陸佳琦

[提要] 近20年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如何，直接影響到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。本文以保利地產(chǎn)為例，通過(guò)該企業(yè)近年來(lái)的報(bào)告和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合杜邦分析法，對(duì)保利地產(chǎn)的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響保利地產(chǎn)盈利水平的關(guān)鍵因素，并通過(guò)對(duì)具體原因分析，提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn);房地產(chǎn)行業(yè);盈利能力分析

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年6月13日

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在影響著居民的生活和就業(yè)水平，改善著城市的發(fā)展?fàn)顩r并帶動(dòng)著相關(guān)企業(yè)的迅速發(fā)展，同時(shí)也是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。

保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)里迅速崛起的新秀企業(yè)，在面對(duì)日益激烈的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境時(shí)，必須要保持冷靜，不可以得意于自己過(guò)去這些年的迅速發(fā)展的優(yōu)秀表現(xiàn)中，要認(rèn)認(rèn)真真分析當(dāng)前的市場(chǎng)格局，對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。結(jié)合現(xiàn)階段自身的資源和優(yōu)勢(shì)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展定位和未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，從而探索出一條專屬于保利地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展的道路。同時(shí)，保利地產(chǎn)對(duì)同行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和水平也不能忽視，而如何提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何在迅速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)里站穩(wěn)腳跟，所以對(duì)保利地產(chǎn)盈利水平的研究對(duì)于保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

二、保利地產(chǎn)盈利能力分析

（一）保利地產(chǎn)概況。從1992年成立至今，保利地產(chǎn)在20多年的穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程中，曾連續(xù)5年榮獲我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先品牌。在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全國(guó)化的戰(zhàn)略，范圍覆蓋全國(guó)57個(gè)城市，擁有300家控股子公司，業(yè)務(wù)覆蓋范圍頗廣，從房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工、建筑設(shè)計(jì)到物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)項(xiàng)目。保利地產(chǎn)自從在上交所上市以來(lái)，多次蟬聯(lián)綜合實(shí)力排名的前茅。其物業(yè)管理水平更是在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中常年排名前三。在上市公司中，居風(fēng)險(xiǎn)控制首位。2015年的簽約金額更是達(dá)到1，500億元人民幣。

（二）杜邦分析法下保利地產(chǎn)盈利能力分析。凈資產(chǎn)收益率用來(lái)描述企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中債務(wù)資本和權(quán)益資本的回報(bào)情況，是公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的最核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)。保利地產(chǎn)近年來(lái)凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)不大，保持在20%左右。但從2014年之后處于一個(gè)下降的趨勢(shì)，那么此期間保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率下降具體原因是由哪些方面引起的，下文將從兩大方面繼續(xù)探索。

1、總資產(chǎn)凈利率分析。從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的公式構(gòu)成上來(lái)看，該指標(biāo)是由銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率共同影響的。即總資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。當(dāng)公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高時(shí)，就說(shuō)明公司比較好的控制了對(duì)資產(chǎn)的利用和控制。企業(yè)的銷售能力或資本結(jié)構(gòu)狀態(tài)良好，那么具體由哪方面引起的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化，就要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行具體的分析：

（1）銷售凈利率。保利地產(chǎn)的銷售凈利率從2012年的12.25%至2019年期間一直呈下降的趨勢(shì)。該指標(biāo)的變化趨勢(shì)是對(duì)公司的凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)與銷售收入增長(zhǎng)快慢的反映，正是由于前者的增長(zhǎng)速度要明顯的慢于后者的增加速度，才會(huì)導(dǎo)致銷售凈利率的下降。下面是保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)成本和三大期間費(fèi)用占比和變化趨勢(shì)：保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本在2012年至2016年間一直占比較大，筆者認(rèn)為可能是由于保利地產(chǎn)擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)規(guī)模。相比較來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)在管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用方面發(fā)生了微小的變化。其中，管理費(fèi)用在這五年間一直呈下降的趨勢(shì)，從2012年的1.77%至2016年的1.46%，說(shuō)明保利地產(chǎn)加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的內(nèi)部管理，較好地節(jié)約了管理成本。

（2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般比較長(zhǎng)，較多資金的投入，可能在短期內(nèi)不會(huì)獲得較高的變現(xiàn)能力。而影響保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率最主要的指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率在一般情況下都不會(huì)很高。而相應(yīng)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指公司尚未收回的款項(xiàng)，具體什么時(shí)候能收回這部分賬款，或者能收回多少都是個(gè)未知數(shù)。從以下兩個(gè)方面具體來(lái)分析影響公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要原因：

①存貨周轉(zhuǎn)率。保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率與其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的總體變化趨勢(shì)大致相同，從2012年的0.26至2016年的0.37一直處于緩慢穩(wěn)定的上升趨勢(shì)。這正說(shuō)明了在房地產(chǎn)行業(yè)中存貨的比例占總資產(chǎn)的絕大部分。存貨作為企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)性的強(qiáng)弱，體現(xiàn)存貨的變現(xiàn)速度。所以，提高企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率，就會(huì)提高企業(yè)的變現(xiàn)能力。

②應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)。從2012年至2019年間保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)一直成快速上升的趨勢(shì)，但2016年以后，呈下降的趨勢(shì)。雖然在近幾年居民的生活水平有了較大的提高，但物價(jià)水平也相繼的飛速增長(zhǎng)。使得居民比較傾向采用分期付款的方式購(gòu)買房產(chǎn)。同樣，這也是影響保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率居高的主要原因之一。

2、權(quán)益乘數(shù)分析。企業(yè)的負(fù)債程度可以從權(quán)益乘數(shù)這個(gè)指標(biāo)體現(xiàn)出來(lái)，該指標(biāo)是對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的表示。當(dāng)公司的權(quán)益乘數(shù)有波動(dòng)時(shí)，就意味著公司的資產(chǎn)負(fù)債率的變化。一定的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)的發(fā)展有積極的影響，但公司的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高時(shí)，意味著公司試圖通過(guò)高舉債來(lái)擴(kuò)大銷售規(guī)模，這樣就大大地增加了公司的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。

在2012～2013年該公司的權(quán)益乘數(shù)一直維持在4.55，說(shuō)明在近幾年里，保利地產(chǎn)并沒有加大對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的使用程度，該企業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀況比較穩(wěn)定，體現(xiàn)了保利地產(chǎn)的謹(jǐn)慎性原則。2014年開始，保利地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)從4.55降到4，這說(shuō)明保利地產(chǎn)的負(fù)債水平在逐年降低，筆者認(rèn)為，可能是保利地產(chǎn)償還了部分負(fù)債，或通過(guò)過(guò)股權(quán)融資的方式增加了資產(chǎn)，減少了對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的使用程度，相應(yīng)的保利地產(chǎn)所承擔(dān)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)也在降低。

三、保利地產(chǎn)盈利能力偏低的原因

（一）獲利能力比較穩(wěn)定，但總體水平偏低。保利的凈資產(chǎn)收益率有下降的趨勢(shì)，同萬(wàn)科相比較不穩(wěn)定，2012～2019凈資產(chǎn)收益率變化不大。但2014年之后的下降趨勢(shì)，且下降幅度不小。主要是公司的規(guī)模在逐漸擴(kuò)大，增加了營(yíng)業(yè)成本，但公司并沒有較大程度地使用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)擴(kuò)大公司規(guī)模，反而是降低了對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的使用，從而使凈資產(chǎn)收益率有了較大程度的下降。

（二）費(fèi)用控制有很大的提升空間。保利地產(chǎn)的成本占收入的比例一直較高，并且三大期間費(fèi)用的比重也需要采取措施進(jìn)行控制。對(duì)于企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，房地產(chǎn)行業(yè)主要是由拿地成本構(gòu)成，關(guān)于這部分的支出是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)銷售范圍不可避免的支出。但相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，期間費(fèi)用的控制就會(huì)相對(duì)比較靈活。在銷售費(fèi)用方面，企業(yè)為增加銷售收入，造成的銷售部門銷售人員的工資，職工福利費(fèi)等方面也是一筆不小的開銷。最后是財(cái)務(wù)費(fèi)用方面，如果企業(yè)融資渠道比較單一，融資過(guò)程復(fù)雜都會(huì)造成財(cái)務(wù)費(fèi)用的加重。

（三）營(yíng)運(yùn)能力不強(qiáng)。從以上分析可以看出，保利地產(chǎn)在存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)方面一直較低。相對(duì)比萬(wàn)科可以看出，保利地產(chǎn)資金占用水平偏高，收賬不迅速，賬齡較長(zhǎng)。存貨和應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度還有待加強(qiáng)。

四、提高保利地產(chǎn)盈利能力的建議

保利地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速的企業(yè)之一，近年來(lái)一直處于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的靠前地位。通過(guò)上文所述，在和萬(wàn)科的相關(guān)主要指標(biāo)的對(duì)比分析中，可以找出保利地產(chǎn)在高速發(fā)展的過(guò)程中存在的不足之處。那么對(duì)于保利地產(chǎn)已存在的問題有哪些改進(jìn)措施，下面是筆者認(rèn)為可以采用的方法和建議：

（一）提高資金的使用率。為了提高資金的使用效率，這就需要保利地產(chǎn)在最初關(guān)于擴(kuò)張土地面積上下功夫，不能為了發(fā)展而盲目的擴(kuò)張，一定要考慮到土地的占有率。畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地作為最主要的存貨之一，變現(xiàn)能力是比較差的。大量閑置土地的存在，一定會(huì)影響到存貨周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率的高低又會(huì)影響到企業(yè)的盈利能力。所以，可以從土地的使用效率上方面來(lái)提高公司的資金使用效率，從而提高企業(yè)的盈利能力。

（二）加大品牌宣傳和銷售力度。從銷售策略方面下手，實(shí)施必要的降價(jià)促銷，會(huì)在短時(shí)間內(nèi)提高存貨的變現(xiàn)能力，畢竟未售出房產(chǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的部分，有效的促銷活動(dòng)，是為了保利地產(chǎn)迅速的回籠資金，并且相應(yīng)的調(diào)整一下在建項(xiàng)目的開發(fā)，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，而不是為了短期的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）進(jìn)一步提高費(fèi)用控制水平。緊跟時(shí)代的步伐，不斷接收一些先進(jìn)的期間費(fèi)用控制手段和理念，采取完善有效的控制措施。

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