王一 周文杰

摘要：本文先從通貨膨脹的三個(gè)成因（需求拉動(dòng)、成本推動(dòng)、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)）分析房地產(chǎn)價(jià)格對通貨膨脹的影響，接著從利率、房地產(chǎn)保值、成本三方面研究通貨膨脹對房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制。最后對其進(jìn)行回歸分析，得出房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹具有一定聯(lián)系的結(jié)論并提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;通貨膨脹;回歸分析

作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了電力、鋼鐵、煤炭等其他相關(guān)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也減少了就業(yè)，緩解了社會壓力，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。住房制度改革后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展及國民收入的穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)價(jià)格一直處在不斷上升的狀態(tài)，2018年我國商品房平均銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了8736.90，相比于2010年，漲幅達(dá)到了46%，在房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，其他相關(guān)行業(yè)的物價(jià)也逐步上漲，從而引起了整個(gè)社會物價(jià)的上漲，帶來了通貨膨脹，而通貨膨脹又通過相關(guān)機(jī)制作用于房地產(chǎn)價(jià)格，最終導(dǎo)致了“雙膨脹”現(xiàn)象[1]。為此，本文研究房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的關(guān)系，分析其中的原理，并針對“雙膨脹”現(xiàn)象提出自己的建議。

1.房地產(chǎn)價(jià)格對通貨膨脹的影響

1.1房地產(chǎn)價(jià)格引起需求拉動(dòng)的通貨膨脹

需求拉動(dòng)的通貨膨脹是指經(jīng)濟(jì)社會中的總需求大于總供給而引起的通貨膨脹，下文將從財(cái)富效應(yīng)、托賓Q效應(yīng)、信貸擴(kuò)張效應(yīng)、財(cái)政政策四個(gè)方面分析由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，引起消費(fèi)需求、投資需求及政府需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致的需求拉動(dòng)型通貨膨脹。

1.1.1財(cái)富效應(yīng)

對于已經(jīng)擁有住房的消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使其擁有的總財(cái)富增加，在房價(jià)上漲時(shí)，消費(fèi)者可以出售住房使其現(xiàn)有財(cái)富增加[2]，對于那些未出售住房的消費(fèi)者來說，房價(jià)上漲也會使得消費(fèi)者覺得自己更加富有了，增加了自己的預(yù)期財(cái)富，從而擴(kuò)大當(dāng)期的消費(fèi)。而對于那些沒有擁有住房的消費(fèi)者來說，房價(jià)的上漲對其現(xiàn)在的消費(fèi)產(chǎn)生約束效應(yīng)，消費(fèi)者必須減少當(dāng)期消費(fèi)，提高儲蓄以便在以后房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)購買，同時(shí)對于在房價(jià)上漲時(shí)貸款購房的消費(fèi)者，較高的房產(chǎn)價(jià)格增加其房貸金額，使其必須減少當(dāng)期消費(fèi)來還房貸，這就產(chǎn)生了負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。雖然房價(jià)變動(dòng)引起的消費(fèi)需求內(nèi)在機(jī)制很復(fù)雜，但是房地產(chǎn)作為我國居民的重要財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格上漲一般會引起正向的財(cái)富效應(yīng)，由于此效應(yīng)的影響，居民會擴(kuò)大當(dāng)期消費(fèi)，使消費(fèi)需求增加，進(jìn)而引起總需求的增加，造成通貨膨脹。

1.1.2托賓Q效應(yīng)

對于房地產(chǎn)行業(yè)，可以將Q值定義為房地產(chǎn)的售價(jià)與其成本的比，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，其遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)原始的建造成本，Q值大于1[3]，很多房地產(chǎn)投資者就會發(fā)現(xiàn)開發(fā)房地產(chǎn)有利可圖，進(jìn)而加大對房地產(chǎn)的投資，投資需求的增加促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會總需求的增加，進(jìn)而引起通貨膨脹。

1.1.3信貸擴(kuò)張效應(yīng)

由于信息不對稱現(xiàn)象的存在，銀行等金融機(jī)構(gòu)等貸款人為了降低自身貸款風(fēng)險(xiǎn)，會提高其貸款標(biāo)準(zhǔn)，以企業(yè)資產(chǎn)凈值為基礎(chǔ)對企業(yè)授信。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)凈值會增加，使其抵押資本的價(jià)值增多，其可貸款的資金量增加[4]。

房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資者更愿意向銀行貸款并加大對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致的信貸擴(kuò)張效應(yīng)使得企業(yè)貸款金額的增加，最終會很大程度上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會投資需求的增加，進(jìn)而引起社會總需求的增加，帶來通貨膨脹。

1.1.4財(cái)政政策

房價(jià)的上漲使得一些依靠競拍土地而收取土地出讓金的地方政府收入增加[5]。公共儲蓄增加，政府為了平衡財(cái)政收支，必然會增加政府支出，從而導(dǎo)致政府需求的增加，進(jìn)而引起總需求的增加，導(dǎo)致通貨膨脹。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格引起成本推動(dòng)的通貨膨脹

成本推動(dòng)的通貨膨脹是指由于供給方面成本增加導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會總供給增加進(jìn)而引起通貨膨脹，下文將從工資推動(dòng)的通貨膨脹和利潤推動(dòng)的通貨膨脹兩方面進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)行業(yè)不屬于完全競爭市場，工資是工會及雇主議價(jià)而成的，不具有完全競爭性。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，工會會認(rèn)為企業(yè)的盈利升高，進(jìn)而會要求企業(yè)提高其工資[6]，除此之外，企業(yè)發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲有利可圖時(shí)，會擴(kuò)大工程建設(shè)，進(jìn)而增加工人的工作時(shí)間，會提高工資水平，工資的提高導(dǎo)致企業(yè)成本的增加，進(jìn)而引起通貨膨脹。

而房地產(chǎn)行的幾大寡頭在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)為了追求更高的利潤，會共同商議，操作價(jià)格，使得房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高，導(dǎo)致其價(jià)格上率高于其成本率，導(dǎo)致通貨膨脹。

1.3房地產(chǎn)價(jià)格引起結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹

結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹是指經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化引起的通貨膨脹。

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤增加，當(dāng)其高于社會平均利潤水平，

必然會導(dǎo)致其行業(yè)一些職工的工資高于其他行業(yè)職工的工資，在這種情況下，其他行業(yè)職工會要求“公平，要求向房地產(chǎn)行業(yè)員工工資“看齊”，要求“趕上去”，政府及社會其他相關(guān)部門迫于壓力使其他行業(yè)工資上漲來縮小整個(gè)社會工資水平差距[7]。除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，會對一些低收入者產(chǎn)生約束效應(yīng)，為了以后有足夠的資金購房，其會減少當(dāng)期消費(fèi)并增加工作量，政府為了保障其基本權(quán)利、刺激消費(fèi)，會適當(dāng)提高當(dāng)?shù)刈畹凸べY水平，進(jìn)而導(dǎo)致通貨膨脹的壓力。

2.通貨膨脹對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

2.1利率效應(yīng)

實(shí)際利率為名義利率與通貨膨脹率的差額[8]。通貨膨脹的發(fā)生會使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際貸款利率下降，在利率沒有根據(jù)市場及時(shí)進(jìn)行調(diào)整時(shí)，消費(fèi)者會趁低利率時(shí)選擇貸款購房，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的當(dāng)期需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2.2房地產(chǎn)保值效應(yīng)

通貨膨脹來臨時(shí)，消費(fèi)者為了防止因?yàn)樨泿刨H值而帶來的損失[9]，保證自己的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，會極大增加對保值效果好的房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而提高房地產(chǎn)價(jià)格。

2.3成本效應(yīng)

通貨膨脹的發(fā)生使得房地產(chǎn)行業(yè)所需要的原料價(jià)格及職工工資上漲，其建筑成本增加，同時(shí)由于貨幣貶值，開發(fā)商的資金壓力加大，其為了解決現(xiàn)狀其會減少房地產(chǎn)的供給或者直接將通貨膨脹帶來的損失轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價(jià)格上[10]。而對于那些收入較低沒有自有住房的人群來說，通貨膨脹使得其房屋租金成本顯著提高，刺激了其購買住房的欲望，使得整個(gè)社會的房地產(chǎn)總需求增加，總需求的增加及總供給的減少，最終會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

3.OLS模型驗(yàn)證

3.1數(shù)據(jù)的選取

在指標(biāo)選取上，本文以居。民。消。費(fèi)。價(jià)。格。指數(shù)作為通貨膨脹的衡量指標(biāo)，以住。宅，，商。品房。平均銷。售價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)格的衡量指標(biāo)。并選取近10年的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。

3.2回歸分析及檢驗(yàn)

為了證實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹的相關(guān)性，本文運(yùn)用回歸分析方法，并用EXCEL工具計(jì)算出回歸分析的結(jié)果。

由計(jì)算結(jié)果可知，可決系數(shù)為0.933596，說明住宅商品房平均銷售價(jià)格做出解釋的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)差異占居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的93.3596%，說明房地產(chǎn)價(jià)格對通貨膨脹有重要的影響。

從計(jì)算結(jié)果可以得出參數(shù)，的P值為8.2E-09和5.46E-06，若取顯著性水平為=0.05時(shí)，的P值8.2E-09遠(yuǎn)小于0.05，而的P值5.46E-06也遠(yuǎn)小于0.05，拒絕：=0，=0。故可以說明住宅商品房平均銷售價(jià)格對居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有顯著影響。

4.政策建議

4.1發(fā)揮宏觀調(diào)控作用

保證房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，及時(shí)把控住市場，防止因?yàn)榉績r(jià)上漲而帶來的社會恐慌，以及因房價(jià)下跌而導(dǎo)致大量消費(fèi)者貸款購房及投資者的過度投機(jī)，影響經(jīng)濟(jì)社會的穩(wěn)定發(fā)展[11]。與此同時(shí)，也要重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)供需平衡，一方面適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品房供給，滿足低收入者的購房需求，同時(shí)嚴(yán)格遏制投機(jī)性炒房，嚴(yán)查投資性購房，引導(dǎo)公眾合理購房，減少投機(jī)者的購房需求，另一方面，由于近年來房價(jià)飛漲，很多發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)有利可圖的企業(yè)都想涉足，為此要完善房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入政策，嚴(yán)格把關(guān)，適當(dāng)減少房地產(chǎn)供給，保證房地產(chǎn)的供需平衡，進(jìn)而保證房價(jià)穩(wěn)定，減少因房價(jià)上漲而帶來通貨膨脹的可能性。

4.2加強(qiáng)市場監(jiān)測

完善市場信息披露制度，嚴(yán)查違法違規(guī)銷售行為，并對違規(guī)行為進(jìn)行曝光，為公眾營造一個(gè)透明公正的房地產(chǎn)市場，同時(shí)也與根據(jù)通貨膨脹形成雙監(jiān)測機(jī)制，對于預(yù)期到未來會發(fā)生通貨膨脹時(shí)，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，防止因通貨膨脹而帶來的房價(jià)上漲。

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作者簡介：

王 一（2000-），女，滿族，河北承德人，會計(jì)學(xué)專業(yè)本科在讀。

周文杰（1999-），女，漢族，河北承德人，會計(jì)學(xué)專業(yè)本科在讀。