化、多層次、多種類(lèi)，這就需要大量的專(zhuān)業(yè)人才提供個(gè)性化、規(guī)范化的養(yǎng)老服務(wù)。但目前養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)人才總體上處于供不應(yīng)求的局面，主要表現(xiàn)為數(shù)量少、綜合素質(zhì)偏低、人才結(jié)構(gòu)不合理，即使一些院校開(kāi)設(shè)有養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)業(yè)，但是招生比較困難。要想解決養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)這一難題，還需要政府與市場(chǎng)共同發(fā)力，給予政策支持，打通就業(yè)與人才培養(yǎng)通道，鼓勵(lì)培養(yǎng)不同學(xué)歷層次的專(zhuān)業(yè)人才。

4.4創(chuàng)新居家智慧養(yǎng)老服務(wù)

面對(duì)日新月異的信息化技術(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)緊跟時(shí)代潮流，積極引入智能養(yǎng)老技術(shù)應(yīng)用，探索“互聯(lián)網(wǎng)+”居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)分析、云計(jì)算等信息化技術(shù)手段，探索社區(qū)新零售模式，構(gòu)建信息化服務(wù)平臺(tái)，為老年人提供緊急呼叫、在線(xiàn)預(yù)約、智慧健康管理、商品代購(gòu)、訂餐、服務(wù)繳費(fèi)、康復(fù)輔具等服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)然老年人運(yùn)用智能產(chǎn)品的能力較差，可以結(jié)合老年人的實(shí)際情況，設(shè)置簡(jiǎn)易化的操作模式。

4.5推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

除了基本的衣食住行需求外，老年人最大的需求就是醫(yī)療服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極尋求醫(yī)療資源的合作，使老年人在居家和社區(qū)就能獲得方便、快捷、適宜的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，當(dāng)然目前國(guó)家也在積極推進(jìn)基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)與社區(qū)、居家養(yǎng)老結(jié)合，為老年人家庭提供簽約醫(yī)療服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以此為契機(jī)，尋求合適的合作模式，對(duì)于基礎(chǔ)性的護(hù)理或者健康檢查，可以簽約養(yǎng)老護(hù)理人員常駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于其他需要更專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療服務(wù)的，可以與醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)接，最好是合作的醫(yī)療機(jī)構(gòu)能開(kāi)通預(yù)約就診綠色通道，當(dāng)然這也要靠國(guó)家大力發(fā)展醫(yī)療資源，鼓勵(lì)社會(huì)力量辦理醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

結(jié)束語(yǔ)

養(yǎng)老地產(chǎn)是在人口老齡化日益嚴(yán)重的趨勢(shì)下催生出來(lái)的產(chǎn)物，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，政府要給予其政策性的支持，完善相應(yīng)的法律法規(guī)，才能更好地實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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