郝麗燕，吳 升

(山東建筑大學(xué) 法學(xué)院，山東 濟南 250101)

隨著中國國民生活水平提升，旅游消費升級帶動民宿的迅速發(fā)展。2016—2018 年途家、小豬短租等平臺出現(xiàn)，也對民宿的發(fā)展有不可忽視的作用。據(jù)北京第二外國語學(xué)院《2019 年中國民宿業(yè)大數(shù)據(jù)報告》顯示，截止到2019 年，全國共有66 405 家民宿，涉及355 個城市?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2015〕85 號)首次提出，積極發(fā)展民宿。隨后多地出臺鼓勵民宿發(fā)展政策，例如《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于促進旅游民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》(皖政辦〔2021〕2 號)提出的目標是，到2025 年實現(xiàn)全省旅游民宿超過10 000 家。針對如何規(guī)范民宿行業(yè)的法律關(guān)系，存在租賃合同說和居住權(quán)說兩種觀點。尚無有說服力的調(diào)研結(jié)果或數(shù)據(jù)示明居住權(quán)在現(xiàn)下與未來的適用面，也無關(guān)于房屋所有人與民宿平臺之間應(yīng)用不同法律制度的收益與代價的妥善思考[1]。本文比較C2B2C 模式城市民宿在租賃合同制度和投資性居住權(quán)制度中的各項成本收益，提出C2B2C 模式城市民宿適用投資性居住權(quán)更有效益。

一、C2B2C 城市民宿業(yè)務(wù)模式

本文將討論范圍限定于C2B2C 模式，即業(yè)主將房源出租給中介公司，中介公司對個人業(yè)主的房源進行統(tǒng)一裝修改造和運營銷售，業(yè)主全程不與房客接觸。這種情況既不同于C2C 模式，也不同于B2C 模式。在C2C模式中①存在于愛彼迎(Airbnb)、小豬民宿、木鳥短租等。比如Airbnb 的服務(wù)條款中規(guī)定房東直接與房客訂立合同，是獨立的個人或?qū)嶓w，而不是愛彼迎的員工、代理人、合資方或合作伙伴。愛彼迎支付實體僅充當收款代理，并收取服務(wù)費。，平臺是在線租賃法律關(guān)系中提供交易場所和促成房屋租賃合同法律關(guān)系達成的中間人。在B2C 平臺自營模式中①以途家為代表，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，從房源端即和開發(fā)商合作或者業(yè)主托管獲得批量新房源。，平臺直接與交易方進行租賃交易。雖然C2B2C 城市民宿是共享經(jīng)濟的一種模式，但是回歸到具體法律關(guān)系，平臺和房屋所有權(quán)人之間成立長期租賃合同關(guān)系，平臺和消費者之間為短期租賃合同關(guān)系。在《中華人民共和國民法典》對居住權(quán)制度還未規(guī)定之前，平臺主要依據(jù)租賃合同來確定法律關(guān)系，以規(guī)避傳統(tǒng)旅館業(yè)治安管理。在沒有上位法明確規(guī)制民宿業(yè)時，部分地方性管理辦法也將此種新興事物納入傳統(tǒng)的租賃關(guān)系，以統(tǒng)一管理。

(一)地方管理辦法:怯于創(chuàng)制與鼓勵發(fā)展

部分地方性法規(guī)和地方政府規(guī)章②《江蘇省租賃住房治安管理規(guī)定》(江蘇省人民政策令第130 號)第16 條規(guī)定:“通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺出租住房的，可以約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者申報；互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營者應(yīng)當自租賃合同訂立之日起7 日內(nèi)向公安機關(guān)申報登記信息?！薄赌喜凶赓U房屋治安管理規(guī)定》(南昌市人民政策令第168 號)第10 條規(guī)定:“出租人通過互聯(lián)網(wǎng)渠道發(fā)布房源、預(yù)定并完成租賃交易的，可以委托網(wǎng)約房平臺公司申報承租人居住登記信息。網(wǎng)約房平臺公司應(yīng)當如實登記租賃房屋信息，及時核驗線上提供服務(wù)的房屋與線下實際提供服務(wù)的房屋相一致，加強網(wǎng)絡(luò)和信息安全保護，建立健全數(shù)據(jù)安全管理制度，防止信息泄露、損毀、丟失?！睂⑵湟暈榉课葑赓U。比如，2020 年《河北省租賃房屋治安管理條例》(河北省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第39 號)第2 條指出，該條例所稱租賃房屋并不包括旅館業(yè)客房；第11 條規(guī)定了網(wǎng)約房的治安管理要求，并且用語為“租賃房屋所有人”“租賃房屋信息”?？梢娫摋l例認為，通過互聯(lián)網(wǎng)渠道發(fā)布房源、預(yù)定并完成交易的網(wǎng)約房不屬于旅館業(yè)客房，應(yīng)為“租賃房屋”。網(wǎng)約房平臺為房屋租賃關(guān)系中的出租主體，應(yīng)當履行公安機關(guān)所要求的信息登記報送、核驗線上線下房屋是否相一致等配合義務(wù)。地方性管理辦法之所以將民宿視為房屋租賃，一方面是因為尚沒有上位法明確民宿的法律性質(zhì)，地方不敢創(chuàng)制新的法律關(guān)系對其進行規(guī)制，暫時納入傳統(tǒng)的租賃合同關(guān)系進行統(tǒng)一管理可以減少違法風(fēng)險。另一方面，國家政策鼓勵民宿行業(yè)發(fā)展。如果認為民宿仍然是一種房屋租賃，那么就不屬于“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”的情形，也就不需要“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”等成本。同時也不需要民宿平臺付出工商登記、取得營業(yè)執(zhí)照、辦理特種行業(yè)許可證等成本，這有利于民宿行業(yè)的發(fā)展。

(二)民宿平臺合同:規(guī)避管理與暗藏風(fēng)險

各民宿平臺將民宿平臺與消費者之間的法律關(guān)系界定為短期租賃合同關(guān)系。以自如平臺省心租模式的合同條款為例，無論房子內(nèi)是否有租客入住，自如都會定期給房東支付房租。租期內(nèi)對于房屋的保潔和維修服務(wù)均為自如負責(zé)。同樣是C2B2C 定位的大象民宿指出，民宿本質(zhì)上是個租賃行業(yè)。各民宿平臺之所以將自己定位為租賃行業(yè)，是因為在缺乏城市民宿經(jīng)營管理規(guī)范的當下，定義為短租行為可以規(guī)避國家對旅館業(yè)的管理。但是這種規(guī)避只是暫時的，一旦中央鼓勵政策的紅利消退、地方規(guī)定愈加嚴苛，形式符合傳統(tǒng)房屋租賃但實質(zhì)涉及經(jīng)營場所的C2B2C 城市民宿，終將面臨法律和商業(yè)的多重風(fēng)險。有些民宿平臺也已意識到了風(fēng)險，于是轉(zhuǎn)而探索全程托管模式，將自身定位為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)熱衷的資產(chǎn)管理平臺。此舉又觸及證券行業(yè)的牌照規(guī)制，增加監(jiān)管亂象。

二、形式相合和實質(zhì)相符

(一)租賃合同制度:形式相合

C2B2C 城市民宿若選擇租賃合同制度，其在形式上符合現(xiàn)有法律規(guī)定，但在實質(zhì)和未來不能行遠。實踐中已有民宿被作為經(jīng)營場所規(guī)制，學(xué)理上也認為其本質(zhì)和房屋租賃存在較大區(qū)別。若堅持應(yīng)用租賃合同制度，則需付出住改商成本。

1.實踐規(guī)定:作為經(jīng)營場所管理

2021 年以來，多數(shù)地方性法規(guī)認為，民宿應(yīng)作為經(jīng)營場所進行管理。比如《北京市旅游條例》(北京市人民代表大會常務(wù)委員會公告〔十四屆〕第34 號)規(guī)定，民宿是一種經(jīng)營場所，需具備《旅館業(yè)治安管理辦法》(2022 修訂)(中華人民共和國國務(wù)院令第752 號)所要求的治安保衛(wèi)和旅館業(yè)營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營條件，否則會面臨行政處罰。《廣東省民宿管理暫行辦法》(廣東省人民政府令第260 號)①《廣東省民宿管理暫行辦法》(廣東省人民政府令第260 號)第18 條規(guī)定:“民宿平臺應(yīng)當依法申請商事登記，商事登記機關(guān)應(yīng)當將其申請登記的經(jīng)營范圍登記為‘民宿服務(wù)’?！?、《天津市人民政府辦公廳關(guān)于促進和規(guī)范民宿發(fā)展的實施意見》(津政辦規(guī)〔2021〕15 號)②住宅小區(qū)中的業(yè)主利用其住宅經(jīng)營城鎮(zhèn)民宿，應(yīng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。和《青島市旅游民宿管理暫行辦法》(青文旅規(guī)〔2021〕1 號)③《青島市旅游民宿管理暫行辦法》(青文旅規(guī)〔2021〕1 號)第8 條規(guī)定:“旅游民宿平臺應(yīng)當將營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)證照置于經(jīng)營場所顯著位置?！钡? 條規(guī)定:“旅游民宿平臺通過第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺銷售客房等產(chǎn)品，應(yīng)當遵守電子商務(wù)相關(guān)法律法規(guī)?！钡?6 條規(guī)定:“各級市場主體登記部門負責(zé)對從事旅游民宿的市場主體依法依規(guī)予以登記，其經(jīng)營范圍登記為‘民宿服務(wù)’。”均認定民宿為經(jīng)營場所。南京法院認定，將住宅改造為民宿出租的行為④引用南京案例:“將住宅改造為民宿出租的行為”在實際案例中具體表現(xiàn)為“被告朱某將自己位于40 樓的住宅租給被告陳某，陳某將房屋重新裝修改造成八間帶獨立衛(wèi)生間的房間，并對外出租，經(jīng)營民宿。涉案房屋的有關(guān)經(jīng)營行為已在有關(guān)部門備案，并領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，按照國家規(guī)定隔成不少于15 平方米一間的房屋。租客通過網(wǎng)絡(luò)下單可以選擇短租或長租，所有客人信息都按照公安機關(guān)要求實時上傳?！睘椤白「纳獭保辛顚⒎课莼謴?fù)為住宅用途。由此，即使民宿平臺與業(yè)主、房客均簽訂房屋租賃合同，民宿也有被認定為經(jīng)營場所的風(fēng)險。

2.學(xué)理認定:對住宿本質(zhì)用途的改變

利用住宅辦企業(yè)、飯店、網(wǎng)吧和民宿等行為屢見不鮮，實踐中將此種情況稱為“住改商”。經(jīng)營性用房是指將住宅作為商鋪、理發(fā)店和洗腳屋等脫離了住宿本質(zhì)用途的改變。在此要確定的是，將住宅用于經(jīng)營C2B2C 城市民宿，是否屬于對住宿本質(zhì)用途的改變。鄭曉萍[2]認為，將住宅改為經(jīng)營性用房受到較為嚴格限制的原因在于，住宅內(nèi)其他區(qū)分所有權(quán)人購買住宅的主要目的在于獲得安寧的居住環(huán)境。在房屋租賃中，該安寧狀態(tài)并不會因出租人對于承租人居住需求的滿足而打破。但在C2B2C 城市民宿中，消費者尋求的不僅是居住需求，商業(yè)化使用極易破壞其他區(qū)分所有權(quán)人所需求的安寧狀態(tài)。此外，按天計算的短租會增加人員流動，不利于住宅區(qū)域的日常管理與安全維護，對其他區(qū)分所有權(quán)人的正常生活造成嚴重干擾。綜上，城市民宿行業(yè)是一種經(jīng)營性行業(yè)，與房屋租賃有較大區(qū)別。

3.住改商成本

若民宿被定性為經(jīng)營場所，城市民宿平臺需付出《中華人民共和國民法典》第279 條規(guī)定的住改商成本:一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！坝欣﹃P(guān)系的業(yè)主一致同意”可細分為“有利害關(guān)系的業(yè)主”和“一致同意”兩個要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2020 修正)(法釋〔2020〕17 號)將“有利害關(guān)系的業(yè)主”解釋為本棟建筑物內(nèi)和建筑區(qū)劃內(nèi)可能受到不利影響的業(yè)主。多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意不滿足“一致同意”要件。未取得全體有利害關(guān)系業(yè)主一致同意卻擅自改變住宅用途的，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)向有關(guān)部門進行投訴。必要時還可以通過向人民法院提起訴訟的方式，要求進行“住改商”的業(yè)主承擔(dān)排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失等法律責(zé)任。

在租賃合同制度之下，擬使用房屋經(jīng)營民宿的業(yè)主需提前了解該房屋的登記性質(zhì)。若為民用住宅，則需進一步了解當?shù)胤ㄒ?guī)政策①《三亞市家庭旅館管理辦法》第5 條規(guī)定:“住宅小區(qū)中的業(yè)主利用其住宅經(jīng)營家庭旅館，應(yīng)按照《中華人民共和國物權(quán)法》第77 條的規(guī)定，征得本棟建筑物內(nèi)全體業(yè)主同意的書面意見，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會及小區(qū)物業(yè)公司蓋章確認后，分別向消防部門、公安部門、工商部門報備，并對所報備的意見材料的真實性負責(zé)。”，包括使用該房屋經(jīng)營民宿在當?shù)厥欠駥儆凇白「纳獭薄⒃摲课菔欠裨试S進行“住改商”的經(jīng)營活動、進行“住改商”需辦理何種手續(xù)和可能承擔(dān)的法律風(fēng)險和責(zé)任。以大象民宿為例，2019 年其已有各類型和各地城市民宿1 000 余套。若每一套民宿都按此種程序進行“住改商”的合規(guī)審批，其成本巨大。

(二)投資性居住權(quán)制度:實質(zhì)相符

C2B2C 城市民宿若選擇投資性居住權(quán)制度，其在實質(zhì)上符合發(fā)展需求。投資性居住權(quán)因商業(yè)而從傳統(tǒng)人役性居住權(quán)中分設(shè)而出，其特有的法人可為權(quán)利主體、出租收益權(quán)能、適租維修義務(wù)和擴張解釋的客體恰恰契合了C2B2C 城市民宿的發(fā)展模式。根據(jù)功能主義釋意模式的內(nèi)在要求，在《中華人民共和國民法典》的適用過程中，隨著社會的發(fā)展，設(shè)立投資性居住權(quán)的需求增大，居住權(quán)制度的功能也應(yīng)隨之調(diào)整[3]。

1.居住權(quán)的投資屬性

投資性居住權(quán)人的首要目的并非居住，投資需求推動權(quán)利設(shè)立[4]。德國《住宅所有權(quán)及長期居住權(quán)法》中的長期居住權(quán)[5]以及美國法中的終生地產(chǎn)權(quán)，常被用作一種地產(chǎn)投資和收益的技術(shù)。相較于其他國家和地區(qū)的居住權(quán)立法，我國沒有用益權(quán)，實際上居住權(quán)承擔(dān)的就是國外房屋用益權(quán)的功能[6]。曾大鵬[4]認為，我國建筑物用益物權(quán)徹底缺失，現(xiàn)實迫切地需要《中華人民共和國民法典》提供住房居住方面的制度供給。而居住權(quán)作為唯一的建筑物用益物權(quán)，決定了其必須注重物盡其用的原則。投資已經(jīng)成為和生活居住同等重要的基本需求，居住權(quán)也發(fā)展出社會性居住權(quán)和投資性居住權(quán)。投資性居住權(quán)是為利用市場交易而獲取收益的，應(yīng)遵循對價有償原則[7]。陳小君[1]認為，《中華人民共和國民法典》僅規(guī)定了居住權(quán)的雛形，未規(guī)定的投資性居住權(quán)為法律留白。根據(jù)解釋論，投資性居住權(quán)在《中華人民共和國民法典》中留有實踐空間。在我國，合資建房或購房、以房養(yǎng)老和分時度假酒店式產(chǎn)權(quán)等都可應(yīng)用投資性居住權(quán)制度。C2B2C 城市民宿在當前經(jīng)濟背景下，可以通過投資性居住權(quán)滿足人們利用財產(chǎn)形式多樣化的要求[8]。

2.居住權(quán)的法人主體

《中華人民共和國民法典》第367 第2 款第1 項明確，居住權(quán)合同一般包括“當事人的名稱和住所”，意指主體還可能包括法人或其他組織。但焦富民[9]認為，從制度目的和功能視角出發(fā)，法人、非法人組織等不能作為居住權(quán)人。將“當事人的姓名和住所”修改為“當事人的姓名或者名稱和住所”的直接動因在于以房養(yǎng)老。法人或者非法人組織購買老年人為養(yǎng)老而出賣的住宅，由此成為該房屋的所有權(quán)人和居住權(quán)的設(shè)立人，而非居住權(quán)人。胡建[10]認為，法人不能成為居住權(quán)的主體，因為居住權(quán)的性質(zhì)是人役權(quán)。但我國沒有采用人役權(quán)與地役權(quán)二元體系，不能一味借鑒西方。目前我國《中華人民共和國民法典》將兩種性質(zhì)截然不同的權(quán)利混為一體，均命名為居住權(quán)，在適用上必然帶來困惑。因此，應(yīng)拓展居住權(quán)的內(nèi)涵，不再局限于人役性[6]。在實踐中，公司之間或者公司與自然人之間的居住權(quán)糾紛時有發(fā)生，公司法人亦可成為居住權(quán)人[4]。比如，住宅所有權(quán)人和自如、大象民宿等平臺之間成立有償?shù)木幼?quán)合同，平臺是投資性居住權(quán)人。

3.居住權(quán)的客體擴張

《中華人民共和國民法典》第366 條將居住權(quán)的客體限于他人的住宅，結(jié)合學(xué)說和實際可以將其有條件地延伸。焦富民[9]認為，能為他人提供固定、長期、連續(xù)和全面居住的商住兩用房、酒店或農(nóng)村民宿，宜被認定為居住權(quán)意義上的住宅。崔建遠[11]認為，首先應(yīng)尊重居住權(quán)合同的約定，由意思表示決定使用的邊界。如果沒有此類意思表示，客體可擴展至小區(qū)綠地、道路使用權(quán)和相鄰關(guān)系等[12]。在C2B2C 城市民宿中，每處住宅都有獨特的品性，可附帶使用的空間也不盡相同。江蘇省《關(guān)于推動旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》倡導(dǎo)打造“一宿一特色”和“一宿一主題”①形成特色化的文化民宿、個性化的度假旅居、創(chuàng)意化的休閑聚落、產(chǎn)業(yè)化的主題莊園等模式，豐富優(yōu)化消費者的感受體驗。。《舟山市人民政府辦公室關(guān)于促進舟山市海島精品民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(舟政辦發(fā)〔2021〕80 號)要求，精品民宿需具備除住宿外2 種以上業(yè)態(tài)的空間布局和服務(wù)功能。傳統(tǒng)酒店僅提供所在景區(qū)的住宿服務(wù)，而民宿延伸的空間有助于實現(xiàn)其“與當?shù)厝私慌笥眩癞數(shù)厝艘粯勇眯小钡亩ㄎ?。因此，將實現(xiàn)全方位體驗的附屬設(shè)施納入投資性居住權(quán)的客體范疇符合居住權(quán)的設(shè)立目的，亦契合社會生活經(jīng)驗[12]。

4.居住權(quán)的收益權(quán)能

居住權(quán)人有權(quán)對作為標的物的房屋進行使用出租和用益出租等合理用益[13]。《中華人民共和國民法典》第366 條規(guī)定，居住權(quán)是一項用益物權(quán)，用益物權(quán)的收益權(quán)不應(yīng)受到限制[14]?！吨腥A人民共和國民法典》第368 條和第369 條并非強制性規(guī)定，當事人可以通過約定排除。如果居住權(quán)合同中明確約定居住權(quán)人出租住宅，則居住權(quán)人有權(quán)出租住宅的全部或部分，各自獨立的房間可被出租給不同主體[15]。該收益權(quán)能符合C2B2C 城市民宿的商業(yè)模式，即為房客提供住宿并收取對價。目前我國民宿平臺的戰(zhàn)略是快速擴張以搶占新興市場，大部分平臺資產(chǎn)規(guī)模達到全國一千多套。每一套民宿都能因其上設(shè)定的投資性居住權(quán)，而避免行政處罰、住改商和轉(zhuǎn)租帶來的多方法律主體與多種法律關(guān)系的糾紛風(fēng)險，穩(wěn)定、簡便和一勞永逸地享有出租收益。無論是在租賃合同還是居住權(quán)合同中，雙方當事人都有各自的權(quán)利和義務(wù)。但是權(quán)利和義務(wù)并不絕對等同于收益和成本，同一項內(nèi)容被初始設(shè)定于不同主體之上，會帶來不同的后果。投資性居住權(quán)制度的權(quán)利義務(wù)分配更符合C2B2C 城市民宿的行業(yè)特性。

5.居住權(quán)的適租和維修義務(wù)

在投資性居住權(quán)制度中居住權(quán)人負擔(dān)修繕義務(wù)[16]和合理用益、善良管理的注意義務(wù)[17]。居住權(quán)人可以對房屋進行必要的改良和修繕[18]，并且能夠長期、穩(wěn)定地享有這種改善利益[19]。法工委釋義[17]認為，居住權(quán)人負有必要的修繕義務(wù)。席志國[20]認為，居住權(quán)人應(yīng)承擔(dān)通常經(jīng)營費用和修繕費用。汪洋[16]認為，居住權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理費用?！吨腥A人民共和國民法典》第367 條將合理用益義務(wù)分配給居住權(quán)人。租賃合同制度將適租和維修義務(wù)初始分配給出租人。此種設(shè)定對于出租人而言是一項成本支出，對一般房屋租賃合同中的自然人承租方而言是一項收益，但是對于C2B2C 城市民宿平臺而言未必是一項利得。

其一，在一般房屋租賃合同中，出租人將自有房屋進行出租。相對于流動的承租人，出租人作為房屋的所有權(quán)人是租賃物長期使用和收益的受益者，更有動力去改善租賃物的狀況來實現(xiàn)長期收益。但在C2B2C 城市民宿中，民宿平臺享有占有、使用和收益三大權(quán)能，替代房屋所有權(quán)人成為長期受益者，更有動力履行適租和維修義務(wù)。其二，一般房屋租賃合同中的承租人出于自身生活便利，會對租賃物進行更高程度的善良注意和合理使用。但是在城市民宿中，住宿不是生活居住的需要，而是商業(yè)消費，房客對租賃物的質(zhì)量要求嚴苛，租賃物發(fā)生毀損滅失的概率也超過日常使用損耗。其三，一般承租人在生活居住的較長租賃期內(nèi)，能容忍在《中華人民共和國民法典》第713 條規(guī)定的維修的“合理期限”內(nèi)租賃物暫時喪失使用功能。但是在城市民宿的經(jīng)營中，消費者往往只在房屋中停留幾天時間，相比之下該維修的“合理期限”所占比例過長。民宿平臺利用在關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的便利渠道和規(guī)模效應(yīng)，及時對房屋進行修繕和維護，統(tǒng)一管控品質(zhì)，為房客提供滿意的服務(wù)，打造良好的品牌。其四，在一般房屋租賃合同中，出租人對房屋的性能有著更深的認識，和小區(qū)物業(yè)、業(yè)主大會等有著更為便利的聯(lián)接，履行在租賃期限內(nèi)保持房屋符合約定的用途的義務(wù)更為經(jīng)濟。但在C2B2C 城市民宿中，房屋所有權(quán)人不再享有占有、使用和收益三項權(quán)能，房屋虛化為一項只能帶來現(xiàn)金流和市場價格變動的資產(chǎn)。民宿平臺統(tǒng)一裝修運營房屋，作為更接近房客的一方，應(yīng)事前與房客簽訂縝密的合同、事中采取妥當?shù)墓芾泶胧?、事后具備完善的追償保障來保證房客對房屋的合理使用，并向房屋所有權(quán)人承擔(dān)因管理不善造成的損害賠償責(zé)任[15]。

改善利益在C2B2C 城市民宿中表現(xiàn)為長期攤銷各個住宅的特色裝飾裝修，使民宿自身成為旅游的目的地?！吨凵绞腥嗣裾k公室關(guān)于促進舟山市海島精品民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》(舟政辦發(fā)〔2021〕80號)要求，精品民宿有主題、有設(shè)計、有溫度、有分享空間①能夠傳播在地文化，活化鄉(xiāng)村建設(shè)，融合各類業(yè)態(tài)。注重建筑外觀與自然環(huán)境、人文景觀、城鄉(xiāng)風(fēng)貌和諧統(tǒng)一。把民宿聚落打造成令人向往的海島休閑度假目的地。?！督魇∪嗣裾k公廳關(guān)于促進民宿健康發(fā)展的意見》(贛府廳發(fā)〔2020〕25 號)通過將地域文化、本土文化融入民宿開發(fā)與建設(shè)來提高民宿的吸引力和競爭力。因此，對千篇一律的商品房進行改良，使其融入當?shù)匚幕厣?，是民宿平臺亟須的權(quán)利。

三、債權(quán)自由與物權(quán)穩(wěn)定

(一)租賃合同制度:債權(quán)自由

C2B2C 城市民宿若選擇租賃合同制度，債權(quán)的自由并不能帶來多少裨益。頻繁解除的合同、飛速上漲的租金和盲目擴張均與民宿穩(wěn)定經(jīng)營的原則相悖。

1.合同自由與解除頻繁

租賃合同成立與解除的自由對于民宿平臺而言并無多大益處，反而是一種成本。我國為房屋出租人市場且缺乏調(diào)控，出租人作為理性經(jīng)濟人，擁有單方面提高租金的逐利心態(tài)。這導(dǎo)致租金等各項合同內(nèi)容在短期內(nèi)極易發(fā)生變更，甚至變更至合同相對方無法接受的程度，增加雙方再次磋商成功的難度和成本。出租人方面享有多項解除權(quán)，這些解除權(quán)分散于《中華人民共和國民法典》第711 條、第722 條和第730 條等，這也會導(dǎo)致更高的合同解除概率。較高的合同解除概率在一定程度上會致使住房租賃期限縮短，現(xiàn)實中的租賃期限一般為1～3 年[19]，與《中華人民共和國民法典》第705 條規(guī)定的二十年最長租賃期限相差甚遠。長期攤銷是C2B2C 城市民宿回本盈利的關(guān)鍵，在房屋宣傳、風(fēng)格設(shè)計、實體裝修等方面的支出都屬于此類長期成本。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2020 修正)(法釋〔2020〕17 號)，民宿平臺在合同解除時無法收回此類成本。若租賃合同雙方因此發(fā)生爭議，需通過鑒定和訴訟認定裝飾裝修殘值，進一步支出人力物力。此外，在無形資產(chǎn)方面，特定地點的民宿上附加的品牌商譽也會隨著合同的解除而有所減損。租賃合同制度會使民宿平臺處于被動地位，影響企業(yè)中長期戰(zhàn)略的實施。

2.租金上漲與盲目擴張

在房屋租賃合同中，承租人對房屋占有和使用所要支付的對價是一定數(shù)額的租金。德國通過指數(shù)租金、等級租金和比較租金對租金上漲做出嚴格限制。由出租人代表和承租人代表共同制定租金指標，以確定租金上漲的合理幅度[21]。我國對租金上漲并沒有限制，也不參考和居民生活價格指數(shù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)，全憑租賃合同當事人的意思自治。近年來，我國房價持續(xù)上漲，房租也水漲船高。2001—2015 年，住房租金類居民消費價格指數(shù)一直處于持續(xù)上升狀態(tài)。2016 年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39 號)僅倡導(dǎo)性地指出，出租人不得單方面提高租金。2018 年，全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。直到2021 年2 月，中國城市住房租賃價格指數(shù)仍然止跌回漲[22]。除住房租賃價格整體呈現(xiàn)上升趨勢外，城市民宿多處于一二線旅游城市，住宅周圍的配套設(shè)施健全，價格有大幅上漲空間。房屋前期由民宿平臺統(tǒng)一進行裝修改造和運營宣傳，提升了房屋的基礎(chǔ)市場價值。實務(wù)中有大量案例為出租人為提高房租而在租賃期限屆滿時不再續(xù)訂，甚至優(yōu)先續(xù)租權(quán)也因租金沒有達到同等條件而無法行使。比如(2018)魯民申2842 號、(2014)浙民申字第524 號、(2016)晉民再51 號和(2015)桂民申字第1584 號均為合同當事人對租賃價格無法協(xié)商一致，法院支持出租人不再續(xù)訂合同，將房屋租賃給其他價高者。

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，從中賺取差價。現(xiàn)有經(jīng)營模式為民宿平臺與房屋所有權(quán)人簽訂長期租賃合同，租金價格為一般民用住房價格。民宿平臺和房客簽訂短期房屋租賃合同，價格達到旅館的水平。在一些有特色的地段，網(wǎng)紅民宿的價格甚至遠高于普通旅館。如此高的差價收益使得自如平臺在不到兩年的時間里實現(xiàn)業(yè)績翻倍，管理價值超過6 000 億元的50 多萬間房源。民宿平臺通過轉(zhuǎn)租獲得大量流動性資金，進而不斷擴大底層資產(chǎn)實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。但所謂的輕資產(chǎn)運營也帶來大量“爆雷”事件，比如2020 年的“蛋殼公寓”事件。

(二)投資性居住權(quán)制度:物權(quán)穩(wěn)定

C2B2C 城市民宿若選擇投資性居住權(quán)制度，用益物權(quán)的穩(wěn)定可助力其長期發(fā)展。用登記換取物權(quán)強大的保護力度，用一次性支付換取確定的對價，用長期限換取收益回本。

1.登記便捷與保護強大

關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立，可以分為兩種模式:法定居住權(quán)和意定居住權(quán)[23]?！吨腥A人民共和國民法典》第368條規(guī)定，居住權(quán)采登記設(shè)立主義，消滅的注銷登記。居住權(quán)作為物權(quán)，應(yīng)當依據(jù)《中華人民共和國民法典》第214 條以及《不動產(chǎn)登記暫行條例》(2019 修訂)(中華人民共和國國務(wù)院令第710 號)第4 條，統(tǒng)一在不動產(chǎn)登記簿上登記。這是法律對居住權(quán)設(shè)立所設(shè)計的專門程序，目的是使公權(quán)力介入到私法自治領(lǐng)域，以維護社會公共秩序和公共利益，實現(xiàn)社會治理目標[24]。“居住權(quán)的行使條件”等物上之債內(nèi)容記載于“其他相關(guān)事項”等簿頁[16]。一般由房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人雙方共同申請，經(jīng)過提交材料、機構(gòu)形式審核、受理、查驗和實地查看等程序，于30 個工作日內(nèi)辦結(jié)。設(shè)立居住權(quán)時可在合同中明確約定辦理居住權(quán)登記的具體時間，并列明未予以配合登記應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任[25]。相比之下，居住權(quán)合同的解除和消滅成本高于租賃合同。但是隨著電子和信息化的發(fā)展，“一簿多頁”和表單化使得登記簿容量擴大，不動產(chǎn)登記的效率提高、公示效能增加、查詢成本降低[16]。2022 年1 月25 日，長沙市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)了第一本居住權(quán)登記證明[9]。

居住權(quán)通過登記獲得物權(quán)強大的保護，彌補租賃合同債權(quán)的不穩(wěn)定性。如房屋所有人打算出售房屋，須履行提前照會居住權(quán)人的義務(wù)，并且在買賣價格同等的條件下，居住權(quán)人可行使優(yōu)先購買權(quán)。由于居住權(quán)屬于用益物權(quán)的范疇，物權(quán)高于和優(yōu)于債權(quán)，故此，在居住權(quán)人居住的房屋上如果還設(shè)定有租賃，居住權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)之權(quán)利效力同樣優(yōu)于承租人[24]。即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不影響居住權(quán)的實現(xiàn)。居住權(quán)人能基于物權(quán)請求權(quán)來保護權(quán)利、定分止爭。投資性居住權(quán)是一項絕對權(quán)，通過登記設(shè)立可以對抗第三人。在登記公示的情況下，視為第三人已知曉設(shè)立居住權(quán)，不得主張房屋使用和收益權(quán)[14]。

在C2B2C 城市民宿中，平臺和房客均不在意所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，只要求不影響房屋的占有和使用。民宿平臺在初始和運營階段于房屋之上投入了大量人力物力，此類投入轉(zhuǎn)化為相對固定的附加值。民宿平臺收回成本和獲取收益的周期較為漫長，有了投資性居住權(quán)強大的物權(quán)保護，平臺可快速解決糾紛，長期穩(wěn)定經(jīng)營。

2.一次性支出與對價確定

所謂“固定期限買斷型”居住權(quán)，為一種并未采取租金形式，而是由居住權(quán)人一次性支付權(quán)利全部對價的有固定期限和有償設(shè)立的居住權(quán)[6]?！吨腥A人民共和國民法典》第368 條規(guī)定，當事人另有約定的，居住權(quán)可有償設(shè)立。投資性居住權(quán)對價為享有部分住宅占有、使用和收益權(quán)能所支付的資金。在實際案例中，普通小產(chǎn)權(quán)的住宅價格是周邊大產(chǎn)權(quán)住宅房價的三分之一，可見在房產(chǎn)總價中居住權(quán)價值約占三分之一。或以累計支付的房租作為參考，居住權(quán)的價格為七十年租金總和的一次性變現(xiàn)。居住權(quán)一旦設(shè)立，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時也不會消滅，進而變相降低了房屋的市場價值。此種所有權(quán)人的利益減損必然在雙方訂立的居住權(quán)合同中得到反映，大幅提高居住權(quán)人所要支付的對價。居住權(quán)對價相對于高昂的房價而言較少，但是一次性取得居住權(quán)的成本仍然遠高于月付租金。對于C2B2C 城市民宿平臺而言，投資性居住權(quán)的對價是一項前期投入、數(shù)額巨大且無法立即產(chǎn)生對等收益的沉沒成本。雖然居住權(quán)對價會占用民宿平臺大量流動性資金，但是其數(shù)額確定，可以免受對價上漲的影響。

3.期限利益與穩(wěn)定經(jīng)營

《中華人民共和國民法典》第367 條規(guī)定了居住權(quán)期限，第370 條規(guī)定了居住權(quán)于期限屆滿時消滅。租賃合同雖然也包括租賃期限條款，但是緊隨其后限制了最長租賃期限為二十年。由此可推斷，居住權(quán)的期限一般較長，當事人若無關(guān)于居住權(quán)存續(xù)期限的意思表示，權(quán)利可一直存續(xù)至居住權(quán)人死亡[8]。陳小君[1]認為，正是因為租賃關(guān)系無法達成穩(wěn)定的利用關(guān)系，才催生出居住權(quán)。投資性居住權(quán)在權(quán)利期限上的優(yōu)勢可使權(quán)利人最優(yōu)化地利用他人住房。C2B2C 城市民宿平臺和房屋所有權(quán)人可于居住權(quán)合同中對期限進行約定，不受二十年的期限限制。C2B2C 城市民宿的行業(yè)特性要求平臺具備長期穩(wěn)定的經(jīng)營條件和大量資金投入①《舟山市人民政府辦公室關(guān)于促進舟山市海島精品民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》要求精品民宿單個客房綜合投資強度不低于20 萬元，房屋租賃周期12 年以上。。投入的成本分為實體裝修、家具添置等固定資產(chǎn)和運營宣傳、風(fēng)格設(shè)計等軟性支出。前者是數(shù)額較大的耐用品，在使用年限內(nèi)陸續(xù)進行折舊和攤薄成本，中后期回收較大利得。軟性支出②《江西省人民政府辦公廳關(guān)于促進民宿健康發(fā)展的意見》中通過對民宿品牌實行統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一推介，開展精品旅游民宿線路和特色旅游民宿品牌營銷推介來塑造品牌。江蘇省《關(guān)于推動旅游民宿高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出開展文旅會展、節(jié)慶活動、峰會論壇、旅游民宿平臺題展、精品民宿設(shè)計評比大賽。線上與境內(nèi)外知名網(wǎng)站、微博、微信以及移動終端等合作宣傳。則更為特殊，無法像家用電器等一樣拆卸安裝至其他類型的房屋之中，而是一經(jīng)確定就附加到特定民宿之上，帶來無形的商譽收益。

四、結(jié)論

在實踐中，地方性管理辦法和民宿平臺合同或出于怯于創(chuàng)制新的法律關(guān)系，或出于規(guī)避國家管制，將C2B2C 城市民宿平臺和房屋所有權(quán)人之間的法律關(guān)系認定為長期租賃合同關(guān)系，平臺和消費者之間為短期租賃合同關(guān)系。在此種租賃合同制度中，合同自由也導(dǎo)致合同的不穩(wěn)定性，給追求長期經(jīng)營的民宿平臺帶來更大的成本，作為主要成本的租金也不斷上漲。租賃合同制度將適租和修繕義務(wù)分配給出租人并不經(jīng)濟，對于民宿平臺亟須的用益出租和改良權(quán)利給予得并不充分。更為重要的是，C2B2C 城市民宿形式上符合租賃合同關(guān)系，但實質(zhì)上落入越來越多地方性法規(guī)關(guān)于經(jīng)營場所的管理范疇，需支出一系列住改商成本。C2B2C城市民宿應(yīng)用投資性居住權(quán)制度時，民宿平臺為投資性居住權(quán)人?？腕w可擴張解釋，以實現(xiàn)民宿的完整體驗。民宿平臺享有出租收益和改良修繕的權(quán)利，同時承擔(dān)合理用益和支付費用的義務(wù)。投資性居住權(quán)的期限由雙方約定，和設(shè)立、消滅一樣登記生效。由此，投資性居住權(quán)方案的登記成本可以通過電子化彌補，且?guī)韽姶蟮奈餀?quán)保護收益，一次性支付的較高對價也換取了長期穩(wěn)定的收益。

此外，居住權(quán)問題也包含價值判斷，應(yīng)當將規(guī)范所包含的價值判斷按照它的意義落到實處。私法上的許多制度不過是供當事人用來規(guī)范其利益關(guān)系的工具，這樣法律事先設(shè)計好的工具越全面，當事人的選擇范圍就越廣。傳統(tǒng)的法律制度嚴重限制了市場主體的多元化選擇，增加了市場交易成本，不符合我國共享經(jīng)濟時代對于產(chǎn)權(quán)多樣化的需求?！吨腥A人民共和國民法典》物權(quán)編增設(shè)居住權(quán)為C2B2C 城市民宿在制度上提供更多的選擇。《中華人民共和國民法典》第368 條“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外”為投資性居住權(quán)的設(shè)立預(yù)留了空間。投資性居住權(quán)可以實現(xiàn)人們對住房的多樣利用，有效發(fā)揮住房的經(jīng)濟功能和效用，以實現(xiàn)物盡其用的目的。在城市房屋大量空置、房地產(chǎn)市場低落的今天，法律應(yīng)當完善制度上的多重選擇，鼓勵城市民宿等新興事物的發(fā)展，以保障房屋的多元化利用。

我國已歷百年一遇的“民法典時刻”，物權(quán)法制度及其規(guī)則一經(jīng)規(guī)定則極少被更易。基于物權(quán)法定原則，在《中華人民共和國民法典》已規(guī)定了居住權(quán)制度的情況下，對居住權(quán)的源流、設(shè)立與否的研究已告一段落，對其定義、權(quán)利框架也有了一定的共識，未來的研究方向落腳于具體領(lǐng)域的居住權(quán)應(yīng)用。本文抽取C2B2C 城市民宿的商業(yè)模式，認為簡單認定為房屋租賃合同法律關(guān)系不符合其行業(yè)本質(zhì)。在居住權(quán)發(fā)展出投資屬性并且《中華人民共和國民法典》留有擴張解釋的空間的情況下，不妨在C2B2C 城市民宿領(lǐng)域中探索投資性居住權(quán)的應(yīng)用。與傳統(tǒng)房屋租賃合同制度相比，投資性居住權(quán)制度對于保持房屋適租性、修繕義務(wù)等權(quán)利義務(wù)的分配更有效益，長期限的穩(wěn)定對價也更有利于行業(yè)大量投資。因需要登記所增加的交易成本可以通過電子化手段減輕，并且登記所換來的是強大的物權(quán)保護力度。