李 桂 杰

(山東科技大學(xué) 文法學(xué)院,山東 青島 266590)

《民法典》通過(guò)6個(gè)法律條文對(duì)居住權(quán)作了概括性規(guī)定,涉及該權(quán)利的內(nèi)涵、設(shè)立、限制、期限和消滅事由等多個(gè)方面[1]。但由于上述法律條文不能涵蓋居住權(quán)所有的規(guī)則,因此理論界對(duì)居住權(quán)的研究重心也從既往的立法論轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)行法的解釋與續(xù)造[2]?！睹穹ǖ洹方^對(duì)禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承,僅在滿(mǎn)足一定條件的前提下,居住權(quán)人才有權(quán)出租設(shè)立居住權(quán)的住宅,這種嚴(yán)格的限制性規(guī)定對(duì)居住權(quán)處分權(quán)能的擴(kuò)張?zhí)岢隽颂魬?zhàn)。

一、中國(guó)處分權(quán)能的理論概述

處分權(quán)能與物權(quán)聯(lián)系緊密,物權(quán)的直接支配特性決定了權(quán)利人對(duì)其所有的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)享有處分權(quán)能。權(quán)利人對(duì)物權(quán)享有不同程度的處分權(quán)能,理論界更是習(xí)慣于在所有權(quán)的架構(gòu)下研究處分權(quán)能,這為居住權(quán)處分權(quán)能的擴(kuò)張奠定了理論基礎(chǔ)。

(一)處分權(quán)能的含義

處分權(quán)能作為所有權(quán)的積極權(quán)能之一[3],與占有權(quán)能、使用權(quán)能和收益權(quán)能并列,各項(xiàng)權(quán)能之間相互獨(dú)立又密切聯(lián)系,共同構(gòu)成所有權(quán)的核心權(quán)能。就所有權(quán)而言,處分權(quán)能通過(guò)權(quán)利人的處分行為發(fā)揮作用,權(quán)利人可以對(duì)所有物本身進(jìn)行加工、修繕或者改良,也可以將所有物轉(zhuǎn)讓、抵押或者繼承。而對(duì)于用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而言,權(quán)利人則可以對(duì)用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)本身進(jìn)行處分,如建設(shè)用地使用權(quán)人可以將建設(shè)用地使用權(quán)出資或贈(zèng)與,質(zhì)權(quán)人可轉(zhuǎn)讓出質(zhì)后的股票和基金份額等權(quán)利?？梢?jiàn),處分權(quán)能涉及事實(shí)和法律兩個(gè)維度,一是對(duì)所有物本身進(jìn)行處分,這僅是所有物物理層面的變動(dòng);二是對(duì)所有物以及在所有物之上設(shè)立的用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利進(jìn)行處分。基于此,處分權(quán)能是指為了滿(mǎn)足權(quán)利人生活或者生產(chǎn)需要而對(duì)其所有物或者享有的權(quán)利加以處置的權(quán)能。

(二)處分權(quán)能的分類(lèi)

根據(jù)傳統(tǒng)劃分依據(jù),處分權(quán)能可分為廣義的處分權(quán)能和狹義的處分權(quán)能。前者包括事實(shí)上的處分權(quán)能和法律上的處分權(quán)能,后者僅包括法律上的處分權(quán)能。據(jù)此可知,處分權(quán)能涉及事實(shí)和法律兩個(gè)層面,可以從廣義的處分權(quán)能角度對(duì)其進(jìn)行細(xì)致的區(qū)分。

1.事實(shí)上的處分權(quán)能

事實(shí)上的處分權(quán)能是指權(quán)利人為了使所有物能夠?yàn)槠渖?、生產(chǎn)和學(xué)習(xí)提供更多的服務(wù)或者產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所有物本身實(shí)施加工、改良或者修繕等處分行為,如裝修房屋或裝裱書(shū)畫(huà)等。這僅是對(duì)所有物本身或其功能進(jìn)行變動(dòng),而權(quán)利人對(duì)該所有物享有的物權(quán)不會(huì)發(fā)生變動(dòng)。因此,事實(shí)上的處分權(quán)能屬于事實(shí)行為,不會(huì)變動(dòng)現(xiàn)有的權(quán)利狀態(tài)或者民事法律關(guān)系。

2.法律上的處分權(quán)能

法律上的處分權(quán)能是指權(quán)利人通過(guò)轉(zhuǎn)移、限制或消滅等法律行為處分所有物的所有權(quán)[4],如買(mǎi)賣(mài)房屋、設(shè)置擔(dān)保物權(quán)和處置遺產(chǎn)。除此之外,權(quán)利人還可對(duì)在所有物之上設(shè)立的權(quán)利進(jìn)行處分,如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人或者建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓其享有的地役權(quán)。由此可知,法律上的處分權(quán)能屬于法律行為,其涉及物權(quán)的實(shí)質(zhì)性變動(dòng),包含對(duì)權(quán)利進(jìn)行處分和設(shè)置負(fù)擔(dān)兩方面的內(nèi)容。

(三)處分權(quán)能的立法現(xiàn)狀

在所有權(quán)分編中,國(guó)家、集體和私人等所有權(quán)人對(duì)所有物享有物權(quán),可對(duì)其進(jìn)行任意處分,既包括事實(shí)上的處分,又包括法律上的處分。業(yè)主對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分享有處分權(quán)能,共有人可根據(jù)共有人之間的內(nèi)部約定對(duì)共有物進(jìn)行法律處分或者事實(shí)處分。在用益物權(quán)分編中,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可通過(guò)出租或入股等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押;居住權(quán)人所享有的居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或者繼承,但其可以與房屋所有權(quán)人事先進(jìn)行約定,允許其對(duì)設(shè)立居住權(quán)的房屋進(jìn)行出租。在擔(dān)保物權(quán)分編中,經(jīng)擔(dān)保人同意,債權(quán)人可以允許債務(wù)人轉(zhuǎn)讓全部或者部分債務(wù),擔(dān)保人在原擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)受讓人承擔(dān)保證責(zé)任。

二、中國(guó)居住權(quán)處分權(quán)能擴(kuò)張的依據(jù)

《民法典》并未絕對(duì)否定居住權(quán)的處分權(quán)能,而是在一定程度上嚴(yán)格限制該權(quán)能發(fā)揮作用,其目的是保障特定群體的生活居住需求。在充分尊重當(dāng)事人意思自治原則的基礎(chǔ)上,法律規(guī)定允許出租設(shè)立居住權(quán)的住宅,出租是處分權(quán)能的外化體現(xiàn)。在不違背立法目的的前提下,可以嘗試擴(kuò)張居住權(quán)的處分權(quán)能,根據(jù)不同情形將居住權(quán)用于投資、贈(zèng)與或者互換等。

(一)居住權(quán)處分權(quán)能的法律屬性

居住權(quán)處分權(quán)能的法律屬性源自居住權(quán)的法律性質(zhì)?！睹穹ǖ洹穼⒕幼?quán)規(guī)定在用益物權(quán)分編之下,將其法律屬性認(rèn)定為用益物權(quán)。申衛(wèi)星認(rèn)為,用益物權(quán)通常包括占有、使用、收益以及處分(用益物權(quán)本身而非權(quán)利客體)權(quán)能[2]。從前述可知,所有權(quán)人對(duì)所有物擁有絕對(duì)的處分權(quán)能,用益物權(quán)人不享有對(duì)所有物事實(shí)上或者權(quán)利上的處分權(quán),僅可對(duì)在所有物上設(shè)立的權(quán)利本身進(jìn)行處分,如抵押建設(shè)用地使用權(quán)?！睹穹ǖ洹冯m然僅明文規(guī)定了居住權(quán)的占有和使用權(quán)能,但毫不影響其發(fā)揮收益和處分權(quán)能。居住權(quán)人若為了追求更加優(yōu)質(zhì)的居住生活,欲對(duì)該標(biāo)的物進(jìn)行加工、改良或者修繕,須事先取得標(biāo)的物所有權(quán)人的同意。對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)質(zhì)改造的權(quán)利歸所有權(quán)人所有,居住權(quán)人不享有事實(shí)上的處分權(quán)能。居住權(quán)人更不享有對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的處分權(quán),否則將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。因此,居住權(quán)人也不享有法律上對(duì)權(quán)利處分的權(quán)能。但就法律上對(duì)權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)的處分權(quán)能而言,居住權(quán)人可以為居住權(quán)設(shè)立負(fù)擔(dān),有權(quán)以居住權(quán)為客體設(shè)立租賃權(quán)利,該出租行為就是居住權(quán)人與標(biāo)的物所有權(quán)人事先就設(shè)立在該標(biāo)的物上的居住權(quán)達(dá)成的處分約定。

(二)居住權(quán)處分權(quán)能的法律價(jià)值

權(quán)利人行使處分權(quán)的目的,一方面是為了實(shí)現(xiàn)物盡其用的立法宗旨,進(jìn)而對(duì)有限的資源實(shí)現(xiàn)最大化的利用[5];另一方面則是為了使所有物發(fā)揮最大或者最后的效益價(jià)值。立法者設(shè)立居住權(quán)的法律目的是為了滿(mǎn)足特定群體的生活居住需求,追求一種社會(huì)保障效果。然而權(quán)利人在處分設(shè)立居住權(quán)的住宅時(shí),居住權(quán)的其他法律價(jià)值往往受到極大限制,尤其是限制了效益價(jià)值的發(fā)揮,效益價(jià)值直接表現(xiàn)為權(quán)利人對(duì)所有物經(jīng)濟(jì)價(jià)值的追求。付子堂認(rèn)為,居住權(quán)自產(chǎn)生就是一種保障性權(quán)利[6],是立法者為特定群體“量身定制”的一項(xiàng)權(quán)利。這是因?yàn)榱⒎ㄕ邠?dān)心一旦全面放開(kāi)對(duì)居住權(quán)流通的管制,會(huì)對(duì)居住權(quán)的社會(huì)保障功能產(chǎn)生不利影響?！睹穹ǖ洹芳热辉试S當(dāng)事人出租設(shè)立居住權(quán)的住宅,就說(shuō)明認(rèn)可對(duì)居住權(quán)的處分行為,也認(rèn)可該處分行為獲得的經(jīng)濟(jì)效益。近年來(lái),理論界主張?jiān)鲈O(shè)投資性居住權(quán)的呼聲越來(lái)越高漲,并鼓勵(lì)將居住權(quán)應(yīng)用于自然人合作建房等法定情形之中,以維護(hù)投資方的合法權(quán)益[7],同時(shí)使另一方當(dāng)事人也能獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。

(三)居住權(quán)處分權(quán)能的法律比對(duì)

《民法典》現(xiàn)行規(guī)定的用益物權(quán)既包括傳統(tǒng)意義上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán),又包括最新設(shè)立的居住權(quán)。居住權(quán)是設(shè)立在建筑物上的用益物權(quán),它突破了在土地之上設(shè)立用益物權(quán)的單一格局。土地與建筑物雖同屬不動(dòng)產(chǎn),但兩者在用益物權(quán)的設(shè)立和運(yùn)行等方面仍然存在較大差別。因此,應(yīng)將居住權(quán)的處分權(quán)能置于整個(gè)用益物權(quán)權(quán)利體系之下進(jìn)行研究。將傳統(tǒng)意義上的用益物權(quán)稱(chēng)作“土地”用益物權(quán),將新設(shè)立的居住權(quán)稱(chēng)作“建筑物”用益物權(quán),并從占有、使用、收益和處分4個(gè)權(quán)能角度,對(duì)上述用益物權(quán)在《民法典》中的現(xiàn)行規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真的比對(duì)(表1)。

表1 “土地”用益物權(quán)與“建筑物”用益物權(quán)各項(xiàng)權(quán)能對(duì)比

從表1可以看出,“土地”用益物權(quán)與“建筑物”用益物權(quán)在占有、使用和收益權(quán)能方面僅存在細(xì)微差別,但在處分權(quán)能方面則存在著較大的差異。為了滿(mǎn)足特定群體的生活居住需求,《民法典》明文規(guī)定絕對(duì)禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者繼承,僅可約定出租。而“土地”用益物權(quán)不僅允許轉(zhuǎn)讓,還允許互換、出資、入股、贈(zèng)與甚至抵押。同為用益物權(quán),法律規(guī)定差別卻如此之大。學(xué)者曾大鵬認(rèn)為既然居住權(quán)可以是有償?shù)?那么就可將其轉(zhuǎn)讓或繼承[8]。對(duì)于投資、互換和贈(zèng)與等處分行為,《民法典》在居住權(quán)中并未明文規(guī)定絕對(duì)禁止,也未直接允許,通過(guò)分析“土地”用益物權(quán)的上述處分權(quán)能可以挖掘出作為用益物權(quán)的居住權(quán)在處分權(quán)能層面的某些“潛力”,進(jìn)而豐富居住權(quán)的處分方式。

三、德國(guó)居住權(quán)處分權(quán)能的考察與借鑒

德國(guó)居住權(quán)的發(fā)展與完善跨越了半個(gè)多世紀(jì),受二戰(zhàn)和政府政策等多種因素的影響,德國(guó)立法者順應(yīng)社會(huì)發(fā)展時(shí)勢(shì),不斷豐富居住權(quán)類(lèi)型,增加居住權(quán)人的處分方式,釋放居住權(quán)處分權(quán)能的發(fā)展空間,最終實(shí)現(xiàn)了滿(mǎn)足居住需求與確保投資增值的雙重目標(biāo)?？疾斓聡?guó)居住權(quán)處分權(quán)能的發(fā)展歷史,能夠?yàn)橹袊?guó)居住權(quán)處分權(quán)能的擴(kuò)張?zhí)峁┛尚行缘慕ㄗh。

(一)德國(guó)居住權(quán)的處分權(quán)能

德國(guó)居住權(quán)的雛形是住房權(quán)①,也稱(chēng)作“傳統(tǒng)的居住權(quán)”。1900年,該項(xiàng)權(quán)利被規(guī)定在《德國(guó)民法典》中,其法律屬性為限制的人役權(quán),限制的人役權(quán)是一種介于地役權(quán)和用益權(quán)之間的權(quán)利,本身具有不可轉(zhuǎn)讓性②,更不允許繼承。只有經(jīng)過(guò)房屋所有權(quán)人同意,才可以用于出租。1951年,德國(guó)頒布了《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》,自此長(zhǎng)期居住權(quán)得以確立,該部法律規(guī)定長(zhǎng)期居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,居住權(quán)人負(fù)有對(duì)設(shè)立長(zhǎng)期居住權(quán)的標(biāo)的物進(jìn)行保持和維護(hù)的義務(wù),有義務(wù)為該標(biāo)的物購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。同時(shí),允許居住權(quán)人和繼承人出讓或繼承長(zhǎng)期居住權(quán)③。當(dāng)事人之間可以事先約定,只有經(jīng)過(guò)標(biāo)的物所有權(quán)人的事先同意,長(zhǎng)期居住權(quán)人才有權(quán)出讓長(zhǎng)期居住權(quán)④。該部法律許可長(zhǎng)期居住權(quán)人出租標(biāo)的物的部分或者全部,由承租人取代長(zhǎng)期居住權(quán)人加入到先前存續(xù)的長(zhǎng)期居住權(quán)法律關(guān)系中,成為新的長(zhǎng)期居住權(quán)人。在長(zhǎng)期居住權(quán)消滅時(shí),租賃法律關(guān)系也隨之消滅⑤。之后,德國(guó)頒布了《分段居住法》,開(kāi)創(chuàng)了所有權(quán)制、用益物權(quán)制、債權(quán)制和股份制等分段居住權(quán)的先河,充分釋放了居住權(quán)的處分權(quán)能,該部法律更是允許權(quán)利人通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓和繼承等多元化的處分方式流轉(zhuǎn)居住權(quán)。除此之外,申衛(wèi)星還提及德國(guó)另一種與居住權(quán)聯(lián)系緊密的制度,即先位繼承和后位繼承制度,認(rèn)為其是對(duì)所有權(quán)和居住權(quán)的順序分配[9]。該制度是指被繼承人A指定B為繼承人,并同時(shí)附加一定的條件或者期限,待上述條件成就或者期限到來(lái)之際,要求B將所繼承的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給C的一種特殊繼承制度。繼承人B被稱(chēng)為先位繼承人,繼承人C被稱(chēng)為后位繼承人。如遺囑人先指定其丈夫?yàn)槠浞慨a(chǎn)的繼承人,同時(shí)約定由其丈夫贍養(yǎng)其父母,但若其丈夫不贍養(yǎng)其父母,則其房產(chǎn)轉(zhuǎn)由其父母來(lái)繼承。據(jù)此可知,在某種條件下,先位繼承人最先獲得是房屋的居住權(quán),而非所有權(quán)。

(二)德國(guó)居住權(quán)處分權(quán)能帶來(lái)的啟示

德國(guó)憑借先進(jìn)的立法經(jīng)驗(yàn)和良好的社會(huì)適用效果建立起較為完善的居住權(quán)法律體系。居住權(quán)不再具有單一的社會(huì)保障功能,還融合了投資收益功能,促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。德國(guó)居住權(quán)處分權(quán)能的演變對(duì)中國(guó)居住權(quán)處分權(quán)能的擴(kuò)張產(chǎn)生了一定的影響。首先,居住權(quán)主體擴(kuò)大,類(lèi)型多樣。根據(jù)不同群體的居住需求,可將居住權(quán)分為長(zhǎng)期居住權(quán)和分時(shí)段居住權(quán),分時(shí)段居住權(quán)又分為所有權(quán)型、用益物權(quán)型和債權(quán)型等分時(shí)段居住權(quán)。除此之外,還包括特殊繼承式的居住權(quán)。風(fēng)格迥異且功能多元的各類(lèi)居住權(quán)在時(shí)間層面緊密銜接,能夠滿(mǎn)足各類(lèi)群體的居住需求,進(jìn)而為居住權(quán)處分權(quán)能的擴(kuò)張?zhí)峁┝讼葲Q條件。其次,居住權(quán)的處分方式眾多,處分權(quán)能得到了充分的釋放。長(zhǎng)期居住權(quán)和分時(shí)段居住權(quán)突破了傳統(tǒng)居住權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓的法律屬性,允許居住權(quán)人以轉(zhuǎn)讓、繼承、出租和贈(zèng)與等方式流轉(zhuǎn)居住權(quán),充分拓寬了居住權(quán)處分權(quán)能的發(fā)展空間。

四、中國(guó)居住權(quán)處分權(quán)能擴(kuò)張的應(yīng)用前景

短時(shí)期內(nèi),中國(guó)不會(huì)與德國(guó)一樣完全釋放居住權(quán)的處分權(quán)能?！睹穹ǖ洹穬H明文規(guī)定絕對(duì)禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承,但并未禁止其用于投資、贈(zèng)與和互換等其他處分行為。因此,享有居住權(quán)的實(shí)際居住人可以事先與標(biāo)的物所有權(quán)人進(jìn)行約定,在不違反法律規(guī)定和立法意愿的前提下,結(jié)合當(dāng)事人的意思自治原則,以上述方式處分居住權(quán),這有利于促進(jìn)標(biāo)的物在特定群體之間不間斷地使用或者流通,以節(jié)約社會(huì)成本,進(jìn)而推動(dòng)居住權(quán)處分權(quán)能的擴(kuò)張。

(一)投資居住權(quán)

當(dāng)事人可以約定設(shè)立有償?shù)木幼?quán),《民法典》第三百六十八條為投資性居住權(quán)保留了發(fā)展空間,默許了居住權(quán)可以作為交易對(duì)象進(jìn)行流通。在居住權(quán)制度出臺(tái)之前,擁有多套住房的權(quán)利人一般會(huì)選擇將多余的住房用于出租,以獲取更多的經(jīng)濟(jì)收益。居住權(quán)制度被納入《民法典》之后,由于作為用益物權(quán)的居住權(quán)比作為債權(quán)的租賃權(quán)更具有優(yōu)越性或者穩(wěn)定性,因此該制度受到了房屋所有權(quán)人、承租人或者第三人(房屋中介)的青睞?；诖?居住權(quán)制度可被應(yīng)用于自然人合作建房或者PPP項(xiàng)目中,約定一方獲得房屋的所有權(quán),另一方獲得房屋的居住權(quán),而后者則可通過(guò)出租居住權(quán)的方式進(jìn)行收益。

自然人之間合作建房是指一方提供土地,另一方提供資金,基于“房地一體”原則,所建房屋歸提供土地一方所有[5]53。雙方可以約定由提供資金的一方享有永久居住權(quán),享有居住權(quán)的一方可以出租居住權(quán)進(jìn)行收益。PPP項(xiàng)目是政府與社會(huì)資本之間的一種良性合作模式,能夠?qū)崿F(xiàn)共贏?？梢詫⒕幼?quán)制度引入該模式中,推動(dòng)政府和企業(yè)共同對(duì)住房項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。由政府提供土地,企業(yè)提供資金,所建房屋歸政府所有,約定在所建房屋上無(wú)償為企業(yè)設(shè)立一定期限的居住權(quán),企業(yè)再將此居住權(quán)出租給自己的員工,如此既可以使企業(yè)獲取收益,又可以滿(mǎn)足職工的住房需求,避免人才流失。待居住權(quán)使用期滿(mǎn)后,政府的土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)恢復(fù)圓滿(mǎn)狀態(tài),這樣既可維護(hù)政府的房地產(chǎn)權(quán)益,又能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的投資利益以及住房市場(chǎng)需求[7]58。

(二)贈(zèng)與居住權(quán)

中國(guó)保障性住房體系日益完善,既有適合城鎮(zhèn)低收入群體居住的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居型商品住房和限價(jià)商品住房,又有面向企業(yè)職工居住的公共租賃住房,還有分配給特定動(dòng)遷安置戶(hù)的定向安置住房。以廉租住房和公共租賃住房為例,居住權(quán)制度不受政府等某些特定供房主體的限制,也不會(huì)與保障性住房的公法屬性產(chǎn)生沖突。相反,引入居住權(quán)制度還有利于創(chuàng)新并完善住房保障制度性體系。與此同時(shí),上述居住群體僅享有具有債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán),而租賃權(quán)不具有對(duì)抗租賃合同之外第三人的法律效力[10]。倘若將居住權(quán)制度廣泛應(yīng)用在保障性住房之上,則可以充分發(fā)揮居住權(quán)制度作為用益物權(quán)的物權(quán)法律屬性,當(dāng)權(quán)利受到妨礙或者侵害時(shí),居住權(quán)人不僅享有占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán),還享有一定程度上的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。由此可見(jiàn),以設(shè)立居住權(quán)的形式提供保障住房,既可以有效回應(yīng)社會(huì)弱勢(shì)群體對(duì)住房的需求[11],又能夠充分保障其居住權(quán)益。

在將居住權(quán)制度引入保障性住房應(yīng)用體系的前提下,還可以適當(dāng)擴(kuò)張居住權(quán)的處分權(quán)能。居住權(quán)制度既然以無(wú)償設(shè)立為原則,那么就可以允許其在特定的社會(huì)群體之間進(jìn)行流通,此種流通方式即為贈(zèng)與,是居住權(quán)處分權(quán)能擴(kuò)張的表現(xiàn)形式之一,其適用情景主要包括以下兩個(gè)方面:其一,老年人在臨終時(shí),可將設(shè)立居住權(quán)的保障性住房贈(zèng)與與其共同生活的再婚配偶或者殘疾子女,上述主體即可憑借受贈(zèng)與人和居住權(quán)人的雙重法律身份獲得設(shè)立居住權(quán)的保障性住房,這樣既可以節(jié)約社會(huì)流轉(zhuǎn)成本,又符合立法者設(shè)立居住權(quán)的的立法意愿。其二,夫妻離婚之后,本著照顧弱勢(shì)一方的原則,法院一般會(huì)為女方設(shè)立居住權(quán),倘若女方受心理等因素的影響不愿再居住在以前與前夫共同生活的住房里,那么女方可以決定將設(shè)立居住權(quán)的住房贈(zèng)與其能夠獨(dú)立生活的未成年人子女。

(三)互換居住權(quán)

《民法典》規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)可以以互換的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn),并規(guī)定了互換的條件。自然人和法人等社會(huì)主體為了充分發(fā)揮不同地塊的區(qū)域功能或者整合相對(duì)分散的建設(shè)用地,往往在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上互相交換彼此名下部分建設(shè)用地的使用權(quán),并共同向登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記。同理,對(duì)于作為用益物權(quán)的居住權(quán)而言,在結(jié)合當(dāng)事人意思自治原則的基礎(chǔ)上,可以根據(jù)居住權(quán)人不同的居住需求,將設(shè)立居住權(quán)的不同房屋用于互換,使互換成為居住權(quán)處分權(quán)能擴(kuò)張的另一重要表現(xiàn)形式。

倘若居住權(quán)人受住房地理位置、住房面積或者住房周邊基礎(chǔ)設(shè)施等因素的影響欲更換自己喜歡或者條件更加優(yōu)越的居住環(huán)境,則可以在民法意思自治或者自愿平等原則的基礎(chǔ)上,與同樣具有上述意思表示的居住權(quán)人達(dá)成書(shū)面約定,互換彼此設(shè)立在不同居住環(huán)境下的居住權(quán),以滿(mǎn)足各自不同的居住需求。居住權(quán)人之間必須無(wú)償互換居住權(quán),不允許根據(jù)設(shè)立居住權(quán)房屋的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行差價(jià)結(jié)算,否則互換的性質(zhì)就轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃斵D(zhuǎn)讓,違反了《民法典》關(guān)于居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的絕對(duì)禁止規(guī)定。互換之后的居住期限不得超過(guò)最先設(shè)立居住權(quán)約定的剩余期限。除此之外,在互換居住權(quán)之前,居住權(quán)人還應(yīng)當(dāng)共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理變更登記。

居住權(quán)作為一項(xiàng)新增的住宅制度,其處分權(quán)能受到嚴(yán)格的限制,短時(shí)間內(nèi)其權(quán)能擴(kuò)張較為有限[12],但這并不意味著其處分權(quán)能自始至終都不會(huì)得到擴(kuò)張。研究居住權(quán)處分權(quán)能的法律屬性和法律價(jià)值等內(nèi)容,可為其處分權(quán)能的擴(kuò)張奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。立法者可以在不違反《民法典》對(duì)居住權(quán)現(xiàn)行禁止性規(guī)定的前提下,一定程度上放開(kāi)對(duì)居住權(quán)處分權(quán)能的限制,允許以投資、贈(zèng)與或者互換等方式處分居住權(quán)。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,不同群體會(huì)產(chǎn)生不同的生活居住需求,而這種呼聲勢(shì)必會(huì)得到立法者的回應(yīng),進(jìn)而逐步解除對(duì)居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的絕對(duì)限制,直至完全釋放居住權(quán)的處分權(quán)能。

注 釋?zhuān)?/p>

① 《德國(guó)民法典》第1093條第1款規(guī)定:在排除所有人的情況下,將建筑物或建筑物的一部分作為住宅加以使用的權(quán)利也可以作為限制的人役權(quán)而設(shè)定。

② 《德國(guó)民法典》第1092條第1款規(guī)定:限制的人役權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。此種役權(quán)僅在允許讓與時(shí),才能讓與他人。

③ 《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》第33條第1款規(guī)定:長(zhǎng)期居住權(quán)可以出讓和繼承,其設(shè)定不得附條件。

④ 《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》第35條規(guī)定:作為長(zhǎng)期居住權(quán)的內(nèi)容,可以約定為出讓長(zhǎng)期居住權(quán),權(quán)利人需要取得所有權(quán)人或者一個(gè)第三人的同意。

⑤ 《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》第37條第1款規(guī)定:長(zhǎng)期居住權(quán)人以使用租賃的方式或者以用益租賃的方式出租處在長(zhǎng)期居住權(quán)之下的各部分建筑物或者土地的,在長(zhǎng)期居住權(quán)消滅時(shí),使用租賃或者用益租賃消滅。