被優(yōu)質教育資源不均衡裹挾多年的學區(qū)房，正在被撼動根基。3月20日開始，上海地區(qū)房產中介平臺的“學區(qū)房”信息全部下線，價位虛高的房源將無法通過房管部門審核查驗。

此前一天，上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會發(fā)起自律倡議，重點提及對學區(qū)房“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布”。鏈家、太平洋、中原地產、我愛我家等14家主要房產中介機構承諾，不以學區(qū)房名義誤導購房者，不使用“學區(qū)房”字眼推介、宣傳房源；規(guī)范介紹教育資源用語，不出現(xiàn)“升學率”“對口”“名額未用”等。

北京也有類似要求。以貝殼找房App為例，其于近期下架了北京市所有小區(qū)的二手房歷史成交數(shù)據(jù)，僅可查看在售房源的價格和信息。鏈家、中原地產方面均確認，目前行業(yè)已明令禁止炒作學區(qū)房，政府希望弱化學區(qū)房概念，盡可能做到教育公平。

房地產市場歷來受政策風向、市場情緒影響較大，時常出現(xiàn)“買漲不買跌”等非理性現(xiàn)象。限制“學區(qū)房”概念炒作、信息夸大及肆意傳播，有助于平抑市場情緒。但真正能釜底抽薪學區(qū)房的，還是教育改革政策，治標仍需治本。

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，一石激起千層浪，影響范圍迅速跨越上海本地，傳遞到北京、深圳等城市，引起社會強烈關注。這份文件極大地改變了上海市優(yōu)質高中的招生方式，凸顯了教育均衡化的改革方向。根據(jù)新政策，全市優(yōu)質高中六成左右生源名額，須被統(tǒng)一分配到各區(qū)校。

這意味著中考“破圈”學區(qū)房，學生無論在哪個區(qū)、哪個學校，都有希望一搏優(yōu)質高中的教育資源。中考招生方式的變革，也直接影響了小升初、幼升小的預期，緩釋了家長對學區(qū)房的“剛需”執(zhí)念。政策一出，上海暴漲近一年的學區(qū)房價格立馬大幅回調，多個學區(qū)房報價一夜暴降60萬至100萬元。北京等其他城市的二手房尤其是學區(qū)房交易，也顯著降溫。

被學位裹挾的房子

學區(qū)房熱度與教育政策休戚相關，政策風吹草動，都能迅速擾動供需兩端的神經，進而帶動樓市整體行情。2018年和2020年上海兩次教改政策落地，引發(fā)了學區(qū)房兩輪暴漲。 在九年制義務教育階段，上海地區(qū)的小學、初中學生“就近上學”，住房因此有了學區(qū)屬性。

2018年3月，上海市提出“公民統(tǒng)招”的政策，即私立民辦學校不能以早錄方式“掐尖”生源，這令教育資源和競爭力顯著好于公立學校的上海私立學校深受打擊。由此，學區(qū)房的溢價和稀缺性得到呈現(xiàn)，那些本打算花錢上學而不是花錢買房的家庭，為避免“踏空”風險，轉而考慮找教育資源較豐富的學區(qū)買房，以增加上優(yōu)質小學的概率。

學區(qū)房應聲而起。實際上，2018年上海整體樓市在階段性回調，平均房價持續(xù)下跌，12月均價49 446元/平方米，較3月最高點下跌4.8%。但就讀優(yōu)質學區(qū)“建平系”學校的學生家長馬麗回憶，以其所在小區(qū)房子為例，“公民統(tǒng)招”政策沒出前，一套房子550萬元賣不掉；政策推出后一天一個價，“小區(qū)能看到各種貼單，800萬元現(xiàn)金都買不到”。 2019年，大三林、黃浦、張江三大學區(qū)平均房價即漲到6萬～ 8萬元/平方米。

隨后，學區(qū)房需求對樓市整體需求顯示出帶動作用。2019年上海房價開始止跌，并連續(xù)10個月持續(xù)上漲。2019年10月，上海二手房均價每平方米超5.1萬元，較年初上漲3.6%。

2020年春季，上海教育改革再進一步，在“公民統(tǒng)招”基礎上，出臺“民辦搖號”政策，民辦學校必須按搖號方式隨機錄取生源，不能再以筆試、面試等擇優(yōu)錄取、自主招生。馬麗解釋稱：“‘公民統(tǒng)招、民辦搖號兩個政策之下，如果還想去私立，首先要參與搖號，娃再優(yōu)秀也沒用，運氣不好沒搖到號，連入場券都沒有。而搖到號的一旦沒被錄取，即使有學區(qū)房也沒用，會被調劑到菜?。ń虒W水平較弱的學校）?！?/p>

這一輪政策對房地產市場的影響更甚于上輪，學區(qū)房由此開啟魔幻上漲之路。因就學民辦的不確定性過大，優(yōu)質公立小學備受追捧，相應學區(qū)房價格迎來暴漲。

馬麗認為，對擇校而言，除了師資力量，生源也是重要的考量因素，生源就是學習環(huán)境。“這樣下來，未來越來越多的優(yōu)秀生源轉向公辦，公辦學校的競爭力會趕超民辦，只有學區(qū)房能穩(wěn)定保障好的教育資源，這個背景下房價怎么能不漲呢？”2020年下半年，馬麗所在小區(qū)的二手房售價已接近千萬元，半年漲幅超過10%。

馬麗于五年前購入該學區(qū)房產，經過上海兩輪教改，總房價漲超1倍。今年5月，其女兒將順利進入處于上海第一梯隊的“建平系”中學?！按_保能進入初中后，就可以考慮把學區(qū)房置換掉了?！瘪R麗說。

2020年，上海樓市量價齊升，學區(qū)房跳漲尤甚。前11個月學區(qū)房成交量58 912套，占整體房源的20%，同比上漲15%；激增的需求之下，學區(qū)房掛牌量卻減少24%，為80 385套，占整體房源的23%。行情緊俏拉動房價大漲，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上海新建商品住宅成交均價55 994元/平方米，同比漲幅為2.5%；而以2020年學區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年新建商品住宅成交均價高達99 359元/平方米，同比漲幅17.7%。

今年最新的教育均衡化改革，對學區(qū)房的影響也立竿見影，只是效果相反。

鏈家浦東南碼頭街道門店經紀人施權說，最近一周明顯感覺市場弱了很多，買賣客戶的觀望氣氛都很濃厚。查詢鏈家網可見，在2020年下半年備受追捧的學區(qū)房板塊浦東梅園街道，目前的掛牌房源每平方米售價在15萬元上下，僅有一處單價超19萬元。而在2020年高峰期，這個建于1985年的老舊小區(qū)的房價，小戶型平方米高達25萬元。更具戲劇性的是，因對口學校張江集團中學由民辦轉為公辦，張江湯臣豪園小區(qū)的房價，目前已翻倍上漲至每平方米15萬元。

學區(qū)房是一線城市面臨的普遍問題，北京也不例外。

2020年4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會發(fā)布《關于西城區(qū)2020年義務教育階段入學工作的實施意見》（下稱《意見》）?！兑庖姟诽岢?，自2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，全部以“多校劃片”方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學；自該房產地址用于登記入學之年起，六年內只提供一個登記入學學位。

所謂“多校劃片”即購買一處小區(qū)的房產對應區(qū)域內多個學校的學位，學生通過隨機派位的方式分配熱點學校的招生名額；與之對應的是“單校劃片”，即購買房產的區(qū)域與某學校一對一關聯(lián)。

這意味著，《意見》實施后，購買某知名學校對應小區(qū)的房產、“一套房鎖定一所學校”的歷史將不復存在。未來，即使購買學區(qū)房，家庭適齡子女也不一定能進入心儀的學校。

“多校劃片”大大增加了入學不確定性，減弱了學區(qū)房對優(yōu)質教育資源的保障屬性，從而給“一房難求”的學區(qū)房降溫。但《意見》指出，2020年7月31日之后在西城區(qū)購房的家庭才適用新規(guī)，這為力爭孩子“進牛?！钡募议L提供了與時間賽跑的機會，西城區(qū)學區(qū)房一度出現(xiàn)恐慌性的拋售和搶購。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，《意見》發(fā)布后一周，西城區(qū)二手房掛牌量即超過4月總量，成交量相當于4月成交量70%。其中，優(yōu)質教育資源較為集中的德勝門、金融街區(qū)域成交最活躍。5月，這兩個區(qū)域的二手房成交量分別環(huán)比增長316%、134%。

政策發(fā)布次月，北京二手房價格環(huán)比上漲。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年5月，北京二手房成交均價為62 609元/平方米，環(huán)比4月上漲8%，環(huán)比增幅較4月擴大4.8個百分點。二手房環(huán)比大漲的主要原因，是西城區(qū)的成交占比由7%增長到12%，而西城區(qū)是北京二手房均價最高的區(qū)域，從而帶動北京全市均價上漲。

此前，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)已陸續(xù)落地“多校劃片”。據(jù)媒體統(tǒng)計，在政策發(fā)布后、執(zhí)行前，這些區(qū)域的二手房成交量價均出現(xiàn)集中增長；而在政策執(zhí)行后，交易量在長達半年的時間中連續(xù)下跌。

學區(qū)房調控加壓

二手房價格的領漲，拉動著一線城市二手房市場的火熱行情，也引來了新一輪的政策調控加壓。

2021年開年后，上海密集收緊樓市調控：1月21日，“滬十條”出臺，封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理等；1月25日，法拍房納入限購范圍；2月4日，明確嚴控“租金貸”業(yè)務，要求禁止增量、壓降存量。

上海還開啟大規(guī)模房源真實性查驗，虛高的學區(qū)房源將無法通過房管部門的審核查驗對外展現(xiàn)。3月20日，鏈家連夜下架超萬套房源，稱此舉是根據(jù)相關要求，將不符合管理部門要求或資料不夠完善的房源暫時性下架，待補齊資料、完成核驗工作后，房源會陸續(xù)上架。

此前，上海市房地產交易中心下發(fā)《關于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的通知》及《上海市存量房房源核驗及信息發(fā)布操作規(guī)范（試行）》。文件要求，自2020年12月15日起，房產中介在掛牌存量房前，要先備案并提交房源核驗；中介機構掛售虛假房源、房價的，將被暫停網簽密鑰。

鏈家方面于2021年3月10日開啟房源發(fā)布合規(guī)性操作，3月20日前未經上海市房地產交易中心系統(tǒng)查驗通過的房源，將無法在鏈家網和貝殼找房App呈現(xiàn)。

上海中原地產分析師盧文曦表示，掛牌的房源房價也會進行審核，原則上是不能高于周邊小區(qū)的成交價，價位虛高的可能會審核不通過。這意味著，房價也被納入強監(jiān)管。

“樓市追漲情緒強烈，壓住了價格炒作，也利于市場穩(wěn)定。”盧文曦稱。

盧文曦指出，學區(qū)房由于屬性特殊，價格變動也有規(guī)律可循。上海一般是每年3月公布入學政策，以往上海學區(qū)房的價格會先于報名登記時間來一輪上漲，此后隨著報名入學確定，熱度會慢慢下降。但2020年這波上漲特別明顯，時間長、速度快，從掛牌單價看，能明顯感覺市場有炒作，“故意帶節(jié)奏”。

制造焦慮情緒、炒作概念，是某些中介機構在學區(qū)房交易中慣用的手段，尤其在熱市中，會迅速擾亂市場信息和氣氛。

2016年3月，一張北京市西城區(qū)文昌胡同一處破舊學區(qū)房，賣出46萬元/平方米的天價交易記錄截圖在社交媒體流傳，該處房屋對應的學校為知名學校北京市第二實驗小學。

在部分自媒體跟進報道、引發(fā)廣泛關注后，西城區(qū)房屋管理局對北京市第二實驗小學周邊房地產經紀機構進行了房源信息核查，并對房屋產權交易系統(tǒng)進行查詢，后通報稱當期文昌胡同并未有產權交易過戶記錄，該“高價學區(qū)房”交易案例與檔案記載不相符。

隨后，北京市住建委開展房地產經紀機構專項執(zhí)法檢查，對東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)等七個區(qū)的120家中介門店進行抽查，重點查處擅自發(fā)布房源信息、哄抬房價、陰陽合同等違規(guī)行為。

深房研究中心高級研究員李宇嘉認為，中介“促成交”的內在驅動，導致其天然地會對學區(qū)房概念進行宣傳甚至夸大，而學區(qū)房成交活躍能帶動整個片區(qū)的市場預期，甚至拉動整個城市房價上漲。

從2020年底開始，一線城市再次啟動一輪房價上漲。2020年11月，一線城市的新建商品住房和二手房房價漲幅均高于二、三線城市，廣州、深圳、北京的二手住宅價格環(huán)比漲幅分列70個大中城市的第一、三、四位。2020年12月，廣州、上海的二手房環(huán)比漲幅分列全國第三、第六位。2021年1月，深圳、廣州、上海的二手房價格環(huán)比漲幅居全國前三位，北京位列全國第八位。

一線城市的此輪上漲，還是學區(qū)房概念拉動。多名中介人士稱，從2020年四季度以來，北京主要是海淀、西城等學區(qū)房概念的“熱點區(qū)域”房價漲幅較大，其他區(qū)域房價相對平穩(wěn)。中原地產研究中心首席分析師張大偉認為，新冠肺炎疫情影響下，部分出國留學人群回流，一線城市學區(qū)房需求明顯上升，從而拉動了整體市場上漲。

市場預期不斷升溫之下，1月28日，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布通告稱，針對個別小區(qū)出現(xiàn)房價上漲苗頭并被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預期的現(xiàn)象，北京市、區(qū)住建部門多次約談房地產中介機構，要求其不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章。

一名北京的房地產經紀人稱，近幾個月來，其所在公司的經紀人需按照規(guī)定不能發(fā)布學區(qū)房相關信息、主動宣傳學區(qū)房屬性，“只有在客戶問起學區(qū)房的時候，才可以推薦相應房源”。

治標仍需治本

上海、北京教改政策引發(fā)的樓市震動，將學區(qū)房市場的風險和問題逐一暴露。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，哄搶學區(qū)房的背后暴露出現(xiàn)行社會扭曲的置業(yè)觀和教育觀。住房是大多數(shù)家庭的最主要資產，房價過大變動引發(fā)的系統(tǒng)性風險不可小覷。嚴躍進指出，學區(qū)房漲幅明顯偏大，說明價格虛高；若學區(qū)政策調整、價格下跌，購房者面臨的風險也較大。

包括學區(qū)房在內的整個樓市穩(wěn)定，是今年全國各地房地產監(jiān)管部門的重點工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺了各類政策，從多角度、多渠道出發(fā)，引導學區(qū)房價格穩(wěn)定。

抑制市場炒作、弱化學區(qū)房概念，一定程度上可降樓市虛火。但管住中介的“嘴”，就能給學區(qū)房市場降溫嗎？

一名資深房地產分析師認為，解決學區(qū)房的問題，根本在于“如何解決資源分配的問題”，最根本的矛盾還是不充分、不平衡的教育資源和持續(xù)涌入一線城市的人口之間的矛盾，“說白了還是供需不平衡”。

當下，一舉解除學位和房子的綁定關系、消解學區(qū)房概念尚困難重重。學區(qū)房除了居住屬性和學位優(yōu)勢，更兼具投資屬性。多名受訪者認為，若立刻稀釋掉學區(qū)房的學位資源，多方利益恐難平衡。

上述分析師稱，因房價上漲、學區(qū)房熱度提升而對房價信息進行隱藏，其意義只在于穩(wěn)定樓市上漲預期。提高購房者信息獲取成本，不僅不能從根源上解決學區(qū)房價格上漲問題，反而可能因缺少參考機制而在交易環(huán)節(jié)產生“黑箱操作”，如業(yè)主盲目抬高掛牌價、經紀人虛報價吃差價，甚至因“隱藏”反而滋生恐慌情緒。他認為，學區(qū)房問題的本質不在房地產，房地產調控也無法根本解決學區(qū)房問題。

推進社會公平和均衡教育資源，才是解決學區(qū)房問題的根基。李宇嘉認為，真正能改變學區(qū)房作用的，是新區(qū)、新城開發(fā)和新市民的力量，是外力和持久的政策糾偏。目前，廣州和深圳的改革方式是教育集團化、名校開設分校、合作辦學，以此盡可能擴大教育資源供給。

裹挾學區(qū)房房價的不僅有政策，還有學生家長們的焦慮情緒。首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，學校固然重要，但孩子能否成才，也取決于孩子本身的努力。對于政府而言，應該盡快均衡配置優(yōu)質教育資源；對于家長而言，不能過度依賴所謂的學區(qū)房，而是加強家校合作，多提升家庭對孩子本身的教育和引導。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，學區(qū)房是教育資源不平衡造成的一個“怪胎”。在義務教育領域，盡管各地硬件、軟件、設施水平不同，但義務教育領域所接受的教育水平和質量應該是一致的。教育資源均衡化進一步推進，新基建中教育硬件、網絡系統(tǒng)建設的提速，線上教育的普及，或能推進學區(qū)房進一步“祛魅”，讓房地產市場回歸價值規(guī)律。

（來源：《財新周刊》 牛牧江曲 賈天瓊/文）

延伸閱讀

管不住的學區(qū)房

學區(qū)房，是該降溫了。

至少，不該成為投機和炒房的熱土。通過調配資源以實現(xiàn)教育平權，學區(qū)房就會“涼涼”嗎？學區(qū)房，到底是不是當下教育競爭中最大的變量？

近期，上海市出臺高中招考新政，市實驗性示范性高中將拿出其招生計劃數(shù)的50%～65%，直接分配到區(qū)、分配到校。這意味著，上海將最優(yōu)質的高中學位，拿出六成左右給各區(qū)、各學校進行分配。無論一流學校還是三流學校的學生，都有了升入優(yōu)質高中的機會。也就是說，上海新政讓過去買不起學區(qū)房的家庭擁有一個考入名校的機會，讓住在郊區(qū)、新城的學生，也有機會觸及過去難以觸及的名校。

消息一出，“上海學區(qū)房”及相關詞條，在微博熱搜上“霸屏”了整整一天。不少人認為，這是對既有學區(qū)房體系的顛覆——過去相對弱勢的學區(qū)，將迎來利好；一線學區(qū)房，將受到沖擊。

也有人認為，上海的做法并不新鮮。最近幾年，為了遏制學區(qū)房熱度，各大城市不乏動作，“指標生”“定向生”等類似做法在北京、廈門、深圳、南京等地開始實行。而從數(shù)據(jù)反饋看，這些做法并未讓學區(qū)房熱度降低。

去年以來，北京、上海、深圳等地房價出現(xiàn)明顯跳升，學區(qū)房表現(xiàn)尤其瘋狂。有媒體報道，北京一處學區(qū)房在“房主在路上堵車”的時間里，價格漲了20萬元，從580萬元漲到600萬元；上海一處37平方米的學區(qū)房標價748萬元，單價超20萬元，直逼2公里外的頂級豪宅湯臣一品。

確實！相對于其他二手房，學區(qū)房的流動性要好很多。越好的教育資源對應的學區(qū)越值錢，而優(yōu)質教育資源越是稀缺，該區(qū)域房價漲得越快。已有文獻顯示，學生成績每高出1%，當?shù)胤课輧r格高出2%～4%。

眼下學區(qū)溢價已是趨勢，這種現(xiàn)象也不是中國特有。歐美發(fā)達國家，比較好的學區(qū)房也會有10%～20%的溢價。只是相比之下，中國的學區(qū)房溢價程度仍然算高。

深圳市福田區(qū)的百花片區(qū)，被稱作當?shù)亍白钯F學區(qū)房”。2009年到2019年，該片區(qū)房價每平方米從2.1萬元漲到10.6萬元，漲幅超過400%。有專家分析，深圳的學區(qū)房溢價要高于北京、上海，就是因為深圳的優(yōu)質教育資源整體上不如北京和上海。

優(yōu)質資源總是稀缺的。通常情況下，有限的資源只能用于支持一部分學校，很難做到雨露均沾。如果僅以改變規(guī)則等方式強行分配資源，要么會造成部分資源浪費或是低效，要么會造成更大的不公平。

試想一下：

取消學區(qū)房，是否會滋生“中考移民”？普通學校多出來的升學名額，是不是更需要拼爹拼媽？農村或者教育資源相對欠缺的學校，是不是就會有人愿意去？會不會造成優(yōu)等生“招不了”、指標生“招不滿”的兩難局面？會不會在有名額的普通學校附近形成新的學區(qū)房……

如果這些問題的答案不明，那么取消學區(qū)房也難成最優(yōu)解。尤其就眼下而言，中國學區(qū)房的高溢價源自多方因素疊加：

一是疫情之下，學區(qū)房的熱度再添一把火。一些原來打算讓子女出國鍍金的父母重返本地教育市場。僧多粥少的局面，讓學區(qū)房更加吃香，自然地，其價格也就扶搖直上。

二是全面放開二胎后，一些家有二寶的家庭，持有學區(qū)房的時間會更長。市場上可流通的學區(qū)房數(shù)量減少，自然地，其價格也會上升。

三是各大城市搶人大戰(zhàn)之后，越來越多的城鎮(zhèn)年輕人口涌入大城市，對優(yōu)質教育資源的需求會更大。當教育資源增量無法滿足需求，優(yōu)質學區(qū)的房價必然會攀升。

學區(qū)房的供需關系由市場邏輯主導，但說到底，學區(qū)房是一種政策產物，會受到外部環(huán)境影響。

恢復高考幾十年來，“知識（成績）改變命運”被拔到了新高度。與之相應的是教育的起跑線一再提前，學區(qū)溢價也跟著水漲船高。人們選擇買學區(qū)房、讓孩子讀好的學校，是一種理性選擇。畢竟，拔尖的娃還是少數(shù)，大多數(shù)普通娃的家長還是認為上個好學校更保險。誰也不愿意為了幾個指標生的名額去賭一把，讓自己家娃去口碑不好的學校。

學區(qū)房太貴，恰恰說明優(yōu)質教育資源太少。以至于家長過度投入資源到浪費甚至是極端的程度，最終帶來的是教育的內卷化——越來越雞血的家長和越來越不堪重負的孩子。

這種內卷，用作家維舟的話來說：“它雖然也隱含著‘沒有發(fā)展的增長這一層意思，但真正在意的卻不是整個體系的效益和轉型，而是身在其中的個體主觀的感受：一種人人苦不堪言、每個人都很忙很累，但生活卻沒有變得更好的困境?！?/p>

學區(qū)房背后，就有著這樣扎心的社會現(xiàn)實：沒買學區(qū)房的人焦慮，買了學區(qū)房的人因為諸多不確定性還是會焦慮。

就像經濟學中所說的“帕累托最優(yōu)（改進）”，只有當一部分人的境況變好而沒有人因此變得更差，這才算是社會改進。反之，不管有多少人受益，只要有一個人的利益受損了，這就不是社會改進。

教育內卷背景下，學區(qū)房政策似乎再怎么調，也很難達到“帕累托最優(yōu)”。說到底，優(yōu)質教育資源（重點學校入學資格）就這么多，如果一味地在存量盤子里東挪西拽，不謀求增加優(yōu)質教育資源供應量，那么不論采取什么辦法，哪怕強行將教育資源平均化，學區(qū)房大概率還會以各種變種形式存在，天價學區(qū)房、奇葩學區(qū)房還是會層出不窮。

管是管不住的。

（來源：半月談網 潘 曄/文）