王寶令 張文相

〔內(nèi)容提要〕隨著我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)需求的日益增加以及人民生活水平的提高，綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。本文歸納了我國(guó)綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)的四種模式，并結(jié)合其發(fā)展現(xiàn)狀及問題，提出相關(guān)發(fā)展對(duì)策。

〔關(guān)鍵詞〕養(yǎng)老地產(chǎn) 綜合型 發(fā)展模式

近年來，我國(guó)老齡化程度日益加深。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底全國(guó)60周歲及以上老年人口總數(shù)25388萬，占總?cè)丝诘?8.1%。根據(jù)人口慣性規(guī)律，預(yù)計(jì)2050年社會(huì)將進(jìn)入深度老齡化階段，60歲以上人口占比超30%。老齡化進(jìn)程與高齡化、空巢化相伴隨，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加，老年人的生活供養(yǎng)、醫(yī)療保健、精神慰藉等逐漸成為日趨重要的社會(huì)問題。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及生活水平的提高，除了注重老年人的居住環(huán)境以外，越來越多地考慮到老年人的高層次需求，如專業(yè)醫(yī)療設(shè)備、親情、度假旅游、學(xué)習(xí)交流以及滿足自我實(shí)現(xiàn)的精神與價(jià)值訴求，因此綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)具有廣闊的發(fā)展前景。

一、綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)的概念和種類

（一）綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)，又稱企業(yè)營(yíng)利性老年住宅，是以實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)”和“養(yǎng)老”兩種產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合的一種新興產(chǎn)業(yè)。綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)是指除建造養(yǎng)老住宅，還配建老年活動(dòng)中心、康健中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施，同時(shí)根據(jù)不同項(xiàng)目的定位，與醫(yī)療、度假、教育等主題相結(jié)合開發(fā)。

（二）綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)的主要類別

雖然我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)處于剛起步階段，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不多，還未形成固定的發(fā)展模式。但根據(jù)已有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與親情、教育、醫(yī)療、旅游相結(jié)合，可將綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)歸納為全齡式、學(xué)院式、階梯式、度假式四種。

1.“養(yǎng)老+親情”——全齡式?！叭g式”養(yǎng)老地產(chǎn)是將養(yǎng)老與親情相結(jié)合，指老年人和子女在同一社區(qū)居住。社區(qū)將老人作為主要服務(wù)對(duì)象，整體布局規(guī)劃，配置完善的戶型空間，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老與護(hù)理、助餐、家政等多元服務(wù)需求。全齡型養(yǎng)老地產(chǎn)主要客戶群體為大眾收入水平、期望和子女生活較近的老年人。該模式可幫助老人在熟悉的環(huán)境中、在親情的陪伴下原居安養(yǎng)，滿足老年人的安全感和歸屬感。其代表項(xiàng)目有北京萬科幸福匯、杭州萬科良渚文化村。

2.“養(yǎng)老+教育”——學(xué)院式?！皩W(xué)院式”養(yǎng)老地產(chǎn)是將教育與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相融合，用學(xué)校的組織形式，規(guī)劃老年人的退休生活，使其在學(xué)習(xí)中獲得充分的交流和成就感?！皩W(xué)院式”養(yǎng)老地產(chǎn)模式的目標(biāo)客群為追求自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的老年群體。社區(qū)內(nèi)設(shè)立老年人感興趣的課程，并通過多種途徑，幫助老人發(fā)揮余熱，降低養(yǎng)老成本，真正實(shí)現(xiàn)“老有所為”。這種模式在提高其客戶群的綜合素質(zhì)的同時(shí)，也能促進(jìn)其銷售。其代表項(xiàng)目有綠城烏鎮(zhèn)雅園。

3“.養(yǎng)老+醫(yī)療”——階梯式。“階梯式”養(yǎng)老地產(chǎn)是將醫(yī)療資源與養(yǎng)老資源相結(jié)合，針對(duì)不同老人提供差異化的醫(yī)療服務(wù)，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同形態(tài)的融合。階梯式主要體現(xiàn)在，介護(hù)型老人（80歲以上及身體狀況差不能自理老人）可選擇入住“醫(yī)院式”養(yǎng)老住宅，通過專業(yè)化治療后，根據(jù)自己的狀況選擇入住“療養(yǎng)區(qū)”，進(jìn)行輔助治療以達(dá)到最終治愈的目的，治愈后的老人可選擇入住“休閑養(yǎng)老”區(qū)。其代表項(xiàng)目有恭和苑健康親情社區(qū)、南京仙林靈山醫(yī)養(yǎng)一體化養(yǎng)老地產(chǎn)。

4.“養(yǎng)老+旅游”——度假式。“度假式”養(yǎng)老地產(chǎn)是將養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游相結(jié)合，在進(jìn)行旅游開發(fā)的同時(shí)，整合養(yǎng)老、養(yǎng)生、康復(fù)、護(hù)理等資源，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。這類項(xiàng)目多集中在生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人的具有豐富的風(fēng)景資源的地區(qū)。該模式居住形式具有時(shí)令特征，老年人通常根據(jù)自身時(shí)間安排，選擇一年當(dāng)中的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來此居住。其代表項(xiàng)目有海南屯昌縣木色湖項(xiàng)目。

通過對(duì)四種典型的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的分析看，每種模式的形式不盡相同，各有其特點(diǎn)，都有運(yùn)營(yíng)得比較好的代表項(xiàng)目。總體而言，我國(guó)現(xiàn)有的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)還未形成能持續(xù)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的品牌項(xiàng)目和完善的系統(tǒng)，目前仍面臨諸多發(fā)展困境。

二、綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

（一）選擇合適開發(fā)模式

縱觀我國(guó)當(dāng)前的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)是高端化路線。以上提出的四種綜合養(yǎng)老地產(chǎn)模式中，除了“全齡化”模式養(yǎng)老成本相對(duì)較低外，其他模式的客戶群體大多數(shù)是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的老年人，但我國(guó)只有很少一部分老年人可以滿足高端定位，造成了高投資，低入住率，回收期長(zhǎng)，高風(fēng)險(xiǎn)的局面。開發(fā)商在項(xiàng)目初期需要進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，根據(jù)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、養(yǎng)老需求狀況、收入水平、居民消費(fèi)習(xí)慣以及地方特色等因素進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，定位項(xiàng)目客戶群，選擇合適的開發(fā)模式。

（二）創(chuàng)新融資模式

目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要是開發(fā)單位銀行貸款，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，需要的資金量大，而盈利能力不足。傳統(tǒng)的融資模式不能滿足資金的需要，資金的不足在一定程度上限制了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)下，除了政府加大對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持外，還應(yīng)創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，以REITs、PPP等新型融資模式鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)投資市場(chǎng)，同時(shí)通過政策的引導(dǎo)打開市場(chǎng)，廣泛吸收海外信托基金、保險(xiǎn)金融等多方資金調(diào)動(dòng)各大養(yǎng)老相關(guān)企業(yè)的積極性。

（三）打造品牌信譽(yù)度

優(yōu)質(zhì)的品牌信譽(yù)度可極大程度上吸引潛在客群，提高社區(qū)入住率，一方面有利于促進(jìn)資金回流，另一方面促進(jìn)企業(yè)的二次深度開發(fā)，為社區(qū)中老年人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而形成良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與老年人的雙贏。品牌的信譽(yù)度是其發(fā)展與可持續(xù)性的重中之重。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，在保證硬件設(shè)施優(yōu)質(zhì)化的基礎(chǔ)之上，開發(fā)主體更應(yīng)重視軟性的服務(wù)環(huán)節(jié)。

（四）完善政策制度

政府各級(jí)層面應(yīng)積極探索土地供給模式，盤活閑置土地資源，增加養(yǎng)老地產(chǎn)政策性用地的供給，加大土地使用監(jiān)管力度；養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可以享受更多非盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策支持，引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。此外，政府還應(yīng)積極推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，采用試點(diǎn)先行的方式進(jìn)行檢驗(yàn)，優(yōu)化形成國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)積極推廣。

三、總結(jié)

中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)需求日益增加，綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。為了降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商需要在項(xiàng)目前期深度調(diào)研，準(zhǔn)確定位，選擇合適的開發(fā)模式，并積極創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，同時(shí)還應(yīng)打造優(yōu)質(zhì)的□碑與品牌信譽(yù)度。隨著政策制度的完善以及相關(guān)金融市場(chǎng)的成熟，綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)過程中的困境將逐步好轉(zhuǎn)。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：梁欣