吳旎緣 吳錦華

一個(gè)案例：2014年4月29日四川媷舊房地產(chǎn)公司將位于樂(lè)至縣的一處商業(yè)一號(hào)樓九個(gè)鋪面抵押給西部某信托公司（以下簡(jiǎn)稱：信托公司），商業(yè)二號(hào)樓十五個(gè)商鋪抵押給成都某商業(yè)銀行，并在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)交易中心辦理了抵押登記，2014年8月23日四川媷舊房地產(chǎn)公司（甲方，簡(jiǎn)稱原出租人）將上述二十四個(gè)商業(yè)鋪面打包出租給自然人戴夕陽(yáng)（乙方），合同約定：租期六年，前三年免租租金，第四年租金為48元/平方米/月，以后每年租金按5%遞增;乙方欠付租金或其他費(fèi)用按照日千分之三支付違約金;乙方繳納履約保證金80萬(wàn)元，預(yù)交2017年8月23至2017年11月22日租金;履約保證金在合同到期后，且經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后十日內(nèi)無(wú)息返還;合同還約定戴夕陽(yáng)可以對(duì)商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)租等內(nèi)容。2017年11月30日資陽(yáng)市中級(jí)人民法院通過(guò)司法拍賣(mài)無(wú)果后將商業(yè)二號(hào)樓十五個(gè)商鋪抵債并騰退給成都某商業(yè)銀行。2016年9月26日成都某法院對(duì)商業(yè)一號(hào)樓九個(gè)鋪面進(jìn)行查封凍結(jié)，商業(yè)一號(hào)樓九個(gè)鋪面通過(guò)司法拍賣(mài)未果，2018年10月30日成都某法院出具抵債裁定，將上訴商鋪以二拍起拍價(jià)抵債給信托公司。信托公司并未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。信托公司于2019年9月21日向商鋪實(shí)際使用人和承租人送達(dá)《告知函》，告知其：商鋪所有權(quán)已經(jīng)由成都某法院裁定歸信托公司所有，請(qǐng)你接到本函后，主動(dòng)與我公司聯(lián)系，協(xié)商完善租賃手續(xù)，否則將視為非法占用，我公司將收回房屋并追償占用期間的租金并追究法律責(zé)任，留下了聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。

這樣一個(gè)實(shí)踐中的法律案例，涉及眾多法律關(guān)系，即租賃合同法律主體的繼承問(wèn)題、租金收取起算時(shí)間點(diǎn)問(wèn)題、債的抵消問(wèn)題、債權(quán)債務(wù)的概括承繼問(wèn)題以及降低租金的情勢(shì)變更問(wèn)題等，在訴訟過(guò)程中，這些問(wèn)題都成了爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一個(gè)看似簡(jiǎn)單的租金催收問(wèn)題，變成眾多法律關(guān)系的合集，如果處理不當(dāng)，會(huì)給金融公司帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至應(yīng)收的租金得不到法院的支持。

一、租賃合同法律主體的繼承問(wèn)題

即信托公司的主體資格是否適合問(wèn)題。信托公司收到抵債裁定之后，依法成為涉案房產(chǎn)所有權(quán)人。事實(shí)依據(jù)：《抵債裁定》明確“該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自本裁定送達(dá)某信托公司時(shí)起立即發(fā)生轉(zhuǎn)移”。法律依據(jù)有二：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第七條做了進(jìn)一步的明確和細(xì)化。

依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，被告戴夕陽(yáng)先租，原告信托公司后買(mǎi)，依法有權(quán)承繼租賃關(guān)系中的出租方權(quán)利義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》 第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條第二款、《城市房屋管理辦法》第十一條也做了類似規(guī)定。我們認(rèn)為，戴夕陽(yáng)租賃前，涉案房產(chǎn)已設(shè)立了抵押權(quán)，信托公司作為抵押權(quán)人可依據(jù)《物權(quán)法》第190條的規(guī)定解除租賃關(guān)系，但這個(gè)賦權(quán)性規(guī)定信托公司可以不行使。

二、信托公司租金收取起算時(shí)間點(diǎn)問(wèn)題

從案例中看到2018年10月30日成都某法院出具抵債裁定，信托公司2019年9月21日向戴夕陽(yáng)送達(dá)《告知函》，2020年8月6日信托公司向樂(lè)至縣法院遞交訴狀等材料，2020年10月12日法院發(fā)放立案通知書(shū)。抵債裁定出具時(shí)間與《承諾函》的送達(dá)時(shí)間整整相差了近一年，《承諾函》要素的不周延，《承諾函》是否有效送達(dá)也成為爭(zhēng)議內(nèi)容，因此，導(dǎo)致租金的起算點(diǎn)成為案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

信托公司認(rèn)為租金起算點(diǎn)應(yīng)該以抵債日起算，如果在《告知函》之前，戴夕陽(yáng)不知以物抵債，導(dǎo)致誤將租金交付給原出租人，信托公司可以以不當(dāng)?shù)美蛟鲎夥阶穬?戴夕陽(yáng)認(rèn)為2017年11月30日已按資陽(yáng)中院的要求將商業(yè)二號(hào)樓十五個(gè)商鋪騰退給成都某銀行，原出租人提前收回部分租賃房屋，存在違約，原出租人應(yīng)該將80萬(wàn)元保證金退還給他或者抵扣租金;法院通過(guò)綜合平衡，合同總租金減去已交租金和履約保證金后的余額得到支持，且履約保證金的抵扣時(shí)間不超過(guò)《告知函》送達(dá)時(shí)間。我們認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第197條規(guī)定，2016年12月信托公司查封凍結(jié)之時(shí)即可以收取孳息（租金）了，信托公司由于沒(méi)有及時(shí)行使孳息收取權(quán)，導(dǎo)致自身?yè)p失擴(kuò)大。

三、債的抵消問(wèn)題

戴夕陽(yáng)租金交至2017年11月22日，房產(chǎn)抵債日期是2018年10月30日，抵債日至合同到期日欠付信托公司租金130余萬(wàn)元，抵債日前欠付部分租金，戴夕陽(yáng)主張以80萬(wàn)元履約保證金抵消租金，部分商鋪未轉(zhuǎn)租出去不應(yīng)收取租金，部分使用的商鋪?zhàn)饨疬^(guò)高應(yīng)予調(diào)整。信托公司認(rèn)為履約保證金是原出租人收取且并未轉(zhuǎn)交給新的所有權(quán)人，與信托公司無(wú)關(guān);即使要抵消也不符合法律規(guī)定的條件，即租賃合同中無(wú)約定抵消的條款，法庭上戴夕陽(yáng)也未舉證事后達(dá)成債務(wù)抵消的證據(jù)，即不滿足約定抵消的法律情形。租賃合同約定履約保證金的退還時(shí)間“合同到期后，且經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后十日內(nèi)無(wú)息退還”，也就是約定抵消的最早時(shí)間點(diǎn)至少是合同到期日2020年8月22日的十日之后，該時(shí)間點(diǎn)才具備法定抵消的條件，并且主張抵消的一方必須發(fā)出“通知”，直到在開(kāi)庭時(shí)，戴夕陽(yáng)也未向法庭舉證證明其向房屋原出租人發(fā)出債的法定抵消“通知”。

信托公司認(rèn)為，原出租人在法庭上發(fā)出抵消的意思表示，但此時(shí)，原出租人只能以其自身的合法金錢(qián)債權(quán)與戴夕陽(yáng)的金錢(qián)債權(quán)在等額范圍內(nèi)進(jìn)行抵消，該案中，就是原出租人應(yīng)收未收取戴夕陽(yáng)的租金與原出租人應(yīng)退還戴夕陽(yáng)的履約保證金在等額范圍內(nèi)的返還問(wèn)題。戴夕陽(yáng)認(rèn)為應(yīng)該權(quán)利義務(wù)整體轉(zhuǎn)移，整體抵扣，法院判決采納了戴夕陽(yáng)的意見(jiàn);我們認(rèn)為2017年11月30日資陽(yáng)中院已責(zé)令戴夕陽(yáng)將商業(yè)二號(hào)樓十五個(gè)商鋪騰退給成都某銀行，此時(shí)就應(yīng)該將十五個(gè)商鋪對(duì)應(yīng)的履約保證金50余萬(wàn)元退還給戴夕陽(yáng)，此時(shí)該部分的履約保證金即可法定抵扣后續(xù)應(yīng)繳納的租金。

四、債權(quán)債務(wù)的概括承擔(dān)問(wèn)題

戴夕陽(yáng)一方提出了債權(quán)債務(wù)的概括承擔(dān)問(wèn)題，即信托公司既然承接了房屋原出租人的權(quán)利，是不是也要全面履行房屋原出租人的義務(wù)呢？該案中，信托公司是不是應(yīng)該履行返還80萬(wàn)元履約保證金？用出租人應(yīng)該返還的保證金與出租人應(yīng)付未付的租金進(jìn)行抵扣呢？我們認(rèn)為概括承接債權(quán)債務(wù)缺乏法律依據(jù)：一是該案租賃合同涉及的標(biāo)的物遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于涉案標(biāo)的物，租賃合同約定的履約保證金大部分與涉案標(biāo)的物無(wú)關(guān);二是原出租人并未將履約保證金轉(zhuǎn)交給信托公司;三是80萬(wàn)元履約保證金的兩張票據(jù)，分別就履約保證金的對(duì)應(yīng)的房屋進(jìn)行了細(xì)分;四是如果概括承受，在房產(chǎn)抵債之前原出租人應(yīng)收未收的租金也應(yīng)由戴夕陽(yáng)向信托公司履行。

法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條規(guī)定的“公平、等價(jià)有償”原則，認(rèn)為“法律盡可能維護(hù)雙方當(dāng)事人之間的利益均衡”為由，支持了概括承受。我們認(rèn)為信托公司既沒(méi)有收到80萬(wàn)元履約保證金，原出租人也沒(méi)有將80萬(wàn)元保證金轉(zhuǎn)交給信托公司，讓信托公司對(duì)整個(gè)租賃合同（含成都某商業(yè)銀行執(zhí)行部分）的債權(quán)債務(wù)概括承繼，缺乏明確的法律規(guī)則依據(jù)，且信托公司所涉的9個(gè)商鋪對(duì)應(yīng)的履約保證金約28萬(wàn)元，而在原出租人應(yīng)收未收涉案商鋪的租金約61萬(wàn)元，那么戴夕陽(yáng)將支付更多費(fèi)用給信托公司，總費(fèi)用將超過(guò)信托公司起訴要求支付租金，這在訴訟框架內(nèi)形成一個(gè)悖論。

五、降低租金的情勢(shì)變更問(wèn)題

戴夕陽(yáng)一方在法庭上申請(qǐng)多位證人出庭作證，對(duì)信托公司的相關(guān)人員就空置商鋪進(jìn)行電話詢價(jià)并錄音提交法庭，收取轉(zhuǎn)租商鋪的微信繳款截圖等各類證據(jù)，主要證明涉案商鋪的實(shí)際租金比租賃合同約定的租金要低很多，按照租賃合同支付租金不符合客觀實(shí)際。戴夕陽(yáng)希望法院調(diào)整租金支付標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為實(shí)際上想適用《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條的情勢(shì)變更原則，該原則需具備四個(gè)條件：第一須有情勢(shì)變更之事實(shí);第二情勢(shì)變更須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前;第三情勢(shì)變更須是當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)的，且有不可預(yù)見(jiàn)之性質(zhì);第四因情勢(shì)變更而使原合同的履行顯失公平。

戴夕陽(yáng)調(diào)租金的訴求不具備這四個(gè)條件，一是戴夕陽(yáng)提交的證據(jù)里面，資陽(yáng)中院對(duì)其所作的執(zhí)行筆錄：“租金很便宜，基本上是半租半送”，“我已將租金收到18年8月”。他與次出租人李文簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議中，約定的租金單價(jià)為55元/平方米/月至63.39元/平方米/月 ，這個(gè)單價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租賃合同約定的單價(jià)。這些自相矛盾的舉證，沒(méi)有出現(xiàn)情勢(shì)變更的事實(shí);二是2020年8月22日合同就到期了，案件第一次開(kāi)庭是在2020年11月18日，戴夕陽(yáng)在這之前自始至終沒(méi)有向原出租人和信托公司主張情勢(shì)變更、調(diào)整租金，也沒(méi)有向人民法院起訴主張依據(jù)情勢(shì)變更要求調(diào)租，即，沒(méi)有在合同成立以后，履行終止之前提出;三是從戴夕陽(yáng)舉證中多次提到其是總租方，租金的走勢(shì)需要個(gè)人獨(dú)立判斷，判斷失誤是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于“當(dāng)事人所不能預(yù)見(jiàn)的，且有不可預(yù)見(jiàn)之性質(zhì)”;四是租賃合同租期為6年，前3年免租，而戴夕陽(yáng)證據(jù)中顯示的多份轉(zhuǎn)租合同的免租期都是1個(gè)月或1.5個(gè)月，即使按照戴夕陽(yáng)近期提交的租金租金水平計(jì)算，他也不存在虧損或較大虧損，即沒(méi)有出現(xiàn)“因情勢(shì)變更而使原合同的履行顯失公平”的情形。

一個(gè)看似簡(jiǎn)單的司法抵債資產(chǎn)的案外人租金催收案例，涉及買(mǎi)賣(mài)不破租賃、抵債裁定的物權(quán)效力、告知函的法律要素、先押后租出租人的選擇權(quán)、債的約定抵消和法定抵消、合同部分提前終止后履約保證金的返還問(wèn)題、債的概括承受與時(shí)間點(diǎn)劃界后分別承受、情勢(shì)變更原則等眾多法律關(guān)系，如果處理不慎，將可能給當(dāng)事債權(quán)人造成不可挽回的損失。對(duì)司法抵債資產(chǎn)，我們應(yīng)在第一時(shí)間充分利用法院的司法強(qiáng)制力的介入，摸清底數(shù)及時(shí)行權(quán)，或厘清與案外人的租賃法律關(guān)系，或者依法解除與案外人的租賃關(guān)系，確保自身權(quán)益得到最大化的維護(hù)。

（作者單位：澳門(mén)科技大學(xué)法學(xué)院? ? 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院）