張曉遠(yuǎn)

[提要]婚前按揭房屋的原始價(jià)值當(dāng)中凝結(jié)了夫妻一方的婚前首付款、婚前已還貸款以及婚后共同還貸款項(xiàng)等三部分款項(xiàng)，婚前按揭房在性質(zhì)上應(yīng)該屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)的混合。應(yīng)該根據(jù)婚前按揭房屋的具體情況，綜合考慮多種因素來(lái)判斷其產(chǎn)權(quán)歸屬。在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，以婚前首付款以及已償還貸款的數(shù)額與婚后償還貸款的數(shù)額的比例，計(jì)算夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)的份額。在具體分割夫妻財(cái)產(chǎn)時(shí)，再計(jì)算應(yīng)該對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)返還的數(shù)額。

近年以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，按揭買(mǎi)房和父母出資買(mǎi)房成為年輕人結(jié)婚時(shí)購(gòu)置婚房的兩種主要途徑。如果采取按揭買(mǎi)房，夫妻一旦離婚，按揭貸款尚未還清?！斑@種婚姻比貸款短命的現(xiàn)象，大抵是現(xiàn)代社會(huì)的共性?！盵1]因按揭房屋涉及復(fù)雜的法律關(guān)系，該房產(chǎn)如何歸屬與分割、如何補(bǔ)償?shù)染统蔀殡x婚糾紛案件中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》(以下簡(jiǎn)稱“《婚姻法司法解釋(三)》”)第10條對(duì)婚前按揭買(mǎi)房的歸屬認(rèn)定及增值補(bǔ)償進(jìn)行了專門(mén)的規(guī)定，在理論界和實(shí)務(wù)界都引發(fā)了激烈的爭(zhēng)論?！睹穹ǖ洹穼?duì)婚前按揭房的歸屬與分割沒(méi)有做出相應(yīng)的規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱“《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》”)第78條繼續(xù)沿用了《婚姻法司法解釋(三)》第10條的規(guī)定，爭(zhēng)議依然存在，婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割應(yīng)考量的具體因素、婚前按揭房屋權(quán)屬認(rèn)定的規(guī)則、離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)增值補(bǔ)償規(guī)則等均有研究之必要。

一、婚前按揭房產(chǎn)權(quán)歸屬與分割的立法現(xiàn)狀與缺陷

(一)婚前按揭房屋的界定

按揭源于英美法系衡平法中物的擔(dān)保制度。[2](P.98)我國(guó)內(nèi)地的按揭是從香港引入，由深圳建設(shè)銀行首次推行后，遂逐漸在大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)傳播開(kāi)來(lái)的。[3](P.280)現(xiàn)在中國(guó)習(xí)慣將銀行開(kāi)展的“個(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”，具體是指購(gòu)房人依據(jù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付首付款，其余房款向銀行貸款。購(gòu)房人將房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽約的銀行，銀行將剩余房款貸款給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人名義直接支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房人則依約分期還款給銀行，直至還清所有本息。在此期間，該房屋產(chǎn)權(quán)登記之后，辦理房屋抵押登記手續(xù)。若購(gòu)房人不能按期歸還貸款，則按揭銀行有權(quán)將該房產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。與英美法上的按揭以及大陸法系中的讓與擔(dān)保不同的是，我國(guó)實(shí)踐中的按揭并不存在將購(gòu)房者的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，也不存在回贖的過(guò)程。[4]由此可見(jiàn)，按揭買(mǎi)房主要涉及三方主體：購(gòu)房人(按揭人)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、貸款銀行(按揭權(quán)人)。各主體相互之間共產(chǎn)生四種法律關(guān)系：購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，購(gòu)房人與貸款銀行之間借款合同關(guān)系以及抵押擔(dān)保合同關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與貸款銀行之間的保證合同關(guān)系等。

婚前按揭買(mǎi)房，是指夫妻一方在婚前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，支付首付款并向銀行按揭貸款，婚后夫妻雙方共同償還貸款。婚前按揭買(mǎi)房涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，按揭還款時(shí)間跨度較長(zhǎng)，購(gòu)房資金來(lái)源多元化，導(dǎo)致婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和分割補(bǔ)償變得更加困難和復(fù)雜。在現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻按揭買(mǎi)房主要包括以下幾種情形：一是婚前夫妻一方以個(gè)人名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚前取得房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的；二是婚前夫妻一方以個(gè)人名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后取得房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的；三是婚前夫妻雙方共同支付首付款，以夫妻一方名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并向銀行貸款，婚前或婚后取得房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的；四是婚前夫妻雙方共同支付首付款，以夫妻雙方名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并向銀行貸款，婚前或婚后取得房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的；五是婚后以夫妻一方或雙方名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，夫妻一方或雙方支付首付款并向銀行貸款，婚后取得房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方或雙方名下的；六是無(wú)論婚前或婚后按揭買(mǎi)房，無(wú)論是以夫妻個(gè)人名義或夫妻雙方名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，離婚時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)的。第一種情形，房屋屬于夫妻一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，理論上沒(méi)有爭(zhēng)議，只是產(chǎn)權(quán)一方應(yīng)對(duì)夫妻另一方如何補(bǔ)償，尚有爭(zhēng)議。第二種情形，《婚姻法司法解釋(三)》第10條與《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條做出了明確的規(guī)定，規(guī)則明確，但爭(zhēng)議較大。第三種情形，夫妻雙方共同支付首付款并共同承擔(dān)還款責(zé)任，房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但非產(chǎn)權(quán)登記一方應(yīng)對(duì)夫妻雙方共同支付首付款的事實(shí)負(fù)舉證證明。第四種情形和第五種情形，房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)無(wú)任何爭(zhēng)議。第六種情形，應(yīng)該依照《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第77條的規(guī)定，人民法院根據(jù)具體情況判決由當(dāng)事人使用，不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，夫妻一方再向人民法院提起訴訟。本文主要研究夫妻一方婚前按揭買(mǎi)房婚后共同還貸的情形。

(二)法律與司法解釋的相關(guān)規(guī)定

《民法典》第1062條規(guī)定了夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍，第1063條規(guī)定了夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍，同時(shí)，第1062條和第1063條分別規(guī)定了“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”和“其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)”的兜底條款，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，其他財(cái)產(chǎn)或歸入夫妻共同所有或歸夫妻一方個(gè)人所有。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱“《婚姻法司法解釋(一)”》)第19條規(guī)定，夫妻一方的所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ㄋ痉ń忉?二)》第11條規(guī)定，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，歸夫妻共同所有。在《婚姻法司法解釋(三)》出臺(tái)之前，因關(guān)于婚前按揭房的立法規(guī)定缺失，各省高級(jí)人民法院紛紛發(fā)布與婚前按揭房的歸屬與分割相關(guān)的解釋和補(bǔ)充規(guī)定。上海市高級(jí)人民法院原則上是以產(chǎn)權(quán)登記作為婚前按揭房歸屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)；[5]江蘇省高級(jí)人民法院以房屋產(chǎn)權(quán)證取得的時(shí)間來(lái)判斷婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬；[6]河南省高級(jí)人民法院是以婚前已付款與婚后共同還貸的比例大小來(lái)確定婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，即婚后共同還貸的數(shù)額超過(guò)婚前支付的首付款及已還貸款數(shù)額的，該房屋應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。否則，屬于一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。[7]由此可見(jiàn)，各省高級(jí)人民法院認(rèn)識(shí)到了影響婚前按揭房產(chǎn)權(quán)歸屬判斷的重要因素，如登記的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間、資金來(lái)源及其比例等。只是各省各有側(cè)重，分別以其中的一個(gè)要素作為判斷婚前按揭房歸屬的標(biāo)準(zhǔn)。從而導(dǎo)致各地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，司法認(rèn)定結(jié)果不統(tǒng)一，影響司法的權(quán)威與公正。針對(duì)司法實(shí)務(wù)中的分歧，2011年最高人民法院《婚姻法司法解釋(三)》頒布，第10條在產(chǎn)權(quán)歸屬的確認(rèn)方面，與上海市高級(jí)人民法院的意見(jiàn)一致，原則上采用產(chǎn)權(quán)登記作為婚前按揭房權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)。在婚后房屋增值的分配方面，與江蘇省高級(jí)人民法院的意見(jiàn)一致，非產(chǎn)權(quán)一方有權(quán)分取婚后還貸款部分的一半及其相應(yīng)的增值。2020年《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》的第78條與《婚姻法司法解釋(三)》第10條內(nèi)容一致。

(三)對(duì)《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條的評(píng)價(jià)

婚前按揭房屋的歸屬是司法實(shí)務(wù)當(dāng)中爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題之一，《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條將婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬于婚前購(gòu)房一方，對(duì)于配偶的另一方考慮共同還貸的實(shí)際情況及相應(yīng)房產(chǎn)增值而給予合理的補(bǔ)償。統(tǒng)一了司法認(rèn)定的規(guī)則，避免同案不同判的情況。贊成者認(rèn)為，婚后房屋物權(quán)的取得并非憑空取得，而是依據(jù)婚前的債權(quán)轉(zhuǎn)化而來(lái)。因此離婚時(shí)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方相對(duì)合理。在將按揭房屋認(rèn)定為一方所有的基礎(chǔ)上，未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)，這樣處理易于操作，也符合合同相對(duì)性原理。[8]而更多的學(xué)者則對(duì)該條款表達(dá)了批評(píng)與質(zhì)疑。有學(xué)者認(rèn)為，該規(guī)定沒(méi)有考慮我國(guó)目前夫妻住房普遍是登記一方名下而推定共有的現(xiàn)實(shí)狀況，違背了基本法律和國(guó)家保護(hù)婚姻家庭的客觀需要。[9]《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條有合理進(jìn)步的一面，也有不足的地方。

第78條合理進(jìn)步的一面體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，明確規(guī)定了協(xié)議優(yōu)先原則，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，夫妻雙方協(xié)議不成的，才依據(jù)該規(guī)則處理；第二，明確人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，是“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”，預(yù)留了自由裁量權(quán)的空間，并沒(méi)有排除根據(jù)特殊情況判決歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有的可能；第三，考慮到了非產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)，明確了房屋的婚后增值可以在夫妻之間進(jìn)行合理分配，一定程度上體現(xiàn)了公平；第四，明確了離婚時(shí)法院根據(jù)《民法典》第1087條第1款規(guī)定的原則，即照顧子女和女方利益的原則，判決產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。這充分體現(xiàn)了對(duì)婦女、兒童等弱勢(shì)群體利益的保障。

盡管第78條有以上合理進(jìn)步的一面，其不足之處仍非常明顯。主要體現(xiàn)在以下方面：

第一，第78條落實(shí)了物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的規(guī)則，卻忽略了婚姻法的倫理性和特殊性，不利于家庭成員利益的保障和維護(hù)婚姻家庭的和諧穩(wěn)定。對(duì)于婚前按揭房屋，夫妻雙方通過(guò)婚后還貸對(duì)該房屋均進(jìn)行了相應(yīng)的投資，做出了一定的貢獻(xiàn)，婚前首付款僅僅是房屋價(jià)款的其中一部分。如果不考慮婚姻期間夫妻共同還貸的時(shí)間長(zhǎng)短、共同還貸在總房款中所占的比例，只顧落實(shí)物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則和公示公信原則，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記，將婚前按揭房屋一概認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，欠缺合理性。有學(xué)者認(rèn)為，采取登記主義的房產(chǎn)分割方法，實(shí)際上讓家庭中的另一方以無(wú)息貸款的形式支持房屋產(chǎn)權(quán)登記人獲得更大的暴利，這無(wú)疑是家庭中的隱性剝削。[10]該條款確立的“誰(shuí)首付誰(shuí)登記”“誰(shuí)首付誰(shuí)所有”的司法原則，明顯是在進(jìn)一步刺激婚姻雙方或雙方父母爭(zhēng)奪首付，以至于精明的丈母娘“不要彩禮要首付”，婚姻尚未成立，夫妻雙方就在相互算計(jì)，導(dǎo)致了婚姻信任基礎(chǔ)的喪失。而且《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條雖然著眼于降低市場(chǎng)的交易成本，實(shí)際上卻可能增加家庭的交易成本，甚至由此增加市場(chǎng)的交易成本。[11](P.36)婚前按揭房屋認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致“鐵打的房子、流水的媳婦”，降低產(chǎn)權(quán)登記一方的離婚成本，提高離婚的概率，影響婚姻家庭的和諧穩(wěn)定。

第二，該條款適用條件嚴(yán)苛，大量的夫妻按揭買(mǎi)房的情況不能適用該條款。根據(jù)《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條的規(guī)定，適用該條款須具備以下幾個(gè)條件：1.一方婚前以個(gè)人名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；2.以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款；3.婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸；4.不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下；5.夫妻雙方不能協(xié)商一致的。這五項(xiàng)條件缺一不可，導(dǎo)致其適用范圍狹窄，現(xiàn)實(shí)生活是很復(fù)雜的，大量的夫妻按揭買(mǎi)房的情形仍然無(wú)法可依。如通過(guò)其他方式借款或籌措資金的情形、雙方共同出資以一方名義給付首付款的情形以及一方支付首付款但登記在對(duì)方名下的情形等。

第三，該條款忽略了家事勞動(dòng)的價(jià)值和非首付一方失去的機(jī)會(huì)成本。夫妻雙方的勞動(dòng)分工導(dǎo)致了家庭收入的最大化，簡(jiǎn)單地將該按揭購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)認(rèn)定歸產(chǎn)權(quán)登記一方，不利于對(duì)家事勞動(dòng)做出更大貢獻(xiàn)的婦女權(quán)利的保護(hù)?；榍鞍唇曳课輰?shí)際上屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的混合。房屋所有權(quán)的原始價(jià)值，實(shí)際上是由按揭貸款一方的婚前首付款或者償還的銀行貸款，以及婚后夫妻共同償還的銀行貸款所構(gòu)成?；楹笕〉玫姆课菔莻€(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的混合。該條款沒(méi)有考慮夫妻非首付一方失去的機(jī)會(huì)成本?；榍胺蚱抟环街Ц妒赘栋唇屹I(mǎi)房，婚后夫妻共同還按揭，實(shí)際上導(dǎo)致另一方放棄或喪失了購(gòu)買(mǎi)自己住房的機(jī)會(huì)，雖然婚后也通過(guò)還貸款為該房屋的保有或增值做出了貢獻(xiàn)，但一直是在“為他人做嫁衣裳”，永遠(yuǎn)失去了擁有自己房屋的可能。

第四，該條款與《民法典》婚姻家庭編及其司法解釋相矛盾。首先，該條款與《民法典》第1062條、第1063條相沖突。作為無(wú)償取得的典型，夫妻一方婚后的繼承、贈(zèng)與所得原則上都是共同財(cái)產(chǎn)，僅在繼承人或贈(zèng)與人有相反意思表示時(shí)才例外構(gòu)成個(gè)人財(cái)產(chǎn)。據(jù)此類推適用，其他無(wú)償取得且不涉及第三人意愿的婚后收益，包括婚前按揭房屋的婚后增值，就都應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)。[12]其次，該條款與我國(guó)的夫妻債務(wù)制度相矛盾。根據(jù)《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第33條的規(guī)定：“債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個(gè)人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外”。用于婚后家庭共同生活的婚前個(gè)人債務(wù)，為夫妻共同債務(wù)。這里的個(gè)人債務(wù)，既包括按揭借款也包括普通債務(wù)，如果婚前的按揭房不是商業(yè)用房，而是很明顯的用于婚后家庭共同生活的，依法理這種按揭貸款應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同債務(wù)。[9]既然婚前按揭買(mǎi)房的債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，婚前按揭房屋就應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。最后，該條款與《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第26條的規(guī)定相沖突。依據(jù)該條的規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此，婚前按揭房屋在認(rèn)定為支付首付款一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下，該房屋的婚后增值應(yīng)屬于自然增值，應(yīng)該為支付首付款一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但第78條又規(guī)定，婚前按揭房屋中婚后共同還貸部分所對(duì)應(yīng)的增值，產(chǎn)權(quán)登記一方應(yīng)該向非產(chǎn)權(quán)登記方予以補(bǔ)償。

二、婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬

(一)判斷婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的考量因素

婚前按揭房屋涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還貸周期較長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)登記、出資主體、還款比例、家庭狀況也存在差異，婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定很難一概而論，應(yīng)該根據(jù)每個(gè)案件的具體情況，綜合多種因素，充分考慮婚姻家庭的倫理性與特殊性，在尊重意思自治、照顧子女與女方利益、保護(hù)弱勢(shì)群體利益原則的基礎(chǔ)上公平認(rèn)定。

1.婚姻法的倫理性

認(rèn)定婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)該充分考慮婚姻法的倫理性與特殊性。在調(diào)整婚姻家庭領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，婚姻法應(yīng)作為特別法優(yōu)先于物權(quán)法而適用。婚姻法不僅延續(xù)了財(cái)產(chǎn)共有的傳統(tǒng)，也反映了夫妻同甘共苦、共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的家庭倫理。[13]非產(chǎn)權(quán)登記的配偶一方之所以在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸還婚前按揭房屋的貸款，并可能喪失投資獲得收益的機(jī)會(huì)，是基于在婚姻家庭延續(xù)的情況下，對(duì)婚姻家庭帶來(lái)共享利益的合理期待。[14]婚姻房產(chǎn)登記既可能是體現(xiàn)夫妻雙方的合意，也可能是基于傳統(tǒng)的生活習(xí)慣，同時(shí)又有法定夫妻財(cái)產(chǎn)制的影響。因此，不能單純依據(jù)物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，來(lái)判斷婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬?；橐隽⒎ǖ幕緝r(jià)值取向是維護(hù)婚姻家庭的和諧穩(wěn)定，保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。親屬財(cái)產(chǎn)制度的具體構(gòu)建應(yīng)該符合婚姻法的價(jià)值取向。

2.夫妻財(cái)產(chǎn)制

根據(jù)《民法典》第1062條、第1064條的規(guī)定，我國(guó)的法定財(cái)產(chǎn)制是限定的婚后所得共同制?；楹笕〉玫姆慨a(chǎn)不一定都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)；而婚姻關(guān)系存續(xù)期間登記于一方名下的房產(chǎn)，除非有法律的特別規(guī)定或夫妻雙方的特別約定，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方不是基于不動(dòng)產(chǎn)登記，而是基于其夫妻身份和法定財(cái)產(chǎn)制直接取得房產(chǎn)共有權(quán)的。根據(jù)《民法典》第1065條的規(guī)定，夫妻可以約定婚前或婚后的財(cái)產(chǎn)的歸屬，該約定對(duì)夫妻雙方具有約束力?；榍鞍唇曳课莸漠a(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)充分尊重夫妻雙方的約定。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記

物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記，目的在于公示，將物權(quán)變動(dòng)向社會(huì)公開(kāi)，從而產(chǎn)生登記生效和登記對(duì)抗的效力，基于物權(quán)公示公信原則，登記的權(quán)利推定為正確。雖然，在婚姻法領(lǐng)域不能僅僅依照不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)判斷夫妻財(cái)產(chǎn)的歸屬，但不動(dòng)產(chǎn)登記在婚姻法領(lǐng)域中仍然具有公示公信的效力，不動(dòng)產(chǎn)登記在物權(quán)歸屬的判斷上仍具有一定的意義。比如，婚前按揭房屋在婚后加名，登記在夫妻雙方的名下，則該婚前按揭房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4.婚前按揭房屋的首付及還款情況

婚前房屋首付款的支付情況和婚后共同歸還貸款的情況均會(huì)在一定程度上影響按揭房屋的歸屬。如果首付款是夫妻雙方共同出資，或者由夫妻雙方父母共同出資，但以一方名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款，則婚前首付和婚后還貸均由夫妻雙方承擔(dān)，該婚前按揭房屋應(yīng)屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)。婚后共同還貸延續(xù)的時(shí)間和婚后還貸與婚前首付及還貸的比例，也應(yīng)該成為考量的因素。婚后還貸時(shí)間越長(zhǎng)，婚后還貸的比例就越高，如果婚后還貸的總額超過(guò)婚前首付及還貸的總額，該房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，會(huì)更為合理。

5.照顧子女和女方利益

《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條雖然規(guī)定了照顧子女和女方利益原則的適用，但適用的前提是確定一方對(duì)另一方進(jìn)行房屋增值補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，不僅僅是在增值補(bǔ)償時(shí)適用照顧子女和女方利益原則，也應(yīng)該按照該原則來(lái)判斷婚前按揭房屋的歸屬。離婚時(shí)，如果非產(chǎn)權(quán)登記一方直接撫養(yǎng)子女。法院在認(rèn)定婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)就應(yīng)該充分考慮未成年子女的需要，考慮到生活環(huán)境的改變可能會(huì)影響子女的健康成長(zhǎng)，或者是無(wú)房的境地會(huì)使子女及其直接撫養(yǎng)的父母生活更加艱難，直接影響其健康成長(zhǎng)，則應(yīng)該將婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬于非產(chǎn)權(quán)登記一方。離婚時(shí)，也應(yīng)該考慮女方對(duì)家庭的付出和家事勞動(dòng)的貢獻(xiàn)，以及離婚后的生活需要和男女雙方的住房情況，對(duì)女方進(jìn)行傾斜性保護(hù)。

(二)婚前按揭房屋的權(quán)屬認(rèn)定

如上所述，婚前按揭婚后夫妻共同還貸的房屋，既有夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)，也有夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)?；楹笕〉玫姆课菟袡?quán)并非婚前一方所取得債權(quán)的自然轉(zhuǎn)化。如果夫妻一方婚前支付房屋全款，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，將該房屋所有權(quán)理解為婚前一方債權(quán)的自然轉(zhuǎn)化，還有一定的道理。但婚前按揭婚后共同還貸的房屋，僅有夫妻一方的婚前首付款和部分已還貸款是不足以自然轉(zhuǎn)化為房屋所有權(quán)的，之所以能夠在婚后取得房屋所有權(quán)，還有婚后夫妻的共同還貸行為。因此，買(mǎi)受人取得的房屋所有權(quán)的價(jià)值，實(shí)際上是由買(mǎi)受人婚前的首付款或者償還的銀行貸款加上買(mǎi)受人婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還的款項(xiàng)轉(zhuǎn)化而來(lái)。[15]婚前一方的首付款和部分已還貸款與婚后共同財(cái)產(chǎn)歸還的銀行貸款共同凝結(jié)在房屋所有權(quán)的原始價(jià)值當(dāng)中?；诠餐顿Y的理念，婚前按揭房屋中夫妻共同財(cái)產(chǎn)和夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，彼此之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)構(gòu)成了相互投資，彼此可以按照投資比例分享收益和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。[12]因此，婚前按揭房屋應(yīng)該是個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)的混合。離婚時(shí)，應(yīng)綜合考慮多種因素來(lái)判斷婚前按揭房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。

三、婚前按揭房屋的分割

(一)婚前按揭房屋的增值歸屬

1.房屋增值屬夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)

有學(xué)者認(rèn)為，房屋的增值部分屬于孳息或自然增值，因此按照物權(quán)法原理應(yīng)歸原物所有人，不因婚后取得而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。[16](P.398)因此，若房屋增值主要是因?yàn)榛楹蠓蚱揠p方對(duì)該房屋的修繕、裝修、或者擴(kuò)建投入而形成，則應(yīng)屬于主動(dòng)增值，[17](P.332)而婚前按揭房屋的房?jī)r(jià)因市場(chǎng)規(guī)律上漲而產(chǎn)生的增值則應(yīng)屬于被動(dòng)增值。還有學(xué)者認(rèn)同夫妻共同還貸為房屋增值做出了貢獻(xiàn)，因此雖然房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的房屋增值應(yīng)屬被動(dòng)增值而歸屬于房屋所有人，但同時(shí)房屋所有人應(yīng)合理補(bǔ)償另一方。以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)個(gè)人按揭貸款債務(wù)，另一方對(duì)該房屋的保值、增值有一定的貢獻(xiàn)(免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)人行使抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn))，因此該房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值是雙方共同努力的結(jié)果。[18]婚內(nèi)共同還貸使得夫妻共同財(cái)產(chǎn)的部分資金專門(mén)投入到一方所有的按揭房中，客觀上對(duì)另一方在婚內(nèi)其他可能的投資消費(fèi)機(jī)會(huì)產(chǎn)生了影響。

2.房屋增值應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

有學(xué)者認(rèn)為，一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時(shí)間、金錢(qián)、智力、勞務(wù)而增值的，應(yīng)屬于主動(dòng)增值，該增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)。[8]夫妻共同償還貸款，是夫妻一方直接對(duì)另一方婚前財(cái)產(chǎn)做出貢獻(xiàn)，房屋增值的產(chǎn)生體現(xiàn)了“夫妻協(xié)力”，共同還貸所占的比例部分應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。[19]夫妻一方的勞動(dòng)價(jià)值也是對(duì)家庭的貢獻(xiàn)，將房屋增值視為主動(dòng)增值歸夫妻共同共有，符合我國(guó)目前的家庭生活狀況及倫理觀念。[20]夫妻一方享有對(duì)房屋的投資權(quán)，其應(yīng)獲得的房屋增值收益可以按照其投資在總房產(chǎn)價(jià)值中所占的比例獲得。[21]也有學(xué)者主張適用“婚姻命運(yùn)共同體”理論，基于我國(guó)婚后所得共同制的立法精神，夫妻雙方除了勞動(dòng)所得共同，還應(yīng)運(yùn)氣所得共同。[12]婚姻中的無(wú)償所得，以典型的贈(zèng)與和繼承所得為例，其所得原則上是共同財(cái)產(chǎn)，而對(duì)第三人意思的尊重為例外，可舉重以明輕，類推出無(wú)關(guān)乎第三人意思的增值作為無(wú)償所得也應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)。[22]

將婚前按揭房屋的婚后增值理解為主動(dòng)增值，理由過(guò)于牽強(qiáng)，共同還貸是履行合同債務(wù)，與房?jī)r(jià)的上漲沒(méi)有直接的因果關(guān)系。而婚姻命運(yùn)共同體理論則把個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后的所有收益不加區(qū)別的全部歸于夫妻共有，不符合目前中國(guó)的現(xiàn)實(shí)生活?；榍鞍唇曳课莼楹蟮脑鲋抵饕腔谕ㄘ浥蛎?、市場(chǎng)行情等因素而發(fā)生的，應(yīng)該屬于自然增值，按照《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第26條之規(guī)定，該房屋增值應(yīng)該屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但基于共同投資的理論，該房屋增值同時(shí)也屬于夫妻雙方的投資獲得的收益，理應(yīng)有夫妻雙方共享。

(二)婚前按揭房屋的增值補(bǔ)償

如上文所述，如果婚前按揭房屋被認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則不存在對(duì)房屋增值的補(bǔ)償問(wèn)題。如果婚前按揭房屋被認(rèn)定為婚前一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，才涉及就房屋增值向夫妻另一方補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題?！睹穹ǖ浠橐黾彝ゾ幩痉ń忉?一)》第78條并沒(méi)有對(duì)房屋增值的具體計(jì)算方式作出明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)中的計(jì)算十分混亂，理論界和實(shí)務(wù)界也未達(dá)成一致的意見(jiàn)。

基于此，不同學(xué)者提出了不同的計(jì)算公式，常見(jiàn)的有以下幾種計(jì)算方式：第一種計(jì)算方式，雙方應(yīng)共同分割部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實(shí)際總房款(總房款本金+已還利息)×離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值。[8]該計(jì)算方式是以夫妻婚后共同還貸部分除以實(shí)際總房款，該總房款只包含了總房款的本金和已經(jīng)歸還的利息，尚未歸還的利息沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。算出共同還貸在購(gòu)買(mǎi)房屋成本中所占的比例，然后將該比例乘以房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格，得出共同還貸及增值，非產(chǎn)權(quán)登記方得到的補(bǔ)償即為該共同還貸及增值的一半。第二種計(jì)算方式，共同還貸增值=共同還貸÷總房款(房?jī)r(jià)款+利息)×(不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)值-總房款)，非產(chǎn)權(quán)登記方所得的補(bǔ)償款=(共同還貸+共同還貸增值)÷2。[23]用共同還貸除以總房款，得出共同還貸在總房款中所占比例。用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)值減去總房款得出房屋的整體增值，用共同還貸占總房款的比例乘以整體增值得出共同還貸增值。非產(chǎn)權(quán)登記方所得補(bǔ)償款即為共同還貸和其增值之一半。第三種計(jì)算方式，采用分步計(jì)算法，將共同還貸及增值從整體上理解為增值后的共同還貸，而不是將共同還貸和增值分開(kāi)計(jì)算。先計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率，不動(dòng)產(chǎn)升值率=不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格÷不動(dòng)產(chǎn)成本(購(gòu)買(mǎi)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格+銀行利息+其他費(fèi)用)，再計(jì)算增值后的共同還貸，增值后的共同還貸=共同還貸×不動(dòng)產(chǎn)升值率。非產(chǎn)權(quán)登記一方所得的補(bǔ)償為增值后的共同還貸的一半。[24]該計(jì)算方式在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)成本時(shí)，考慮到了其他的費(fèi)用，具有一定的合理性。但不動(dòng)產(chǎn)成本當(dāng)中將銀行的所有貸款利息計(jì)算在內(nèi)，對(duì)非產(chǎn)權(quán)登記一方是不公平的。除此之外，司法實(shí)務(wù)當(dāng)中還采用了其他多種計(jì)算方法，標(biāo)準(zhǔn)極度混亂。

以上的計(jì)算方法均存在很大的爭(zhēng)議，也都存在不合理性。筆者主張婚前按揭房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的混合，因此，離婚時(shí)，只需按照婚前支付首付款及償還貸款的數(shù)額與婚后償還貸款的數(shù)額的比例，即可確定個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)的各自份額，再依法對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)予以返還或?qū)餐?cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。這樣的計(jì)算方式簡(jiǎn)單方便，也相對(duì)合理。

四、婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割的制度重構(gòu)

鑒于《民法典婚姻家庭編司法解釋(一)》第78條的缺陷，需要通過(guò)新的立法或司法解釋對(duì)婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割制度予以規(guī)范構(gòu)造。新的立法或司法解釋可以從以下幾個(gè)方面規(guī)范我國(guó)夫妻一方婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割。

(一)明確婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割應(yīng)考量的因素

婚前按揭房屋涉及復(fù)雜的法律關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)認(rèn)定上很難一概而論，應(yīng)該綜合考量多種因素綜合判斷。這些需要考量的因素主要包括：婚姻法的倫理性與特殊性，我國(guó)的夫妻法定財(cái)產(chǎn)制，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，婚前按揭房屋的首付情況及還款情況，以及考慮照顧子女和女方利益的原則等。

(二)完善婚前按揭房屋權(quán)屬認(rèn)定的規(guī)則

婚前按揭房屋的原始價(jià)值當(dāng)中凝結(jié)了夫妻一方的婚前首付款、婚前已還貸款以及婚后共同還貸款項(xiàng)等三部分款項(xiàng)。因此，婚前按揭房在性質(zhì)上應(yīng)該屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)的混合。應(yīng)該根據(jù)婚前按揭房屋的具體情況，綜合考慮多種因素來(lái)判斷其產(chǎn)權(quán)歸屬。具體而言：(1)婚前夫妻一方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后夫妻雙方共同還貸，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記于首付款支付方名下的，如果婚姻存續(xù)時(shí)間較短，婚后共同還貸部分少于婚前首付款和婚前已歸還貸款部分的，該房屋一般應(yīng)該認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，由產(chǎn)權(quán)登記一方向配偶另一方返還婚后共同還貸部分的一半，并支付相應(yīng)的增值補(bǔ)償。(2)婚前夫妻一方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后夫妻雙方共同還貸，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記于首付款支付方名下的，如果婚姻存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，婚后共同還貸部分多于婚前首付款和婚前已歸還貸款部分的，該房屋一般應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，先將夫妻一方婚前支付的首付款和已歸還的銀行貸款及其相應(yīng)的增值分割給夫妻一方，然后再由夫妻雙方對(duì)剩余的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。(3)婚前夫妻雙方基于共同購(gòu)房的目的共同出資，但由夫妻一方以個(gè)人名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款并在銀行貸款，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記于首付款支付方名下的，婚后夫妻雙方共同還貸的，離婚時(shí)，該房屋應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。(4)婚前夫妻一方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記于首付款支付方名下的，但婚后通過(guò)加名，該房屋登記在夫妻雙方名下的。基于夫妻約定財(cái)產(chǎn)制，離婚時(shí)，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。(5)婚前夫妻一方支付首付款并在銀行貸款買(mǎi)房，但以夫妻另一方名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，婚后房屋所有權(quán)登記夫妻另一方名下的，除非有明確贈(zèng)與的意思，一般也應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，法院也可以依據(jù)照顧子女和女方利益原則，考慮家庭的具體情況，判決婚前按揭房屋歸屬非產(chǎn)權(quán)登記一方所有。

(三)完善婚前按揭房屋的增值補(bǔ)償規(guī)則

目前，我國(guó)理論界和實(shí)務(wù)界提出了多種關(guān)于婚前按揭房屋增值補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法。這些計(jì)算方法大多數(shù)計(jì)算過(guò)程復(fù)雜，讓人難以理解，而且均存在一定的不合理性。筆者主張，婚前按揭房屋應(yīng)該屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)的混合。因此，在離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，以婚前首付款以及已償還貸款的數(shù)額與婚后償還貸款的數(shù)額的比例，計(jì)算夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)的份額。在具體分割夫妻財(cái)產(chǎn)時(shí)，再計(jì)算應(yīng)該對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)返還的數(shù)額。這樣的計(jì)算方式簡(jiǎn)單易行，而且容易理解。

(四)婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割的條文重構(gòu)

關(guān)于婚前按揭房屋產(chǎn)權(quán)歸屬與分割的新法律解釋可以規(guī)定：“婚前夫妻一方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后夫妻雙方共同還貸，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記于首付款支付方名下的。如果婚后共同還貸部分少于婚前首付款和婚前已歸還貸款部分的，該房屋可以認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，由產(chǎn)權(quán)登記一方向配偶另一方返還相應(yīng)的補(bǔ)償款。該補(bǔ)償款可按照以下公式計(jì)算：補(bǔ)償款=離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值×婚后共同已還貸款÷(首付款+婚前已還貸款+婚后共同已還貸款)÷2。如果婚后共同還貸部分多于婚前首付款和婚前已歸還貸款部分的，該房屋可以認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)，先將夫妻一方婚前支付的首付款和已歸還的銀行貸款及其相應(yīng)的增值補(bǔ)償給夫妻一方，然后再由夫妻雙方對(duì)剩余的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。該補(bǔ)償款可按照以下公式計(jì)算：補(bǔ)償款=離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值×(首付款+婚前已還貸款)÷(首付款+婚前已還貸款+婚后共同已還貸款)?！?/p>