張國(guó)云

事關(guān)百姓的“衣食住行”，住房從來(lái)沒(méi)有像今天這樣，讓人歡喜讓人憂。這不，當(dāng)下的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中，唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)一時(shí)難以振作，甚至還拖了整體經(jīng)濟(jì)向上的“后腿”。

黨的十八大以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)共同富裕方面取得了顯著成效。一方面是住有所居，城鄉(xiāng)居民住房條件大幅改善。黨中央堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，不斷完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。住房保障力度不斷加大，累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置房8000多萬(wàn)套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件也得到有效改善。另一方面是防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)取得重要成果。落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢(shì)頭得到有效扭轉(zhuǎn)。

但是，2022年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨膠著狀態(tài)。個(gè)別房企在資金鏈吃緊、到期債務(wù)難以?xún)斶€的境遇中苦苦掙扎。企業(yè)拿地十分謹(jǐn)慎，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，無(wú)論是新建住宅還是二手住宅，總體銷(xiāo)售情況難言景氣。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1——5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額52134億元，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額48337億元，同比分別下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.60，為近一年來(lái)最低值。

到底是什么原因造成房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫？

在去年上半年樓市火熱的背景下，各地為房地產(chǎn)降溫出臺(tái)了一系列緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資作出限制。在降杠桿過(guò)程中，由于部分房企“爆雷”，加上疫情反復(fù)，樓市信心受到打擊，整個(gè)市場(chǎng)迅速降溫。

確切地說(shuō)，2021年年初開(kāi)始實(shí)施的“三條紅線”“兩集中”政策，本意是化解房地產(chǎn)行業(yè)為金融市場(chǎng)帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓房子回歸居住本質(zhì)。抑制房地產(chǎn)的資本屬性，其做法本身沒(méi)有錯(cuò)，問(wèn)題是“心急喝不得熱粥”，有些地方做過(guò)了頭，這就損害了房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性。

2022年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議提出，要“積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策”“慎重出臺(tái)收縮性政策”。此后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局分別表態(tài)，維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。

后續(xù)一系列“真招”開(kāi)始出臺(tái)。5月15日，央行會(huì)同銀保監(jiān)會(huì)將全國(guó)范圍內(nèi)首套房貸款利率下限，從不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行引導(dǎo)5年期以上LPR下行15個(gè)基點(diǎn)。隨后，北京、上海等多個(gè)城市的銀行將房貸利率下調(diào)，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進(jìn)入6月，各地樓市政策繼續(xù)呈放松態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，至少有70余城因城施策出臺(tái)了政策超百條。

————多地城市房地產(chǎn)政策松綁。近期，武漢市房地產(chǎn)交易中心提出，即日起至今年年底，本市戶(hù)籍居民通過(guò)父母投靠、二孩三孩政策購(gòu)買(mǎi)的第三套住房，可無(wú)條件在限購(gòu)區(qū)再購(gòu)買(mǎi)第四套住房。6月24日起，非合肥戶(hù)籍的外地居民家庭，通過(guò)補(bǔ)繳社保、個(gè)稅即可購(gòu)房。南京、成都、杭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)強(qiáng)二線城市也都在放寬房地產(chǎn)限購(gòu)措施之列。不少城市并非只出臺(tái)一次政策，而是逐步從公積金、購(gòu)房資格等多方面放寬限購(gòu)。

————一 些 地 方 政 府 推 出“房票”。6月20日，《鄭州市大棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）發(fā)布。根據(jù)《辦法》，房票是被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，被征收人可以拿著房票在所有參與房票政策的商品房中自行購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)票面金額不足以支付購(gòu)房款的，不足部分被征收人可以申請(qǐng)貸款，拆遷戶(hù)也可不接受房票安置?！掇k法》稱(chēng)，房票超1 2 個(gè)月未使用的，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。為鼓勵(lì)被征收人使用房票，鄭州市提供了安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)、現(xiàn)金補(bǔ)償、3個(gè)月過(guò)渡費(fèi)等激勵(lì)。事實(shí)上，2 0 2 2年以來(lái)，河南許昌、湖北鄂州、浙江寧波海曙區(qū)等地先后推行房票政策，浙江寧波奉化區(qū)更是時(shí)隔6年重啟這一舉措。鄭州作為省會(huì)城市，計(jì)劃在市內(nèi)8區(qū)推行，這樣的覆蓋范圍還是首例。

————個(gè)別房企以農(nóng)產(chǎn)品換房。在河南省商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房，可以“2元/斤，小麥換房”；在河南省開(kāi)封市杞縣的建業(yè)城，則可以“5元/斤，大蒜換房”。據(jù)了解，小麥的收購(gòu)價(jià)是2元1斤，只能抵首付款，最高可抵16萬(wàn)元。樓盤(pán)均價(jià)為5800元左右，戶(hù)型建筑面積約117——144平方米，以此計(jì)算，16萬(wàn)元最多能占到首付款的八成左右。而杞縣是“中國(guó)大蒜之鄉(xiāng)”，目前市面上大蒜的價(jià)格是每斤1.5元左右，房產(chǎn)公司按照5元收購(gòu)，但需交2萬(wàn)元定金，其他的首付則可用大蒜抵，一套房子最多用2萬(wàn)斤蒜，大約是10萬(wàn)元。

————房地產(chǎn)商信心有所恢復(fù)。6月28日下午，萬(wàn)科舉行年度股東大會(huì)。會(huì)上，面對(duì)當(dāng)前投資者最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問(wèn)題，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，短期市場(chǎng)已觸底，恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過(guò)程。自2017年成為萬(wàn)科新一任董事會(huì)主席以來(lái)，郁亮的觀點(diǎn)往往受到業(yè)內(nèi)人士乃至整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注。2022年初，郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”。他還特別強(qiáng)調(diào)，2022年是萬(wàn)科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始。

————地方出臺(tái)房?jī)r(jià)“限跌令”。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前嚴(yán)重兩極分化，一方面一線城市嚴(yán)格限漲，另一方面二三線和低線城市嚴(yán)控“限跌”，背后反映的是城市間迥異的供需態(tài)勢(shì)。前不久，福州市平潭縣發(fā)布通知，要求房企實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，對(duì)超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年8月以來(lái)，已有超過(guò)20個(gè)城市對(duì)房企大幅降價(jià)采取了相應(yīng)措施，其中包括張家口、岳陽(yáng)、桂林、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山等。

中國(guó)有句古訓(xùn)，解鈴還須系鈴人。坦率地說(shuō)，當(dāng)下房地產(chǎn)的問(wèn)題，是預(yù)期出了問(wèn)題。

第一，要從共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)上看待房地產(chǎn)發(fā)展。習(xí)近平總書(shū)記在《正確認(rèn)識(shí)和把握我國(guó)發(fā)展重大理論和實(shí)踐問(wèn)題》中明確提出，正確認(rèn)識(shí)和把握實(shí)現(xiàn)共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)踐途徑。共同富裕是社會(huì)主義的本質(zhì)要求，是中國(guó)共產(chǎn)黨為之奮斗的目標(biāo)，“居者有其屋”是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要內(nèi)容之一。從不同研究測(cè)算看，中國(guó)居民家庭住房占家庭資產(chǎn)比重的70%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他先行城鎮(zhèn)化的國(guó)家。如何更公平、更有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)財(cái)富的分配，是公共政策必須完成的歷史命題。

其中尤為重要的是，在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的歷史因素下，住房往往與教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等公共服務(wù)緊密關(guān)聯(lián)。年輕人不買(mǎi)房，恐怕連自己孩子入托入學(xué)都成了問(wèn)題。從這個(gè)層面看，“租售并舉”的難點(diǎn)其實(shí)并不在房子本身，而是能否實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”。

第二，要從國(guó)民經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中的占比看待房地產(chǎn)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，一個(gè)行業(yè)占了GDP的5%以上，就是支柱行業(yè)，那中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占多少呢？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2 0 2 1 年房地產(chǎn)業(yè)增加值全年仍然達(dá)到了7.76萬(wàn)億元，建筑業(yè)增加值8萬(wàn)億元，加起來(lái)占GDP的14%左右，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，歐美國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了上百年，現(xiàn)在依然是支柱產(chǎn)業(yè)。

另外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用也比較明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與統(tǒng)計(jì)局行業(yè)分類(lèi)的42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)都有關(guān)聯(lián)，因此，平穩(wěn)健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，就基本能帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，要從百姓“居者有其屋”的角度看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。住房問(wèn)題是事關(guān)民生的重大問(wèn)題，關(guān)系著千家萬(wàn)戶(hù)的基本生活保障。在中國(guó)老百姓的心中，房子始終有著沉甸甸的分量；而要去銀行貸款，銀行首先要的是房產(chǎn)抵押。對(duì)于廣大普通百姓來(lái)說(shuō)，在這個(gè)缺少更多個(gè)人投資渠道的年代，恐怕房子是為數(shù)不多的能讓他們既享受到使用權(quán)又享受到投資收益的財(cái)產(chǎn)。其次，房地產(chǎn)業(yè)能保民生保就業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)超過(guò)一億，如果房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)“閃失”，將會(huì)影響多少人的飯碗？

綜上可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)涉及的規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽扯面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，在地方財(cái)政收入中，在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。鑒于此，當(dāng)務(wù)之急就是要繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。具體說(shuō)：

————要提高站位，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、民生問(wèn)題，更是政治問(wèn)題。房地產(chǎn)是一個(gè)非常特殊的產(chǎn)業(yè)，主要是它的產(chǎn)品有兩重屬性，一是消費(fèi)屬性，就是滿足居住需求；二是投資屬性，就是追求保值增值。消費(fèi)屬性是基礎(chǔ)，投資屬性更不能脫離消費(fèi)屬性。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，正在通過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、投資、財(cái)政收入、金融、居民財(cái)富效應(yīng)、就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定大局。

住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)系整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)和政治問(wèn)題，對(duì)此不可掉以輕心，更不可短期化，而是要看到住房問(wèn)題的重要性與嚴(yán)重性。政府對(duì)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不會(huì)因內(nèi)外形勢(shì)變化而改變。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，地方政府也要負(fù)起責(zé)任。

————要 旗 幟 鮮 明，盡 快給投資主體和百姓一個(gè)可靠的預(yù)期。當(dāng)務(wù)之急是要加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)。今年以來(lái)，受疫情反彈、個(gè)別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)人收入預(yù)期下降等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱。對(duì)此，政策已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，不論是調(diào)整首套房按揭利率下限，還是五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率超預(yù)期下調(diào)，抑或是部分城市逐漸放開(kāi)限購(gòu)限貸，都意在改善需求、穩(wěn)定預(yù)期。接下來(lái)，各地需要根據(jù)實(shí)際情況因城施策，落實(shí)好房地產(chǎn)金融政策，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)消費(fèi)預(yù)期。

目前居民需求端購(gòu)房預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但供給端預(yù)期并沒(méi)有改善。正如4月29日中央政治局會(huì)議指出的，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”建議多部門(mén)配合協(xié)同，盡快制定出臺(tái)綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)未來(lái)的新體制、新模式到底是什么樣的，明確房地產(chǎn)稅收、信貸、土地、限售等政策大方向，給房企和居民一個(gè)可靠預(yù)期。同時(shí)，也有利于解決當(dāng)前各地出現(xiàn)的一些不規(guī)范的房地產(chǎn)刺激政策。

————要長(zhǎng)短結(jié)合，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康向前發(fā)展。當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的“救房市”，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性“死灰復(fù)燃”，實(shí)現(xiàn)既能通過(guò)短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，又能通過(guò)長(zhǎng)期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)。

短期政策目前很多，但不外乎下列做法。如，適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門(mén)檻，增強(qiáng)市場(chǎng)信心；適度松綁二手房限價(jià)政策；下調(diào)首套房首付比和改善型二套房首付比，減少剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”；下調(diào)房貸利率，加快貸款審批；提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付；北上廣深等適當(dāng)降低落戶(hù)和購(gòu)房門(mén)檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律；房企通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)等。

長(zhǎng)期政策應(yīng)圍繞四個(gè)方面展開(kāi)：一是推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。黨的十九大報(bào)告明確指出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。長(zhǎng)期以來(lái)，我們?cè)凇翱刂拼蟪鞘腥丝?、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的“小城鎮(zhèn)派”的思路影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯(cuò)配，這是導(dǎo)致“一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存”的根源。二是以常住人口增量為核心，改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來(lái)應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤。嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類(lèi)的供給形式，形成政府、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給格局。三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過(guò)度融資，同時(shí)支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。穩(wěn)增長(zhǎng)是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。日前財(cái)政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方造成的影響。

住建部原副部長(zhǎng)仇保興講過(guò)，因?yàn)槲覈?guó)居民財(cái)富構(gòu)成的75%都放在了住房中，如果房?jī)r(jià)暴跌，很多人將成為“負(fù)翁”。所以，我們堅(jiān)持“房住不炒”，穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤(pán)，這不僅是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，還是穩(wěn)財(cái)富。怎么穩(wěn)呢？亦如伯南克、蓋特納和保爾森在合著的《滅火》一書(shū)中所說(shuō)的，一旦發(fā)現(xiàn)隔壁著火了，當(dāng)務(wù)之急是滅火，而不是指責(zé)鄰居的粗心大意，因?yàn)橐坏┗饎?shì)蔓延，自家的宅子也不保。這是三位“救火隊(duì)長(zhǎng)”對(duì)世界各國(guó)的警示。目前房地產(chǎn)問(wèn)題是發(fā)展中的問(wèn)題，唯有用改革的辦法才能解決，等“滅火”之后再討論問(wèn)題起因、建立防火墻制度也不遲。

相信，只要房地產(chǎn)業(yè)在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的大盤(pán)下重新振作精神，才有可能獲得房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。