崔偉

【摘? 要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人口老齡化趨勢(shì)的發(fā)展，老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)需求增加，為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)巨大發(fā)展商機(jī)。鑒于此，論文將從養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀入手，通過(guò)對(duì)其開(kāi)發(fā)模式及問(wèn)題的進(jìn)一步分析，提出了產(chǎn)品打造的具體策略。希望論文的淺見(jiàn)能為地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供有益借鑒，讓每一位入住老人都能享受到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的便利和舒適。

【Abstract】With the development of social economy and the trend of population aging， the demand of the elderly for the pension service is increasing， which brings great opportunities for the development of the pension real estate. In view of this， starting from the development status of the pension real estate project， and through the further analysis of its development mode and problems， the paper puts forward the specific strategy of product building. I hope that this article can provide a useful reference for real estate enterprises to develop the pension real estate project， so that every resident elderly can enjoy the convenience and comfort of medical care.

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目;開(kāi)發(fā)模式;運(yùn)營(yíng)模式;產(chǎn)品打造

【Keywords】pension real estate; project development mode; operation mode; product building

【中圖分類號(hào)】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2021）08-0146-02

1 引言

養(yǎng)老地產(chǎn)，是集建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)為一體的適老化設(shè)計(jì)產(chǎn)品，周邊配備系列養(yǎng)老設(shè)施，主要包括醫(yī)院、護(hù)理、康復(fù)、保健、康樂(lè)、餐飲等場(chǎng)所，作為不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)的新項(xiàng)目類型，其對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)要求也相對(duì)較高。

2 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

根據(jù)《中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示，2010—2050年將是我國(guó)人口老齡化高速增長(zhǎng)期。預(yù)計(jì)到2050年，中國(guó)的人口老年化總數(shù)將達(dá)4億，我國(guó)將成為超老年型國(guó)家。預(yù)測(cè)稱，直至21本世紀(jì)上半葉，中國(guó)都將是世界上人口老齡化最多的國(guó)家，老齡化程度約31%，約占世界總老年人口的1/5，80歲以上老人將達(dá)8000～9000萬(wàn)，或?qū)⒃?051—2100年達(dá)到頂峰，然后增速變緩[1]。根據(jù)該項(xiàng)預(yù)測(cè)和當(dāng)前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)所呈現(xiàn)出的老齡化特點(diǎn)可見(jiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的需求將可想而知。

中國(guó)是一個(gè)以“孝和團(tuán)聚”為軸心的傳統(tǒng)民族，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)有購(gòu)房能力的老年人不會(huì)選擇進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老。另?yè)?jù)零點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，一些高收入老年群體存在這方面的養(yǎng)老需求，他們對(duì)養(yǎng)老環(huán)境、住房條件和服務(wù)等普遍具有較高要求，甚至一些老年人開(kāi)始組團(tuán)自建養(yǎng)老社區(qū)。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018—2023年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，2020年高端老齡產(chǎn)業(yè)將形成有效剛性需求，到2025年，中國(guó)中等收入群體將成為海量增長(zhǎng)的源頭，全國(guó)將約有6成以上的中等收入老人投入養(yǎng)老地產(chǎn)的懷抱，這一年也將成為中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)黃金井噴期的歷史性拐點(diǎn)。

隨著各路資本的紛紛進(jìn)入，房地產(chǎn)業(yè)、保險(xiǎn)金融業(yè)及國(guó)外連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等將成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的主力軍。由于養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于儲(chǔ)備期，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中入住率低問(wèn)題成了不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)，基于表面來(lái)看，市場(chǎng)的供需失衡主要是由于供大于求造成的，但一旦養(yǎng)老需求得以釋放，將很快呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。就當(dāng)前而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目供需中，主要呈現(xiàn)發(fā)達(dá)地區(qū)旺盛、欠發(fā)達(dá)地區(qū)絲毫不動(dòng)的情況。

3 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及問(wèn)題

3.1 開(kāi)發(fā)模式及問(wèn)題

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要有四大類型。第一，嵌入式開(kāi)發(fā)模式。即開(kāi)發(fā)投資企業(yè)借助周邊的環(huán)境和生態(tài)資源，在新建的大型住宅項(xiàng)目劃分出部分地塊作為養(yǎng)老組團(tuán)進(jìn)行建設(shè)，為其提供配套的設(shè)施和相關(guān)服務(wù)，多為適合老年人生活的老年公寓，老年人可在此享受醫(yī)療護(hù)理、問(wèn)題娛樂(lè)、精神慰藉等養(yǎng)老服務(wù)，杭州萬(wàn)科的良渚文化村就是其中的一個(gè)典型代表。此種開(kāi)發(fā)模式易復(fù)制，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)周期短，利于差異化產(chǎn)品路線的開(kāi)發(fā)，但也存在無(wú)法深度挖掘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)點(diǎn)，不能享受持有物業(yè)增值或溢價(jià)的收入。第二，酒店式開(kāi)發(fā)模式。是老年人離開(kāi)熟悉的居住地，到外地養(yǎng)老的一種新興養(yǎng)老模式，其服務(wù)內(nèi)容包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老和回原籍養(yǎng)老等多種靈活形式，如三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)、武漢怡樂(lè)園老人村和北京的九華山莊等都是其典型代表。其優(yōu)點(diǎn)在于兼顧了中老年群體居家養(yǎng)老對(duì)環(huán)境的需求，又發(fā)揮了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老醫(yī)療護(hù)理方面的配套優(yōu)勢(shì)，滿足了老年人對(duì)高水準(zhǔn)、一站式養(yǎng)老的需求。對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)則是資金要求高、投資周期長(zhǎng)、服務(wù)人員整體素質(zhì)達(dá)不到客戶對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的需求認(rèn)可等。第三，鄉(xiāng)村式開(kāi)發(fā)模式。這是一種由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和相關(guān)政府合作開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，即利用鄉(xiāng)村景觀資源和人文旅游源相結(jié)合的整合開(kāi)發(fā)模式，大多采取“一戶一宅”的宅基地建房原則，重視對(duì)項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)的打造，相關(guān)配套設(shè)施完備，建筑一般為三層左右，合同期內(nèi)樓下空間為農(nóng)戶居住，樓上使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，以農(nóng)家樂(lè)住宿形式對(duì)外租售。此類養(yǎng)老地產(chǎn)具有鄉(xiāng)村獨(dú)特氣質(zhì)，因依托旅游和人文資源而提升了品牌價(jià)值，滿足了尚可自理老年人的部分養(yǎng)老期待。例如，浙江九思村城仙居就是以省4A級(jí)景區(qū)天目山為依托而打造的。第四，復(fù)合式開(kāi)發(fā)模式。以養(yǎng)生樂(lè)活為導(dǎo)向、相關(guān)配套與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐，滿足養(yǎng)老需求，聚集了多功能的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，多建設(shè)在城市邊緣區(qū)，一般采取低密度開(kāi)發(fā)的形式，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金要求高、產(chǎn)品線簡(jiǎn)單、管理運(yùn)營(yíng)類型復(fù)雜等特點(diǎn)，長(zhǎng)江三角地區(qū)的綠城烏鎮(zhèn)雅園就是其代表。

3.2 運(yùn)營(yíng)管理方式及問(wèn)題

當(dāng)前，我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)多以自建團(tuán)隊(duì)、托管、控股合作和品牌輸出模式展開(kāi)，鑒于其運(yùn)營(yíng)模式的差異性，不同模式下的經(jīng)營(yíng)管理水平也參差不齊。加之在運(yùn)營(yíng)方管理模式相關(guān)法律法規(guī)、專業(yè)性缺失的情況下，建設(shè)方和運(yùn)營(yíng)方收益分配不均矛盾加劇。此外，物業(yè)管理中涉及社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)和婚介中心等，為提升其管理成效，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理中可通過(guò)服務(wù)內(nèi)容外包、與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作等靈活方式展開(kāi)。而剝離式的運(yùn)營(yíng)管理模式，又會(huì)使得地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)縮水，致使其不愿放權(quán)，也是導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目難以取得成功的原因之一。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的產(chǎn)品打造策略

4.1 因地制宜，制定符合我國(guó)國(guó)情的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方式

在我國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)興起時(shí)間尚短，并未形成成熟的運(yùn)營(yíng)管理體系，其中，運(yùn)營(yíng)成本支出仍占資金成本的一大部分，因此，與專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理商合作管理，仍是提升項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的基礎(chǔ)保障。在初期可采取物業(yè)租賃的合作方式來(lái)降低運(yùn)營(yíng)成本，為房產(chǎn)企業(yè)節(jié)約資金;待項(xiàng)目趨于成熟后，再改用委托經(jīng)營(yíng)的方式將物業(yè)進(jìn)行托管給第三方運(yùn)營(yíng)商，以提升資金的回報(bào)率，降低運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科就進(jìn)行了這樣的嘗試，將所開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目進(jìn)行委托運(yùn)營(yíng)管理。

實(shí)際上，前述兩種經(jīng)營(yíng)方式在美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)中應(yīng)用非常普遍，被引入國(guó)內(nèi)后很快出現(xiàn)“水土不服”，這主要是兩國(guó)基本國(guó)情不同造成的。這就要求國(guó)內(nèi)房企在開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一定要從自身發(fā)展實(shí)際出發(fā)，結(jié)合中國(guó)國(guó)情制定相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理方式，如投資專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司、加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)團(tuán)隊(duì)專業(yè)性的培訓(xùn)，或與國(guó)外品牌運(yùn)營(yíng)商合作的方式來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，修正服務(wù)模式，提升管理成效。

4.2 順應(yīng)趨勢(shì)，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)

鑒于老年人身體功能、生活結(jié)構(gòu)和心理等方面的變化特征和身心需求特征的個(gè)性化，對(duì)住宅功能的需求也具有獨(dú)特性。為打造符合老年人需求的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在使用空間、居住習(xí)慣方面應(yīng)圍繞“適老化”核心，抓好區(qū)位環(huán)境、整體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、室外環(huán)境和配套服務(wù)等五個(gè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)。順應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)對(duì)功能豐富化、科技化和社區(qū)服務(wù)專業(yè)化、通用化的發(fā)展趨勢(shì)，打造終身可用的通用住宅，以滿足不同時(shí)代和不同人生階段的不同使用需求，既滿足養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中對(duì)配套服務(wù)管理、活力/獨(dú)立性居住單元、社區(qū)醫(yī)院和護(hù)理/協(xié)助型居住單元的個(gè)性化需求，又符合建筑形態(tài)立面、建筑層高安全、公共空間實(shí)用的共性需求，提升養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的智能化、安全性和健康程度，通過(guò)產(chǎn)品的不斷完善，打造居家、社區(qū)、醫(yī)療和機(jī)構(gòu)的一體化服務(wù)，讓老人真正安享晚年，過(guò)上品質(zhì)生活。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)的不斷變化，老年人的壽命普遍延長(zhǎng)，以往的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)落伍，傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)不能滿足老齡化社會(huì)的發(fā)展需求，為養(yǎng)老產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)提供了廣闊空間。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，我們不能單純照搬他國(guó)經(jīng)驗(yàn)，而應(yīng)根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情，結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)狀及問(wèn)題，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的靈活調(diào)整和創(chuàng)新改變，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外乃至政府間的合作，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而突出其社會(huì)福利性價(jià)值，豐富功能體驗(yàn)，提升市場(chǎng)化養(yǎng)老模式推行的可實(shí)施性和專業(yè)科技水平，從根本上解決我國(guó)人口老齡化問(wèn)題。因我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于摸索時(shí)期，研究基礎(chǔ)成熟度不足，加之本人才疏學(xué)淺，難免在研究中有一定的不足和局限，希望本文能起到拋磚引玉的作用，持續(xù)深入地展開(kāi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及產(chǎn)品打造方面的研究，為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供理論參照和可供參考的實(shí)踐指導(dǎo)。

【參考文獻(xiàn)】

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