劉寧芳

（陜西江林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，陜西 西安 710068）

近幾年，我國財稅改革工作在深化過程中，開始加強(qiáng)對會計(jì)管理的應(yīng)用，對成本管理工作提出了更高的要求，國家及各級政府也有針對這一內(nèi)容發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控措施，落實(shí)相關(guān)政策。新規(guī)的落實(shí)給房地產(chǎn)公司增加了資金壓力，在這一環(huán)境下，房地產(chǎn)公司拿地率下降，由此可見，提高成本控制水平的重要性。

一、成本管理概述

（一）業(yè)財融合概述

業(yè)財融合是指業(yè)財一體化，是近年來熱度最高新概念，也是企業(yè)發(fā)展管理新方向，業(yè)財融合是將業(yè)務(wù)活動與財務(wù)活動相融合，利用現(xiàn)有資源展開成本管理工作，了解企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為相關(guān)部門提供參考，達(dá)到財務(wù)核算監(jiān)督目標(biāo)。實(shí)行業(yè)財融合模式可以在彌補(bǔ)傳統(tǒng)分工協(xié)作缺陷的同時，更好地對數(shù)據(jù)分析，推動企業(yè)發(fā)展。業(yè)財融合是在企業(yè)財務(wù)管理過程中，利用現(xiàn)代信息技術(shù)將財務(wù)管理理念滲入各個環(huán)節(jié)，基于現(xiàn)金流與信息流為財務(wù)管理提供指導(dǎo)，提高管理水平。

（二）現(xiàn)代企業(yè)成本管理的含義及特點(diǎn)

成本管理不僅是指企業(yè)經(jīng)營期間的顯性成本，還包括非顯性成本，是指失去市場委托代理成本。對顯性成本的管理重點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)價值最大化，在廣義角度上是指利用有效方法為企業(yè)提供分析資料，制定評估正確的發(fā)展戰(zhàn)略，在市場上搶占優(yōu)勢，使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)市場環(huán)境。

現(xiàn)代企業(yè)成本管理特點(diǎn)有長期性、全局性、外延性。

長期性是在成本管理實(shí)施中為幫助企業(yè)獲取優(yōu)勢，在市場競爭中持續(xù)發(fā)展而制定的戰(zhàn)略目標(biāo)，傳統(tǒng)成本管理是從短期成本管理目標(biāo)切入，未能考慮到長遠(yuǎn)持續(xù)性，比如：人工成本管理利用成本優(yōu)勢標(biāo)準(zhǔn)衡量，站在整體發(fā)展角度，聘請綜合素質(zhì)高的優(yōu)秀管理人員，學(xué)習(xí)曲線方式增加優(yōu)勢。

全局性是從整體出發(fā)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以及發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行綜合考慮，開展成本管理工作，將內(nèi)外環(huán)境相結(jié)合實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤最大化。

外延性是將成本管理外延至各個環(huán)節(jié)，包括后期研究、服務(wù)等，加大與供應(yīng)商之間的聯(lián)系，關(guān)注經(jīng)銷商動態(tài)。在成本管理中，安排專人深入市場做調(diào)查，分析企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢，預(yù)判可能會出現(xiàn)的風(fēng)險，做到科學(xué)防控，結(jié)合自身發(fā)展情況，不斷完善優(yōu)化成本管理戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。

二、現(xiàn)代企業(yè)業(yè)財融合下成本管理的意義

（一）優(yōu)化成本管理工作

在傳統(tǒng)財務(wù)模式實(shí)施過程中，企業(yè)財務(wù)工作開始重視核算口徑能否滿足實(shí)際需求，在事后對成本信息進(jìn)行處理，整合各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息。企業(yè)在發(fā)展過程中成本信息雖然能達(dá)到管控需求，但大多是結(jié)果信息，未能對各個階段管控，還未實(shí)現(xiàn)動態(tài)化控制。業(yè)財融合是指業(yè)務(wù)與財務(wù)的融合，使成本信息數(shù)據(jù)與核算相銜接，實(shí)現(xiàn)動態(tài)監(jiān)管目標(biāo)[1]。

房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)部門相對較多，部門間目標(biāo)不統(tǒng)一對企業(yè)發(fā)展極其不利，業(yè)財融合管理方式恰好可以彌補(bǔ)這一不足，改善成本管理現(xiàn)狀。管理人員必須具備一定的業(yè)財融合意識，在文化制度上鼓勵其參與到業(yè)財融合工作中，將財務(wù)管理工作與其他工作分離開來，將價值創(chuàng)造作為核心，在業(yè)務(wù)活動中可以起到分析、控制作用，實(shí)現(xiàn)全覆蓋，構(gòu)建新型成本管理體系。

（二）將成本管理延伸至前端業(yè)務(wù)

通過對比找出問題聯(lián)系實(shí)際，采取相應(yīng)管控措施。由于成本管控缺乏動態(tài)化監(jiān)管，對業(yè)務(wù)運(yùn)作流程不熟悉，很難在成本管控中及時發(fā)現(xiàn)問題，為成本管控制定干預(yù)措施。在業(yè)財融合背景下，數(shù)據(jù)共享要先對業(yè)務(wù)成本數(shù)據(jù)分析，將其覆蓋至各個環(huán)節(jié)，提高成本管理質(zhì)量[2]。

（三）滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的客觀需求

城市化進(jìn)程的推進(jìn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，與此同時國家也對其提出了新的管理目標(biāo)，傳統(tǒng)財務(wù)管理存在的問題逐漸凸顯，很難滿足企業(yè)發(fā)展需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟現(xiàn)代化社會的發(fā)展，更新管理理念，對管理方式創(chuàng)新，采用業(yè)財融合方式節(jié)約成本，利用已有的人力資源與成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)財融合可以對現(xiàn)有資源合理配置，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展理念，在企業(yè)管理中滲入業(yè)財融合理念，是滿足其發(fā)展的重要手段。

（四）推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)人才隊(duì)伍轉(zhuǎn)型

業(yè)財融合作為最新管理方式，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好條件。在新時代的背景下，為突破傳統(tǒng)管理模式的局限性，打破束縛，企業(yè)應(yīng)積極利用先進(jìn)技術(shù)提升精細(xì)化管理程度，利用大數(shù)據(jù)手段實(shí)現(xiàn)多重融合，將其滲入日常工作中，推動管理人員、業(yè)務(wù)人員能力提升，加快人才隊(duì)伍轉(zhuǎn)型?？梢?，業(yè)財融合在提高管理人員工作能力上起到的作用，房地產(chǎn)公司要提高對其的重視程度，發(fā)揮業(yè)財融合模式的最大優(yōu)勢。

三、房地產(chǎn)公司業(yè)財融合模式下的成本管理問題

（一）成本管理體系不完善

房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)中受各因素所影響會增加風(fēng)險，粗放式成本管理模式屬于傳統(tǒng)管理模式，在實(shí)際應(yīng)用中存在許多不足，通過完善成本管理體系建設(shè)可以使成本管理更具系統(tǒng)化、規(guī)范化。當(dāng)前，成本管理過于隨意，存在的缺陷較多，將重點(diǎn)放在了事后彌補(bǔ)上，大部分房地產(chǎn)公司還未建立完善的科學(xué)成本管理體系，會對成本核算成效產(chǎn)生負(fù)面影響，導(dǎo)致控制效果降低，會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)公司成本管理涉及的內(nèi)容比較多，有成本預(yù)測、成本結(jié)算、成本決策等環(huán)節(jié)，成本核算作為基礎(chǔ)內(nèi)容，會影響后續(xù)環(huán)節(jié)開展，而成本控制則會影響到管理體系的實(shí)施情況，由此可見，成本控制與成本核算的重要性[3]。

（二）成本管理人員的水平不一

伴隨著房地產(chǎn)公司的發(fā)展，成本管理工作方式受其影響發(fā)生了轉(zhuǎn)變，要求成本管理人員在掌握財務(wù)管理專業(yè)知識的同時，熟知項(xiàng)目管理、信息管理工作內(nèi)容。但在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)公司成本管理工作普遍存在業(yè)務(wù)水平偏低等問題，核算水平關(guān)系到成本核算準(zhǔn)確性。在工作中會有管理人員混淆概念，分不清開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用，例如將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占用土地需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅錯計(jì)到開發(fā)間接費(fèi)用，管理人員工資錯計(jì)到期間費(fèi)用，行政人員工資錯計(jì)到開發(fā)間接費(fèi)用。更有部分管理人員沒能結(jié)合項(xiàng)目類型采取合理的分?jǐn)偡椒?，無法正確歸集成本，因此出現(xiàn)實(shí)際成本投入與賬面信息不符的情況，影響成本核算結(jié)果，主要是因?yàn)槌杀竟芾砣藛T專業(yè)水平不高所造成[4]。

（三）成本核算的對象不明確

成本核算是成本管理的重要組成部分，項(xiàng)目開發(fā)周期長，覆蓋范圍大，未分清不同物業(yè)形態(tài)，包括住宅、商業(yè)用房、公寓、幼兒園、別墅等等，因在同一地塊分期開發(fā)，致使房地產(chǎn)公司在成本核算時未能明確核算對象，無法對成本項(xiàng)目細(xì)致分類，很難準(zhǔn)確完成成本核算。更有房地產(chǎn)公司會混淆各項(xiàng)費(fèi)用，在成本核算中以施工項(xiàng)目為對象，或是根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)周期確定核算對象，直接成本可以歸屬產(chǎn)品成本，如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中間接成本則無法直接歸屬于產(chǎn)品成本，需根據(jù)合理的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?，成本對象不明確會影響到分配核算的準(zhǔn)確性[5]。

（四）成本控制監(jiān)督考核機(jī)制存在缺陷

現(xiàn)階段，還有很多房地產(chǎn)公司制定成本控制制度還不夠完善，雖有制定成本控制制度，但在落實(shí)中存在著執(zhí)行不到位、力度不夠等問題，致使成本控制過于形式化，其作用得不到發(fā)揮。房地產(chǎn)公司并未針對企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀采取最新成本控制措施，會成為制約企業(yè)發(fā)展的重要因素。另外監(jiān)督機(jī)制不完善，致使成本控制工作得不到落實(shí)，考核機(jī)制流于形式無法激發(fā)員工工作積極性，管理人員對其重視程度不夠，未能意識到成本控制的重要性，出現(xiàn)了重視銷售，忽視成本管理的現(xiàn)象。財務(wù)人員只掌握了會計(jì)專業(yè)知識，沒有學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)財融合專業(yè)知識，會阻礙成本管理控制工作的推進(jìn)，影響監(jiān)督考核工作實(shí)行[6]。

四、房地產(chǎn)公司業(yè)財融合模式下的成本管理建議

（一）完善成本管理體系

積極建立成本決策、成本核算等環(huán)節(jié)的成本管理系統(tǒng)，站在戰(zhàn)略發(fā)展層面綜合考慮，構(gòu)建完善的規(guī)章制度，在企業(yè)內(nèi)部加大教育培訓(xùn)宣傳力度，營造出良好的企業(yè)文化氛圍，宣傳成本管理思想。在公司內(nèi)部從上到下強(qiáng)化全體人員的成本管理意識，提高對其的重視程度，設(shè)置成本管理組織部門，并賦予職權(quán)，條件允許可成立成本管理委員會[7]。

基于業(yè)財融合模式，為成本管理人員參與業(yè)務(wù)活動創(chuàng)造有利條件，安排專人跟蹤業(yè)務(wù)活動，排查風(fēng)險隱患，測試業(yè)務(wù)成本，通過分解業(yè)務(wù)成本確定固定、非固定部分，控制非固定部分降低總成本。與此同時，還需加強(qiáng)部門之間的溝通，健全財務(wù)管理制度，結(jié)合業(yè)務(wù)需求優(yōu)化各制度[8]。

（二）切實(shí)提高成本管理人員成本核算水平

在經(jīng)濟(jì)時代下，人才質(zhì)量會對企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生直接的影響，除了企業(yè)文化建立、成本管理以外，房地產(chǎn)公司還要通過組建專業(yè)人才隊(duì)伍，為成本管理成效提供保障，在公司層面設(shè)置成本控制管理崗位，在崗位職責(zé)中明確工作范圍及權(quán)限，定期對現(xiàn)有管理人員展開培訓(xùn)，提高企業(yè)管理水平[9]。

另外，房地產(chǎn)公司還要積極引入先進(jìn)技術(shù)、手段，優(yōu)化業(yè)財融合系統(tǒng)，業(yè)務(wù)端口之間相互融合，在財務(wù)端口獲取相關(guān)數(shù)據(jù)信息，完成分析對比，進(jìn)行實(shí)時傳遞共享，有助于提高工作效率。在財務(wù)端口數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間實(shí)現(xiàn)集成化，為優(yōu)化系統(tǒng)運(yùn)行完善功能模塊，設(shè)置收支預(yù)警機(jī)制、費(fèi)用審核端口。在業(yè)財融合模式下，對業(yè)務(wù)活動開展預(yù)估、控制、評價等工作，通過制定全過程管控方案減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)，在業(yè)務(wù)活動展開期間可以為其提供指導(dǎo)。成本管理人員必須精準(zhǔn)把握各個階段的成本，加快財務(wù)融合步伐[10]。

（三）完善成本監(jiān)督、考核機(jī)制

房地產(chǎn)公司在發(fā)展期間，必須明確成本管理目標(biāo)，基于成本管理流程體系對子單元進(jìn)行調(diào)整，將重點(diǎn)放在成本核算、成本控制上，實(shí)行成本監(jiān)督考核機(jī)制。結(jié)合實(shí)際情況明確成本控制目標(biāo)，將其落實(shí)到實(shí)際工作中，細(xì)化目標(biāo)進(jìn)行量化考核，采取有效的獎懲措施，激勵員工主動參與到成本管理工作中。例如：為提高成本管理效率，采取最新成本控制技術(shù)。房地產(chǎn)公司在考核中必須公平公正，有序推進(jìn)成本管理工作，及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題，聯(lián)系責(zé)任人，避免出現(xiàn)互相推諉等現(xiàn)象，從根本上降低財務(wù)風(fēng)險，保證其真實(shí)性、時效性、準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目決策提供參考。

當(dāng)前，房地產(chǎn)公司效益有明顯的下降，完善的成本管理體系可以為工作開展提供依據(jù)。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)提高對其的重視程度，實(shí)行業(yè)財融合模式，對其不斷創(chuàng)新完善，切實(shí)提高企業(yè)內(nèi)部的成本管理水平，建立獎懲制度，在組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化上有序推進(jìn)。

（四）加強(qiáng)全過程控制

房地產(chǎn)企業(yè)想要順利開展成本管理工作，就必須基于業(yè)財融合系統(tǒng)優(yōu)化相關(guān)功能模塊，在成本費(fèi)用上設(shè)置支出預(yù)警。在業(yè)財融合系統(tǒng)基礎(chǔ)上，針對業(yè)務(wù)活動制定管控方案。在各階段對其分析，為工作開展提供參考，針對不同開發(fā)階段進(jìn)行管控，在項(xiàng)目開發(fā)前、施工中和完工后實(shí)行全周期管理，把握投資回收期及成本均價，整理成本管理各個影響因素，積累管理經(jīng)驗(yàn)。對項(xiàng)目管理實(shí)施橫向和同行業(yè)縱向的成本管理控制，分析成本超支原因，優(yōu)化有效的成本管控措施。比如購進(jìn)施工材料的時點(diǎn)和付款方式不同均會影響成本的變化。

（五）促使業(yè)務(wù)開發(fā)與財務(wù)管理有效融合

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理作為重要工作，是加快財務(wù)融合最為有效的途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用全面預(yù)算管理推動其融合，將全面預(yù)算管理作為目標(biāo)，發(fā)揮其最大作用，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。對管理期間產(chǎn)生的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)核算，進(jìn)行預(yù)算編制，在業(yè)務(wù)管理中可以起到輔助管理作用。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及土地和項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、土地成本、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等等，都在預(yù)算管理統(tǒng)籌范圍內(nèi)，在預(yù)算總結(jié)時，由財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)收集相關(guān)數(shù)據(jù)信息，確保財務(wù)預(yù)算科學(xué)合理。在這種情況下，規(guī)避預(yù)算風(fēng)險，在預(yù)算內(nèi)合理利用各項(xiàng)資源，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目投資額大，資金周轉(zhuǎn)周期長，為確保流動資金穩(wěn)定，提高企業(yè)管理水平，就要對經(jīng)營成本管控，以此來實(shí)現(xiàn)業(yè)財融合。在成本控制上給予指導(dǎo)，加強(qiáng)對整個管理過程的管控，實(shí)行精細(xì)化管理，以此來達(dá)到良好的管控效果。在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、銷售過程中，根據(jù)業(yè)務(wù)事項(xiàng)管控，例如：在業(yè)務(wù)部門超出預(yù)算時，與該部門溝通反映成本使用情況，分析超支原因，解決業(yè)財融合中存在的問題，對成本管控，減少不必要支出。在財務(wù)管理方面，構(gòu)建服務(wù)體系，有助于業(yè)財融合，為企業(yè)管理提供支撐，提高企業(yè)工作質(zhì)量。可以通過其加強(qiáng)部門之間的聯(lián)系，在財務(wù)管理中具有一定優(yōu)勢，促成數(shù)據(jù)共享實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

五、結(jié)束語

根據(jù)上文可以得知，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)公司想要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須通過不斷優(yōu)化業(yè)財融合系統(tǒng)，提高業(yè)財融合水平，在業(yè)務(wù)活動開展過程中積極創(chuàng)新，解決發(fā)展中存在的問題。在這一背景下，健全成本管理體系，從實(shí)際出發(fā)營造出良好的文化氛圍，鼓勵員工參與成本管理工作，落實(shí)成本管理規(guī)章制度，可以推動企業(yè)更好地健康長期發(fā)展。