吳夢(mèng)希

（中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)西南有限公司，成都 610000）

引 言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日漸激烈，在政府限售價(jià)及集中供地的新政策條件下，企業(yè)如何保持競(jìng)爭(zhēng)力，如何穩(wěn)中求進(jìn)，如何踐行“做中國(guó)最具價(jià)值的美好生活服務(wù)商”的愿景的問(wèn)題亟待解決。

回首2021年，在國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控、疫情影響及世界大變局的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已進(jìn)入了前所未有的“寒冬”。為順應(yīng)社會(huì)對(duì)于建筑行業(yè)發(fā)展的需求，響應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控決心，承擔(dān)央企穩(wěn)定社會(huì)就業(yè)的責(zé)任，堅(jiān)持以客戶為中心的價(jià)值追求，堅(jiān)持做房屋產(chǎn)品生產(chǎn)商的定位，堅(jiān)持將人民對(duì)美好生活的向往作為企業(yè)的奮斗目標(biāo)，企業(yè)開(kāi)始投入更多的成本來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，以滿足客戶對(duì)于建筑多樣化的需求。戶型的創(chuàng)新、精裝風(fēng)格的創(chuàng)新、企業(yè)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)、成本的上漲，這些都對(duì)招標(biāo)采購(gòu)工作提出了更高的要求。為提高招標(biāo)采購(gòu)工作的水平，必須對(duì)招標(biāo)采購(gòu)中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，梳理原因并提出應(yīng)對(duì)策略，以順應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于建筑工程招標(biāo)采購(gòu)工作高質(zhì)量的要求。

一、建筑工程招標(biāo)采購(gòu)中的主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

建筑工程的招標(biāo)采購(gòu)不同于人們?nèi)粘Ｉ钪械馁?gòu)物，它涉及的內(nèi)容繁雜，需要涉及的部門多，流程長(zhǎng)，合同金額大，從而導(dǎo)致招標(biāo)采購(gòu)工作受影響的因素多。目前，各地招標(biāo)工作的流程大體相同，主要分為兩種形式，即招標(biāo)人委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理公司進(jìn)行招標(biāo)和招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

無(wú)論采用哪種形式，都可分為以下步驟進(jìn)行：發(fā)布招標(biāo)公告—出售招標(biāo)文件—答疑及補(bǔ)遺—開(kāi)標(biāo)—評(píng)標(biāo)—發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)—簽訂合同—履行合同—項(xiàng)目復(fù)盤總結(jié)。因此，筆者根據(jù)這個(gè)流程對(duì)涉及的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理。

1.招標(biāo)文件階段的風(fēng)險(xiǎn)

建筑工程招標(biāo)采購(gòu)的招標(biāo)文件主要由招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)辦法、圖紙及技術(shù)要求、招標(biāo)工程量清單、合同示范文本、投標(biāo)文件格式等部分組成。主要存在的風(fēng)險(xiǎn)有招標(biāo)公告中對(duì)投標(biāo)人資質(zhì)等級(jí)約定與相關(guān)法律法規(guī)不匹配、評(píng)標(biāo)辦法約定不明確、圖紙及技術(shù)要求與招標(biāo)工程量清單不匹配、合同示范文本中關(guān)于合同價(jià)款形式及付款節(jié)點(diǎn)的約定不清晰、投標(biāo)文件格式有歧義等。以上風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上會(huì)影響招標(biāo)采購(gòu)工作的正常進(jìn)行。

例如：因?qū)ν稑?biāo)人資質(zhì)等級(jí)約定過(guò)低，導(dǎo)致中標(biāo)人不滿足項(xiàng)目的施工要求，約定過(guò)高又存在排斥潛在投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)；因圖紙與工程量清單不匹配而產(chǎn)生較多的答疑及補(bǔ)遺，導(dǎo)致不能在約定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間開(kāi)標(biāo)；因評(píng)標(biāo)辦法、合同示范文本或投標(biāo)文件格式不清晰，導(dǎo)致投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)產(chǎn)生理解偏差引起報(bào)價(jià)錯(cuò)誤，甚至廢標(biāo)。

2.開(kāi)評(píng)標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)評(píng)標(biāo)階段的主要工作由招標(biāo)人、招標(biāo)代理人、投標(biāo)人、監(jiān)督人及抽取的評(píng)標(biāo)專家完成。主要存在的風(fēng)險(xiǎn)有投標(biāo)人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)評(píng)標(biāo)流程的風(fēng)險(xiǎn)、不平衡報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)標(biāo)專家誤判的風(fēng)險(xiǎn)、人為因素干涉的風(fēng)險(xiǎn)。以上風(fēng)險(xiǎn)引起的后果都可能會(huì)違背招投標(biāo)公開(kāi)、公平、公正的原則，損害所有投標(biāo)人的利益，同時(shí)也會(huì)讓評(píng)標(biāo)專家及招標(biāo)人做出誤判，給企業(yè)的聲譽(yù)及利潤(rùn)都帶來(lái)不可挽回的損失。

例如：部分投標(biāo)人的串標(biāo)行為會(huì)導(dǎo)致失去競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而導(dǎo)致招標(biāo)人支付高于市場(chǎng)價(jià)的成本，從而減少企業(yè)利潤(rùn)；招標(biāo)人或者招標(biāo)代理人在開(kāi)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備階段未進(jìn)行合理縝密的安排，投標(biāo)人未能按時(shí)抵達(dá)開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)，從而導(dǎo)致開(kāi)標(biāo)人數(shù)不足影響正常開(kāi)標(biāo)；評(píng)標(biāo)專家未能領(lǐng)悟招標(biāo)文件中評(píng)標(biāo)辦法的真實(shí)意圖，或者評(píng)標(biāo)專家與投標(biāo)人串通，導(dǎo)致評(píng)標(biāo)時(shí)出現(xiàn)誤判，或者迫于外部人為因素對(duì)評(píng)標(biāo)產(chǎn)生不公正評(píng)判的結(jié)果；等等。

以上風(fēng)險(xiǎn)因素都將嚴(yán)重影響開(kāi)評(píng)標(biāo)過(guò)程的順利進(jìn)行，為企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。

3.合同階段的風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書(shū)后30日內(nèi)簽訂合同，合同簽訂時(shí)主要存在的風(fēng)險(xiǎn)有合同訂立時(shí)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境較招標(biāo)時(shí)已發(fā)生重大變化、合同中標(biāo)物的品牌或技術(shù)參數(shù)未完全明確、貨品停產(chǎn)、政策或市場(chǎng)因素引起價(jià)格波動(dòng)大、投標(biāo)人履約能力差、合同交底不到位及項(xiàng)目管理能力不足等。

以上風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響合同的正常簽訂及合同的落地，情況嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引發(fā)停工、訴訟等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目不能順利運(yùn)轉(zhuǎn)。

在合同簽訂時(shí)，若投標(biāo)人信譽(yù)較差，會(huì)存在私自篡改簽訂版合同文本的現(xiàn)象，若招標(biāo)人在合同訂立時(shí)未發(fā)現(xiàn)，合同簽訂后勢(shì)必會(huì)給招標(biāo)人帶來(lái)諸多不利。同時(shí)，在建筑工程項(xiàng)目合同的執(zhí)行過(guò)程中，供應(yīng)商在投標(biāo)時(shí)可能故意設(shè)置“陷阱”，做出一系列不平衡報(bào)價(jià)，低進(jìn)高出，合同簽訂后立即以貨物停產(chǎn)為由而對(duì)合同進(jìn)行變更，導(dǎo)致成本增加。另外，供應(yīng)商可能不按合同約定履行職責(zé)，以市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大、缺貨、工期緊張為由不履約。

以上風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)大大影響工程進(jìn)展、工程質(zhì)量及工程成本，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)茐钠髽I(yè)的信譽(yù)和形象。

為了不斷推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，避免企業(yè)在新時(shí)期被淘汰，作為招標(biāo)采購(gòu)人員應(yīng)及時(shí)了解新材料、新工藝，充分了解洞察市場(chǎng)行情及動(dòng)向。在合同簽訂階段，要對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行更加全面的監(jiān)督，不斷提高合同簽訂者的素質(zhì)與能力，提升采購(gòu)活動(dòng)中合同簽訂環(huán)節(jié)的規(guī)范性、透明性，在企業(yè)內(nèi)部以完備的監(jiān)督機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)采購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管控，加大監(jiān)管審核力度，增強(qiáng)合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)管理和規(guī)范性管理。

二、建筑工程招標(biāo)采購(gòu)的管控策略分析

1.招標(biāo)文件階段的風(fēng)險(xiǎn)管控策略

首先，招標(biāo)文件階段的風(fēng)險(xiǎn)管控策略體現(xiàn)在對(duì)于供應(yīng)商信用風(fēng)險(xiǎn)的把控上，信用度高的供應(yīng)商會(huì)讓工程實(shí)施得更加順利。在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的是商品房本身的質(zhì)量，而建筑材料與施工的質(zhì)量決定了商品房的質(zhì)量。只有選擇好的供應(yīng)商，才能避免由于供應(yīng)商出現(xiàn)欺詐、故意隱瞞等行為，導(dǎo)致合同執(zhí)行效果不佳，無(wú)法如實(shí)履約，對(duì)招標(biāo)人及購(gòu)房者的利益造成嚴(yán)重破壞。那么，如何才能選用到信譽(yù)好的供應(yīng)商呢？第一，應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)對(duì)標(biāo)外部企業(yè)標(biāo)桿，多走出去做好交流，引入市場(chǎng)上口碑較好的供應(yīng)商；第二，應(yīng)該維護(hù)好企業(yè)現(xiàn)有的優(yōu)良供應(yīng)商，拿出長(zhǎng)期合作、互利共贏的態(tài)度；第三，要建立“供應(yīng)商黑名單”，根據(jù)歷史合作情況對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行全面評(píng)估，將信譽(yù)差的供應(yīng)商拉入“黑名單”，不再考慮合作。在擬定招標(biāo)文件時(shí)，需要根據(jù)具體的工程項(xiàng)目要求對(duì)供應(yīng)商入圍條件進(jìn)行準(zhǔn)確的“量身定做”，可避免由供應(yīng)商信譽(yù)不佳帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，在招標(biāo)文件階段的風(fēng)險(xiǎn)管控策略主要體現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門（如設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等）對(duì)招標(biāo)采購(gòu)的工程項(xiàng)目要有科學(xué)、合理、明確的要求，一方面是確保招標(biāo)活動(dòng)的合法性和合規(guī)性，另一方面則是為了保證招標(biāo)人通過(guò)招標(biāo)后能選擇到最符合要求的中標(biāo)單位。第一，在制定招標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)辦法、圖紙及技術(shù)要求、招標(biāo)工程量清單、合同示范文本、投標(biāo)文件格式需要做到十分明確，并且相互統(tǒng)一；第二，應(yīng)充分結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)、結(jié)合歷史項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)、考慮項(xiàng)目工期節(jié)點(diǎn)的特殊性、綜合當(dāng)前市場(chǎng)的需求等對(duì)所有投標(biāo)單位進(jìn)行標(biāo)前會(huì)交底；第三，對(duì)投標(biāo)人在答疑階段提出的疑問(wèn)要綜合各部門的意見(jiàn)，及時(shí)進(jìn)行明確的回復(fù)；第四，要始終堅(jiān)持與投標(biāo)單位共贏的理念，確保能夠如期順利開(kāi)標(biāo)。

2.開(kāi)評(píng)標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控策略

在開(kāi)評(píng)標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控策略中，“人”的因素尤為重要，招標(biāo)人、招標(biāo)代理人、投標(biāo)人、監(jiān)督人及評(píng)標(biāo)專家的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力在很大程度上決定了開(kāi)評(píng)標(biāo)工作的效率和質(zhì)量。因此，只有以上人員都具備良好的職業(yè)素養(yǎng)和較好的專業(yè)知識(shí)，才能保證開(kāi)評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

首先，在選擇招標(biāo)參與人員時(shí)，要選擇有良好職業(yè)素養(yǎng)的人，始終要有堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的初心，不能被一己私利迷惑。其次，應(yīng)對(duì)招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商定期開(kāi)展培訓(xùn)，讓培訓(xùn)工作成為常態(tài)，培訓(xùn)的內(nèi)容可以是新的法律法規(guī)及制度的學(xué)習(xí)，也可以是對(duì)某次招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)分享，培訓(xùn)可以大大減少投標(biāo)失誤及廢標(biāo)。最后，要強(qiáng)化管理，組建專業(yè)的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，對(duì)違反法律法規(guī)的串通及其他行為堅(jiān)決用法律武器制止，杜絕人為原因?qū)е碌牟还?、不合理現(xiàn)象。

要做好開(kāi)評(píng)標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控，在開(kāi)標(biāo)前也要做好評(píng)標(biāo)準(zhǔn)備工作，評(píng)標(biāo)辦法及招標(biāo)控制價(jià)要做到清晰明了。在開(kāi)標(biāo)時(shí)，要加強(qiáng)資格審查的力度，避免資格審查流于形式，同時(shí)要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)紀(jì)律的監(jiān)督，對(duì)擾亂開(kāi)標(biāo)秩序的行為進(jìn)行上報(bào)及依法處理。

開(kāi)評(píng)標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控也可以通過(guò)線上流程來(lái)達(dá)到減少人為干涉的效果。例如，可以通過(guò)電子評(píng)標(biāo)的辦法，自動(dòng)識(shí)別雷同的投標(biāo)文件，迅速清理出串標(biāo)及圍標(biāo)的單位，同時(shí)通過(guò)評(píng)標(biāo)專業(yè)軟件可快速準(zhǔn)確地清理出不平衡報(bào)價(jià)的清單項(xiàng)，為下一步簽訂合同奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，可以應(yīng)用一些大數(shù)據(jù)、云技術(shù)，嚴(yán)格要求招標(biāo)采購(gòu)流程規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，在降低成本的基礎(chǔ)上，落實(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)現(xiàn)建筑工程項(xiàng)目管理效果的提升，提升項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3.合同階段的風(fēng)險(xiǎn)管控策略

首先，應(yīng)該在合同簽訂前將相關(guān)條款送交設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、法務(wù)部及其他相關(guān)部門進(jìn)行審核，若合同簽訂內(nèi)容與招標(biāo)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)條件發(fā)生了較大的變化（如外立面裝飾招標(biāo)時(shí)考慮腳手架利用總包單位，但因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)原因外立面分包施工時(shí)總包腳手架已拆除等情形），項(xiàng)目部應(yīng)在合同簽訂前提出異議，招標(biāo)人可與中標(biāo)人提前進(jìn)行商榷。

其次，在簽訂合同時(shí)要明確貨物的品牌、停產(chǎn)時(shí)的備用方案、價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等，若遇到政策或市場(chǎng)因素引起價(jià)格大幅度上漲或下降，應(yīng)提前與中標(biāo)人進(jìn)行談判，盡可能地找到雙方的平衡點(diǎn)。在合同簽訂后要嚴(yán)格督促中標(biāo)人按照合同條款履約，將合同條款的關(guān)鍵信息對(duì)項(xiàng)目管理人員及監(jiān)理進(jìn)行詳細(xì)交底，不定期地對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施情況進(jìn)行抽查，并對(duì)中標(biāo)人的履約情況做好動(dòng)態(tài)管理，以作為以后招標(biāo)工作的參考信息，避免由于信息管理不全面、不及時(shí)造成施工中斷、延誤工期，有力保障建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)企業(yè)的形象、信譽(yù)。

再次，在實(shí)踐中，由于建筑工程合同金額大，涉及的工期長(zhǎng)，經(jīng)手人員多，招標(biāo)人在簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)核對(duì)簽署版合同與審核版本是否被篡改，若有被篡改是否包含對(duì)企業(yè)有重大不利的條款。在合同簽訂時(shí)，要注意檢查附件是否已裝訂齊全，合同簽訂的時(shí)間是否滿足工程進(jìn)度的要求，對(duì)于投標(biāo)文件中的不平衡報(bào)價(jià)中標(biāo)人是否已做出澄清或承諾，簽訂合同是否有合法的簽字蓋章，等等。

最后，在合同履行過(guò)程中，要嚴(yán)格按照合同條款對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行管控，對(duì)不滿足要求的工程或材料堅(jiān)決不接受，對(duì)未到付款時(shí)間的工程款申請(qǐng)堅(jiān)決說(shuō)“不”，對(duì)未按圖施工的部分工程堅(jiān)決要求整改，對(duì)未實(shí)施的工程量部分進(jìn)行嚴(yán)格的扣除。合同履行完畢后，協(xié)調(diào)公司各個(gè)部門對(duì)此項(xiàng)招標(biāo)工程進(jìn)行復(fù)盤總結(jié)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。

在房地產(chǎn)利潤(rùn)日趨下降的市場(chǎng)環(huán)境下，只有在招標(biāo)采購(gòu)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格管控，才能保住工期、保住質(zhì)量、保住成本。

結(jié) 語(yǔ)

不難發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)行的招標(biāo)制度框架下，建筑工程行業(yè)在招標(biāo)采購(gòu)工作中仍然存在較多的問(wèn)題，通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)流程中各環(huán)節(jié)的分析，能夠較為系統(tǒng)地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。每個(gè)階段相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控措施可能會(huì)增加業(yè)務(wù)工作量，但能相對(duì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。隨著企業(yè)招投標(biāo)管理制度的不斷細(xì)化，目前所存在的風(fēng)險(xiǎn)防控體系會(huì)進(jìn)一步完善，招標(biāo)采購(gòu)流程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管控，對(duì)于提高企業(yè)采購(gòu)管理水平至關(guān)重要。

綜上所述，要提高招標(biāo)采購(gòu)工作的質(zhì)量，必須提高招標(biāo)文件質(zhì)量，強(qiáng)化招標(biāo)流程中參與人員的職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)能力，完善招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制，加強(qiáng)招標(biāo)工作相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)和配合，避免由于信息管理不全面、不及時(shí)造成施工中斷、延誤工期。只有這樣，才能讓建筑工程的招標(biāo)采購(gòu)工作在公開(kāi)、公平、公正的原則下順利進(jìn)行，才能為企業(yè)選擇到最適合的供應(yīng)商，才能為整個(gè)項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、成本提供最有力的保障，才能助力企業(yè)在市場(chǎng)上立于不敗之地。