文／管秀發(fā) 南京東固土木工程技術(shù)有限公司 江蘇南京 210000

張明亮 南京工大建設(shè)工程技術(shù)有限公司 江蘇南京 210000

1、前言

為減輕中小學(xué)生過早競爭性壓力，早在1986年《中華人民共和國義務(wù)教育法》中即將適齡兒童就近入學(xué)納入法規(guī)，教育部辦公廳于2014年頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》要求所劃城市實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，實(shí)現(xiàn)100% 的小學(xué)劃片就近入學(xué)、90% 以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)，但隨著我國綜合國力提升，教育受重視程度日益提升，中國家長為子女能夠進(jìn)入更好的學(xué)校接受優(yōu)質(zhì)的教育資源普遍存在教育焦慮。我國14.1 億人口，本科院?？倲?shù)1300 所，其中6 所高校躋身2022年QS 世界大學(xué)排名TOP100；相比之下，美國僅有3.3 億人口，本科院校約2600 所，其中28 所進(jìn)入2022年QS 世界大學(xué)排名TOP100。在此社會(huì)背景下，家長希望子女能夠在基礎(chǔ)教育階段就獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，就近入學(xué)政策促使學(xué)生的小升初“擇校熱”壓力逐漸轉(zhuǎn)換成為家庭的“學(xué)區(qū)房熱”競爭壓力，產(chǎn)生房地產(chǎn)不良苗頭問題。

在教育壓力驅(qū)動(dòng)下學(xué)區(qū)房競爭激烈，全國各地優(yōu)質(zhì)教育屬性附加值促使學(xué)區(qū)房房價(jià)溢出同區(qū)位房價(jià)均值。北京市六個(gè)主城區(qū)小學(xué)學(xué)區(qū)房購買溢價(jià)在2.8%-15.0%之間，租賃溢價(jià)在7.4%-10.6% 之間[1]；成都市一類公辦小學(xué)學(xué)區(qū)房溢價(jià)達(dá)69.7%，重慶市達(dá)26.8%[2]。部分頂級教育資源帶動(dòng)了周邊巨額房產(chǎn)增值，例如位于北京市海淀區(qū)的蜂鳥家園，戶型僅為40-50 平米，按照多校劃片原則，入住該小區(qū)幾乎等于入學(xué)北京頂級學(xué)府中關(guān)村三小，且處于北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國人民大學(xué)等最優(yōu)質(zhì)教育資源的中心位置，使其均價(jià)漲至21 萬元/平方米，單套成交價(jià)近千萬。動(dòng)輒百萬、千萬學(xué)區(qū)房將很多普通家庭拒之門外，導(dǎo)致只有條件較好家庭的孩子才擁有了更多名校選擇權(quán)[3]。其實(shí)不止我國存在學(xué)區(qū)房溢價(jià)問題，教育資源質(zhì)量與住房增值率之間存在正相關(guān)關(guān)系得到各國多位學(xué)者實(shí)證研究。即使在教育資源相對豐沛的美國波士頓，學(xué)校質(zhì)量對房屋銷售價(jià)格的影響最高可達(dá)7%[4]。

2、地產(chǎn)商對學(xué)區(qū)房價(jià)格走高的推動(dòng)

近年來一手房市場不斷利用學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源炒熱其投資版塊熱度，教育附加值成為其周邊配套資源的王牌，甚至個(gè)別樓盤案名直接依靠“狀元府”、“學(xué)府”等字眼吸引學(xué)生家長購買。針對部分允許租房家庭子女申請入學(xué)公辦學(xué)校的城市，例如北京市《關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》首次在小學(xué)入學(xué)政策中規(guī)定，北京市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區(qū)工作、居住，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育，當(dāng)?shù)囟址恐薪橄嗬^貼出“緊鄰附小”、“進(jìn)軍牛小”等詞匯標(biāo)簽吸引租房者入住。

在教育政策不變的情況下，學(xué)區(qū)房具備一定投資價(jià)值。在迅速拓張或跨越式發(fā)展的城市區(qū)位中，房價(jià)普遍繁榮上漲，在這個(gè)階段時(shí)期商業(yè)區(qū)位、投資屬性、資源配套等多方面因素引起房價(jià)劇變，而教育配套資源對于房價(jià)影響并不顯著。但當(dāng)區(qū)位處于發(fā)展穩(wěn)定階段，其他影響因素比重逐步減小，教育配套資源對于房價(jià)的激勵(lì)和制約將逐漸提升[5]。我國許多家庭為了子女能夠進(jìn)入更好的學(xué)校接受教育，學(xué)生升學(xué)后一般會(huì)更換學(xué)校，這導(dǎo)致學(xué)區(qū)房資源處于流動(dòng)過程中并產(chǎn)生了更高的投資價(jià)值。無論是孩子完成學(xué)制后轉(zhuǎn)手、租售的二手學(xué)區(qū)房，還是新建的一手學(xué)區(qū)房，都有良好的銷售市場，并且隨著一代代學(xué)生的成長，不斷更迭的客戶群使學(xué)區(qū)房熱度持續(xù)不減。根據(jù)調(diào)研研究表明，對于學(xué)區(qū)房消費(fèi)者來說，在學(xué)校成績差異較大的地區(qū)，擁有昂貴住房的人對學(xué)校的滿意度高于無住房的人，而在學(xué)業(yè)差異較小的地區(qū)，情況則相反[6]；體現(xiàn)了在教育資源分配不平均的地區(qū)，高價(jià)學(xué)區(qū)房的購買者愿意承擔(dān)因教育附加而溢出的高額房價(jià)，這也從供需關(guān)系上反映出優(yōu)質(zhì)教育資源所在的學(xué)區(qū)房市場具備廣闊性。這促使地產(chǎn)商不斷涌入學(xué)區(qū)房市場，利用優(yōu)質(zhì)教育資源作為高額學(xué)區(qū)房的賣點(diǎn)，通過巨額差價(jià)或高額房租獲利。

3、高價(jià)學(xué)區(qū)房對教育發(fā)展的影響

與中國傳統(tǒng)購房空間大而廣的觀念相反，由于在學(xué)區(qū)房市場中更多家長購買目的是為了獲得周邊學(xué)區(qū)的入學(xué)資格，高額的學(xué)區(qū)溢價(jià)使得購房者們只能壓縮住房的使用價(jià)值，犧牲居住環(huán)境。根據(jù)調(diào)查，在學(xué)區(qū)房市場中，面積小，臥室數(shù)相對較少的房屋更受購房者青睞。其中重慶市九區(qū)公辦小學(xué)中，學(xué)區(qū)房臥室數(shù)從1 增加至3 時(shí)，一類小學(xué)的學(xué)區(qū)房溢價(jià)從18.3% 上升至48.3%；但當(dāng)學(xué)區(qū)房臥室數(shù)為4 時(shí)，一類小學(xué)學(xué)區(qū)房不溢反降[2]。目前大多數(shù)在售學(xué)區(qū)房都是典型的“老、破、小”住房，環(huán)境老舊，格局不佳，居住功能使用價(jià)值偏低，此類住房空間狹小、隔音效果差，無法為學(xué)生營造出優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)環(huán)境，在一定程度上對家庭教育產(chǎn)生了不良影響。

在高價(jià)學(xué)區(qū)房面前，家庭條件相對優(yōu)越的孩子通過獲得更優(yōu)質(zhì)的教育資源，相較于普通學(xué)校學(xué)生，在一定程度上更容易取得優(yōu)秀的成績，學(xué)校整體成績和名氣也借此不斷提高，周邊學(xué)區(qū)房熱度和房價(jià)則與之成正比，同時(shí)也吸引了更為優(yōu)秀的教師入校教學(xué)。學(xué)區(qū)房價(jià)格與優(yōu)劣教育資源分配將形成互漲作用，造成了高房價(jià)的學(xué)區(qū)房篩選學(xué)生家庭收入的畸形現(xiàn)象。因此本就稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源，并沒有平均分配，也沒有根據(jù)學(xué)生自身素質(zhì)梯度分配，而是根據(jù)家庭收入高低而分配。而且高收入人群會(huì)在地理上把自己隔離在高房價(jià)的社區(qū)，會(huì)不斷向?qū)W校管理者施加壓力，要求他們表現(xiàn)得更好，提供更高質(zhì)量的教育。因此學(xué)區(qū)房也支持了部分學(xué)校在招收學(xué)生的學(xué)習(xí)成績和管理方面的異質(zhì)性需求[7]。這樣一來學(xué)區(qū)房溢價(jià)受益者將僅僅是掌握優(yōu)質(zhì)資源的學(xué)校、學(xué)區(qū)房地產(chǎn)商和家庭條件優(yōu)越的學(xué)生，而普通學(xué)校和家庭將無法享受同等資源，嚴(yán)重破壞教育和住房公平性。

4、教育政策改革下學(xué)區(qū)房價(jià)格的走向

近年來針對學(xué)區(qū)房熱問題，政府和相關(guān)學(xué)者進(jìn)行了多種研究和嘗試，主要從教育公平化和限制學(xué)區(qū)房限購條件方向入手調(diào)控學(xué)區(qū)房溢價(jià)問題。教育部2016年于《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》中劃定各地要科學(xué)確定劃片方式：在教育資源相對均衡地區(qū)，要通過單校劃片的方式落實(shí)就近入學(xué)要求；在目前教育資源配置不均衡地區(qū)，要根據(jù)實(shí)際情況采取多校劃片、隨機(jī)派位等方式分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源均衡覆蓋。平衡城市學(xué)校質(zhì)量，消除家長對不同學(xué)校質(zhì)量的刻板印象，是解決這些社會(huì)困境的根治之道[8]。全國各地為促進(jìn)教育資源平衡，相繼出臺(tái)強(qiáng)校聯(lián)盟學(xué)區(qū)、名校辦分校、教師輪崗等政策。在2010年之前，南京市秦淮區(qū)和鼓樓區(qū)就相繼出臺(tái)了教師輪崗制，但僅限于強(qiáng)校向弱校的單向流動(dòng)。此后，在2010年江蘇省教師輪崗制的出臺(tái)后，江蘇部分城市在強(qiáng)校和弱校的教師資源上進(jìn)行短期流動(dòng)的嘗試[10]。自2014年開始，南京制定傾斜性政策，義務(wù)教育學(xué)校教師申報(bào)中級職稱時(shí)，有1年以上在薄弱學(xué)?；蚍菬狳c(diǎn)學(xué)校交流經(jīng)歷者，同等條件下優(yōu)先；申報(bào)高級職稱時(shí)，須有2年以上在薄弱學(xué)?；蚍菬狳c(diǎn)學(xué)校交流任教經(jīng)歷。上海市2021年發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)上海市中小學(xué)教師人事管理制度建設(shè)的指導(dǎo)意見》要求在同一所學(xué)校連續(xù)任教達(dá)到規(guī)定年限的專任教師，在10年內(nèi)必須有規(guī)定的流動(dòng)記錄，每年教師交流輪崗人數(shù)應(yīng)達(dá)到符合交流條件教師總數(shù)的10%-20%。學(xué)區(qū)房溢價(jià)就是師資力量的爭奪，教師輪崗制度將各校師資力量重新分配，將在一定程度上打壓學(xué)區(qū)房價(jià)格。名校擴(kuò)展也是加速教育平衡性的解決方法之一，2021年以來，江蘇南京多區(qū)開展名校擴(kuò)建、辦分校行動(dòng)，河西區(qū)本年度11 所學(xué)校在建，15 所學(xué)院處在啟動(dòng)階段。學(xué)校數(shù)量的增加一是吸納不斷增多的生源的必要，二是將教育資源平等化途徑之一，可在一定程度上稀釋優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的占比，淡化學(xué)區(qū)房影響。

另一方面，多地政府相繼出臺(tái)限制住房政策，例如租住同權(quán)、學(xué)區(qū)新房限價(jià)等。廣州市政府2017年正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

控制學(xué)區(qū)房溢價(jià)進(jìn)而推動(dòng)學(xué)區(qū)房降價(jià)，有助于緩解社會(huì)教育焦慮性，縮小各學(xué)校之間教育資源差距，從而解決家庭貧富差距導(dǎo)致的教育資源分配不均的現(xiàn)象。目前，北京、深圳、上海、南京等多個(gè)一線城市的多個(gè)學(xué)區(qū)房出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，但仍高于一定的市場房價(jià)。在安居客官網(wǎng)中顯示號(hào)稱北京海定區(qū)學(xué)區(qū)房“晴雨表”的蜂鳥家園自北京2021年9月起開始實(shí)施教師輪崗制度，次月平均降價(jià)2,0761 元，跌幅為11.3%。根據(jù)365 淘房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京30 所名校學(xué)區(qū)房價(jià)格在2021年4月份環(huán)比下降了418 元/ m2，跌幅為0.86%；同時(shí)，南京二手房總體房價(jià)在同年4月份環(huán)比增長了0.67%。在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》公開征求意見中指出建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度促使地區(qū)教育資源均衡發(fā)展后，京東拍賣顯示，深圳福田區(qū)的港中旅花園26 棟一套附帶優(yōu)質(zhì)中小區(qū)學(xué)區(qū)房在低于市場平均價(jià)500 萬的情況下無人問津；無獨(dú)有偶，一套擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)且低于每平市場價(jià)3 萬的法拍房也流拍。以上體現(xiàn)了我國各城市在結(jié)合本地區(qū)特征制定的一系列教育改革政策取得了一定的反應(yīng)，這些政策的出現(xiàn)給愈演愈烈的學(xué)區(qū)房溢價(jià)問題及時(shí)降溫，特別是一線城市，讓天價(jià)學(xué)區(qū)房有了落地的可能。雖然教育制度的變化在一定時(shí)間和范圍內(nèi)對學(xué)區(qū)房價(jià)格的市場波動(dòng)有明顯的抑制作用，但如何從根本上抑制全國各地學(xué)區(qū)房價(jià)格大幅上漲勢頭，促使學(xué)區(qū)房價(jià)格緩慢回落至正常房價(jià)水平，長期有效避免反彈現(xiàn)象發(fā)生。由于各地教育業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度和方式存在一定差異，仍需結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)一步研究。

結(jié)論：

今年伊始，全國多個(gè)一二線城市陸續(xù)推出教師輪崗制度、名校擴(kuò)建或辦分校、租住同權(quán)、學(xué)區(qū)新房限價(jià)等多項(xiàng)教育政策，在推動(dòng)社會(huì)中小學(xué)教育資源均衡分布，緩解社會(huì)教育焦慮的過程中明顯抑制了學(xué)區(qū)房暴漲的勢頭，并且局部學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象，讓教育公平在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)過程中落到了實(shí)處。

教育是民族復(fù)興之本，住房問題又是影響人民生活的重中之重，因此解決好學(xué)區(qū)房問題十分關(guān)鍵，需要多方協(xié)力，兼顧民生、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定等方面共同推動(dòng)，借鑒國內(nèi)試點(diǎn)城市的寶貴經(jīng)驗(yàn)，平穩(wěn)有效地推行相關(guān)政策，形成降低頂級學(xué)校附近房價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)障礙，以期將其從根本上解決、避免問題蔓延。鑒于學(xué)區(qū)房價(jià)格問題是由于多方面、多層次影響而形成的，本文僅結(jié)合我國多地區(qū)教育改革情況以及根據(jù)現(xiàn)有研究進(jìn)行論述，尚不能對同類問題進(jìn)行全面解決，希望讀者可繼續(xù)全面深入研究，提出觀點(diǎn)。