盧福

摘要： 目前，我國縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理起步晚，管理體制、管理模式、管理制度尚不完善，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾與糾紛突出，一定程度上制約了行業(yè)的健康發(fā)展。本文對縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的主要問題作了一些探索，并提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞： 小城鎮(zhèn);物業(yè)管理;現(xiàn)狀;問題;對策

1 引言

近年來，隨著縣級小城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)管理逐步轉(zhuǎn)向物業(yè)管理行業(yè)?？h級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理既有利于城鎮(zhèn)綜合管理，又有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境。

2 縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

2.1 縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)展情況

縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)普遍存在小散弱的問題，企業(yè)起步晚，管理體制、管理模式、管理制度尚不完善。處于較低端的服務(wù)水平，負(fù)責(zé)的服務(wù)主要是清潔、綠化、安保、水費(fèi)的代收等基本服務(wù)。更談不上針對性的專項(xiàng)服務(wù)、社區(qū)文化等方面的建設(shè)。因此，業(yè)主的歸屬感較低，滿意度較差，導(dǎo)致繳費(fèi)率不高。

2.2 縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況

縣級物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況隨機(jī)抽查統(tǒng)計(jì)，承接住宅小區(qū)的有50%以上都不能收足物業(yè)服務(wù)費(fèi)，處于虧損狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營面臨巨大挑戰(zhàn)，形勢不容樂觀，如果經(jīng)營狀況持續(xù)得不到改善，虧損局面仍舊得不到扭轉(zhuǎn)，勢必對縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正常運(yùn)行帶來嚴(yán)重沖擊，從而形成縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)規(guī)范化、制度化建設(shè)進(jìn)程的巨大阻力。

3 縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的主要問題

3.1 物業(yè)管理社會意識、個人意識不強(qiáng)

由于人們受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，縣級小城鎮(zhèn)多數(shù)小區(qū)大部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)觀念還沒有形成，不積極甚至不接受市場化物業(yè)管理，對物業(yè)管理社會意識、個人意識不強(qiáng)，造成業(yè)主委員會建設(shè)滯后，不少業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的橋梁紐帶作用，根本無法發(fā)揮監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的功能。業(yè)主拖欠甚至不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的情況仍然存在，已交付使用若干年的小區(qū)，由于市場人工工資上漲、物價(jià)提高等因素影響，導(dǎo)致服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重虧損，小區(qū)住戶不同意提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力經(jīng)營，只有撤離，成為制約物業(yè)管理發(fā)展的主要思想障礙。

3.2 物業(yè)管理機(jī)制不健全，政府職能部門及職責(zé)劃分不清

大多數(shù)前期物業(yè)管理服務(wù)由原來的房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬公司轉(zhuǎn)制而來，這必然與開發(fā)商之間存在如同“父子”、“兄弟”的關(guān)系，造成了以上由開發(fā)商解決的矛盾和問題，推給所屬的物業(yè)公司，而物業(yè)公司對這些建設(shè)中存在的問題根本就解決不了，而業(yè)主購房時(shí)對推出的一些承諾不兌現(xiàn)，自然把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的激化。這種“建管不分”的管理模式帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏活力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從屬于開發(fā)商，必然維護(hù)開發(fā)商的利益，這樣只能使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾升級，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理公司、政府職能部門及職責(zé)劃分不清、邊界模糊，造成相互推諉，屬地化管理落實(shí)不力。

3.3 物業(yè)服務(wù)不規(guī)范及部分業(yè)主有償服務(wù)意識不強(qiáng)

除了開發(fā)商遺留問題、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等原因外，部分業(yè)主有償服務(wù)意識不強(qiáng)也是重要原因之一。物業(yè)公司和業(yè)主兩者在思想認(rèn)識上的差距，存在管理與服務(wù)的概念不清，角色定位出現(xiàn)混淆。部分業(yè)主消費(fèi)意識的模糊，導(dǎo)致拖欠物業(yè)費(fèi)成為一種常態(tài)，加劇了管理難度，最終形成“服務(wù)差、收費(fèi)難、服務(wù)更差”的惡性循環(huán)。再加上有的物業(yè)公司服務(wù)意識淡薄，重收費(fèi)，輕服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符等管理上的不規(guī)范的行為，導(dǎo)致雙方溝通設(shè)置了障礙，互相缺乏信任，難以協(xié)商解決問題，造成糾紛不斷。

3.4 歷史遺留問題，以及未完善服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系和調(diào)價(jià)機(jī)制

縣級小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)遺留問題多，老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較差，配套設(shè)施不完善，實(shí)行物業(yè)管理難度大。多數(shù)小區(qū)選擇自行管理，與專業(yè)化的物業(yè)管理差距較大，影響整體縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理水平。已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格已實(shí)行市場化，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不盡相符，缺乏衡量尺度和調(diào)價(jià)機(jī)制，物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)矛盾問題較突出。

4 縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理對策

4.1 加強(qiáng)立法，完善縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的政策法規(guī)體系，制定行業(yè)信用管理、收費(fèi)調(diào)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

4.2 強(qiáng)化社區(qū)基層組織的物業(yè)管理職能，把業(yè)委會組建納入社區(qū)基層組織建設(shè)的重要組成部分。

將物業(yè)管理監(jiān)督列入街道辦事處和社區(qū)居委會重點(diǎn)工作，配齊配好物管工作專職人員，強(qiáng)化物業(yè)監(jiān)督職能，明確的具體工作職責(zé)，層層有擔(dān)當(dāng)，分級抓落實(shí);同時(shí)將成立業(yè)委會、物業(yè)監(jiān)管工作納入街道和社區(qū)居委會工作目標(biāo)管理，細(xì)化內(nèi)容，進(jìn)行年度考評，獎優(yōu)罰劣;確保業(yè)委會成立、業(yè)委會運(yùn)作規(guī)范，社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督工作有人抓、有人做、有成效。

4.3 落實(shí)專營服務(wù)單位和政府職能部門進(jìn)小區(qū)的工作職責(zé)。

4.3.1 是水電部門要制定抄表到戶的實(shí)施計(jì)劃，逐步實(shí)行抄表到戶，解決小區(qū)水電費(fèi)分?jǐn)偛还_、虛高的問題;

4.3.2 是落實(shí)綜合執(zhí)法、工商、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綠化、物價(jià)、市政等相關(guān)職能部門在小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，做到監(jiān)管、服務(wù)到小區(qū)。

4.4 提升物業(yè)企業(yè)自律和業(yè)主自治水平。通過制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，督促指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)完善和落實(shí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范，加強(qiáng)小區(qū)秩序維護(hù)、保潔和維修等業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的行業(yè)自律和管理職能，協(xié)調(diào)、幫助解決物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中遇到的普遍性問題，提升物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識和管理能力。社區(qū)居委會組織、指導(dǎo)和督促居民小區(qū)成立業(yè)主委員會，組織簽訂和落實(shí)《管理規(guī)約》和《業(yè)主公約》，協(xié)調(diào)指導(dǎo)物管企業(yè)落實(shí)管理服務(wù)合同，主動協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)中發(fā)生的突出矛盾糾紛，確保小區(qū)管理規(guī)范及和諧穩(wěn)定。

4.5 建立收費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制和服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系。對未成立業(yè)委會的小區(qū)，由第三方機(jī)構(gòu)結(jié)合業(yè)主服務(wù)需求和物業(yè)經(jīng)營成本進(jìn)行測算，提出咨詢意見供物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，物業(yè)公司按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出服務(wù)，街道辦、居委會等基層履行指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)。

5 結(jié)語

針對縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題，應(yīng)引起各方面的重視，尤其政府主管部門。借鑒大中城市物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合縣級小城鎮(zhèn)特點(diǎn)，完善相關(guān)管理體制、管理模式、管理制度。從而使縣級小城鎮(zhèn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，既有利于城鎮(zhèn)綜合管理，又有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境。

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