摘? 要：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的快速成長(zhǎng)，利用金融手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金進(jìn)行有效再投資，有效提高了資金的利用效率，為企業(yè)帶來更高的利潤(rùn)率，并且為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的活力。房地產(chǎn)金融的傳統(tǒng)發(fā)展模式存在著許多弊端，限制其進(jìn)一步發(fā)展，因此對(duì)于房地產(chǎn)金融的發(fā)展模式進(jìn)行改革創(chuàng)新有利于其進(jìn)一步發(fā)展，能夠有效提高房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的管理，這需要對(duì)行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行整體的把握，找出限制其發(fā)展的主要原因，從而制定相關(guān)的規(guī)章制度進(jìn)行改革創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;金融創(chuàng)新;風(fēng)險(xiǎn)防控

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概念

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是在利用相應(yīng)的金融手段進(jìn)行資金管理時(shí)，可能會(huì)由于多方面因素對(duì)這一活動(dòng)造成影響，從而給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)損失，在房地產(chǎn)發(fā)展中具有重要作用。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不只是影響到個(gè)別公司的經(jīng)營(yíng)情況，更是會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)造成重大影響，行業(yè)具備高收益、高投資的特點(diǎn)，因此不確定因素的來源更加復(fù)雜，使得風(fēng)險(xiǎn)大大提高。

二、萬達(dá)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面對(duì)的問題及防控策略

（一）萬達(dá)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的問題

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，內(nèi)部資金管理出現(xiàn)超負(fù)荷情況，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目實(shí)施的損失。

1.投融資體制改革緩慢，融資渠道單一

資金來源存在的不足，通過直接融資的方式難以實(shí)現(xiàn)全面協(xié)同發(fā)展，商業(yè)銀行通過提高資本的方式存在難度，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源、資金不足、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和風(fēng)險(xiǎn)防范能力不強(qiáng)，也存在許多尚未落實(shí)的情況。不難看出現(xiàn)行的投融資體制，對(duì)銀行的依賴及銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)是到了極限。

2.住房信貸體系不健全，缺乏專業(yè)化的房貸機(jī)構(gòu)

如果住房銀行體系和住房信貸體系健全，也是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中最先進(jìn)的關(guān)鍵。我國(guó)住房銀行的專業(yè)化和住房銀行體系還不完善，而房地產(chǎn)信貸是從了解貸款的基本內(nèi)部操作開始的，大多數(shù)的房地產(chǎn)信貸管理者不具備商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。因此，有一些風(fēng)險(xiǎn)控制措施只停留在表面上也就不足為奇了。

3.金融創(chuàng)新滯后，金融品種單調(diào)和缺乏必要的避險(xiǎn)工具

現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司的主要融資手段是借貸。在面臨房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)突然放貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)在困難面前加快步伐，加大貸款風(fēng)險(xiǎn)，形成惡性循環(huán)。那些急于收回貸款的人只能眼睜睜地看著資金被一步步卷入這一金融風(fēng)險(xiǎn)之中，沒有切實(shí)有效的策略進(jìn)行應(yīng)對(duì)，所以應(yīng)豐富金融產(chǎn)品的類型，從根本上提高房地產(chǎn)金融抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)沉重

現(xiàn)階段，個(gè)人住房抵押貸款的周期過長(zhǎng)。銀行的主要資金來源是存款，短期債務(wù)來源與個(gè)人住房貸款比例上升，近年來，萬達(dá)房地產(chǎn)金融業(yè)的資本期限結(jié)構(gòu)錯(cuò)配、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)問題越來越多突出的。剝離不良資產(chǎn)，加強(qiáng)不良資產(chǎn)管理。但不良資產(chǎn)和未記錄的潛在不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)仍是影響不良資產(chǎn)處置的重要因素。

（二）萬達(dá)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)防控的相關(guān)建議

根據(jù)造成萬達(dá)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因上分析，來自于土地制度、銀行貸款制度、管理制度等方面。

1.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化融資渠道多元化與房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)

房地產(chǎn)公司不得不通過多元化的渠道進(jìn)行融資，這是根據(jù)國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的有效實(shí)施。房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)自身實(shí)力，通過上市融資、發(fā)行債券等方式擴(kuò)大融資渠道，吸納更多的投資者進(jìn)行投資，鼓勵(lì)購(gòu)房者進(jìn)行直接融資，從而減少企業(yè)的融資壓力，從而提高融資效率等。

2.加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者金融風(fēng)險(xiǎn)的定期測(cè)評(píng)

在應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該定期對(duì)購(gòu)房者的自身情況進(jìn)行全方位的把控，適當(dāng)時(shí)機(jī)中可降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.增加萬達(dá)房地產(chǎn)的金融品種

現(xiàn)階段應(yīng)結(jié)合萬達(dá)的發(fā)展經(jīng)營(yíng)情況對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的把控，提出相應(yīng)的解決策略，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過對(duì)國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)，不斷完善和優(yōu)化萬達(dá)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，從而有效減少企業(yè)損失。

萬達(dá)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)造成的因素來源廣泛，應(yīng)從全面、深入分析，風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，多層次效應(yīng)產(chǎn)生了廣泛的影響。只有通過控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，才能從另一個(gè)角度，從整個(gè)金融行業(yè)入手，只有改變?cè)械耐獠凯h(huán)境，才能有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融業(yè)健康發(fā)展。

4.實(shí)行輕資產(chǎn)模式

現(xiàn)階段萬達(dá)地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢(shì)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)的理論研究和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其房地產(chǎn)金融進(jìn)行有效管理，制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，住房需求更重要的是房地產(chǎn)業(yè)的影響，因而完善的法律對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的作用就變得尤為重要。

5.建立多元化投資制度

房地產(chǎn)行業(yè)自身具備著投入資金大、收益率高、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此在萬達(dá)地產(chǎn)在進(jìn)行融資時(shí)，單一的融資渠道會(huì)使得企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力下降，因此不可避免地會(huì)出現(xiàn)各類金融風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來巨大的損失，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來一定影響。企業(yè)管理資金的能力優(yōu)先，資金過多會(huì)使得企業(yè)對(duì)于管理水平下降，但流動(dòng)性的喪失也會(huì)限制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以只有建立多元化的投資體系，為了促進(jìn)萬達(dá)房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，多元化的投資體系與發(fā)達(dá)的市場(chǎng)相輔相成。投資多元化對(duì)房地產(chǎn)金融和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是至關(guān)重要的。

三、結(jié)論

通過上述分析可以看出，現(xiàn)階段萬達(dá)應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)理論和經(jīng)驗(yàn)，從而有效約束購(gòu)房者和投資者個(gè)人行為，對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展提出更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，通過建立賬戶制度和信用調(diào)查制度，對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行有效監(jiān)管。通過個(gè)人信用制度的實(shí)施，能夠通過法律的手段對(duì)個(gè)人經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行有效的監(jiān)管，使得違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大于利潤(rùn)，能夠有效限制其違約行為。豐富萬達(dá)房地產(chǎn)的融資渠道，加強(qiáng)與國(guó)際社會(huì)的交流合作，引入海外資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，加強(qiáng)對(duì)違約行為的懲處，促進(jìn)其朝著更好的方向發(fā)展，并將有力推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步發(fā)展，和將萬達(dá)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新力量。

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作者簡(jiǎn)介：吝佳康，陜西國(guó)際商貿(mào)學(xué)院學(xué)生，金融工程專業(yè)。