戴寬

摘 要 我國(guó)宏觀調(diào)控的推進(jìn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，加快了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部精細(xì)化管理，實(shí)施全面預(yù)算管理，匹配戰(zhàn)略規(guī)劃，協(xié)調(diào)公司中長(zhǎng)期和短期目標(biāo)，在稅收籌劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目施工、營(yíng)銷戰(zhàn)略、投融資決策等方面提升抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，這樣才能在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)、波譎云詭的金融環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問(wèn)題 對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期非常長(zhǎng)，投入資金數(shù)量非常大，資金非常密集，本身就具有較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。自2016年開始，宏觀調(diào)控政策收緊，金融降杠桿，經(jīng)濟(jì)下行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重大的沖擊，不少中小型企業(yè)面臨資金鏈斷裂、建設(shè)項(xiàng)目暫停甚至宣告破產(chǎn)等困境。同時(shí)，2020年8月，國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確針對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則實(shí)行了新的規(guī)定——房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”。其中，紅線一是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，紅線二是凈負(fù)債率不得大于100%，紅線三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍?！叭兰t線”將于2021年1月1日起全面實(shí)施，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)又是重重的一擊。為了有效地提高應(yīng)對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)施全面預(yù)算管理，建立完善的全面預(yù)算管理體系，合理配置各項(xiàng)資源，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）缺乏全面和完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照一份合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)輔助預(yù)算工作的開展。而在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算審核和溝通交流的過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目各產(chǎn)品的類型設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部缺乏規(guī)范化管理，缺乏行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，或者制定的標(biāo)準(zhǔn)不符合實(shí)際、不夠合理，影響了預(yù)算管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)中欠缺的內(nèi)容往往導(dǎo)致預(yù)算審核具有較大的隨意性，未深入分析預(yù)算數(shù)據(jù)的可行性，最終使得信息數(shù)據(jù)偏離實(shí)際，阻礙預(yù)算管理工作。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對(duì)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的了解不夠透徹，有些員工有意篡改信息數(shù)據(jù)，或存在對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確等外部因素，使預(yù)算數(shù)據(jù)不夠合理。久而久之，公司制定的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)施過(guò)程中困難重重，員工完成預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的信心受挫。

（二）預(yù)算工作效果不明顯，預(yù)算執(zhí)行效率不高

房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占更多的市場(chǎng)份額，經(jīng)常會(huì)發(fā)生施工趕進(jìn)度、趕工程、臨時(shí)變更圖紙等情況，使得工程項(xiàng)目在竣工之后和施工預(yù)算不一致，設(shè)計(jì)的預(yù)算指標(biāo)和施工的指標(biāo)之間存在較大的差異，最終的數(shù)據(jù)結(jié)果和圖紙計(jì)劃差異過(guò)大，難以充分發(fā)揮預(yù)算的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往未明晰項(xiàng)目投資預(yù)算和普通預(yù)算之間的異同點(diǎn)，比如項(xiàng)目投資預(yù)算更側(cè)重于設(shè)置投資周期和測(cè)算預(yù)期收益等。此外，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)未全過(guò)程監(jiān)控所有項(xiàng)目的預(yù)算情況，項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行控制力較弱，各部門配合度較低，使得項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行效率不高。

（三）缺乏健全的全面預(yù)算管理系統(tǒng)

有些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制工具較為落后，使得預(yù)算編制效率較低，準(zhǔn)確性不足，數(shù)據(jù)難以溯源。并且有些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，各業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不相通，影響了預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)匯總分析的效率和質(zhì)量，也無(wú)法跟蹤監(jiān)控公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的狀況。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的策略

（一）合理制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身管理方式和特性以及以往的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，制定全面預(yù)算管理規(guī)范，建立規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)體系，確保全面預(yù)算管理的有序?qū)嵤?/p>

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視積累歷史數(shù)據(jù)、當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況、未來(lái)發(fā)展計(jì)劃等，優(yōu)化各項(xiàng)費(fèi)用的定額標(biāo)準(zhǔn)，逐步構(gòu)建和持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)體系，包括標(biāo)準(zhǔn)的編制流程和編制方法，合理應(yīng)用多樣的預(yù)算管理法，比如固定法、定期法、增量法、彈性法、零基法、滾動(dòng)法等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可采用預(yù)算定額控制法，設(shè)置合理項(xiàng)目總的預(yù)算限額，從而控制項(xiàng)目工程成本。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在每個(gè)年度的年末，對(duì)公司下一年度的經(jīng)營(yíng)發(fā)展制定合理的目標(biāo)，編制預(yù)算計(jì)劃，并且提供相應(yīng)的資金保障和行政保障。預(yù)算編制是一項(xiàng)很重要的工程，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理人員需要全面調(diào)研和仔細(xì)分析預(yù)算項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求，制定科學(xué)可行的項(xiàng)目預(yù)算實(shí)施方案。然后財(cái)務(wù)管理人員需要詳細(xì)審查上報(bào)的預(yù)算實(shí)施方案，給出專業(yè)的意見，反饋至相應(yīng)的項(xiàng)目部門。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行主體授權(quán)，并實(shí)施相關(guān)限制措施，使具有相應(yīng)權(quán)限的人員積極履行職責(zé)，按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行任務(wù)，承擔(dān)責(zé)任。

（二）完善預(yù)算工作的管理運(yùn)行機(jī)制，優(yōu)化預(yù)算工作實(shí)施效果

一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先組建預(yù)算執(zhí)行小組，負(fù)責(zé)完成預(yù)先設(shè)置的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和管理目標(biāo)的監(jiān)督完成、控制各項(xiàng)業(yè)務(wù)、階段性進(jìn)行預(yù)算小組總結(jié)。預(yù)算執(zhí)行小組的組長(zhǎng)可按照編制的預(yù)算實(shí)施方案，更加詳細(xì)地梳理業(yè)務(wù)流程，將其作為項(xiàng)目組日常全面預(yù)算管理的目標(biāo)，按照年度、季度、月度、節(jié)點(diǎn)等嚴(yán)格實(shí)施。一旦下發(fā)了預(yù)算管理任務(wù)，如果沒(méi)有出現(xiàn)特殊，一律不得隨意修改預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)。

二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督管理力度，監(jiān)督預(yù)算實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，跟蹤各預(yù)算指標(biāo)的完成進(jìn)度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)并分析解決。房地產(chǎn)企業(yè)可充分借助信息系統(tǒng)，在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)設(shè)置資金流動(dòng)比率、資金支出進(jìn)度和成本定額等指標(biāo)作為界限，如果項(xiàng)目資金投入超出預(yù)算，就會(huì)智能觸發(fā)警報(bào)系統(tǒng)，限制預(yù)算資金的申請(qǐng)，提升預(yù)算執(zhí)行的效率，保證監(jiān)控的有效性。

三是在預(yù)算執(zhí)行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)地構(gòu)建預(yù)算考核評(píng)價(jià)制度和相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，制度需要符合公司體系和組織結(jié)構(gòu)的要求和需要。預(yù)算考核主要是為了檢查預(yù)算計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)狀況和驗(yàn)證決策的科學(xué)性。在考核指標(biāo)的設(shè)計(jì)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)設(shè)置一些個(gè)性化的考核指標(biāo)，比如工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、安全施工率、投資利潤(rùn)率、現(xiàn)金流動(dòng)率、預(yù)算方案完成率、投資回收期限等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用關(guān)鍵業(yè)績(jī)考核方式，針對(duì)不同的職能部門，設(shè)計(jì)不同的考核指標(biāo)和權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，更加客觀準(zhǔn)確地評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目部門的預(yù)算執(zhí)行狀況，及時(shí)將預(yù)算考核結(jié)果反饋給各部門和各員工。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注意將員工的獎(jiǎng)金與預(yù)算完成質(zhì)量、預(yù)算完成率掛鉤，如實(shí)兌現(xiàn)相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)承諾，激發(fā)員工開展預(yù)算執(zhí)行工作的積極性，對(duì)于預(yù)算執(zhí)行情況較差的部門和員工，應(yīng)追究相應(yīng)的責(zé)任，督促其改進(jìn)。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)，并且將全面預(yù)算管理系統(tǒng)和其他業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對(duì)接，包括客戶服務(wù)系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)等，搭建統(tǒng)一的信息化平臺(tái)，使業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以隨時(shí)傳輸?shù)筋A(yù)算管理系統(tǒng)中，使公司的業(yè)務(wù)相互關(guān)聯(lián)、信息共享。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)全面預(yù)算管理系統(tǒng)，實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控項(xiàng)目銷售信息數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本、合同簽訂、資金計(jì)劃、項(xiàng)目回款、項(xiàng)目施工進(jìn)度等情況，多維度和多層次比較預(yù)算和實(shí)際之間的差異、目標(biāo)數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)之間的差距，確保預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享、信息數(shù)據(jù)的無(wú)縫銜接、重要信息的及時(shí)反饋等，保證對(duì)項(xiàng)目的全過(guò)程管控和精細(xì)化管控。

同時(shí)，預(yù)算編制是一項(xiàng)覆蓋面廣、復(fù)雜、煩瑣的工作，涉及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)成本管控、房地產(chǎn)銷售、回款、合同管理、人力資源管理、投融資管理、稅務(wù)管理等內(nèi)容，需要形成項(xiàng)目全周期預(yù)算，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引進(jìn)和開發(fā)全面預(yù)算編制系統(tǒng)，根據(jù)外部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化，編制滾動(dòng)預(yù)算，快速高效地搭建項(xiàng)目全周期預(yù)測(cè)模型，可改變項(xiàng)目規(guī)劃、銷售、成本等一些基本假設(shè)指標(biāo)，迅速模擬各類情況下的項(xiàng)目現(xiàn)金流和利潤(rùn)結(jié)果，為公司高層的決策提供有價(jià)值的數(shù)據(jù)支撐，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

四、結(jié)語(yǔ)

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)和健康發(fā)展，我國(guó)政府于2020年7月再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，也就是說(shuō)，房子是用來(lái)居住的，而不是用來(lái)炒的。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家宏觀調(diào)控、“房住不炒”定位、房地產(chǎn)“三道紅線”等政策，加強(qiáng)精細(xì)化管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本的管控，使資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比3個(gè)指標(biāo)保持在國(guó)家規(guī)定的安全范圍內(nèi)，合理制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，完善預(yù)算工作的管理運(yùn)行機(jī)制，優(yōu)化預(yù)算工作效果，加強(qiáng)全面預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（作者單位為邛崍市天際山水文化旅游投資集團(tuán)有限公司）

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