鄭文宏

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展相應(yīng)經(jīng)營活動時，往往需要大量的資金，若沒有做好內(nèi)部控制工作，會使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營面臨較大風(fēng)險，影響到企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，基于此，本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的意義入手，分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控中的問題，最后針對性的提出內(nèi)控完善方案，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;完善措施

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)環(huán)境下，市場競爭逐漸激烈，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇的同時，也使其面臨較大的挑戰(zhàn)。通過內(nèi)部控制，可以實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)代化管理目標(biāo)，因此，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將發(fā)展重點放在內(nèi)部控制上，結(jié)合自身實際制定出內(nèi)部控制的完善措施，在激烈的市場競爭中占有一席之地。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

所謂的內(nèi)部控制是基于特定環(huán)境下，企業(yè)為實現(xiàn)自身經(jīng)營目標(biāo)所實施的有效管理方法，是現(xiàn)代化企業(yè)管理工作中的一個關(guān)鍵內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展內(nèi)部控制工作，主要是為了滿足企業(yè)發(fā)展需求，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中會涉及較多環(huán)節(jié)，例如項目開發(fā)、拆遷以及銷售等，所以在業(yè)務(wù)流程上會較為復(fù)雜。加上近年來國家出臺的一些限購以及限價等政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展提出了挑戰(zhàn)。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從自身實際出發(fā)，不斷完善內(nèi)控體系，對各項業(yè)務(wù)進(jìn)行全過程監(jiān)督，能夠使企業(yè)經(jīng)營更為規(guī)范，最大程度上降低企業(yè)風(fēng)險。此外，內(nèi)部控制的良好實施也符合相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的外部要求，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的適應(yīng)外部經(jīng)營環(huán)境，實現(xiàn)良好發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

雖然近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)意識到內(nèi)部控制對于自身發(fā)展的價值所在，將內(nèi)部控制作為企業(yè)發(fā)展重點，不過仍存在一些問題有待解決。第一，不具備完善的內(nèi)控體系。一些企業(yè)為增加資產(chǎn)，選擇了高財務(wù)杠桿的方式。但并沒有按照業(yè)務(wù)實際需求構(gòu)建出完善的內(nèi)控體系，制約了業(yè)務(wù)的實施效果，也并未起到較好的內(nèi)控作用。第二，內(nèi)控手段較為單一。一部分企業(yè)開展內(nèi)部控制工作時，所采用的手段較為單一，例如，實施財務(wù)管理工作時，并未實現(xiàn)信息化管理，使企業(yè)面臨較大的風(fēng)險，不利于企業(yè)良好發(fā)展。第三，不具備完善的風(fēng)險評估體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制中，風(fēng)險評估是一項主要的工作，可以降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，將損失降到最低，但一些企業(yè)不具備完善的風(fēng)險評估體系，使企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險。除此之外，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制工作開展中并不具備較為完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，使得內(nèi)部控制工作并未取得較好的效果，影響到了內(nèi)控作用的發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善措施

（一）構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系

首先，資金是確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項經(jīng)營活動良好開展的基礎(chǔ)，因此，企業(yè)需要立足財務(wù)分析，從投資以及融資兩方面工作入手，不斷完善企業(yè)內(nèi)控體系。例如，在銷售定價或者物資采購過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)采購與付款循環(huán)，構(gòu)建會計控制體系，嚴(yán)格管控采購及支付環(huán)節(jié)各項工作，確保賬實一致，詳細(xì)確認(rèn)采購發(fā)票的同時，還應(yīng)對支付時間節(jié)點加以明確，最終使賬款收支審查更為精準(zhǔn)、有效。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)環(huán)節(jié)會應(yīng)用到較多的資金，所以，企業(yè)需要將投資成本控制作為內(nèi)控工作的一項關(guān)鍵內(nèi)容，控制好現(xiàn)金存量，為防止資金鏈斷裂，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加快內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)效率，將具體業(yè)務(wù)作為主要依據(jù)，建立科學(xué)、合理的預(yù)算管理制度[2]，預(yù)測成本投入及產(chǎn)出等信息，預(yù)先估算出項目可能獲得的收益，從而決定是否投資，有效防范項目風(fēng)險的同時，可以保證企業(yè)盈利最大化。

（二）改進(jìn)財務(wù)內(nèi)控手段

內(nèi)控工作開展環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷改進(jìn)財務(wù)內(nèi)控手段，依據(jù)項目執(zhí)行周期，利用財務(wù)云平臺，將開發(fā)項目劃分成四個階段，階段一，建設(shè)前期;階段二，建設(shè)中期;階段三，建設(shè)后期;階段四，財務(wù)管控。各個階段具體管控內(nèi)容有所不同，階段一具體負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)限額與財務(wù)信息管理，階段二具體負(fù)責(zé)所有成本支出的檔案及文件管理，階段三具體負(fù)責(zé)查詢相應(yīng)財務(wù)信息及統(tǒng)計評估，階段四具體負(fù)責(zé)成本支出的超額預(yù)警以及消息提示。此外，財務(wù)云平臺運行環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控人員應(yīng)對大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行合理利用，構(gòu)建出成本支出信息庫，可以詳細(xì)了解項目各階段所用到的成本。這一環(huán)節(jié)，內(nèi)控人員還應(yīng)通過大數(shù)據(jù)技術(shù)，分析合作方的財務(wù)數(shù)據(jù)，全面了解合作方的資質(zhì)及實力等，盡可能的降低風(fēng)險。

（三）建立全面的風(fēng)險管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制過程中，需要建立全面的風(fēng)險管理體系，具體包括以下內(nèi)容：首先，確定風(fēng)險控制目標(biāo)。只有確定出風(fēng)險控制目標(biāo)，才能找出風(fēng)險控制重點方向，通常情況下，按照房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程，其風(fēng)險控制目標(biāo)主要是做好立項階段、準(zhǔn)備階段、施工階段以及驗收階段的風(fēng)險控制工作，確保各階段相應(yīng)工作風(fēng)險不會超過企業(yè)可承受范圍。其次，風(fēng)險識別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險可分為兩種，一種為系統(tǒng)性風(fēng)險，包括市場風(fēng)險、政策風(fēng)險以及融資風(fēng)險等，另一種為非系統(tǒng)性風(fēng)險，這種風(fēng)險屬于受人為控制的風(fēng)險，包括成本風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險、工程招標(biāo)風(fēng)險、管理風(fēng)險、項目進(jìn)度風(fēng)險、勘察設(shè)計風(fēng)險以及項目質(zhì)量風(fēng)險等。針對以上存在的風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)做好風(fēng)險識別工作，從而制定出有效的風(fēng)險應(yīng)對方案。再次，風(fēng)險評估。在識別出可能存在的風(fēng)險后，企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險進(jìn)行評估，從而確定出防控重點。最后，風(fēng)險應(yīng)對。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)與項目開發(fā)的業(yè)務(wù)流程相結(jié)合，形成詳細(xì)的風(fēng)險清單，進(jìn)行風(fēng)險匯總，同時針對性的制定出應(yīng)對方案，從而降低各項風(fēng)險，例如，在立項階段，可能存在拆遷安置進(jìn)展緩慢、土地獲取難、管理效率低一級政策法規(guī)不清晰等風(fēng)險，因此，應(yīng)針對性的制定出風(fēng)險應(yīng)對方案，通過強化與相關(guān)部門及居民溝通制定出合理的安置補償措施、詳細(xì)了解拿地成本，從實際出發(fā)形成土地獲取方案、聘用綜合能力強的管理人才、安排專人搜集相關(guān)政策法規(guī)，同時制定合理決策等，有效應(yīng)對以上風(fēng)險。

（四）完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

若想達(dá)到良好的內(nèi)部控制效果，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，首先， 規(guī)范內(nèi)部審計部門監(jiān)督職能，進(jìn)一步優(yōu)化審計部門組織結(jié)構(gòu)，安排專人監(jiān)督企業(yè)所有審計活動，同時，將實際獲得的監(jiān)督效果直接納入到企業(yè)績效考核體系中。其次，優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身內(nèi)部活動應(yīng)開展全流程監(jiān)管，不應(yīng)只重視事中控制，還應(yīng)將事前預(yù)防以及事后評價作為重點。將監(jiān)督工作重點放在企業(yè)發(fā)展情況以及經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成等方面，動態(tài)監(jiān)控項目現(xiàn)金流、利潤、經(jīng)營計劃等方面的管理現(xiàn)狀，根據(jù)目標(biāo)成本加以管控，一方面，項目所產(chǎn)生的費用均需要進(jìn)行授權(quán)審批，另一方面，項目報銷上應(yīng)進(jìn)行報銷限額，同時，還要審核相應(yīng)的報銷單據(jù)，通過以上手段提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營管理活動的管控效果，防止不良行為的產(chǎn)生。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定出相關(guān)制度，從而為自身監(jiān)督工作提供制度支持，確保各項監(jiān)管工作的真正落實，達(dá)到最終的監(jiān)督目標(biāo)。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展內(nèi)部控制工作，可有效滿足企業(yè)發(fā)展需求，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時，降低相應(yīng)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將此項工作作為重點，針對當(dāng)前內(nèi)部控制現(xiàn)存問題，制定出針對性的方案。通過構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系、改進(jìn)財務(wù)內(nèi)控手段、建立全面的風(fēng)險管理體系以及完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，確保內(nèi)部控制工作實際效果，真正發(fā)揮出內(nèi)部控制作用，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好發(fā)展。

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