郭 放

（貴州大學(xué)法學(xué)院，貴州 貴陽(yáng) 550025）

1.《民法典》居住權(quán)入法的現(xiàn)實(shí)意義

中國(guó)《物權(quán)法》未設(shè)置居住權(quán)有其一定的歷史原因：其一，建國(guó)以后，中國(guó)民法研究者對(duì)日本的民法典研讀較多，受日本的民法并未設(shè)置居住權(quán)的影響，盡管借鑒了大陸法系民法制度，但也只是承襲了地役權(quán)制度，而并未繼承居住權(quán)等人役物權(quán)制度。其次，在我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)邁入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，我國(guó)的法治進(jìn)程也在不斷進(jìn)步。然而當(dāng)時(shí)有房產(chǎn)的人還很少，房地產(chǎn)行業(yè)也比較落后，無(wú)法設(shè)定居住權(quán)，更沒有涉及有關(guān)居住權(quán)的糾紛，在當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景下，只好先制定比較成熟的、社會(huì)急需的法律制度。對(duì)于居住權(quán)這種暫無(wú)較大適用環(huán)境的法律制度，也只能暫時(shí)予以擱置。最后，由于受中國(guó)傳統(tǒng)文化和思維方式的影響，很多中國(guó)家庭都有養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)，父母大多盡其一生財(cái)富和積蓄為子女購(gòu)置房產(chǎn)，子女承擔(dān)起贍養(yǎng)父母晚年生活的義務(wù)。而西方國(guó)家與我國(guó)不同，很少有類似我國(guó)養(yǎng)兒防老的觀念，家長(zhǎng)往往將子女撫養(yǎng)成年后就不再供養(yǎng)他們，沒有把財(cái)產(chǎn)留給子女的傳統(tǒng)。因此，許多西方國(guó)家都繼承了羅馬法中的居住權(quán)等人役權(quán)制度，以保障相關(guān)弱勢(shì)群體的生存需要，這也是我國(guó)一直未設(shè)立居住權(quán)的原因之一。

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》,居住權(quán)編入《民法典》物權(quán)編第14章，作為我國(guó)司法人身財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種。中國(guó)居住權(quán)保障制度的形成有著不能忽略的現(xiàn)實(shí)意義。其一，讓我國(guó)所有公民都住有所居，是黨的十九大提出的重大民生政策，但由于中國(guó)人口基數(shù)大，且國(guó)土資源有限，房屋建筑成本高、房?jī)r(jià)居高不下，想通過(guò)所有權(quán)來(lái)滿足全體人民的住房需求是不現(xiàn)實(shí)的，居住權(quán)的產(chǎn)生可以在尊重所有權(quán)人意愿的前提下，合理分配房屋的所有權(quán)與使用權(quán)，提高不動(dòng)產(chǎn)的利用效率，進(jìn)而滿足住有所居的社會(huì)需求。其二，居住權(quán)的設(shè)立為相關(guān)的司法實(shí)踐提供了立法依據(jù)。在裁判文書網(wǎng)站搜索以“居住權(quán)”為關(guān)鍵字的民事案件后發(fā)現(xiàn)，與居住權(quán)相關(guān)的糾紛在逐年遞增，隨著帶有投資性質(zhì)的居住權(quán)的發(fā)展,居住權(quán)糾紛的類型以及當(dāng)事人的訴求也越來(lái)越多。而在《民法典》出臺(tái)以前，我國(guó)法律體系中沒有關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定,法官在裁判案件時(shí)只能援引一般民事法律原則或債權(quán)合同法中的相關(guān)規(guī)定以及相關(guān)司法解釋。由于缺少明確的立法，相關(guān)案件的當(dāng)事人無(wú)法得到物權(quán)上的保護(hù)，法官的裁判往往也有較大爭(zhēng)議,無(wú)統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編居住權(quán)制度的產(chǎn)生，使司法實(shí)踐有了統(tǒng)一的立法依據(jù),有助于提高我國(guó)司法權(quán)威性及公信力。其三,居住權(quán)的設(shè)立可以完善我國(guó)的物權(quán)法體系。在《民法典》出臺(tái)以前，我國(guó)《物權(quán)法》中對(duì)用益物權(quán)的保護(hù)條款,僅限于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)這類有關(guān)農(nóng)業(yè)的用益物權(quán)，然而不動(dòng)產(chǎn)除了土地外，還包括土地上的定著物，即房屋，缺少關(guān)于房屋的用益物權(quán)無(wú)疑是我國(guó)用益物權(quán)體系的不足。特別是我國(guó)還采取嚴(yán)格的物權(quán)法定原則，在這種情形下，如果還排斥在其他國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)很成熟的物權(quán)類型，于立法體系而言很不妥當(dāng)。對(duì)于中國(guó)人役權(quán)和地役權(quán)之間的二元體制問(wèn)題，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的是財(cái)產(chǎn)權(quán)和他物權(quán)的劃分結(jié)構(gòu)，而在他物權(quán)中又包括了用益物權(quán)和擔(dān)保財(cái)產(chǎn)權(quán)，所以就把居住權(quán)重點(diǎn)放在了用益物權(quán)體系中亦無(wú)不妥之處。

2.我國(guó)居住權(quán)規(guī)定存在的問(wèn)題

2.1 投資性居住權(quán)的缺位

盡管法規(guī)中并未具體提及投資性居住權(quán)，但投資性居住權(quán)卻在社會(huì)中客觀存在。在海南三亞市區(qū),當(dāng)?shù)卣型恋氐珱]有資金，項(xiàng)目投資方有資金但沒有土地，政府和投資方合作開發(fā)房地產(chǎn)，在此情形下政府擁有房產(chǎn)所有權(quán)，而投資方在一定年限中獲得所投資房產(chǎn)的居住權(quán)，待約定期限到期，政府完全擁有該房產(chǎn)權(quán)。這個(gè)模式既解決了開展房地產(chǎn)合作各方的短板，又同時(shí)減輕了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，從而達(dá)到了各方的協(xié)作共贏。除了“政府——投資方”合作模式之外，來(lái)自歐美的時(shí)權(quán)式酒店在中國(guó)也同樣具備了很大的投資潛力市場(chǎng)，它將與房產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，以適應(yīng)投資需求多元化和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多樣化。在時(shí)權(quán)式酒店模式下，酒店企業(yè)管理層向投資人出租酒店某個(gè)時(shí)段的所有權(quán)或居住權(quán)，投資人就能夠在該時(shí)段利用酒店收益。隨著三亞、深圳等城市建成時(shí)權(quán)式商務(wù)酒店后，大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，尤其是海濱城市都將陸續(xù)引入這些時(shí)權(quán)式商務(wù)酒店。另外,在婚姻家庭關(guān)系、遺產(chǎn)等法律社會(huì)關(guān)系中，也可能存在允許投資居住權(quán)人通過(guò)居住權(quán)獲利的情況。投資性居住權(quán)適應(yīng)商業(yè)社會(huì)規(guī)則，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，也會(huì)在商業(yè)社會(huì)實(shí)踐中更加普遍。

2.2 居住權(quán)設(shè)立條件缺失

《民法典》的第三百六十六條和三百七十條規(guī)定,對(duì)居住權(quán)的確立大致有兩種方法：第一種，依雙方當(dāng)事人所訂立的契約而獲得居住權(quán)；其二，由住宅產(chǎn)權(quán)人通過(guò)遺囑行為為特定人設(shè)立的居住權(quán)。《民法典》未規(guī)定依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的方式，實(shí)屬不妥[1]。《民法典》把居住權(quán)的具體創(chuàng)設(shè)權(quán)力更多交給了各相關(guān)方當(dāng)事人，以保證雙方自愿，但又不能兼顧對(duì)住房弱勢(shì)群體的特定權(quán)益保障，這也不可避免地會(huì)和政府保護(hù)特殊群體權(quán)益的立法宗旨相悖，而沒有對(duì)特殊群體的更具體化的保障條文和便利規(guī)定，無(wú)疑為另一方當(dāng)事人繼續(xù)侵犯弱勢(shì)群體的權(quán)益,帶來(lái)了巨大司法風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 居住權(quán)利效力可否及于第三人

對(duì)于居住權(quán)的效力范圍,我國(guó)法律沒有進(jìn)行規(guī)范,但需要關(guān)注的是，存在居住權(quán)關(guān)系以外的其他權(quán)益關(guān)聯(lián)主體，以及他們?nèi)绾尾拍芟碛信c居住權(quán)人在一起居住的權(quán)益。在一些情形下，為了適應(yīng)居住權(quán)人的一般生存需要，居住權(quán)人必須和其他人同居住，也就是在所有權(quán)人所有的房屋之上共同行使居住權(quán)人所擁有的權(quán)利。例如，居住權(quán)人年邁或者患病，需要保姆或者醫(yī)護(hù)人員的照顧才能維持正常生活，這意味著居住權(quán)的行使主體不限定于形成居住關(guān)系的居住權(quán)人本人,還有可能是與居住權(quán)人具有家庭成員關(guān)系的人或構(gòu)建服務(wù)關(guān)系的人員。有的學(xué)者認(rèn)為基于維護(hù)居住權(quán)的設(shè)立初衷以及功能范圍，其權(quán)利人的家人以及為權(quán)利人及家庭提供服務(wù)而與權(quán)利人一起生活的人員，都有權(quán)使用設(shè)立居住權(quán)的住宅[2]。

3.《民法典》居住權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑的完善

3.1 設(shè)立投資性居住權(quán)

設(shè)立了投資性居住權(quán),就可以將居住權(quán)轉(zhuǎn)移、承繼，并允許有居住權(quán)的單位房產(chǎn)租賃，以維護(hù)居住權(quán)人的權(quán)益。而所有者與居住權(quán)人之間也可以利用居住權(quán)分擔(dān)購(gòu)房壓力和風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到對(duì)所有者的財(cái)富利用多元化與居住權(quán)人的正常生活之保障。故對(duì)建立投資性居住權(quán)的相關(guān)法規(guī)，筆者認(rèn)為，投資性居住權(quán)的主要目的是為了解決產(chǎn)權(quán)人的融資需要,更偏向于推動(dòng)產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)運(yùn)用方式多樣化和發(fā)展資本金融市場(chǎng)貿(mào)易，設(shè)置投資性居住權(quán)的法律范圍應(yīng)該不局限于上文所說(shuō)的設(shè)置投資性居住權(quán)的特殊情況。

3.2 明確居住權(quán)設(shè)立原則和條件

此次《民法典》規(guī)定的居住權(quán)，實(shí)際是指意定居住權(quán)，亦即通過(guò)采用契約遺囑等方式，以充分代表雙方當(dāng)事人的意志。由于合同法具有自治性質(zhì),雙方當(dāng)事人的合意性難，對(duì)約定內(nèi)容無(wú)法協(xié)商一致的情況經(jīng)常出現(xiàn)，在這過(guò)程中，弱勢(shì)群體往往居于劣勢(shì)地位，很難以通過(guò)公平方式與房產(chǎn)所有人簽訂公平契約，居住權(quán)也難以實(shí)現(xiàn)。我國(guó)學(xué)者在編纂《民法典》的過(guò)程中，也曾提出應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的方式，即法定居住權(quán)，認(rèn)為法定居住權(quán)僅限于無(wú)償設(shè)立的方式，且通常情況下只出現(xiàn)在婚姻家庭領(lǐng)域，因?yàn)樵摍?quán)利的設(shè)立目的只是為了解決贍養(yǎng)和撫養(yǎng)的問(wèn)題，所以為了將法定居住權(quán)與《民法典》物權(quán)編規(guī)定的意定居住權(quán)區(qū)分開來(lái)，應(yīng)設(shè)定法定居住權(quán)，以保證婚姻家庭中的法定無(wú)償居住權(quán)與物權(quán)編中的意定居住權(quán)在法律規(guī)范方面的協(xié)調(diào)[3]?！睹穹ǖ洹返诙俣艞l明確規(guī)定,以裁判方式為當(dāng)事人設(shè)立物權(quán)的,物權(quán)自裁判文書生效時(shí)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，為人民法院以裁判方式確立當(dāng)事人的居住權(quán)提供了制度支撐[4]。同時(shí)我們也需要進(jìn)一步明確立法原則，基于居住權(quán)仍屬財(cái)產(chǎn)權(quán)，需要完全尊重住房所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而明確了在設(shè)立居住權(quán)時(shí)以意定設(shè)立為原則，以法定設(shè)立為補(bǔ)充的基本原則，在各方當(dāng)事人確實(shí)無(wú)法取得合意且弱勢(shì)群體的基本居住權(quán)益也難以實(shí)現(xiàn)的情況下，由弱勢(shì)一方當(dāng)事人提出，人民法院綜合各種因素對(duì)居住人的住房困難進(jìn)行審查與判斷，從而采取強(qiáng)制措施為其在住房上設(shè)定居住權(quán)，以維護(hù)其最基本的居住權(quán)益。

3.3 擴(kuò)大權(quán)利效力以及客體范圍

一般認(rèn)為，居住權(quán)的主體為自然人，但是由于居住權(quán)的行使在某些情況下需要涉及設(shè)立居住權(quán)的主體以外的自然人，其行使主體的范圍得以擴(kuò)張。對(duì)于居住權(quán)行使主體范圍的完善，曾大鵬認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)不同的行使條件對(duì)居住權(quán)的行使主體進(jìn)行劃分，分為居住權(quán)主體與實(shí)際居住人兩種形式，居住權(quán)主體應(yīng)當(dāng)承擔(dān)居住權(quán)關(guān)系中設(shè)立的所有權(quán)利義務(wù)，其有權(quán)在所涉客體之上接納具有家庭關(guān)系的必要共同生活人以及服務(wù)人員。實(shí)際居住人相當(dāng)于居住權(quán)利的間接性受益者，不能夠?qū)⒋祟惾苏J(rèn)定為居住權(quán)人。筆者認(rèn)為無(wú)需對(duì)主體進(jìn)行區(qū)分，規(guī)定居住權(quán)人必要共同生活的人可同樣享有房屋使用權(quán)。居住權(quán)人當(dāng)然地?fù)碛芯幼∮诳腕w之中的權(quán)利，但是對(duì)于居住權(quán)涉及的具有家庭的必要共同生活人以及必要服務(wù)人員等人的居住范圍，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行大體上的設(shè)定，以免居住權(quán)人濫用其居住利益而分享其權(quán)利。與其共同居住的人是居住權(quán)效力的享有者，卻不完全等同于居住權(quán)人。因此，對(duì)于居住權(quán)的行使主體，筆者認(rèn)為，居住權(quán)的效力可以從指定居住權(quán)人擴(kuò)大到必要共同居住人，共同居住人的范疇為與居住權(quán)持有人同住的近親屬，以及與其必要同住的保姆、醫(yī)務(wù)人員等。

4.結(jié)語(yǔ)

《民法典》設(shè)立居住權(quán)制度，體現(xiàn)法律保障特定自然人的居住權(quán)益，也增強(qiáng)了房屋的利用價(jià)值，更確切地說(shuō)，是保障了社會(huì)中特殊弱勢(shì)群體的居住需求，也豐富了房屋利用形式的多樣化。

綜上所述，盡管《民法典》規(guī)定的居住權(quán)規(guī)則內(nèi)容不夠詳細(xì)，在司法實(shí)踐中需要進(jìn)一步解釋條文應(yīng)有的涵義，但是居住權(quán)的權(quán)利實(shí)踐已經(jīng)為之后的司法或者立法提供了基礎(chǔ)，因此，國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)居住權(quán)實(shí)施細(xì)則，彌補(bǔ)居住權(quán)規(guī)則現(xiàn)有的漏洞。只有通過(guò)法律手段規(guī)范居住權(quán)的行使，才能真正實(shí)現(xiàn)房屋本身的價(jià)值，保障社會(huì)低收入群體擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住權(quán)。