鄭英強(qiáng)

（濰坊恒信建設(shè)集團(tuán)有限公司，山東 濰坊 261061）

在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，知識經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中迫切需要解決的問題。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會主義市場上快速發(fā)展，并作出了巨大貢獻(xiàn)，帶動了投資熱潮。房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和資金分配、募集、使用等活動是核心。因此，財務(wù)管理對房地產(chǎn)公司的發(fā)展壯大有著重要性。本文將詳盡介紹房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中出現(xiàn)的問題和具體處理辦法，相關(guān)觀點僅供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理基本特征

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)公司總量持續(xù)上升。同其他產(chǎn)業(yè)比較，房地產(chǎn)業(yè)投資有著多元化、比較穩(wěn)定、使用壽命長的特征。財務(wù)因素在房地產(chǎn)項目的整體運作周期中，發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。受房地產(chǎn)業(yè)投資特征的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)具備了如下特征。

1.周期長，成本管理工作煩瑣

房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)成本，主要分為征地及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基本建設(shè)費用、建筑安裝工程費、公用配套設(shè)備費用、開發(fā)承包費等成本項目，但各成本項目的具體內(nèi)容不同。房地產(chǎn)企業(yè)即使是同類產(chǎn)品的開發(fā)也會因時間和地點的不同而發(fā)生變化，其產(chǎn)品成本構(gòu)成十分復(fù)雜。房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)周期長，周轉(zhuǎn)率低，企業(yè)必須采用各種投資方法籌措發(fā)展資金，進(jìn)行項目滾動發(fā)展，所以相應(yīng)的融資任務(wù)非常重[1]。

2.財務(wù)管理中涉及大量資金

在房地產(chǎn)項目運行中，離不開資金的支持，而項目規(guī)模大小將直接影響到的融資數(shù)量。從征地環(huán)節(jié)入手，需要巨大的資金成本，而后期的每一環(huán)都必須耗費巨大的人力、物力、財力，如果在這一過程中缺乏充足資金支持，那么將會大大增加財務(wù)管理工作難度。

3.面臨較大的財務(wù)風(fēng)險

因為房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)期限一般較長，在整個財務(wù)期很容易遭受各種外界原因的影響。所以，如果出現(xiàn)了財務(wù)風(fēng)險，地產(chǎn)公司的經(jīng)營效益也將大打折扣，最嚴(yán)重的甚至可以出現(xiàn)融資損失。受房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)特殊性的影響，許多房地產(chǎn)公司在財務(wù)上都存在著一定問題。房地產(chǎn)公司要想得到健康穩(wěn)定的發(fā)展，要仔細(xì)分析在企業(yè)運營中出現(xiàn)的困難問題，制定科學(xué)應(yīng)對策略，提升財務(wù)管理工作完善性，從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中財務(wù)管理的重要作用

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和開發(fā)前，需要經(jīng)過政府部門的審批，不同階段會對應(yīng)不同的業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，財務(wù)管理是不可或缺的一部分，主要包括財務(wù)控制、財務(wù)決策和財務(wù)規(guī)劃。財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用主要體現(xiàn)在以下幾點。

1.有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)資金使用質(zhì)量和效率

房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較長，需要承受較大的資金壓力，在具體項目開發(fā)中開發(fā)商對資金的依賴性較強(qiáng)。為此，在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中，資金管理是必不可少的內(nèi)容。資本一直是值得房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)注的資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)收益與資本管理息息相關(guān)，為此強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理有利于提升資金管理質(zhì)量和管理效率，縮短資金使用周期。同時，科學(xué)的財務(wù)管理工作可以有效使用和籌資資金，優(yōu)化和完善資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，將項目投資風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，提高資金使用質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)控制項目管理成本

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項目預(yù)算控制水平直接影響著其經(jīng)營效果。而強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作，可以提升預(yù)算控制的全面性，改進(jìn)和優(yōu)化預(yù)算結(jié)構(gòu)，有效控制項目開發(fā)成本狀況。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中理財，優(yōu)化籌資制度

房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)管理中必須嚴(yán)格遵循經(jīng)營戰(zhàn)略，更好地實現(xiàn)資金的分配。一方面，良好的財務(wù)管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在短時間內(nèi)集中大量資金，為其發(fā)展提供充足的物質(zhì)基礎(chǔ)，及時把握商機(jī)。另一方面，財務(wù)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地落實子公司考核制度，提升利潤分配的科學(xué)性與合理性。

4.有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理安排投資規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)在項目拿地過程中，需要充分考慮項目所在市場的發(fā)展情況，對項目的發(fā)展計劃進(jìn)行可行性研究和敏感性分析，分析不同計劃的盈利能力和現(xiàn)金流，選擇一致的投資計劃配合公司的發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求。在后續(xù)方案執(zhí)行中，要有效結(jié)合政府的政策、市場發(fā)展行情和企業(yè)實際經(jīng)營管理情況，及時、有效地修整方案。

5.有利于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理行為

強(qiáng)化財務(wù)管理，建立統(tǒng)一、完善的財務(wù)制度，可以提升各個環(huán)節(jié)的公開性和透明性，使企業(yè)所有財務(wù)管理工作的實施遵循法規(guī)，以便有效防止財務(wù)管理風(fēng)險的出現(xiàn)。唯有嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理行為，方可從合法的競爭中脫穎而出，提高市場知名度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

6.有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化財務(wù)管理，必須進(jìn)一步提高我國會計人才的專業(yè)素質(zhì)。唯有進(jìn)一步提高財政人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，方可達(dá)到會計管理崗位的效率化、科學(xué)研究、專業(yè)規(guī)范化。同時，強(qiáng)化財務(wù)管理能夠使房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員主動自身專業(yè)能力和知識水平，完善思想道德品質(zhì)，最終促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

1.財務(wù)管理意識薄弱

首先，房地產(chǎn)企業(yè)決策人員的文化素養(yǎng)不高，管理理念落后，沒有樹立現(xiàn)代化財務(wù)管理理念。其主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)決策人員沒有認(rèn)識到財務(wù)管理在經(jīng)營管理中的重要作用，將工作重點放在業(yè)務(wù)銷售、工程建設(shè)等方面，將財務(wù)管理人員排斥在重要經(jīng)濟(jì)活動之外。由于決策人員忽視財務(wù)管理工作，導(dǎo)致在制定重大決策中出現(xiàn)失誤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較低，沒有形成正確的財務(wù)管理觀念，對國家稅收、財政政策缺乏足夠的了解。由于財務(wù)管理人員無法承擔(dān)重任，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)決策的制定缺乏足夠財務(wù)信息、數(shù)據(jù)的支持。最后，很多房地產(chǎn)企業(yè)員工對財務(wù)管理工作漠不關(guān)心，同時企業(yè)決策者對財務(wù)管理缺乏重視，財務(wù)人員沒有樹立正確的財務(wù)管理理念，因此會影響員工行為和理念的形成。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，如果沒有全體員工的共同參與，那么財務(wù)管理工作將是沒有效率的、不完整的。

2.財務(wù)管理制度不完善

財務(wù)管理機(jī)制不健全是不少地產(chǎn)公司面臨的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)中，一個健全的財務(wù)管理體制十分關(guān)鍵。首先，財務(wù)是一個高度系統(tǒng)化、復(fù)雜化的工作，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能建立一個完善的財務(wù)管理體制，那么將會大大增加日常管理工作的隨意性和盲目性。其次，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涵蓋的范疇多，跨度大，涉及許多個運作環(huán)節(jié)，在某種程度上來說，資本的存儲都是相對分散的，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)無法集中投資，而這時一旦缺乏健全的資金管理體系支持與保證，極易出現(xiàn)安全事故[2]。另外，盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務(wù)規(guī)章制度，但卻不能在實際管理工作中有效貫徹和實施該規(guī)章制度，這些財務(wù)形式不僅會妨礙房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，而且很有可能帶來十分嚴(yán)重的危機(jī)。

3.財務(wù)籌劃工作存在諸多不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了宏偉的發(fā)展規(guī)劃，但是由于沒有很好地事先預(yù)測財務(wù)活動，因此無法達(dá)到預(yù)期效果，沒有落實發(fā)展規(guī)劃。其主要表現(xiàn)在以下幾點。首先，資金管理缺乏有序性，房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)流動性缺乏長遠(yuǎn)、統(tǒng)籌規(guī)劃，使用的資金結(jié)構(gòu)缺乏合理性，其結(jié)果是負(fù)債資金比過高，將大大增加企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，造成企業(yè)償債能力嚴(yán)重不足。其次，成本控制力度不足。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本計劃管理工作時，會對成本事前控制缺乏關(guān)注度，這使得成本失控問題嚴(yán)重，最終給房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的損失。最后，存在很大的稅務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉足的領(lǐng)域較多，所以涉及的稅種較多，稅費負(fù)擔(dān)較重。部分地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)水平低下，無法實施科學(xué)合理的財務(wù)規(guī)劃，結(jié)果會增加稅費成本，在一定程度上抑制企業(yè)經(jīng)營利潤率的提升。

4.財務(wù)資金管理不當(dāng)

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金高度密集的行業(yè)，如果缺乏金融行業(yè)支持，僅僅依靠自身的資本積累，已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。除了部分房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場進(jìn)行融資外，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將銀行貸款作為一種融資方式來改善其資金問題。但在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，銀行融資難度大大增加。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金周轉(zhuǎn)問題，會大量向民間借貸。在這種情況下高額利息無法應(yīng)付稅前扣除，這不僅會增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本支出，而且會大大增加財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。另一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)過分注重開發(fā)，忽視了資金經(jīng)濟(jì)能力的強(qiáng)化，將戰(zhàn)線拉得過長。在設(shè)計、銷售、建設(shè)等環(huán)節(jié)，沒有認(rèn)識到資金周轉(zhuǎn)的重要性，制定的籌資計劃和投資計劃缺乏平衡性，這導(dǎo)致資金有時寬裕、有時緊張，嚴(yán)重情況下會陷入資金周轉(zhuǎn)危機(jī)。更嚴(yán)重的是，在金融負(fù)債高的背景下，資金破裂將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，這種現(xiàn)象已不再是個例。

5.沒有進(jìn)行財務(wù)集約化和信息化管理

以往，房地產(chǎn)企業(yè)屬于一種屬地管理，在房地產(chǎn)開發(fā)中，以當(dāng)?shù)匦〉拈_發(fā)企業(yè)為主[3]。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)開始在全國范圍內(nèi)拿地，但是從整體上來看，中小企業(yè)占據(jù)較大部分，受資本和規(guī)模因素的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有統(tǒng)一的核算流程和管理制度。很多財務(wù)軟件在應(yīng)用的時候，只是作為收付款和出具財務(wù)報表的工具而已，實際上一個房地產(chǎn)企業(yè)涉及的信息包含多個方面，僅僅利用幾張財務(wù)報表開展財務(wù)管理分析工作是不合理的，這不利于全面測算項目。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理措施

1.樹立正確的財務(wù)管理意識

首先，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員的財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者的意識決定了企業(yè)發(fā)展的方向。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對財務(wù)人員管理者的重要性，為做好企業(yè)財務(wù)工作奠定堅實基礎(chǔ)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要積極學(xué)習(xí)現(xiàn)代財務(wù)管理知識，一方面通過參與專業(yè)培訓(xùn)活動，提升自身的財務(wù)素質(zhì)；另一方面，“走出去”，到其他企業(yè)中參觀和學(xué)習(xí)，拓寬自身的學(xué)習(xí)視野。其次，提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，財務(wù)人員是中堅力量。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成一個作風(fēng)強(qiáng)、水平高、敬業(yè)精神愛崗的財務(wù)隊伍，做好財務(wù)的崗位培訓(xùn)，不但要掌握知識，同時還要形成業(yè)務(wù)本領(lǐng)，掌握經(jīng)營戰(zhàn)略、開發(fā)過程等方面的專業(yè)知識。最后，加強(qiáng)全員教育。要想成功開展財務(wù)工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須營造全員參加財務(wù)的良好氛圍，把全員理財理念延伸到財務(wù)工作整個流程中，并著重培養(yǎng)和教育經(jīng)營單元的主管人員、各個職能部門負(fù)責(zé)人。

2.制定完善的財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要有效克服財務(wù)中出現(xiàn)的問題，需要從構(gòu)建健全的財務(wù)機(jī)制開始。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)財務(wù)特征，建立系統(tǒng)、科學(xué)的財務(wù)系統(tǒng)，并在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段有效貫徹和實施有關(guān)規(guī)章制度。財務(wù)部門也要建立一個完整的財務(wù)會計系統(tǒng)，在內(nèi)部制定一個完善的系統(tǒng)，提升系統(tǒng)設(shè)置的合理性，有效貫徹和落實財務(wù)審核工作，并且提升資金分配的科學(xué)性與合理性。對于房地產(chǎn)項目在實際運行中流入的各項資金，要進(jìn)行詳細(xì)、明確的記錄，并定期或者不定期開展匯總工作，制定相應(yīng)的財務(wù)報表，從而不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的完善性。

3.強(qiáng)化財務(wù)稅收籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)雖沒有直接創(chuàng)造價值，但完善的財務(wù)能夠減少融資成本，提高了資本周轉(zhuǎn)速度，從根本上增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益[4]。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)計劃大致分為這樣一些方面：首先，加強(qiáng)資金規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中，通過努力提高融資計劃的合法性，實現(xiàn)節(jié)約資金成本的目標(biāo)，加快資金運轉(zhuǎn)速度，從根本上提高資金使用質(zhì)量和使用效益。其次，強(qiáng)化成本控制。在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作開展中，設(shè)計階段、招標(biāo)階段、竣工階段等是成本控制的重要階段，為此財務(wù)管理要強(qiáng)化這幾個方面的系統(tǒng)性控制與優(yōu)化。最后，強(qiáng)化稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和稅收政策，以及自身實際的發(fā)展情況，通過科學(xué)開展運營納稅籌劃工作，實現(xiàn)延遲納稅或者降低納稅金額的目標(biāo)。

4.強(qiáng)化資金預(yù)算管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實際發(fā)展情況合理編制資金預(yù)算，全過程、動態(tài)化管理資金循環(huán)。首先，要強(qiáng)化籌資管理，不僅要拓寬資金籌集渠道，而且要防止過度負(fù)債。在保證資金供應(yīng)正常的情況下考慮融資成本，保證融資方式選擇的合理性，優(yōu)化和完善融資結(jié)構(gòu)，利用最少的成本，籌措最多的資金，從而滿足項目建設(shè)開發(fā)對資金的需求。其次，進(jìn)行資本循環(huán)監(jiān)管工作，其中涉及事前監(jiān)管、事中監(jiān)管和事后監(jiān)督。要嚴(yán)格依據(jù)投資計劃有效監(jiān)管資本循環(huán)中的各個環(huán)節(jié)，從而減少資金成本支出，提升資本利用品質(zhì)與效益。通過對資金預(yù)算實際運行狀況的分析，適時反映和調(diào)整房地產(chǎn)公司資金實際運用狀況。最后，合理調(diào)節(jié)工程造價，從根本上降低工程投入。合理提升周期，防止由于資金長期沉淀而影響正常的資金周轉(zhuǎn)。同時要在銷售階段制定合理的營銷策略，通過采取科學(xué)、靈活的房產(chǎn)營銷方法，提高資本利用速度。

5.實現(xiàn)財務(wù)信息化、集約化管理

在信息技術(shù)快速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了提升自身財務(wù)管理質(zhì)量，實現(xiàn)財務(wù)信息化、集約化管理，要利用信息化獲得非財務(wù)數(shù)據(jù)，制定一個完善的信息財務(wù)系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要利用一定的開發(fā)費用開發(fā)相關(guān)軟件，為企業(yè)制定一套相適應(yīng)的ERP 系統(tǒng)，以此提升信息體系的完善性[5]。通過使用ERP 系統(tǒng)可以將房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門緊密聯(lián)合到一起，真正實現(xiàn)財務(wù)付款、預(yù)算成本編制、籌資管理模塊化，緊密聯(lián)系預(yù)算模塊。房地產(chǎn)企業(yè)也要以財務(wù)集約化、信息化發(fā)展為主要目標(biāo)，以此最大程度提高自身利潤。在房地產(chǎn)項目的整個階段，都要在EPR 系統(tǒng)信息系統(tǒng)上進(jìn)行有效管理，從而幫助領(lǐng)導(dǎo)人員及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金規(guī)模大，在房地產(chǎn)政策不斷變化的背景下，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員要提升對財務(wù)管理工作的重視程度，進(jìn)一步提高了財務(wù)管理人員質(zhì)量，并注重引入德才兼?zhèn)涞娜瞬咆攧?wù)人員。同時，要準(zhǔn)確抓住國家行業(yè)變革時機(jī)，發(fā)現(xiàn)自身在財務(wù)管理工作中存在的問題，不斷提升財務(wù)管理制度的完善性，降低財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，最大程度提高自身利潤，有效避免資金問題的產(chǎn)生。