孫帥 李潔

摘 要：隨著城鎮(zhèn)化率與人口老齡化率的不斷提高，老舊小區(qū)住戶對加裝電梯的需求量不斷增加，但因出資不均等問題導致老舊小區(qū)加裝電梯工作停滯不前，PPP模式的自身優(yōu)勢能夠很好地解決老舊小區(qū)加裝電梯的資金困境。因此本文PPP模式對加裝電梯的應用進行了分析，并通過C老舊小區(qū)加裝電梯的案例，闡述了PPP模式的應用效果。

關鍵詞：PPP模式; 老舊小區(qū); 加裝電梯

中圖分類號：F293.33? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ?文章編號：1006-3315（2021）11-141-002

1.引言

根據我國2020年統(tǒng)計年鑒顯示，2019年底我國老齡化率為12.6%，并且逐漸朝著14%以上的深度老齡化方向發(fā)展，老年人口撫養(yǎng)比達17.80%。根據統(tǒng)計局在2019年開展的“老年人養(yǎng)老服務需求調查”數據表明，58.1%的受訪老年人愿意選擇家庭式養(yǎng)老，22.7%選擇社區(qū)養(yǎng)老，18.7%選擇在養(yǎng)老機構養(yǎng)老，0.5%選擇其他方式養(yǎng)老。但在我國大量老舊小區(qū)住宅中，老舊小區(qū)的居住功能遠遠落后，遠不能滿足居民對于生活居住的需求^[1]。而目前老舊小區(qū)的住戶群體中主要以老年人為主，從2019年調查數據可看出，住戶更愿意選擇居家的方式進行養(yǎng)老，但因缺少電梯，使得他們的日常生活極為不便，因而也使得老年住戶基本以“深居簡出”為主^[2]。為改善該現狀，住戶也開始紛紛合作加裝電梯，并且國家以及各級政府紛紛出臺相關政策，促進與保障老舊小區(qū)加裝工作的進行。

目前，老舊小區(qū)住戶在集體分攤資金壓力的情況下，集資分擔后住戶要承受2-20萬元不等的出資額，資金成本較高，降低了較高樓層住戶參與集資加裝電梯的意愿^[3]。資金壓力很大也導致住戶表現出更加“計較”，擔心吃虧，怕自己多分擔出資額，一方面不僅關注自身出資數額，而且還關注其他樓層住戶的出資額是否“合理”。在資金的籌集分擔問題中，更重要的是出資壓力大還會促使住戶對成功加裝電梯后面臨的運營與維護成本更加敏感，使得集資建設資金不合理問題與后期運營與維護成本分攤問題同時呈現、相互影響，從而增加了住戶之間集資加裝電梯的協調解決難度^[4]。加裝電梯后的運營與維護費用如何合理分攤、是否采取差別分攤運營與維護費用的方式，也是分歧點。傳統(tǒng)集資加裝電梯的壓力不僅表現在前期的建設資金的籌集難點，還表現在后期的運營與維護費用的合理分攤上，兩方面的資金困境共同影響傳統(tǒng)加裝電梯的進程。

2.相關概念

在國家大力發(fā)展基礎設施項目過程中，我國的項目融資渠道由單一融資逐漸向多元化融資渠道轉變，其中PPP模式作為現代基礎設施項目中應用最多的融資方式之一，在項目的融資過程中發(fā)揮著重要作用，該模式本質上政府與社會資本方之間通過簽署協議進行合作，雙方根據自身的資金、技術、資源等參與到項目中去，形成一種長期的合作伙伴關系。

將PPP模式用在老舊小區(qū)加裝電梯項目中，一方面可以發(fā)揮出社會資本方融資的優(yōu)勢，有效解決住戶的集資困難，還可以利用社會資本方較高的專業(yè)化運作水平，為用戶提供更好的后期管理和運維服務。在此運作方式下，政府需承擔使用費用補貼等引導資金，老舊小區(qū)住戶通過讓渡一定年限的運營權、收益權和廣告位的開發(fā)權，解決了加裝電梯與日常維護保養(yǎng)的問題，各方利益都得到充分保障。因此，受到了政府、社會資本方與老舊小區(qū)住戶的一致歡迎。

3.PPP模式在加裝電梯項目中應用——以上海市B小區(qū)為例

（1）項目概況

上海市殷行街道B老舊小區(qū)建于上世紀九十年代，住戶以退休工人為主，B老舊小區(qū)共24幢，層高為6層，每層2戶，按照B小區(qū)加裝電梯的費用計算，一個單元所要承擔的加裝電梯的費用在70萬左右，基于B老舊小區(qū)住戶主要是退休的老年群體，在加裝電梯一次性出資上面臨諸多困境，且當地街道為打造城市微基建中的“領頭羊”，不斷采取新方式進行加裝電梯，最終采用了“創(chuàng)新BOT模式”加裝。

（2）運作方式分析

上海市B老舊小區(qū)加裝電梯項目采用的運作模式為建設—運營—移交（BOT）模式，PPP模式在B老舊小區(qū)加裝電梯項目中的應用屬于“草根PPP”，在B老舊小區(qū)加裝電梯這種微基建的項目中發(fā)揮出顯著作用。B老舊小區(qū)加裝電梯的具體運作方式為：B老舊小區(qū)住戶簽署協議授權當地街道委員會，由其負責選擇社會資本方，并按照出資比例共同組建項目公司，由項目公司負責B老舊小區(qū)加裝電梯項目的一系列工作，主要包括勘察設計、融資、建設、運營維護等，共加裝了24部電梯，B老舊小區(qū)加裝電梯項目建設期共計1個月，運營期為20年。

（3）項目資金來源分析

B老舊小區(qū)加裝電梯按照每部70萬元計算，共安裝24部，投資1680萬元，項目公司注冊資本金按照投資的20%計算，共計336萬，由B小區(qū)街道辦事處與社會資本方按照出資比例2：8出資，剩余投資額采用了銀行貸款方式獲取。

（4）項目回報來源分析

依據使用者付費原則，PPP模式加裝電梯付費方式主要為按年繳費、季度繳費、按次繳費。但對B老舊小區(qū)住戶而言，以老年人居多，而且B老舊小區(qū)住戶更愿意選擇乘一次付一次，按次付費。因此主要收益來源為對住戶使用B老舊小區(qū)電梯按次進行收費;其他收益來源為加裝電梯內的廣告收益權。

4.總結與思考

上海市B老舊小區(qū)加裝電梯采用BOT運作模式：社會資本方出資加裝—運營—轉移，則能夠解決資金困境與后期加裝電梯的運營、維護等專業(yè)化問題，并且將加裝電梯的建設與管理交由給專業(yè)的社會資本方去運營，在后期運營中的維修與保養(yǎng)問題也能得到專業(yè)化解決。

參考文獻：

[1]趙立志，丁飛，李晟凱.老齡化背景下北京市老舊小區(qū)適老化改造對策[J]城市發(fā)展研究，2017，24（07）：11-14

[2]遲陳，張婭妮，馮偲玫.地鐵PPP項目建設階段利益相關者識別與分析[J]建設科技，2019（21）：76-79

[3]江妍，李潔.PPP模式在林業(yè)生態(tài)建設項目中的應用探討[J]中國集體經濟，2019（12）：41-42

[4]李梅，鄧文浩，毛鵬.基于六西格瑪的保障房設計流程優(yōu)化[J]工程管理學報，2013，27（06）：112-116

[5]陳嫚嫚，陸春杰，黃麗靜，李潔.城市軌道交通項目社會效益評價[J]建設科技，2019（21）：13-16+21

作者簡介：孫帥，南京林業(yè)大學土木工程學院碩士研究生，主要研究方向：軌道交通風險，PPP項目管理，工程風險管理。李潔，南京林業(yè)大學土木工程學院碩士生導師，主要研究方向：軌道交通風險，PPP項目管理，工程風險管理。