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新型肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

2020-10-12 20:34:01石海均張杰李瑤赫璐
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)

石海均 張杰 李瑤 赫璐

摘要:2020年的一場(chǎng)全球疫情將影響各行各業(yè)的生存模式,房地產(chǎn)業(yè)作為我國的主要產(chǎn)業(yè)不可避免的受之影響。為使房地產(chǎn)業(yè)在疫情后較為迅速的開展經(jīng)濟(jì)恢復(fù)工作,本文將從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、使用環(huán)節(jié)三大方面,研究疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的短期與長期影響,進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)的參與者提供應(yīng)對(duì)借鑒。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);房地產(chǎn)銷售;房地產(chǎn)使用

2020年初的一場(chǎng)新冠肺炎將中國乃至世界的經(jīng)濟(jì)帶入了低俗地帶,緊急狀態(tài)下的措施不可避免地會(huì)對(duì)一定時(shí)期的市場(chǎng)消費(fèi)行為和企業(yè)復(fù)工生產(chǎn)產(chǎn)生影響。疫情過后如何讓經(jīng)濟(jì)盡快恢復(fù)也將隨之而來。充分預(yù)判,提前準(zhǔn)備,從而在疫情過后迅速有效開展經(jīng)濟(jì)恢復(fù)工作,是我們當(dāng)下不可忽視的問題。當(dāng)前迫切需要研究疫情對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、使用環(huán)節(jié)等方面進(jìn)行近期、中長期影響預(yù)判,著手研討疫情下如何有序復(fù)工生產(chǎn),如何改善銷售現(xiàn)狀。并針對(duì)疫情下購房者對(duì)房屋使用關(guān)心熱點(diǎn)問題進(jìn)行匯總分析,做好中長期房地產(chǎn)質(zhì)量的提升工作。

1 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的影響分析

近期影響來看,土地成交量會(huì)減少,房地產(chǎn)建設(shè)數(shù)量減少,房地產(chǎn)項(xiàng)目的新開工面積、施工面積、竣工面積、新批商品房入市面積都會(huì)減少。以全國房地產(chǎn)業(yè)土地成交為例(見圖1),2020年開始,土地成交面積同比下降,但降幅縮小;進(jìn)入4月份,土地成交價(jià)款累計(jì)同比增長了6.9%。但就中長期影響來看,房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的恢復(fù)取決于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)與發(fā)展,在保證疫情在可控范圍內(nèi),國家將會(huì)鼓勵(lì)復(fù)產(chǎn)復(fù)工并提供支持。新批商品房入市面積最先得到恢復(fù),接著是新開工面積、施工面積得到恢復(fù),然后是竣工面積得到恢復(fù)。從全國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看(見圖2),商品住宅施工面積依舊同比增長,只不過漲幅縮小;新開工面積及竣工面積同比降幅也再逐月縮小。未來房地產(chǎn)開發(fā)商在城市區(qū)位選擇方面,學(xué)區(qū)房、地鐵房、公園房會(huì)優(yōu)先發(fā)展,開發(fā)區(qū)房、新區(qū)房的發(fā)展過程中遇到的困難會(huì)相對(duì)多一些,疫情對(duì)公園房的正能量相對(duì)明顯一些。在地塊選擇和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段,會(huì)比以往更加重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目防災(zāi)減災(zāi)因素及其相關(guān)內(nèi)容,比如上風(fēng)口問題、地勢(shì)高低問題、園區(qū)整體分區(qū)規(guī)劃問題。

2 對(duì)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的影響分析

近期影響來看,無論是新建商品房市場(chǎng)還是存量房市場(chǎng),均呈現(xiàn)銷售冷清、成交量低。在經(jīng)濟(jì)不明朗背景下,市場(chǎng)觀望情緒是房地產(chǎn)市場(chǎng)主流,且此情緒可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。此期間有意愿購房者,均可能是經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)穩(wěn)定較高的人群,項(xiàng)目的選擇傾向于別墅、改善型高端住宅及投資項(xiàng)目。其密度低、配套好、綠地率高、建筑間距大的住宅小區(qū)會(huì)得到優(yōu)先發(fā)展?!肮珨偯娣e小”不再是賣點(diǎn),公攤面積小的房地產(chǎn)項(xiàng)目近期不會(huì)受歡迎。公共面積可能會(huì)加大,衛(wèi)生設(shè)施的要求會(huì)提升,樓梯電梯會(huì)得到超過以往的重視和改進(jìn)。

租房市場(chǎng)可能會(huì)逆冷而暖,暖的速度取決于城市的復(fù)工速度,而房屋租賃的好壞取決于返程人員何時(shí)返城就業(yè)。而且疫后返城人員的租房要求可能會(huì)提升,合租數(shù)量可能會(huì)減少。

中長期影響來看,商品房成交量隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)而恢復(fù)。從下圖3可見,新建商品房的銷售面積與銷售額正在逐月回暖,同比降幅縮小。商品房成交量分類先后恢復(fù),二手房總價(jià)相對(duì)低于新房且多位于市內(nèi),公共配套相對(duì)便捷,其成交量恢復(fù)會(huì)略快于新房;而現(xiàn)房可控性大于期房,因此現(xiàn)房成交量恢復(fù)快于期房;對(duì)于返程人員,首先考慮是租房,因此租房恢復(fù)量會(huì)明顯快于買房。

3 對(duì)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的影響分析

近期影響來看,物業(yè)管理與公共部位得到前所未有的重視。新型肺炎疫情期間,物業(yè)管理的作用得到充分認(rèn)識(shí)和充分發(fā)揮,物業(yè)管理人員在戰(zhàn)勝新型肺炎疫情過程中做出了突出貢獻(xiàn)。未來,業(yè)主將對(duì)物業(yè)公司的智能化應(yīng)用、智能化社區(qū)、24小時(shí)管家服務(wù)、各種“科技+”措施更加注重。以前業(yè)主和住戶對(duì)物業(yè)公共部位的關(guān)注度不高,新型肺炎疫情將改變這種情況。鄰里關(guān)系得到前所未有的改變,鄰居道德素質(zhì)的重要性,在日常生活中有所體現(xiàn),在新型肺炎疫情期間體現(xiàn)的更加徹底,這將極大影響項(xiàng)目的定位。

中長期影響來看,水平低的物業(yè)管理服務(wù)公司將被加速淘汰。物業(yè)管理服務(wù)公司優(yōu)勝劣汰本就是規(guī)律性現(xiàn)象,但經(jīng)歷過新型肺炎疫情后,水平低的物業(yè)管理服務(wù)公司將被加速淘汰,物業(yè)管理重要性可能會(huì)與房?jī)r(jià)并肩。

4 結(jié)語

中華民族是自強(qiáng)不息的民族,把這次疫情放在歷史長河里,它僅僅是傷了一塊龍鱗。我們一定能克服哀傷,化危機(jī)為生機(jī),變劫難為捷勝。房地產(chǎn)行業(yè)也必將通過完善的設(shè)計(jì)、高效的施工、創(chuàng)新的營銷模式站穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的主體地位,實(shí)現(xiàn)日趨穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]巴曙松.疫情推動(dòng)重塑房地產(chǎn)業(yè)[J].中國銀行保險(xiǎn)報(bào),2020-04-22

[2]楊博野. 新冠疫情沖擊下的浙江房地產(chǎn)形勢(shì)分析[J]. 浙江經(jīng)濟(jì), 2020年04期.

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