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摘要：房地產(chǎn)有別于其他行業(yè)，它對(duì)于資金的需求在項(xiàng)目開發(fā)前期就將達(dá)到峰值，一旦無法及時(shí)獲取資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言將產(chǎn)生毀滅性的影響。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)出現(xiàn)爆雷，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)該行業(yè)的貸款審核更加謹(jǐn)慎，企業(yè)從傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)獲取的資金從規(guī)模、融資成本方面來看都不具備優(yōu)勢(shì)，亟需加以研究。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過大的危害性，分析了目前房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的主要問題，并據(jù)此提出防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議，以期為化解房地產(chǎn)融資的困境提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)過前面十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)整體已經(jīng)逐漸進(jìn)入疲軟期。尤其隨著恒大等一系列知名房企暴雷，2021年全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入持續(xù)震蕩調(diào)整，大量老牌房企陷入危機(jī)，這也導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的評(píng)估程序更加嚴(yán)苛，企業(yè)難以從傳統(tǒng)的融資方式獲取資金。房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)目前的融資困境，如何尋求新的融資渠道、如何建立完善企業(yè)內(nèi)部的融資風(fēng)險(xiǎn)管理體系，如何降低融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題，亟需加以研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求周期與其他行業(yè)有很大差別，因其涉及前期土地的購置，資金需求量會(huì)在前期達(dá)到峰值，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期就介入融資風(fēng)險(xiǎn)管理非常必要。融資風(fēng)險(xiǎn)管理是指企業(yè)通過內(nèi)部控制等方式控制融資成本，同時(shí)在融資過程對(duì)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別、分析、提示及應(yīng)對(duì)等一系列管理過程的統(tǒng)稱。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前期首要考慮的是開發(fā)資金的來源及融資渠道，其次是各種融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)及適用條件。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要來源有：自有資金、銀行貸款、上市發(fā)行股票等，相關(guān)主要融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)及其適用條件如下：

1.使用自有資金。自有資金通常來源是企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目取得利潤和股東實(shí)繳資金、公司留存收益等。自有資金是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)，若企業(yè)要通過其他方式融資，自有資金也是評(píng)價(jià)企業(yè)還款能力的重要指標(biāo)。使用自有資金作為資金來源優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)無需向外部披露經(jīng)營相關(guān)信息，能有效保護(hù)企業(yè)的商業(yè)秘密，劣勢(shì)在于要求企業(yè)擁有可持續(xù)的盈利能力，鑒于自有資金的以上特點(diǎn)，該種融資方式適用于資金規(guī)模較大，經(jīng)營狀況良好的企業(yè)。

2.銀行貸款融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行進(jìn)行融資通常采用開發(fā)貸的模式，開發(fā)貸主要分為以下幾類，商業(yè)用房開發(fā)貸、住房開發(fā)貸、土地開發(fā)貸、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款等。采用開發(fā)貸方式融資能融通大額資金，通過開發(fā)貸取得的資金能用于該項(xiàng)目與開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理等相關(guān)各項(xiàng)支出，屬于專項(xiàng)使用。但其辦理手續(xù)繁瑣，對(duì)企業(yè)要求較高，其使用范圍也有很大限制。銀行貸款目前仍然為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。

3.上市融資。對(duì)于規(guī)模較大、知名度較高的房地產(chǎn)企業(yè)可采用上市融資的方式獲取資金，該種方式主要通過發(fā)行股票獲得資金，其優(yōu)勢(shì)在于能在短時(shí)間內(nèi)獲得一定數(shù)量的資本，且不用固定時(shí)間還本付息，其劣勢(shì)在于前期辦理流程時(shí)間較長，而且手續(xù)繁瑣，僅適用與大型房地產(chǎn)企業(yè)，中小型企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)上市融資。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過高的主要危害

1.過度依賴債權(quán)融資，融資比例失調(diào)

銀行貸款融資仍然為房地產(chǎn)企業(yè)目前常采用的融資方式，且比例通常占融資總額的50%以上。銀行貸款融資存在按合同約定還本付息，房地產(chǎn)行業(yè)在最近幾年已接近飽和，銀行放貸額度也已近極限，融資成本也逐年攀升。企業(yè)如完全依賴銀行貸款提供資金，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，銀行信貸政策也會(huì)隨之發(fā)生變化，放貸環(huán)節(jié)就會(huì)出現(xiàn)問題，資金鏈中斷會(huì)影響整個(gè)開發(fā)進(jìn)度。

2.融資渠道狹窄，無法籌集足額資金

房地產(chǎn)行業(yè)在前幾年進(jìn)入高速發(fā)展階段，同時(shí)也因過快發(fā)展導(dǎo)致行業(yè)架構(gòu)不穩(wěn)健，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。近幾年投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體持觀望態(tài)度，認(rèn)為其屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體供求關(guān)系不穩(wěn)定，可能造成產(chǎn)品的滯銷。傳統(tǒng)的融資渠道受市場(chǎng)影響融資額度有限，企業(yè)缺乏創(chuàng)新的融資渠道，無法籌集到足額資金。當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平處于高位時(shí)，客戶購房熱情會(huì)隨之提高。當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，客戶對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)明顯下降。經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展不穩(wěn)定時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)更難獲得資金，而此時(shí)是資金需求的高峰期。

3.融資法律體系的不完善，導(dǎo)致資金鏈斷裂

目前我國針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的法律體系不完善，現(xiàn)有條款無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)多元化的融資需求。企業(yè)在融資的實(shí)際操作過程中，會(huì)遇到各種問題，由于政策原因問題得不到有效解決，從而增加融資難度。融資管理體系不夠健全，無法將各種融資模式涵蓋在內(nèi)，對(duì)融資方無法有效約束，可能無法篩選出不合格的融資方，導(dǎo)致最后無法按時(shí)還本付息，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂或者投資者無法收回資金引起投資失敗。

4.盲目融資導(dǎo)致企業(yè)融資成本過高

當(dāng)企業(yè)缺乏有效的融資途徑又亟需資金運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，會(huì)存在盲目融資的情形。為盡快獲取資金，企業(yè)會(huì)選擇融資途徑更為靈活但融資成本偏高的融資方式，這也是企業(yè)發(fā)生融資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因之一。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

1.有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的最現(xiàn)實(shí)的意義是降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。制定相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理制度能促進(jìn)企業(yè)對(duì)融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，提高企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。房地產(chǎn)行業(yè)資金變現(xiàn)周期較長，加強(qiáng)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理可以有助于提醒企業(yè)時(shí)刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化及房地產(chǎn)行業(yè)的變化，降低融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

2.有助于拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)通過融資風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)對(duì)融資過程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、防范，從而在融資風(fēng)險(xiǎn)可控的范圍內(nèi)拓展房地產(chǎn)融資渠道。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，新融資渠道的拓展在及時(shí)解決融資難題的同時(shí)也帶來更多融資風(fēng)險(xiǎn)，因此提高企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理能力是未來房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)在必行的重要措施。

3.有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資管理制度的完善

房地產(chǎn)行業(yè)作為融資量極大的行業(yè)，加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理有利于促進(jìn)企業(yè)融資管理制度的建立。融資管理制度中風(fēng)險(xiǎn)管理又是極其重要的一環(huán)，做好企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理是建立融資管理制度的基礎(chǔ)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問題

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目前期是資金需求的高峰時(shí)期，也是融前管理重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往忽視項(xiàng)目的投前管理與建設(shè)中的融資過程管理，整體上對(duì)于資金的融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，這是造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資管理失敗的主要原因之一。

（二）融資管理水平不高

一方面，由于企業(yè)對(duì)融資管理不夠重視，組織人員設(shè)置缺乏融資管理部門及熟悉融資管理流程的相關(guān)人員。企業(yè)未從投前、投中、投后三個(gè)階段分別對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，在投前缺乏對(duì)項(xiàng)目資金的整體把控，在投中缺乏對(duì)現(xiàn)金流情況的把控，在投后缺乏對(duì)整體項(xiàng)目融資情況的復(fù)盤及分析。

另一方面，部分企業(yè)缺乏專門的融資管理部門，無法從專業(yè)融資視角統(tǒng)領(lǐng)融資全流程，缺乏專業(yè)性；融資管理制度不健全，導(dǎo)致企業(yè)融資缺乏必要的管理制度，無法再過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，缺乏靈敏性；部分企業(yè)雖有專門的業(yè)務(wù)部門及相應(yīng)的管理制度，但未及時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)作相應(yīng)調(diào)整，缺乏時(shí)效性。

（三）融資渠道狹窄導(dǎo)致融資成本較高

目前房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴債務(wù)融資，因融資渠道的缺乏房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇融資成本較高的債務(wù)融資途徑，這種情況可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)中。房地產(chǎn)行業(yè)投資回收期通常較長，企業(yè)缺乏行之有效的融資風(fēng)險(xiǎn)管理辦法會(huì)導(dǎo)致部分企業(yè)為滿足經(jīng)營資金需求盲目融資，或者選擇融資成本較高的渠道。一旦企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂陷入破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不健全

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有健全的風(fēng)險(xiǎn)管理體系：一是未建立統(tǒng)一的融資風(fēng)險(xiǎn)管理理念，企業(yè)應(yīng)從上到下樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以便從源頭發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；二是未建立能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)管理職能的組織體系，企業(yè)缺乏具備金融素養(yǎng)的人員，其他員工未接受過融資方面的培訓(xùn)；三是企業(yè)建立的內(nèi)控制度未能涵蓋融資風(fēng)險(xiǎn)管理的主要環(huán)節(jié)，不能起到識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的作用，缺乏時(shí)效性；四是缺乏管理信息系統(tǒng)的支撐，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行系統(tǒng)化的融資風(fēng)險(xiǎn)管理，需要信息系統(tǒng)的支撐，企業(yè)管理者往往忽視這方面的資金投入，這也是體系建立不完善的重要原因。

（五）融資風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏責(zé)任與考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在建立融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度的同時(shí)要考慮后續(xù)執(zhí)行問題，大部分企業(yè)在融資管理中缺乏過程控制，未明確責(zé)任和管理權(quán)限，同時(shí)缺乏考核機(jī)制無法調(diào)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的積極性，也無法評(píng)價(jià)其工作成果及促進(jìn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理，

（六）融資機(jī)構(gòu)與人員缺乏經(jīng)驗(yàn)

現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，逐步建立獨(dú)立的融資部門負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的融資活動(dòng)的開展。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部融資機(jī)構(gòu)相比于金融機(jī)構(gòu)的融資部門綜合素質(zhì)有很大區(qū)別，具備融資管理的人員缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，特別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資流程不熟悉，難以準(zhǔn)確預(yù)估相關(guān)融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

（一）提高融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏先進(jìn)的融資管理經(jīng)驗(yàn)，但是可以通過引入融資機(jī)構(gòu)的專業(yè)人才解決這一問題，通過融資專業(yè)人士的加入推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理制度的建立。首先企業(yè)需對(duì)上至領(lǐng)導(dǎo)下至基層員工進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)防控教育，可通過集中培訓(xùn)、自行學(xué)習(xí)等方式提高自身融資防控意識(shí)；其次企業(yè)可通過引入的融資專業(yè)人士建立健全融資管理制度，并可通過其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)幫助企業(yè)規(guī)避部分風(fēng)險(xiǎn)，盡量降低重大風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（二）完善融資管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全符合行業(yè)特點(diǎn)的融資管理制度，針對(duì)行業(yè)融資量大，融資時(shí)效性要求較高，融資渠道較窄等特點(diǎn)梳理融資管理的重點(diǎn)及難點(diǎn)，設(shè)計(jì)針對(duì)性強(qiáng)的管理流程。企業(yè)應(yīng)關(guān)注融資的全過程而不僅是事后管理，在融資前做好盡職調(diào)查綜合考慮后謹(jǐn)慎選擇合作的金融機(jī)構(gòu)；融資過程中做好過程管控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)做好融后管理，在投資完成后完整梳理融資流程并在公司層面對(duì)融資管理制度的運(yùn)行情況進(jìn)行分析，為后續(xù)相關(guān)制度的調(diào)整完善提供依據(jù)，進(jìn)一步提高公司融資管理水平。

（三）拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，降低融資成本

企業(yè)需在綜合考慮自身發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的復(fù)雜程度及自有現(xiàn)金流的情況等方面的影響因素后來思考如何拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)不能按原有融資模式僅依賴債務(wù)融資獲取資金，，積極探索新的融資途徑：一是采用項(xiàng)目融資的方式，該種融資方式是以預(yù)期的資金流或收益，以及項(xiàng)目的資產(chǎn)等來安排資金的籌措，而不是以開發(fā)商的資信作為依據(jù)，與傳統(tǒng)融資比較優(yōu)勢(shì)在于取得貸款比例較高，并可以得到較長的貸款期限；二是供應(yīng)鏈融資，通過解決供應(yīng)商資金問題從而解決開發(fā)商需要融資用于支付供應(yīng)商款項(xiàng)的問題。供應(yīng)商可以通過商業(yè)承兌匯票和應(yīng)收賬款進(jìn)行融資，這種融資方式優(yōu)勢(shì)在于效率高，但同時(shí)隨著監(jiān)管要求的提高，對(duì)融資方的要求更嚴(yán)苛，獲取資金難度加大；三是房地產(chǎn)投資信托基金，該種融資方式是以發(fā)行收益憑證的方式獲取特定多數(shù)投資者資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并按投資比例將投資綜合收益分配給投資者的一種信托基金。房地產(chǎn)信托基金優(yōu)勢(shì)在于更多的降低融資成本，但同時(shí)將銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至信托機(jī)構(gòu)增加其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要更好的采用該種融資方式就需要調(diào)整金融產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益，這也將成為以后房地產(chǎn)行業(yè)主要融資方式。

（四）完善融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

企業(yè)應(yīng)建立健全融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面綜合評(píng)價(jià)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的運(yùn)行效果。要明確管理融資風(fēng)險(xiǎn)的部門，設(shè)置對(duì)應(yīng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的組織架構(gòu)，同時(shí)應(yīng)該建立能涵蓋融資風(fēng)險(xiǎn)管理主要環(huán)節(jié)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理制度體系。的，企業(yè)應(yīng)從如下方面考慮制度的建立：融資風(fēng)險(xiǎn)管理決策制度、融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估制度、融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警及應(yīng)急處理方式、融資風(fēng)險(xiǎn)管理考核及評(píng)價(jià)等。一套完整的融資風(fēng)險(xiǎn)管理體系需依托信息系統(tǒng)的運(yùn)行，通常融資風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)應(yīng)具備如下主要功能；融資風(fēng)險(xiǎn)信息的共享、融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和評(píng)估、融資風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等。

（五）培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理人才

企業(yè)應(yīng)重視內(nèi)部專業(yè)融資人員的培養(yǎng)，提高企業(yè)自身的融資管理水平及融資風(fēng)險(xiǎn)防范措施。企業(yè)管理者應(yīng)有意識(shí)的引進(jìn)專業(yè)融資人員，同時(shí)做好內(nèi)部相關(guān)人員的培訓(xùn)工作。一是設(shè)立內(nèi)部融資專員崗位，通過引入的專業(yè)融資人士對(duì)其進(jìn)行崗前培訓(xùn)；二是企業(yè)可通過與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作，多進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的交流和探討，提高公司整體的金融意識(shí)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)建立健全融資風(fēng)險(xiǎn)管理體系是現(xiàn)今企業(yè)亟待解決的問題，企業(yè)應(yīng)從提高全員的融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)出發(fā)，設(shè)立內(nèi)部融資人員崗位并做好培訓(xùn)工作，提高企業(yè)自身融資水平盡可能降低融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。房地產(chǎn)企業(yè)在未來一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)將融資管理的重點(diǎn)放在如何拓寬融資渠道、如何尋求新的融資渠道、如何控制融資成本上，同時(shí)應(yīng)將融資風(fēng)險(xiǎn)管理與企業(yè)內(nèi)部控制相結(jié)合，內(nèi)部控制的有效實(shí)施是保證融資風(fēng)險(xiǎn)管理“落地”的有力保障，而融資風(fēng)險(xiǎn)管理的引入也拓展了內(nèi)部控制的外延和內(nèi)涵，提高內(nèi)部控制的實(shí)施效果。

參考文獻(xiàn)：

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