潘旭敏

[摘 要]根據(jù)研究和調查發(fā)現(xiàn)，隨著時間的推移，我國政府部門不斷增強對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調控，在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利潤空間開始被壓縮。對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，最重要的工作內容就是開展成本控制工作，以保障開發(fā)項目的經(jīng)濟利潤，這對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展具有促進作用。但是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制工作還存在比較大的問題，需要采取針對性的措施進行改進，以提高成本控制工作的質量。

[關鍵詞]房地產(chǎn);企業(yè)發(fā)展;開發(fā)項目;成本控制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.18.001

[中圖分類號]F275.3[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）18-000-02

0? ? ?引 言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，國家根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況制定宏觀調控政策，這雖然在某種程度上控制了房價，但也使房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭變得越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好成本控制工作，才能提升自身的核心競爭力?；诖?，本文主要探討了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制對策，期望通過采取一些行之有效的措施和方法，使成本控制工作的質量有所提升。

1? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制工作概述

1.1? ?背景

在過去幾年的時間里，我國房價上漲速度非?？?，由此國家開始出臺相關政策制度，以有效控制飛漲的房價。但是需要知曉的是，進行宏觀調控后，雖然房價得到控制，但使房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭變得越來越激烈，相關房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)定經(jīng)濟收益、保持市場競爭力的情況下，需要重視開發(fā)項目的成本控制工作，使企業(yè)能夠穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

1.2? ?特點

首先，全面性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作理應貫穿項目始終，很多項目在開展前期會產(chǎn)生大量的無效成本。想要避免無效成本產(chǎn)生，企業(yè)需要盡早介入成本控制工作，并在整個開發(fā)過程中發(fā)揮應有的作用，使成本控制充分發(fā)揮出“經(jīng)濟控制”作用。其次，綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)項目開始實施之后，涉及的內容比較多，成本控制工作具有較強的綜合性?？梢哉{動開發(fā)、設計、成本、采購、工程等各個部門對項目的開發(fā)報建、圖紙設計、目標成本制定、工程管理、施工進度等方面進行綜合控制。如果只控制采購成本，往往達不到預期的效果。再次，主動性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作應具有主動性的特點，在項目開始或者開始之前發(fā)揮自身的控制作用，未雨綢繆。最后，動態(tài)性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，影響因素較多，其中包括政策、施工、季節(jié)等方面的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作需要具有動態(tài)性，確保企業(yè)可以隨著情境的變化做出相應的改變。從某種程度上看，動態(tài)性是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作的一種柔性，這種柔性使房地產(chǎn)項目開發(fā)具有較強的靈活性，使房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展過程中能夠及時應對不同情況。

2? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中面臨的問題

根據(jù)長時間的實踐工作可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本具有難以控制的特點。在近年來的發(fā)展過程中，我國對各種商用土地進行了多種限制，例如，土地的取得主要采取拍賣的形式，土地取得的價格每一年都在攀升，使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構成中，土地成本占據(jù)非常大的比例，利潤空間被嚴重壓縮。

2.1? ?成本控制工作缺乏全面性

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作缺乏全面性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面。第一，現(xiàn)階段的成本控制工作無法覆蓋項目管理的各個階段和細節(jié)之處，且一些房地產(chǎn)企業(yè)只重視項目施工階段，導致其他環(huán)節(jié)的成本控制職能非常薄弱。在這種情況下，必然侵蝕企業(yè)僅存的利潤空間，這也是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作得不到應有效果的主要原因之一。第二，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中，有關工作人員只重視顯性成本，忽視了隱性成本的支出，例如，決策成本等（包括市場調研、項目信息收集等工作內容），這本身就是一種不小的成本支出。負責成本控制工作的部門、個人如果不重視隱性成本，將使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制失衡，給項目本身帶來風險隱患。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)難以取得應有的收益。

2.2? ?房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的考核機制不健全

現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)中負責成本控制工作的全體人員的意識并不是非常強烈，且企業(yè)自身對成本控制工作也缺少相應的制度，在工作過程中出現(xiàn)問題時，無法進一步細化責任。另外，實際成本控制工作中，管理工作非常滯后，成本的動態(tài)反饋也不及時，而出現(xiàn)這些情況的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的考核機制不健全。因此，后期房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中需要注意這一點。

2.3? ?成本控制工作缺乏預算管理機制

預算管理機制，顧名思義，就是開發(fā)各類項目時成立的一種開發(fā)所需成本的估算機制，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本控制工作都缺乏這一機制，導致最終得出的預算結果的準確性、可靠性低。再加上房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中本身的影響因素比較多，如果預算結果不準確，就無法進行有效的成本控制工作，例如，經(jīng)常產(chǎn)生后期執(zhí)行工作偏離合理結果的情況。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的周期比較長，經(jīng)濟消耗呈現(xiàn)的是一種長期消耗曲線，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要健全預算管理機制，降低預算管理難度。

3? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目提升成本控制工作質量的有效措施

3.1? ?全面控制開發(fā)項目成本

為了提升房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制工作的質量，需要企業(yè)對開發(fā)項目進行全面控制，在該過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視全面性的含義，不僅要控制顯性成本，還要控制隱性成本。為了做到這一點，企業(yè)需要將成本控制工作覆蓋到項目管理工作的全過程中，包括從前期選址拿地到調研、策劃、項目定位，到方案設計、論證、評審及確認，再到后來的項目營銷和項目工程管理以及最后的工程建設等。同時，在項目決策階段的市場調查工作中也要有所涉及，控制各種成本支出，便于企業(yè)獲取一定的經(jīng)濟收益。特別是在工程實施階段，要制定工程目標，實現(xiàn)質量、進度、成本“三位一體”，做好工程進度安排。需要特別注意的是，在做好成本控制的同時，必須重視工程質量管理，做好事前、事中和事后控制，保證相關流程的合理性，如圖紙會審、施工材料、混合料的配比，施工機械的運行與使用情況、計量設備的準確性等。

3.2? ?建立成本控制問責機制

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目不能獲取相應的經(jīng)濟收益和效果的原因是成本控制工作質量、水平不高，在這種情況下，企業(yè)有必要建立成本控制問責機制，將成本控制工作落實到個人，使每位工作人員都能有效避免工作中的失誤。除此之外，還需要完善獎懲機制。其中，獎勵機制有利于調動員工的工作積極性，在一定程度上促進工作效率、工作質量提升;懲罰機制存在的最終意義并不是責罰員工，而是通過這一機制警醒員工，以保證自身工作質量的效果，可以說，獎、懲雙重機制的存在可以促使房地產(chǎn)企業(yè)成本控制向更好的方向發(fā)展。

3.3? ?建立全面的預算管理體系

全面的預算管理體系是企業(yè)管理的“金鑰匙”，是為數(shù)不多的能把組織的所有關鍵問題融入一個體系中的管理控制方法之一，具有支撐戰(zhàn)略管理、價值與資源管理、內控與風險管理、成本費用控制、績效管理等5個方面的價值。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)中，不論開發(fā)項目的大小，都需要利用全面的預算管理體系進行成本控制工作，在長期工作過程中，成本控制理念的重要性能夠被全體工作人員知曉。其次，在必要的情況下，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)全體員工進行培訓工作，使他們認識到預算管理工作的重要性，并對預算管理工作具有一個比較全面的認知。最后，還要將PDCA引入全面預算管理體系中，將成本控制工作落實到實際工作中。

3.4? ?建立健全成本管控平臺

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理向成本策劃、成本控制耦合階段發(fā)展，成本管理更多為全成本、全員成本、全過程成本。但是，房地產(chǎn)項目成本規(guī)劃具有不確定性，需要根據(jù)實際情況進行調整，成本管控比較復雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應進行精益成本管理?？梢岳斫鉃閷嵭蟹康禺a(chǎn)項目全面成本管理和以房地產(chǎn)企業(yè)為核心的全供應鏈成本管理、房地產(chǎn)企業(yè)全流程貫通全面成本管理的模式，及時調整反饋機制，實現(xiàn)閉環(huán)成本管理，在不同階段由財務成本管理部門組織財務及業(yè)務部門開展針對性的成本管理活動。同時，作為建筑行業(yè)鏈的核心，大型房地產(chǎn)企業(yè)具有全產(chǎn)業(yè)鏈成本管理的主動權和優(yōu)勢，能夠從材料采購、工程建設施工、租售、物業(yè)管理等多流通環(huán)節(jié)進行價格、時間進度、付款方式、服務質量等方面的談判，合理壓縮自身成本。

4? ? ?結 語

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟利潤被壓縮，在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應重視成本控制工作，并將該工作落實到開發(fā)階段的全過程中，只有這樣，才能使房地產(chǎn)企業(yè)取得理想的工作成效。

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