摘要：隨著國家宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)由于成本管控存在的問題，導(dǎo)致大大縮減了利潤空間。在這種情況下，加強(qiáng)成本管控成為增加房地產(chǎn)開發(fā)效益、提高競爭力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題及其成因，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;問題分析;改進(jìn)對策

1.? 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題分析

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問題，具體分析如下：

1.1???? 投資決策階段不重視投資估算

投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項目開發(fā)各個階段的成本配置。準(zhǔn)確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段不重視項目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用;其次是由于項目可行性研究是一項綜合性很強(qiáng)的工作，技術(shù)性、專業(yè)性要求較高，而我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專業(yè)人才。

1.2???? 規(guī)劃設(shè)計階段不重視設(shè)計方案的合理性分析

規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對工程造價進(jìn)行控制。影響房地產(chǎn)項目成本的主要時期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在管理上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項目成本。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)不注重經(jīng)濟(jì)上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計效果而不計成本導(dǎo)致工程造價超標(biāo)的現(xiàn)象。這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計部門和概預(yù)算部門缺乏溝通，工程設(shè)計人員普遍缺乏概預(yù)算知識，只負(fù)責(zé)工程設(shè)計而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計圖紙計算工程量，套定額編制預(yù)算，對工程設(shè)計領(lǐng)域也不熟悉，無法為設(shè)計提供建議。

1.3???? 建設(shè)階段對實際成本的控制能力不足

開發(fā)項目的建設(shè)過程，是開發(fā)成本的實際形成過程，是整個項目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)對實際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下三方面：一是工程招投標(biāo)管理不規(guī)范;二是工程變更缺乏管控;三是企業(yè)信息處理方式落后，無法對項目成本實時監(jiān)控。

1.4???? 項目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵機(jī)制

項目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立成本管控考核激勵機(jī)制，挫傷了員工的積極性。

1.5???? 缺乏完善的財務(wù)成本管理體系，成本管理機(jī)制不健全

完善的財務(wù)成本管理體系對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵，然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運(yùn)行管理中，在成本管理方面還存在諸多的問題，具體來講主要表現(xiàn)在以下3個方面。第一，財務(wù)經(jīng)營管理在管理流動資金方面過于松懈和分散，從而不僅不利于提高企業(yè)的資金使用效率，在一定程度上也不利于企業(yè)控制資金的具體流向，從而增加了資金流失的風(fēng)險。第二，財務(wù)監(jiān)管、審計監(jiān)督機(jī)制不健全，不利于開展房地產(chǎn)財務(wù)管理工作，導(dǎo)致一些財務(wù)管理人員借用工作的便利挪用和盜取企業(yè)財產(chǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)利益損失。第三，由于財務(wù)成本管理體系不完善，企業(yè)財務(wù)人員在開展實際財務(wù)工作時會出現(xiàn)管理混亂、職責(zé)不明確的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)整體財務(wù)管理效益大幅下降。

2.? 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的幾點對策建議

2.1???? 加強(qiáng)項目決策階段的可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項目決策階段的可行性研究工作，成立項目可行性研究小組，由市場調(diào)研員、房地產(chǎn)估價師、工程造價師、經(jīng)濟(jì)分析師、會計師、政策法規(guī)專家等專業(yè)人士組成，對擬建項目進(jìn)行實地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進(jìn)行充分的市場調(diào)查、科學(xué)的分析論證，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項目開發(fā)各個階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本配置。

2.2???? 優(yōu)化項目設(shè)計方案

加強(qiáng)工程設(shè)計部門與預(yù)算部門的溝通，達(dá)到設(shè)計與概算、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，力求使設(shè)計方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上達(dá)到最優(yōu)化，其中實行限額設(shè)計就是在滿足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計更具合理性和可行性，降低施工過程發(fā)生工程變更的風(fēng)險。必要時，委托專業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計監(jiān)理，提高設(shè)計方案質(zhì)量。

2.3???? 規(guī)范建設(shè)階段的成本控制

在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標(biāo)管理制度，對招投標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。在施工過程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學(xué)的變更辦理流程，嚴(yán)格控制工程變更。借助計算機(jī)信息技術(shù)，建立實時反映項目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺，對施工過程實行動態(tài)實時監(jiān)控，即時反映動態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，有利于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)問題，采取措施妥善解決。對施工過程加強(qiáng)監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔(dān)項目管理工作，嚴(yán)格把控施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。

2.4???? 建立項目結(jié)算階段成本考核激勵機(jī)制

建立成本管控的考核激勵機(jī)制，將成本考核納入績效管理，獎優(yōu)罰劣，充分調(diào)動員工的積極性。成本考核必須建立在工程決算造價真實可靠的基礎(chǔ)上。為確保工程決算造價真實可靠，必須加強(qiáng)工程項目審計，可以采用內(nèi)部審計也可以聘請外部專業(yè)審計部門進(jìn)行審計。成本考核必須以客觀公正的分析、評價為基礎(chǔ)，在可能的情況下根據(jù)工程實際造價編制工程量計價清單，與預(yù)算進(jìn)行比對，在客觀分析評價的基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為后續(xù)工程項目提供參考，為成本考核提供客觀依據(jù)。

2.5???? 完善財務(wù)成本管理體系

良好的財務(wù)成本管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著十分重要的推動作用，對此就需要房地產(chǎn)企業(yè)在實際的財務(wù)成本管理過程中能夠嚴(yán)格按照國家財務(wù)管理相關(guān)法律規(guī)定，制定適合企業(yè)發(fā)展需求的財務(wù)成本管理體系和制度，進(jìn)而為提升我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力奠定良好的財務(wù)管理體系基礎(chǔ)。具體來講，完善財務(wù)成本管理體系主要包括以下兩個方面。第一，結(jié)合企業(yè)實際制定切實可行的財務(wù)成本管理體系，并積極落實在企業(yè)的財務(wù)管理過程中，有效避免因財務(wù)成本制度落實不到位而造成企業(yè)利益損失。第二，完善財務(wù)成本管理監(jiān)督機(jī)制的實施工作，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險。

3.? 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一個系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控，關(guān)系著企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家采取一系列調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢越來越嚴(yán)峻，企業(yè)間的競爭也日益加劇。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要深刻認(rèn)識其成本管控中存在的問題，并采取有效的解決措施，否則就會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)只有切實加強(qiáng)開發(fā)過程各個階段的成本管控，提高成本管控水平，才能不斷提高企業(yè)市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 練珊琴.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對策《.時代經(jīng)貿(mào)》.2019年36期.

[2] 曾椿升.淺談房地產(chǎn)行業(yè)成本管理存在的問題與對策《.信息周刊》.2019年第12期.

作者簡介：

陳燕（1982—），女，經(jīng)濟(jì)師，從事經(jīng)營管理工作。