摘要：資金風(fēng)險控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要工作，通過強化資金風(fēng)險控制，對提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投融資決策的科學(xué)性，實現(xiàn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益目標(biāo)起著不容忽視的作用。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險的成因，提出了加強房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險控制的有效措施，期望對提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)開發(fā)項目;資金風(fēng)險

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場政策和經(jīng)濟環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)帶來了一定程度影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目在實施過程中面臨著諸多的不確定性因素，直接影響著項目資金的安全性，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的安全性，保證開發(fā)項目實現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風(fēng)險控制，動態(tài)平衡資金流入與流出，規(guī)避資金鏈斷裂風(fēng)險，保障開發(fā)項目的順利實施。

二、房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險成因分析

（一）開發(fā)項目可行性研究深度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在擬建項目之前應(yīng)對項目所在地的社會、經(jīng)濟、文化以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢進行調(diào)研分析，制定出開發(fā)項目投資方案，對項目投資方案進行可行性分析，為項目投資與融資決策提供依據(jù)。但是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在擬建項目可行性研究階段的論證不充分，沒有動態(tài)權(quán)衡項目開發(fā)周期、建設(shè)資金需求與銷售資金回籠之間的關(guān)系，加之房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期較長，易受經(jīng)濟政策、社會環(huán)境、房地產(chǎn)市場等外界因素的影響，進而導(dǎo)致項目開發(fā)投資回報率偏離預(yù)期，現(xiàn)金流入與流出失衡，導(dǎo)致企業(yè)陷入無法按期償本付息的困境，增大企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險。

（二）項目資金管控不夠嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)開發(fā)項目從拿地到竣工結(jié)算一般要經(jīng)歷2-3年時間，在該時期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項目進度情況投入與之相匹配的資金，使得項目現(xiàn)金流在項目建設(shè)階段始終處于流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于流入的情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中的資金管控，未能嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算控制措施，使得各項目部經(jīng)常出現(xiàn)不必要的資金支出，導(dǎo)致資金實際支出遠(yuǎn)超資金預(yù)算指標(biāo)，增大了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險。此外，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模，盲目地在同一時期同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，降低了企業(yè)資金的流動性，極易導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)失靈，使企業(yè)面臨著資金鏈斷裂風(fēng)險。

（三）資金風(fēng)險防范體系未發(fā)揮應(yīng)有功效

在房地產(chǎn)開發(fā)資金管理中，企業(yè)管理層不重視資金風(fēng)險防范，沒有結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)特點建立起資金風(fēng)險預(yù)警機制，導(dǎo)致企業(yè)一直處于高負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)，面臨著較大的長償債風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目分布于各個地區(qū)，各個項目部與企業(yè)財務(wù)部門缺少聯(lián)系，使得財務(wù)部門難以及時獲取各個項目部的資金流動情況，無法為資金風(fēng)險評估與防范提供數(shù)據(jù)支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中過于依賴銀行貸款，融資方式較為單一，造成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理、融資成本較高，若項目投資收益率未能達到預(yù)期，則易使企業(yè)陷入以新貸款償還舊貸款的惡性循環(huán)狀態(tài)，增大企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險控制的措施

（一）深化房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對資金風(fēng)險進行控制的過程中，應(yīng)當(dāng)進一步深化房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作，并以項目的可行性報告作為主要依據(jù)，制定行之有效的資金風(fēng)險防控措施，具體如下：其一，收集信息優(yōu)化方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的方法，對項目的可行性及投資回報率進行預(yù)測。通過前期調(diào)查，掌握與項目有關(guān)的信息，根據(jù)這些信息，對具體的開發(fā)方案進行優(yōu)化改進，從而確定出最為適宜的開發(fā)時機，以及開發(fā)規(guī)模，并對開發(fā)過程中需要投入的費用與項目最終所能取得的收益進行預(yù)測，為風(fēng)險規(guī)避提供依據(jù)。其二，制定開發(fā)計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會在某一段時期內(nèi)同時開發(fā)多個項目，為避免出現(xiàn)資金風(fēng)險，必須合理安排項目的開發(fā)進度，根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的實際情況，并結(jié)合具體的項目特點，制定合理可行的開發(fā)計劃。比如，大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以采用分階段開發(fā)的方法，并安排好項目開發(fā)中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的進度，如拆遷、主體工程施工、竣工驗收等等。開發(fā)前，企業(yè)應(yīng)估算成本費用，盡可能使估算結(jié)果與實際情況相符。其三，編制融資方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對國家的政策導(dǎo)向進行分析，依據(jù)項目的資金需要，針對融資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，制定多套融資方案，達到控制資金風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從單一的銀行貸款融資方式，向權(quán)益性融資和債券融資方式過渡，構(gòu)建起多元化的融資體系，降低項目開發(fā)的融資成本，緩解企業(yè)償本付息的資金壓力。

（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)過程的資金管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管控貫穿于開發(fā)項目實施的全過程中，嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算，以保證企業(yè)資金得以有效利用，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險。具體措施如下：其一，編制資金預(yù)算表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以項目可行性報告作為主要依據(jù)，對開發(fā)項目的資金需求量進行合理確定，并編制資金預(yù)算表，對項目開發(fā)各個階段的資金投入情況進行有效控制。要保證編制的資金預(yù)算表與實際情況相符，控制好資金預(yù)算流入與流出兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可與企業(yè)日常資金管理相結(jié)合，對開發(fā)項目的資金預(yù)算進行優(yōu)化調(diào)整，確保預(yù)算的合理性。其二，引入招投標(biāo)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用招投標(biāo)的方式，對總包單位進行優(yōu)選，保證工程量清單的規(guī)范性，并嚴(yán)格按照合同條款的約定對計價標(biāo)準(zhǔn)進行確定，對于固定的報價及建設(shè)工期不得隨意調(diào)整，要明確工期延誤的處罰標(biāo)準(zhǔn)，從而降低費用增加與延期交工給企業(yè)帶來的資金風(fēng)險。其三，調(diào)整預(yù)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合內(nèi)外部因素，對資金預(yù)算進行合理調(diào)整，以此來達到控制資金風(fēng)險的目的。其四，動態(tài)監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用動態(tài)監(jiān)控的方法，對開發(fā)項目的資金使用情況進行控制，此項工作可由資金管理部門負(fù)責(zé)，以開發(fā)項目的進展情況作為控制點，按照月度分析資金預(yù)算的執(zhí)行情況，找出資金使用中存在的漏洞，采取有效的措施進行彌補。

（三）建立資金風(fēng)險預(yù)警機制

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全資金風(fēng)險預(yù)警機制，將風(fēng)險預(yù)警作為風(fēng)險管理的重要工具，及時揭示房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的資金風(fēng)險隱患，為制定資金風(fēng)險控制措施提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點構(gòu)建起集事前、事中和事后于一體的資金鏈風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系，設(shè)置指標(biāo)預(yù)警值，一旦某項指標(biāo)臨近或超出預(yù)警值則要及時采取控制措施。具體如下：其一，事前風(fēng)險指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在擬開發(fā)新的房地產(chǎn)項目階段，要計算項目的凈現(xiàn)值（NPV），內(nèi)部收益率（IRR）、靜態(tài)投資回收期（PP）等指標(biāo)，設(shè)定指標(biāo)安全范圍為NPV≥0、IRR≥基準(zhǔn)折現(xiàn)率、PP≤項目計算期/2。其二，事中風(fēng)險指標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目進入建設(shè)階段之后，要關(guān)注項目進度與資金需求情況，以及企業(yè)持有的貨幣性資金是否能夠滿足企業(yè)償債要求。事中資金風(fēng)險指標(biāo)包括長期負(fù)債與負(fù)債總額之比、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身對風(fēng)險的承受能力確定各項指標(biāo)的預(yù)警值。其三，事后風(fēng)險指標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，要關(guān)注銷售和資金回籠情況，設(shè)置銷售利潤率和資產(chǎn)凈利率等指標(biāo)，用以衡量企業(yè)資金回收情況是否滿足企業(yè)到期償還債務(wù)的需求。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)要重視房地產(chǎn)開發(fā)項目實施各個階段的資金管理，建立起資金風(fēng)險控制機制，通過深化開發(fā)項目可行性研究、制定多元化融資方案、強化資金預(yù)算實施以及建立起資金風(fēng)險預(yù)警機制等措施，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控水平，有效規(guī)避或降低資產(chǎn)風(fēng)險對開發(fā)項目帶來的負(fù)面影響，增強企業(yè)資金風(fēng)險防范能力，為企業(yè)實現(xiàn)開發(fā)項目的投資收益目標(biāo)保駕護航。

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作者簡介：李莉（1967-），女，漢族，四川成都人，會計師，成都市新材房屋開發(fā)有限責(zé)任公司財務(wù)部經(jīng)理，畢業(yè)于四川省級機關(guān)電大，研究方向為企業(yè)財務(wù)及涉稅管理。