王冠華

摘要：隨著雄安新區(qū)整體規(guī)劃以及核心區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃的出臺(tái)，雄安新區(qū)核心區(qū)域征收工作進(jìn)入后期，征收補(bǔ)償評(píng)估是利益博弈的主要焦點(diǎn)。文章旨在通過對(duì)征收評(píng)估實(shí)務(wù)的分析和研判，與行業(yè)領(lǐng)域?qū)＜夜餐接懀云诮档驮u(píng)估過程中易引發(fā)的爭(zhēng)議，優(yōu)質(zhì)高效完成征收評(píng)估工作。

關(guān)鍵詞：征遷評(píng)估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);雄安新區(qū)

中圖分類號(hào)：F293.3?????????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??文章編號(hào)：1005-6432（2023）26-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.26.000

征遷評(píng)估實(shí)務(wù)工作中，針對(duì)有代表性的實(shí)務(wù)問題進(jìn)行探討。一是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定過程中存在的問題，二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)“房屋”與“棚”合理認(rèn)定的問題，三是對(duì)不可搬遷設(shè)備的計(jì)價(jià)問題。

1???房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)如何劃分評(píng)估范圍

當(dāng)前評(píng)估實(shí)務(wù)工作中，駐企工作組由國(guó)家工作人員、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)人員和群眾代表組成，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)采用同進(jìn)同出的工作方法，最大限度保證評(píng)估的“公開、公正、公平”。三類評(píng)估機(jī)構(gòu)中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)范圍明確，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在營(yíng)業(yè)范圍重合的問題。根據(jù)前期實(shí)踐，此種劃分評(píng)估范圍存在的問題一是工作效率較低，二是兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)無法有效銜接。例如，一項(xiàng)常見的加工車間資產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)建筑物、水電暖、裝修等的估價(jià)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)車間內(nèi)的設(shè)備及其他與設(shè)備相關(guān)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，兩方均需分別對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量勘查，從理論上看，雙方分工明確，各司其職。但在實(shí)際工作中，防爆燈、動(dòng)力電、消防、蒸汽、排風(fēng)設(shè)施、室內(nèi)排污管道溝槽、建筑物中砼結(jié)構(gòu)行車梁價(jià)值、特殊承重地面包含在哪方評(píng)估等問題。不僅需要兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行大量的溝通協(xié)調(diào)，并且每家評(píng)估機(jī)構(gòu)還需要與被拆遷方進(jìn)行反復(fù)溝通確認(rèn)，然而實(shí)施了上述程序后，仍易產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算、丟項(xiàng)落項(xiàng)、反復(fù)核對(duì)等現(xiàn)象，最終導(dǎo)致評(píng)估工作低效。

1.1??房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)征遷評(píng)估工作的相關(guān)規(guī)定

1.1.1??關(guān)于營(yíng)業(yè)范圍

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一般為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)一般為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，整體資產(chǎn)評(píng)估，市場(chǎng)所需的其他評(píng)估。從兩類機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)范圍來講，均可開展相關(guān)評(píng)估工作。按照〔2014〕執(zhí)申字第246號(hào)《中華人民共和國(guó)最高人民法院執(zhí)行裁定書》中所述，“本院（注：最高法院）認(rèn)為，雖然《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國(guó)務(wù)院令第412號(hào)）已明確規(guī)定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé)，但是，財(cái)政部確實(shí)也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定?！睂?duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，法無禁止。

1.1.2??相關(guān)法規(guī)和規(guī)范文件的要求和理解

國(guó)務(wù)院【國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例】第十九條 被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

住建部【國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法】第四條?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。第六條?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。第十二條?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

目前對(duì)于“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)”是否等同于“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”，目前并無法律層面的解釋，業(yè)界各有不同理解。根據(jù)最高院的（[2013]執(zhí)他字第9號(hào)函“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及及評(píng)估人員能否從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)在評(píng)估行業(yè)爭(zhēng)議由來已久。《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的核準(zhǔn)部門作了規(guī)定，但對(duì)在《決定》生效之前已經(jīng)取得房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員，在法律、法規(guī)未作出進(jìn)一步明確規(guī)定前，應(yīng)尊重行政權(quán)力的行使，不宜否定其從事房地產(chǎn)評(píng)估的資質(zhì)?！?/p>

2016年實(shí)施的【資產(chǎn)評(píng)估法】第二十二條?委托人有權(quán)自主選擇符合本法規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，任何組織或者個(gè)人不得非法限制或者干預(yù)。評(píng)估事項(xiàng)涉及兩個(gè)以上當(dāng)事人的，由全體當(dāng)事人協(xié)商委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。委托開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

1.2????開展房地產(chǎn)征遷評(píng)估工作的實(shí)踐

房地產(chǎn)征遷估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，從業(yè)務(wù)能力到工作經(jīng)驗(yàn)均有深厚的積累，【房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范】對(duì)房地產(chǎn)征收征用進(jìn)行了專門的規(guī)范，第5.3.2“國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值評(píng)估、被征收房屋內(nèi)裝飾裝修評(píng)估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等”其范圍包含了【國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例】第十七條列示的對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償?shù)娜浚纱?，可以理解為估價(jià)范圍包括對(duì)條例中未列示的附著于土地上的定著物，或單獨(dú)評(píng)估體現(xiàn)其價(jià)值或其價(jià)值體現(xiàn)于房屋中。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較早主要涉及的征遷主要為國(guó)有單位和財(cái)政資金涉及到的征遷，其規(guī)范在【資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)】【資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-機(jī)器設(shè)備】等準(zhǔn)則體系中體現(xiàn)，在征遷評(píng)估中，對(duì)項(xiàng)目整體和資產(chǎn)組合價(jià)值的把握是其優(yōu)勢(shì)。

2016年【資產(chǎn)評(píng)估法】實(shí)施后，各類評(píng)估機(jī)構(gòu)相互融合，一家機(jī)構(gòu)可以多種從業(yè)資質(zhì)，復(fù)合評(píng)估人才的機(jī)構(gòu)逐漸增多，各行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相互借鑒，價(jià)值評(píng)估方法逐漸相互趨同，在【房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范】和【資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)】中均有應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)執(zhí)行其他準(zhǔn)則的從其規(guī)定等。在此背景下，近年來，以資產(chǎn)評(píng)估資格作為征遷評(píng)估專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在各地逐漸增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)征遷評(píng)估呈并駕齊驅(qū)的態(tài)勢(shì)。

作為被征遷估價(jià)對(duì)象的房屋及其他附著物，按大類分共兩類，一項(xiàng)是生活類，另一項(xiàng)是生產(chǎn)類，生活類房屋滿足的是起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)等需求，追求的是身體、行為和精神層面的感受。生產(chǎn)類房屋屬于工業(yè)建筑范疇，主要服務(wù)于生產(chǎn)工藝流程，直接或間接用于生產(chǎn)活動(dòng)，隨著工業(yè)生產(chǎn)工藝的進(jìn)步，對(duì)工業(yè)建筑的一些技術(shù)要求更加復(fù)雜，工業(yè)建筑追求的是安全適用、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。

生活類與生產(chǎn)的房屋設(shè)計(jì)理念不同，追求的效果不同，用同一種思維、同一種邏輯，同一種操作方法來對(duì)待兩項(xiàng)不同類型的資產(chǎn)，是引起相關(guān)方爭(zhēng)議的關(guān)鍵所在。

由此，踐行創(chuàng)新理念，在評(píng)估實(shí)踐中按被征遷項(xiàng)目區(qū)分生產(chǎn)類和生活類房產(chǎn)及其他附著物，改變房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在征遷工作中的評(píng)估范圍劃分，將目前按單類資產(chǎn)劃分評(píng)估范圍調(diào)整為按征遷項(xiàng)目劃分評(píng)估范圍，生產(chǎn)類被征遷資產(chǎn)由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評(píng)估，生活類被征遷資產(chǎn)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)估價(jià)，可有效提高工作效率，減少各方矛盾，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)論的合理性、準(zhǔn)確性。

2???房屋與棚的劃分

在征遷補(bǔ)償評(píng)估工作實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋與棚的補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估，顯得尤為重要。對(duì)于一項(xiàng)建筑物的名稱定性如何，評(píng)估師對(duì)其重置成本的把握都不會(huì)出現(xiàn)重大偏差，然而征遷補(bǔ)償中基于房屋建筑面積計(jì)算的臨時(shí)安置補(bǔ)償和搬遷費(fèi)，使房屋與棚的劃分成為實(shí)際工作中爭(zhēng)議較大的焦點(diǎn)問題，也是相關(guān)各方需要承擔(dān)責(zé)任的問題。

2.1??房屋的定義

新華字典中，房為住人或放東西的建筑物，屋為房間。

百度文庫中，房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。

住建部《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中，房屋指的是生產(chǎn)、居住或其他用途的建筑物的總稱。

住建部《民用建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，把房屋構(gòu)造分為基礎(chǔ)、樓板與地面、墻或柱、屋頂、樓梯、門窗等作為房屋的重要組成部分。

房屋結(jié)構(gòu)一般指其建筑的為承重結(jié)構(gòu)和維護(hù)結(jié)構(gòu)兩部分。

按照上述一般理解，有承重結(jié)構(gòu)和維護(hù)結(jié)構(gòu)，可以用作生產(chǎn)、居住和其他用途的建筑物，即為征遷評(píng)估中的房屋。

2.2??棚

新華字典中，棚是用竹木搭成架子，上面覆蓋席、布等做成的遮蔽風(fēng)雨日光的東西或簡(jiǎn)陋的小屋。

【建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范】涉及相關(guān)內(nèi)容“有頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積”。

上述均涉及棚的主要兩項(xiàng)特征，有支撐、有頂蓋、無維護(hù)結(jié)構(gòu)即為棚。

2.3??評(píng)估實(shí)務(wù)中簡(jiǎn)易房屋與棚的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

簡(jiǎn)易房屋的主要特征為“有簡(jiǎn)易基礎(chǔ)，維護(hù)結(jié)構(gòu)為非全部磚墻，頂部采用復(fù)合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，檐高不低于2.0M、安裝簡(jiǎn)易門窗，室內(nèi)水泥地面，有電”，共計(jì)七項(xiàng)指標(biāo)，各單項(xiàng)指標(biāo)中，“簡(jiǎn)易基礎(chǔ)、檐高不低于2.0M、水泥地面，有電”四項(xiàng)在實(shí)務(wù)操作中無爭(zhēng)議，“維護(hù)結(jié)構(gòu)為非全部磚墻，頂部采用復(fù)合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，安裝簡(jiǎn)易門窗”三項(xiàng)經(jīng)常成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

“維護(hù)結(jié)構(gòu)為非全部磚墻”，爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是維護(hù)結(jié)構(gòu)均非磚墻，焦點(diǎn)二是借一面或兩面磚墻或復(fù)合板墻，其他為非磚墻，焦點(diǎn)三是共有三面維護(hù)，其中一面磚墻維護(hù)。頂部采用復(fù)合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，爭(zhēng)議焦點(diǎn)通常是主要特征中未明確的屋頂是彩鋼板或瓦楞板，“安裝簡(jiǎn)易門窗”，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是只有門，無窗如何認(rèn)定的問題。

征遷評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象有其多樣性和復(fù)雜性，無法實(shí)現(xiàn)每項(xiàng)評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)完全一致，需要評(píng)估人員具有深厚的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

2.4??實(shí)務(wù)中簡(jiǎn)易房屋與棚的區(qū)分

實(shí)務(wù)中，區(qū)分的原則是前述房屋的定義，即是否有承重結(jié)構(gòu)和維護(hù)結(jié)構(gòu)，可以用作生產(chǎn)、居住和其他用途。

相關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見中，簡(jiǎn)易房屋的主要特征為7項(xiàng)指標(biāo)，將門窗分為兩項(xiàng)，共計(jì)8項(xiàng)指標(biāo)，將8項(xiàng)指標(biāo)分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)兩類，硬指標(biāo)為必須類指標(biāo)，包括：有簡(jiǎn)易基礎(chǔ)，檐高不低于2.0M、室內(nèi)水泥地面、有電四項(xiàng)。上述四項(xiàng)納入必須類的原因有二，一是房屋可以有效使用，二是防范道德風(fēng)險(xiǎn)。征遷工作中經(jīng)常遇到定制好的復(fù)合彩鋼板屋面和墻面，鋼管支撐，隨拆隨走，隨走隨建，隨建隨拆，套取征遷款現(xiàn)象，基礎(chǔ)和地面等不可移動(dòng)的投資，或有事項(xiàng)是抑制道德風(fēng)險(xiǎn)的一種好方法。

“維護(hù)結(jié)構(gòu)為非全部磚墻，頂部采用復(fù)合彩鋼板、石棉瓦、陽光板等，安裝簡(jiǎn)易門、窗四項(xiàng)指標(biāo)”為可替代指標(biāo)，只要能達(dá)到主要特征中關(guān)鍵指標(biāo)的實(shí)際功能效果，或者缺乏一項(xiàng)或兩項(xiàng)主要特征，但是又具備主要特征中未列明的其他用于生產(chǎn)、居住和其他用途的設(shè)施，亦可認(rèn)為其具備簡(jiǎn)易房屋的主要特征。

3???可搬遷與不可搬遷設(shè)備評(píng)估

3.1???征遷評(píng)估中價(jià)值類型定義

目前工作實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)征收評(píng)估價(jià)值類型采用市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)【資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見】，市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額；根據(jù)【房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)】，市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在進(jìn)行了適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況，審慎且無被迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值日期自愿進(jìn)行交易的估計(jì)數(shù)額。

兩者對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義基本類似，強(qiáng)調(diào)的是自愿、理性、無被迫交易、公平。

根據(jù)國(guó)務(wù)院【國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例】第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。本條主要強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是市場(chǎng)價(jià)格，二是不低于市場(chǎng)價(jià)格。

補(bǔ)償基本可以理解為彌補(bǔ)缺陷，抵消損失。補(bǔ)償：抵銷損耗。出自清顧張思?《土風(fēng)錄》卷十四：“補(bǔ)償曰賠。以物相償曰賠，古謂之備（平聲）。補(bǔ)償一般是法律基于公平原則而做的填補(bǔ)性規(guī)定，目的是填補(bǔ)受害人財(cái)產(chǎn)損失。

我國(guó)征收補(bǔ)償具有公平補(bǔ)償特點(diǎn)，一方面是指補(bǔ)償與被征收財(cái)產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)，另一方面指對(duì)全體被征收人適用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)被征收人之間的公平。目前征收實(shí)踐中，補(bǔ)償價(jià)格通常采用搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等附加方式來填補(bǔ)，且不低于市場(chǎng)價(jià)格。

征收工作是政府的征收行為，具備公共利益征收和依法征收的性質(zhì)，具有征收方與被征收方主體法律地位不平等的特點(diǎn)，與評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值概念并不完全相符，因此，評(píng)估中采用的市場(chǎng)價(jià)值是一種公平方式的模擬。

對(duì)于補(bǔ)償和模擬的市場(chǎng)價(jià)值之間的差額，征收時(shí)通常采用附著于房產(chǎn)或土地上統(tǒng)一的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等方式來填補(bǔ)不低于市場(chǎng)價(jià)格。由于設(shè)備的多樣性和復(fù)雜性特點(diǎn)，不同設(shè)備價(jià)值相差巨大，不同種類設(shè)備搬遷費(fèi)用構(gòu)成種類并不相同，此項(xiàng)填補(bǔ)無法一一對(duì)應(yīng)覆蓋到每臺(tái)（套）設(shè)備，加之并沒有對(duì)設(shè)備搬遷征收補(bǔ)償具體標(biāo)準(zhǔn)，因此，相較于房產(chǎn)和土地等類型的評(píng)估，被征收方經(jīng)常會(huì)對(duì)設(shè)備評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生疑惑，對(duì)設(shè)備評(píng)估中搬遷費(fèi)等的市場(chǎng)價(jià)值及其費(fèi)用的具體評(píng)估范圍產(chǎn)生質(zhì)疑。

基于上述因素，設(shè)備征收評(píng)估中，補(bǔ)償數(shù)額與市場(chǎng)價(jià)值之間的差別，可體現(xiàn)于評(píng)估師對(duì)評(píng)估范圍的準(zhǔn)確把握，征遷設(shè)備的評(píng)估范圍應(yīng)理解為：在滿足現(xiàn)有設(shè)備技術(shù)性能指標(biāo)的前提下，改變使用地點(diǎn)并持續(xù)使用需要的全部直接作用于設(shè)備本身的費(fèi)用，包括搬遷過程中所耗費(fèi)的全部人化勞動(dòng)和物化勞動(dòng)成本及因搬遷造成的所有直接損失。

實(shí)務(wù)中，對(duì)給予遷移補(bǔ)助還是給予補(bǔ)償?shù)呐卸ǚ椒椋簼M足現(xiàn)有設(shè)備技術(shù)性能指標(biāo)的前提下，改變使用地點(diǎn)持續(xù)使用需要的全部直接作用于設(shè)備本身的費(fèi)用，因搬遷造成的直接損失大于設(shè)備本身價(jià)值的，視為不可搬遷設(shè)備，評(píng)估設(shè)備補(bǔ)償價(jià)值；小于設(shè)備本身價(jià)值的，視為可搬遷設(shè)備，評(píng)估搬遷費(fèi)用。

3.2??對(duì)于不可搬遷設(shè)備，文章不再贅述，其計(jì)算公式為：

不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償價(jià)值=重置成本×成新率-設(shè)備可變現(xiàn)凈值

重置成本=直接成本+間接成本+資金成本

直接成本=設(shè)備本體重置成本+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)+設(shè)備安裝費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)+其他合理成本

間接成本=管理費(fèi)+設(shè)計(jì)費(fèi)+監(jiān)理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)

3.3??對(duì)于可搬遷設(shè)備，實(shí)務(wù)中涉及兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題

一是全部直接作用于設(shè)備搬遷本身的費(fèi)用具體內(nèi)涵；二是關(guān)于對(duì)現(xiàn)有設(shè)備改變使用地點(diǎn)持續(xù)使用時(shí)滿足原有的各項(xiàng)技術(shù)性能指標(biāo)的理解。在評(píng)估工作中，可以把上述焦點(diǎn)問題分為兩個(gè)維度，全部直接作用于設(shè)備搬遷本身的費(fèi)用為第一維度，其主要內(nèi)容為設(shè)備拆、運(yùn)；滿足原有的各項(xiàng)技術(shù)性能指標(biāo)移地使用為第二維度，主要內(nèi)容為設(shè)備安裝、使用。

3.3.1??設(shè)備拆、運(yùn)階段費(fèi)用構(gòu)成

目前在雄安新區(qū)的評(píng)估實(shí)踐中，設(shè)備拆、運(yùn)階段費(fèi)用計(jì)算公式為：

設(shè)備拆運(yùn)費(fèi)用=設(shè)備拆卸費(fèi)+合理損耗費(fèi)+包裝固定費(fèi)+裝卸運(yùn)輸費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本+管理費(fèi)

根據(jù)工作實(shí)際，被征收企業(yè)需要遷址重新建設(shè)的情況。受各地土地出讓政策、營(yíng)商環(huán)境、上下游產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)資金等方面的影響，被征收企業(yè)通常無法做到點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的搬遷，搬遷設(shè)備需要有一定階段的倉(cāng)儲(chǔ)和二次運(yùn)輸費(fèi)用，因此上述公式調(diào)整為：

設(shè)備拆運(yùn)費(fèi)用=設(shè)備拆卸費(fèi)+合理損耗費(fèi)+包裝固定費(fèi)+裝卸運(yùn)輸費(fèi)+倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用+二次裝卸運(yùn)輸費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+資金成本+管理費(fèi)

3.3.2???設(shè)備安裝使用階段費(fèi)用構(gòu)成

設(shè)備的安裝使用，同樣是重置成本的概念，與購(gòu)置（建設(shè)）新的設(shè)備，區(qū)別在于不再包含設(shè)備本體重置成本和運(yùn)雜費(fèi)，究其原因是現(xiàn)有設(shè)備移地持續(xù)使用并滿足原有的各項(xiàng)技術(shù)性能指標(biāo)，所以需要另外進(jìn)行檢測(cè)和試運(yùn)行，因此其公式為：

重置成本=直接成本+間接成本+資金成本

直接成本=設(shè)備安裝費(fèi)+設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)+檢測(cè)費(fèi)用+試運(yùn)行費(fèi)用+其他合理成本

間接成本=管理費(fèi)+設(shè)計(jì)費(fèi)+監(jiān)理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)

4???建議

因各地征收政策的不同，被征收企業(yè)行業(yè)和規(guī)模的差異化，設(shè)備種類眾多龐雜，單臺(tái)設(shè)備金額差距較大，評(píng)估師應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，并對(duì)相關(guān)公式細(xì)化或刪減。例如：某食品加工企業(yè)，其認(rèn)證包括ISO9001、ISO22000、HACCP、EHS管理體系認(rèn)證、HALAL清真認(rèn)證、BRC、IFS、美國(guó)FDA、KOSHER猶太認(rèn)證等，建議評(píng)估師應(yīng)當(dāng)充分了解認(rèn)證中與設(shè)備相關(guān)的要求，其價(jià)值在評(píng)估結(jié)論中應(yīng)當(dāng)予以體現(xiàn)。對(duì)于大型或特種設(shè)備的搬遷費(fèi)，可以參考相應(yīng)的安裝定額進(jìn)行測(cè)算，從而得出準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)論。

5??結(jié)論

綜上，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃（2018—2035年）的批復(fù)，“堅(jiān)持世界眼光、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、中國(guó)特色、高點(diǎn)定位，堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展，堅(jiān)持以人民為中心、注重保障和改善民生，堅(jiān)持保護(hù)弘揚(yáng)中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化、延續(xù)歷史文脈，對(duì)于高起點(diǎn)規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)、創(chuàng)造“雄安質(zhì)量”、建設(shè)“廉潔雄安”、打造推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的全國(guó)樣板、建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的新引擎具有重要意義”，在征收資產(chǎn)評(píng)估工作中落實(shí)“堅(jiān)持以人民為中心、注重保障和改善民生”、創(chuàng)造“雄安質(zhì)量”、建設(shè)“廉潔雄安”。面對(duì)評(píng)估工作社會(huì)影響較大，涉及面較廣，利益博弈較尖銳，評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，在評(píng)估對(duì)象類型眾多的情況下，保證在時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)高效、優(yōu)質(zhì)的完成資產(chǎn)評(píng)估工作，評(píng)估結(jié)論能夠得到相關(guān)各方的認(rèn)可，對(duì)評(píng)估專業(yè)人員和評(píng)估實(shí)務(wù)操作流程和要點(diǎn)提出了更高的要求。

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