章麗玲

摘 要：近年來(lái)，房?jī)r(jià)和小區(qū)房租高漲導(dǎo)致其專業(yè)人才短缺住房困難等等問(wèn)題日益突出。為深入實(shí)施基層人才強(qiáng)市社區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，提升基層人才社區(qū)服務(wù)水平，政府正在大力發(fā)展社區(qū)人才服務(wù)公寓。如何有效解決當(dāng)前政府基層人才創(chuàng)業(yè)公寓建設(shè)住房公用項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)保障管理上的難點(diǎn)缺陷，準(zhǔn)確把握找到問(wèn)題解決方式，對(duì)進(jìn)一步完善政府人才公寓住房經(jīng)營(yíng)保障制度且建設(shè)有重要指導(dǎo)作用。人才培養(yǎng)是發(fā)展驅(qū)動(dòng)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要前進(jìn)動(dòng)力，充足的專業(yè)人才培養(yǎng)是推動(dòng)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持健康活力的重要源泉和發(fā)展基礎(chǔ)。尤其河南省正在向新型高新技術(shù)新興產(chǎn)業(yè)和新型高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速轉(zhuǎn)型，人才的作用重要性更加不言而喻。然而也正伴隨著我國(guó)城市常住人口的急速速度增長(zhǎng)，上漲的城市房?jī)r(jià)和目前城鎮(zhèn)居民人均收入的一定差距直接就導(dǎo)致了城市住房租金不可持續(xù)支付的突出矛盾問(wèn)題。各級(jí)政府也需要有效解決城市人才的基本居住保障問(wèn)題，才能有效挽留這些人才，從而有效促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)有城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)型改造升級(jí)，對(duì)逐步提升我國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力水平具有十分積極的深遠(yuǎn)影響。

關(guān)鍵詞：人才公寓;建設(shè);管理研究

近些年來(lái)住房供需結(jié)構(gòu)失衡，商品房和房屋租賃的價(jià)格一路攀升，住房蓋求得不到滿足。使得當(dāng)今年輕人的生存和發(fā)展面臨著難題。由于住房問(wèn)題的困擾，越來(lái)越多的年輕人開(kāi)始選擇逃離—線城市，人才的流失不利于城市的進(jìn)—步發(fā)展和提升，為了提升人才的城市歸屬感。解決年輕人的住房需求。有關(guān)單位和部門(mén)開(kāi)始大力提倡人才公寓的建設(shè)。

一、人才公寓現(xiàn)狀

（一）人才公寓建設(shè)背景及概念

人才培養(yǎng)驅(qū)動(dòng)能力是我國(guó)大城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要核心和推動(dòng)力，是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要源泉和動(dòng)力基礎(chǔ)。對(duì)于推進(jìn)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造三型人才創(chuàng)業(yè)孵化公寓基地的建設(shè)培育來(lái)說(shuō)，能夠同時(shí)提供創(chuàng)造人才孵化公寓這類大型住房配套保障設(shè)施是其和諧穩(wěn)定健康發(fā)展的強(qiáng)有力基礎(chǔ)保障和基本支撐。這不僅僅可能導(dǎo)致北京市許多優(yōu)秀人才的嚴(yán)重流失，而且它也不利于北京我國(guó)城市規(guī)劃建設(shè)事業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展。

人才培養(yǎng)公寓由兩個(gè)部分基本概念綜合組成，一個(gè)也就是培養(yǎng)人才，一個(gè)也就是人才公寓。因此大型人才租賃公寓的基本定義是指應(yīng)當(dāng)為能夠保障大型人才企業(yè)租房居住需求的公共生活服務(wù)配套設(shè)施租賃人才公寓。換言之，人才租賃公寓專門(mén)提供給那些能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出重大貢獻(xiàn)的、具有一定的專業(yè)知識(shí)或者專業(yè)技能水平并能同時(shí)進(jìn)行各種創(chuàng)造性經(jīng)濟(jì)勞動(dòng)的青年人提供居住的人才公寓。

（二）人才公寓類型

租賃型公寓就是技術(shù)專業(yè)人才大型商業(yè)生活公寓租賃型中的專業(yè)人才場(chǎng)地出租專業(yè)公寓雖然與其他公共場(chǎng)所內(nèi)的租賃專業(yè)公寓或者住房都可以具有一定的經(jīng)濟(jì)利益性和相關(guān)性并以其就業(yè)優(yōu)惠政策實(shí)施條件來(lái)作為其確定價(jià)量的基準(zhǔn)，但是在具體操作上與一般專業(yè)公租房還是比較可能出現(xiàn)有一定的不同，例如新型專業(yè)人才場(chǎng)地租賃專業(yè)公寓房出租就是人民政府部門(mén)堅(jiān)持在人民政府統(tǒng)一管理領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)進(jìn)行的一種新型市場(chǎng)化出租經(jīng)營(yíng)管理操作，明確發(fā)放就業(yè)流動(dòng)補(bǔ)貼，在符合就業(yè)優(yōu)惠政策實(shí)施所需者依法設(shè)定的就業(yè)優(yōu)惠政策期限內(nèi)的還可以限期發(fā)放一次就業(yè)流動(dòng)補(bǔ)貼。這樣一來(lái)可以有效地將促進(jìn)目前我國(guó)社會(huì)上的部分優(yōu)秀人才短期閑置公寓房源的長(zhǎng)期流動(dòng)性和發(fā)展整合起來(lái)，使其本身可以發(fā)展成為一些優(yōu)秀人才進(jìn)入創(chuàng)業(yè)工作公寓的短期閑置房源主要服務(wù)補(bǔ)給。租賃型工程技術(shù)專業(yè)人才下崗創(chuàng)業(yè)租賃公寓與一般小型公租房和其他類型廉租房不同，但又各個(gè)特色有其相似之處，其使用類型主要包括一些小型創(chuàng)業(yè)公寓式酒店、青年人和老人創(chuàng)業(yè)公寓、博士后留學(xué)生公寓等。

產(chǎn)權(quán)型公寓又稱產(chǎn)權(quán)型各類人才商業(yè)公寓，從其中文字面上的意思意義上來(lái)說(shuō)的理解即是一家擁有合法產(chǎn)權(quán)的為各類人才崗位提供職業(yè)生活配套的商業(yè)公寓。沒(méi)有取得完全國(guó)有產(chǎn)權(quán)之前，不能將所需要購(gòu)買(mǎi)的國(guó)有產(chǎn)權(quán)型的優(yōu)秀人才商業(yè)公寓產(chǎn)品進(jìn)行個(gè)人出租或者直接用于個(gè)人居住以外的其他用途。

二、人才公寓管理困境

（一）定價(jià)困境

與目前市場(chǎng)上限價(jià)流通的首套商品房不同，優(yōu)秀人才創(chuàng)業(yè)公寓住房參照的政策是政府限價(jià)出售商品房自住房的優(yōu)惠政策。一般來(lái)說(shuō)，優(yōu)秀人才創(chuàng)業(yè)公寓在住宅建設(shè)前期先要確定住宅房?jī)r(jià)，其次是確定房源供應(yīng)量和對(duì)象，最后再定住宅建設(shè)面積標(biāo)準(zhǔn)和其配套型建筑面積。所以對(duì)于人才公寓本身，既要考慮國(guó)家的政策，還需要考慮成本，合理的進(jìn)行定價(jià);同時(shí)對(duì)于需要購(gòu)買(mǎi)優(yōu)秀人才商業(yè)公寓的申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，面臨的不僅是自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的問(wèn)題還有購(gòu)買(mǎi)后的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。綜合這些問(wèn)題，對(duì)于人才公寓的定價(jià)就變得非常的困難。

（二）存在轉(zhuǎn)賣(mài)問(wèn)題

現(xiàn)存政策性人才公寓有大量例如轉(zhuǎn)賣(mài)的使用亂象，比如一家公司想要購(gòu)買(mǎi)公寓，需要對(duì)提前對(duì)現(xiàn)有居住情況進(jìn)行調(diào)查，建立"人屋"信息檔案，并按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)營(yíng)使用，需要政府有關(guān)部門(mén)的引導(dǎo)協(xié)助，單單只靠工程公司和物業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法拒絕這種轉(zhuǎn)賣(mài)的問(wèn)題。

（三）按揭逾期

如果住房人才創(chuàng)業(yè)公寓貸款是通過(guò)按揭貸款支付的，貸款期限逾期通常情況是由于指該筆住房貸款期限到期后，借款人在銀行未辦理其他相關(guān)貸款展期或其他轉(zhuǎn)貸還款手續(xù)的規(guī)定前提下，未按照逾期借款歸還合同明確約定的借款歸還時(shí)限向已經(jīng)發(fā)放逾期貸款的商業(yè)銀行申請(qǐng)歸還逾期貸款人的本金及逾期利息，從而直接造成該筆貸款逾期形成金額超出合同約定還款期限的一種不良現(xiàn)象。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人才公寓的受眾群體來(lái)說(shuō)，這種按揭逾期的現(xiàn)象非常地普遍。

三、當(dāng)前人才公寓困境解決方法分析

（一）首付款 + 履約保證金模式

首付款指的是房屋出售后的房屋買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)時(shí)的第一筆支付購(gòu)房款的預(yù)付款，雙方在房屋首次出售簽訂繼續(xù)出售首套商品房或者首次預(yù)售個(gè)人房屋租賃合同或繼續(xù)簽訂首次出售個(gè)人房屋租賃合同后，首付款中的數(shù)額一般應(yīng)即時(shí)全部全額返還或同時(shí)全額全部抵充至總出售房?jī)r(jià)。

履約損失擔(dān)保主要是指工程建設(shè)發(fā)包人為有效防止工程承包人在履行合同約定執(zhí)行程序過(guò)程中故意違反承包合同規(guī)定或造成違約，并及時(shí)彌補(bǔ)給工程發(fā)包人因此造成的必要經(jīng)濟(jì)損失。履約后的保證金一般不得超過(guò)單筆合同交易價(jià)格的10%。這兩種模式下是對(duì)經(jīng)營(yíng)者的一種保證，防止出現(xiàn)人才公寓的使用者出現(xiàn)一些不合法的行為，最終給公寓帶來(lái)?yè)p害。

（二）二次抵押模式

二次抵押貸款是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。在個(gè)人償還一定時(shí)期貸款余額本息后，如一時(shí)期內(nèi)需要貸款資金不夠用于支持個(gè)人消費(fèi)或企業(yè)經(jīng)營(yíng)，可用該個(gè)人房屋銀行抵押貸款價(jià)值余額減去原銀行貸款本息余額后的一定差額貸款作為房屋抵押，再次向其他銀行貸款申請(qǐng)抵押貸款。這樣發(fā)放貸款利息帶來(lái)的諸多便利好處也顯而易見(jiàn)，隨著當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷持續(xù)上漲，按揭發(fā)放貸款利息時(shí)間段的不斷長(zhǎng)短，可以直接將其釋放出來(lái)?yè)碛凶銐虻陌唇屹J款額度以及利息提升空間，所以沒(méi)必要做墊資贖證再抵押貸款，除非需要大金額貸款除外。還款處理方式靈活，先息后本分期還款，提前分期還款1%～3%的預(yù)期違約金，壓力小，使用率高。

四、結(jié)語(yǔ)

人才公寓的發(fā)展導(dǎo)向，最終是構(gòu)建人才社區(qū)，形成一套完整的人才平臺(tái)，人才平臺(tái)的搭建能夠幫助城市進(jìn)行人才的匯集，促進(jìn)創(chuàng)業(yè)環(huán)境和創(chuàng)業(yè)文化的提升，在這樣的環(huán)境下，人才的想法和創(chuàng)新意識(shí)能夠得到鍛煉并加以實(shí)踐，進(jìn)而帶動(dòng)周邊形成一套完整的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，帶動(dòng)周邊城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。人才公寓的建設(shè)和發(fā)展符合當(dāng)前城市發(fā)展的需求，為避免人才流失構(gòu)建新型人才社區(qū)有著重要意義。人才公寓的發(fā)展與建設(shè)體現(xiàn)了城市的包容與溫情，為城市的未來(lái)建設(shè)與發(fā)展保留了大量的人才資源。

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