李建重

摘 要：在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，全面預(yù)算管理具有重要意義，需要房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)此給予足夠重視。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)前全面預(yù)算管理現(xiàn)狀予以分析，從而對(duì)其不斷完善，促使房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理得到進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，本文根據(jù)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的實(shí)施進(jìn)行探討分析。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；措施

隨著時(shí)代不斷進(jìn)步，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)隨之逐漸發(fā)展。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，全面預(yù)算管理具有不可忽視的作用，促使房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)此加強(qiáng)管理，有效防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為其發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

全面預(yù)算管理為企業(yè)提供一個(gè)重要的科學(xué)手段，通過(guò)全面預(yù)測(cè)和籌劃，能為企業(yè)提供合理而科學(xué)的資源配置，從而更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。只有內(nèi)部管理強(qiáng)，自身實(shí)力硬才能在激烈的外部競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下越走越遠(yuǎn)。競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，從快速增長(zhǎng)階段進(jìn)入成熟階段，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)發(fā)展也越來(lái)越具有不確定性，在外界環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜的情況下，誰(shuí)能持續(xù)發(fā)展，屹立不倒，那就更要拼內(nèi)部實(shí)力。全面預(yù)算管理就是預(yù)先做好準(zhǔn)備及安排，通過(guò)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的調(diào)研，全面掌握市場(chǎng)信息，平衡現(xiàn)有的資源進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)算。事前及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，提出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，提前準(zhǔn)備；事中及時(shí)分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，控制風(fēng)險(xiǎn)；事后對(duì)照總結(jié)，吸取經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)。只有科學(xué)合理建立全面預(yù)算管理體系，并切合實(shí)際的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)管理之中，才能因地制宜，開源節(jié)流，不浪費(fèi)任何人力物力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)不夠

全面預(yù)算管理需要的是整個(gè)房地產(chǎn)公司的預(yù)算數(shù)據(jù)，它包含市場(chǎng)開發(fā)、設(shè)計(jì)、成本管理、工程建設(shè)、營(yíng)銷管理等各個(gè)部門的數(shù)據(jù)，是大家合作配合、交叉探討、互相支持而形成的最終結(jié)果。如果對(duì)全面預(yù)算的認(rèn)識(shí)不夠，那么全面預(yù)算管理的作用就會(huì)被限制和降低，無(wú)法發(fā)揮全面預(yù)算管理的價(jià)值。很多房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理都是重編制輕執(zhí)行，編制上報(bào)后，全面預(yù)算這項(xiàng)工作就完成，以至于后期執(zhí)行隨意，不管不顧，等到發(fā)現(xiàn)預(yù)算支出不足或者超預(yù)算，就隨意進(jìn)行調(diào)整或者干脆就消極怠工。從企業(yè)層面看，高層管理人員對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知膚淺，覺(jué)得很簡(jiǎn)單，或多此一舉，浪費(fèi)人力物力，忽視預(yù)算管理工作；從職工角度看，更是缺乏整體的認(rèn)知，很多人就會(huì)認(rèn)為這是財(cái)務(wù)部的工作和自己沒(méi)關(guān)系，對(duì)全面預(yù)算缺乏正確的認(rèn)識(shí)，參與積極性不高，甚至敷衍了事，以至于全面預(yù)算管理工作根本做不到全方位、全過(guò)程、全員的參與。有效的全面預(yù)算管理一定是要在執(zhí)行環(huán)節(jié)有效運(yùn)用的，制定而不執(zhí)行，則成為一紙空談，達(dá)不到實(shí)際的目的；不按照預(yù)算隨意執(zhí)行，更是將全面預(yù)算管理束之高閣，置若罔聞；按照預(yù)算執(zhí)行后隨意調(diào)整則使原有的預(yù)算失去客觀性，嚴(yán)肅性。

（二）全面預(yù)算的制度不完善

以上問(wèn)題的存在都會(huì)對(duì)全面預(yù)算管理制度的制定造成一定影響，以至于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)中缺乏科學(xué)合理的全面預(yù)算管理制度的支撐，也就難以發(fā)揮其真正的作用。很多房地產(chǎn)公司全面預(yù)算制度都是照抄照搬拿來(lái)制定的，根本不符合自己公司的實(shí)際情況，甚至幾年不修訂，也沒(méi)有人按照制度去實(shí)際應(yīng)用，導(dǎo)致制度形同虛設(shè)；有些房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算制度并不符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，而是著眼于短期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；還有一些房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算制度把預(yù)算指標(biāo)設(shè)置得過(guò)高或過(guò)低，沒(méi)有結(jié)合具體實(shí)際進(jìn)行考量。在預(yù)算管理中缺乏監(jiān)控或監(jiān)控失效層出不窮，限制全面預(yù)算管理作用的發(fā)揮，預(yù)算管理的監(jiān)控要貫穿于全面預(yù)算管理每個(gè)環(huán)節(jié)之中，持續(xù)監(jiān)控才能保證預(yù)算管理工作達(dá)到最佳效果。實(shí)際操作中往往都是在監(jiān)控環(huán)節(jié)跟不上，沒(méi)有一個(gè)有效的監(jiān)控機(jī)制，就不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，糾正偏差。此外考核機(jī)制不健全，考評(píng)不合理，權(quán)責(zé)劃分不明確也是限制全面預(yù)算管理效果的重要原因，忽視考核，就沒(méi)有動(dòng)力，考評(píng)不合理就會(huì)打消積極性，不去分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，吸取經(jīng)驗(yàn)，全面預(yù)算的作用就會(huì)失效，無(wú)法為企業(yè)的內(nèi)部控制管理提供幫助和支持，限制企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。

（三）預(yù)算編制內(nèi)容不合理

一些房地產(chǎn)企業(yè)尤其是規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，制定預(yù)算時(shí)在細(xì)節(jié)上顯得粗放，有些房地產(chǎn)企業(yè)以本部門為核心制定經(jīng)營(yíng)預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算和資本預(yù)算，這樣的預(yù)算編制方法達(dá)不到全面預(yù)算管理的要求。預(yù)算編制內(nèi)容粗放、教條，存在很大程度的預(yù)算松弛。房地產(chǎn)業(yè)不同于其他領(lǐng)域，它建設(shè)周期大，建設(shè)必須以計(jì)劃為基礎(chǔ)進(jìn)行。當(dāng)前外部環(huán)境的變化多端，人們的行為也多變，這將給企業(yè)計(jì)劃的編制與決策造成相當(dāng)?shù)恼系K。它關(guān)系到許多層面的共同利益，它體現(xiàn)多方協(xié)商的成果。因?yàn)楹芏喙芾碚叩膶?shí)際權(quán)益是與計(jì)劃項(xiàng)目聯(lián)系在一起的，有些管理者為一己之私就會(huì)進(jìn)行對(duì)公司不利的活動(dòng)，通過(guò)操縱計(jì)劃項(xiàng)目以達(dá)到自身的利益。公司在制定計(jì)劃前通常是由下層部門的主管申報(bào)計(jì)劃，下層崗位的負(fù)責(zé)人很可能想通過(guò)壓低計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)來(lái)緩解他們的工作負(fù)擔(dān)，從而達(dá)到自身的私人收益。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的策略

（一）培養(yǎng)全體員工的意識(shí)

要發(fā)揮全員的智慧和經(jīng)驗(yàn)，為全面預(yù)算管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，激發(fā)員工的事業(yè)心和責(zé)任感，讓每個(gè)人參與到全面預(yù)算管理中來(lái)，越是基層員工越了解自己那部分業(yè)務(wù)的真實(shí)情況，才能用最有合理依據(jù)的數(shù)據(jù)做支撐，得出正確的預(yù)算結(jié)果。全員進(jìn)行全面預(yù)算管理的培訓(xùn)，或是分項(xiàng)目分部門的培訓(xùn)很有必要，從思想上認(rèn)識(shí)和重視全面預(yù)算管理，才能達(dá)到全員參與的目的。這一切都要從提高認(rèn)識(shí)開始，樹立起全員參與、人人有責(zé)的預(yù)算管理理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)年末開始定下年度計(jì)劃。然而大部分企業(yè)對(duì)下年度市場(chǎng)沒(méi)有精準(zhǔn)的分析，只是根據(jù)以往年度數(shù)據(jù)進(jìn)行一定比例的增長(zhǎng)，由此作出的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)缺乏實(shí)戰(zhàn)性。企業(yè)應(yīng)做出戰(zhàn)略梳理，制定科學(xué)有效的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的分析和分解，將戰(zhàn)略目標(biāo)解析成一個(gè)個(gè)可量化、有標(biāo)準(zhǔn)、有責(zé)任人和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)、可考核的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，這些經(jīng)營(yíng)計(jì)劃構(gòu)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

讓每一位領(lǐng)導(dǎo)和員工都切身體會(huì)到全面預(yù)算管理在企業(yè)中存在的意義，了解全面預(yù)算管理包含的內(nèi)容和運(yùn)用的方法，明白自己需要在全面預(yù)算中承擔(dān)的任務(wù)和責(zé)任。首先，企業(yè)高層人員要從思想上重視對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況的日常監(jiān)管和考核，使預(yù)算管理發(fā)揮應(yīng)有的約束作用，培養(yǎng)員工的集體觀念，并鼓勵(lì)和號(hào)召全體員工積極參與。將已制定好的預(yù)算目標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任中心，如果在預(yù)算實(shí)際執(zhí)行時(shí)沒(méi)有完成目標(biāo)，那么應(yīng)由該責(zé)任中心獨(dú)立承擔(dān)預(yù)算責(zé)任。各責(zé)任中心將預(yù)算分解到每個(gè)人，將預(yù)算執(zhí)行情況與個(gè)人薪資掛鉤，做到賞罰分明，這樣才能保障預(yù)算目標(biāo)的完成。

（二）制定適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度

全面預(yù)算編制要涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)節(jié)點(diǎn)和模塊，例如前期市場(chǎng)開發(fā)、成本管控、工程管理、財(cái)務(wù)核算、營(yíng)銷管理等，每個(gè)模塊的預(yù)算數(shù)據(jù)要由本模塊專業(yè)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析，既要適應(yīng)目前市場(chǎng)環(huán)境的大趨勢(shì)要求又要符合本企業(yè)自身實(shí)際情況。制定全面預(yù)算管理制度，必須與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相匹配，并且需要圍繞著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)展開，逐層分解，制度的內(nèi)容要全面、細(xì)致，應(yīng)包含總則、組織機(jī)構(gòu)、編制、管理執(zhí)行體系、監(jiān)控與分析、考核與激勵(lì)、附則等，盡量做到用通俗易懂的語(yǔ)言描述，便于指導(dǎo)實(shí)際操作、分清具體責(zé)任。

全面預(yù)算管理制度的制定要符合自己?jiǎn)挝坏奶攸c(diǎn)，不是照抄照搬，并且需要隨著內(nèi)外環(huán)境的變化動(dòng)態(tài)管理，定期修訂，以適應(yīng)新形勢(shì)、新變化、新任務(wù)的要求。既要強(qiáng)化預(yù)算管理的執(zhí)行力度，又要兼顧柔性調(diào)整，時(shí)刻關(guān)注內(nèi)外環(huán)境的變化及預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)要及時(shí)與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，查明原因，適時(shí)地按照審批程序做出相應(yīng)調(diào)整或修正，保證全面預(yù)算管理的順利推進(jìn)，減少損失，防范風(fēng)險(xiǎn)；柔性調(diào)整時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整審批手續(xù)，有理有據(jù)，調(diào)整流程設(shè)定不能過(guò)于寬松，更不能根據(jù)年度業(yè)務(wù)活動(dòng)情況調(diào)整預(yù)算考核指標(biāo)情況；掌握非必要不調(diào)整原則，保證全面預(yù)算管理的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。全面預(yù)算管理需要?jiǎng)側(cè)岵⑦M(jìn)，剛性的約束，柔性的調(diào)節(jié)，兩者相互支撐，相互融合，才能保障企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。配備全方位能力強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的專業(yè)人員完成預(yù)算的核查及匯總工作，企業(yè)要引入復(fù)合型管理人才，專責(zé)進(jìn)行全面預(yù)算管理的核查匯總，并加以專業(yè)培訓(xùn)，人員變更的要及時(shí)做好交接和學(xué)習(xí)培訓(xùn)。充分發(fā)揮預(yù)算管理委員會(huì)的作用，提高預(yù)算管理委員會(huì)的工作效率，沒(méi)有預(yù)算管理委員會(huì)的，也要配備相關(guān)人員盡職履責(zé)。在全面預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程中要加大責(zé)權(quán)劃分，集中管控的同時(shí)責(zé)任落實(shí)到各個(gè)歸口管理部門，嚴(yán)格按照全面預(yù)算管理的工作安排進(jìn)度執(zhí)行，不得隨意變更。財(cái)務(wù)部門作為最后的把關(guān)管控歸口要仔細(xì)核對(duì)是否有預(yù)算或者超預(yù)算，對(duì)于一般事項(xiàng)，沒(méi)有預(yù)算的要拒絕入賬，特殊事項(xiàng)要有調(diào)整手續(xù)，嚴(yán)格把關(guān)。

（三）充分利用好高科技和信息化管理手段為全面預(yù)算管理服務(wù)

房地產(chǎn)公司在編制計(jì)劃時(shí)要以項(xiàng)目為基礎(chǔ)實(shí)行彈性計(jì)劃，制定一個(gè)可以滿足項(xiàng)目多種變化的計(jì)劃，其前提條件是要事先評(píng)估項(xiàng)目期內(nèi)業(yè)務(wù)量的變化。不管自上而下或者自下而上，還是上下結(jié)合的預(yù)算編制模式，都需要通過(guò)一個(gè)更加科學(xué)有效的預(yù)算管理過(guò)程來(lái)推動(dòng)預(yù)算管理的高效實(shí)施，從而彌補(bǔ)由于各部門間的功能交叉造成信息混亂。通過(guò)配備一個(gè)功能強(qiáng)大的人員對(duì)整個(gè)預(yù)算管理工作過(guò)程進(jìn)行軟件設(shè)計(jì)，通過(guò)建立并匹配信息相互銜接，就可以減少預(yù)算編制部門的數(shù)量，從而提升效率；通過(guò)提高其功能關(guān)聯(lián)度和自動(dòng)審核能力，發(fā)揮大數(shù)據(jù)分析的作用，自動(dòng)匹配和匯總預(yù)算數(shù)據(jù)，減少人為差錯(cuò)；根據(jù)房地產(chǎn)投資跨年度的性質(zhì)，科學(xué)高效的建立起全周期監(jiān)控和滾動(dòng)預(yù)算，滿足實(shí)時(shí)查詢、對(duì)比、分析、修正等全面預(yù)算管理數(shù)據(jù)的需求。

（四）引進(jìn)先進(jìn)管理方法推動(dòng)預(yù)算執(zhí)行

在遵循相關(guān)預(yù)算政策和標(biāo)準(zhǔn)的情況下，根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)相關(guān)預(yù)算進(jìn)行完善，如此可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)預(yù)算得到更大的完善，方便編制、匯總、審核等執(zhí)行，進(jìn)而可以幫助企業(yè)編制和執(zhí)行更好的指標(biāo)考核相關(guān)制度，從而對(duì)可能調(diào)整的內(nèi)容隨時(shí)改善。信息系統(tǒng)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理功能為企業(yè)預(yù)算的編制和執(zhí)行提供強(qiáng)有力的工具，因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立符合本企業(yè)實(shí)際情況的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，可以在很大程度上避免預(yù)算執(zhí)行中人為操縱因素，也可以提高全面預(yù)算的執(zhí)行效率。應(yīng)加強(qiáng)例外管理，例外管理由預(yù)算委員會(huì)負(fù)責(zé)。實(shí)施全面預(yù)算管理制度必須建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，加強(qiáng)同外部的聯(lián)系，這是基于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的周期性強(qiáng)，受市場(chǎng)影響較小，容易受到多個(gè)方面的干擾，而價(jià)格和資金也隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此要探索建立有一個(gè)符合房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)體系的預(yù)算調(diào)整機(jī)制。企業(yè)的外部環(huán)境往往是動(dòng)態(tài)的，且可能產(chǎn)生價(jià)格上的波動(dòng)，企業(yè)在制定全面預(yù)算管理制度的時(shí)候，就要將動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制引入進(jìn)來(lái)，綜合考慮可能的潛在的影響，防范可能產(chǎn)生的一些風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)需要設(shè)立專門的管理部門和制度，在此基礎(chǔ)上打造高效的市場(chǎng)宏觀隊(duì)伍，保持對(duì)市場(chǎng)的敏感性分析，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，也必須引起高度的重視，并在實(shí)際工作中將其落地。對(duì)于超出預(yù)算以及原本不被列入預(yù)算項(xiàng)目的支出，不能隨意刪減，需要了解例外事項(xiàng)產(chǎn)生的原因，再將其具體的變化細(xì)化分解。成本費(fèi)用的測(cè)量計(jì)算需要由預(yù)算委員會(huì)授權(quán)財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，并剖析此例外事項(xiàng)對(duì)預(yù)算總體目標(biāo)會(huì)產(chǎn)生正面還是負(fù)面影響，參考其他部門意見提出多種解決的方案，在眾多可選方案中按照預(yù)算流程選取最佳方案。

四、總結(jié)

綜上所述，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，全面預(yù)算管理對(duì)其發(fā)展具有不可替代的作用，通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)全面預(yù)算現(xiàn)狀予以分析，同時(shí)采取改變觀念，引進(jìn)新型管理方式等措施促進(jìn)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理整體得到提升，為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理提供有效保障。

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