葛琍

摘?要：房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理涉及多個環(huán)節(jié)，需要從全生命周期的視角進行考慮。在土地增值稅納稅籌劃管理中，需要考慮土地增值稅的計算方法、納稅時間、納稅地點、納稅方式以及稅收優(yōu)惠政策等因素。因此，文章以全生命周期視角下的土地增值稅為研究對象，從項目的投前階段、投中階段以及投后階段對土地增值稅納稅籌劃方法進行探討，再以A公司為例進行案例分析，科學(xué)合理地管理稅收風(fēng)險，以降低土地增值稅的納稅負擔(dān)，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全生命周期；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號：F812.42???文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）10-0056-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.014

1?引言

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在不斷壯大。房地產(chǎn)土地增值稅作為一種稅收政策，對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場、促進土地資源的合理利用，具有重要意義。然而，在房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理過程中，納稅人的稅收負擔(dān)、稅收風(fēng)險等問題日益凸顯。因此，研究全生命周期視角下房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理具有重要的現(xiàn)實意義。文章旨在從全生命周期視角出發(fā)，對房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理進行深入探討，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的納稅籌劃和管理策略。

2?影響房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的因素

在進行房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃時，需要考慮多個因素，這些因素可能會影響納稅籌劃的結(jié)果。以下是一些影響房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的因素。

2.1?土地的性質(zhì)和用途

土地的性質(zhì)和用途可能會影響納稅籌劃的結(jié)果。例如，如果土地被用于商業(yè)用途，那么它可能需要繳納更高的土地增值稅。而如果土地被用于自用，那么它的土地增值稅可能會更低。

2.2?稅收政策和法規(guī)的變化

稅收政策和法規(guī)的變化可能會影響納稅籌劃的結(jié)果。例如，政府可能會出臺新的稅收政策，這些政策可能會對納稅籌劃產(chǎn)生影響。因此，納稅人需要及時了解稅收政策和法規(guī)的變化，并相應(yīng)地調(diào)整納稅籌劃計劃。

2.3?納稅人的稅收專業(yè)知識和經(jīng)驗

納稅人的稅收專業(yè)知識和經(jīng)驗可能會影響納稅籌劃的結(jié)果。例如，納稅人有足夠的稅收專業(yè)知識和經(jīng)驗，他們則能夠更好地了解土地增值稅的納稅規(guī)定，并制定出更有效的納稅籌劃計劃。

3?投前階段土地增值稅的納稅籌劃方法

3.1?投前籌劃的重要性和目標

投前籌劃的重要性體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，合理降低納稅成本。在房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理中，企業(yè)可以通過合理進行稅收籌劃，減少納稅成本，提高納稅效率，從而降低稅收成本，提高企業(yè)的利潤空間。其次，確保稅收合規(guī)。稅收籌劃可以幫助企業(yè)合理規(guī)避稅收風(fēng)險，確保納稅合規(guī)，避免不必要的稅收風(fēng)險和處罰。最后，提高納稅效率。通過合理的稅收籌劃，企業(yè)可以優(yōu)化納稅流程，提高納稅效率，避免不必要的納稅等待和麻煩。

在投前籌劃中，稅收籌劃的目標是合理降低納稅成本，提高納稅效率，確保稅收合規(guī)，同時保證項目利潤的最大化。在實際操作中，企業(yè)需要結(jié)合自身情況，充分考慮稅收籌劃因素，如稅收政策、稅收法規(guī)、稅收風(fēng)險等，制定合理的稅收籌劃方案，并不斷優(yōu)化和改進，以達到最佳效果。

3.2?土地購建計劃的優(yōu)化

首先，需要對土地購建計劃進行全面的分析和評估。這包括對土地的地理位置、面積、用途、周邊環(huán)境等因素進行全面考慮，以及對土地的購建成本、資金回收期、投資回報率等因素進行詳細計算和分析。其次，需要根據(jù)分析結(jié)果，制定出最優(yōu)的土地購建計劃。這包括選擇合適的購地方式、購地時機、購地價格等，以及合理安排土地的購建時間表和資金使用計劃等。再次，需要對土地購建過程中的各種風(fēng)險進行有效的控制和管理。這包括對土地購建過程中的法律風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險等進行全面評估和控制，以確保土地購建計劃的順利實施和達成預(yù)期目標。最后，需要對土地購建計劃的實施過程進行有效的監(jiān)控和評估。這包括對土地購建過程中的各種問題和風(fēng)險進行及時發(fā)現(xiàn)和處理，以及對土地購建計劃的進度、質(zhì)量、成本等進行定期評估和調(diào)整，以確保土地購建計劃的順利實施和達成預(yù)期目標。

3.3?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅規(guī)劃

從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅規(guī)劃的角度來看，需要關(guān)注以下幾個方面：首先，要了解土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的契稅政策。根據(jù)我國現(xiàn)行稅收法規(guī)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納契稅。具體稅率和計算方法根據(jù)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商確定的土地使用權(quán)類型、面積、成交價格等因素確定。其次，要考慮契稅籌劃的空間。雖然契稅是根據(jù)成交價格確定的，但在實際操作中，可以通過與稅務(wù)機關(guān)溝通和協(xié)商，尋求稅收籌劃的空間。最后，要明確土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅籌劃的目標。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅籌劃的目標是在確保合法合規(guī)的前提下，降低稅收負擔(dān)，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。因此，在進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅籌劃時，需要充分了解稅收法規(guī)，合理運用稅收籌劃技巧，確保稅收籌劃方案的可行性和有效性。

4?投中階段土地增值稅的納稅籌劃方法

4.1?投中籌劃的重要性和目標

投中階段的籌劃至關(guān)重要，其目標是通過合理的稅收籌劃，降低企業(yè)的稅收負擔(dān)，提高企業(yè)的盈利能力。首先，有效降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。土地增值稅是一種針對房地產(chǎn)開發(fā)的稅收政策，其稅率較高，對企業(yè)造成了較大的稅收壓力。然而，通過合理的稅收籌劃，企業(yè)可以在投中階段就采取一些措施，降低土地增值稅的負擔(dān)。例如，企業(yè)可以通過合理規(guī)劃土地使用，降低土地增值的可能性，從而減少土地增值稅的征收。此外，企業(yè)還可以通過與政府協(xié)商，爭取享受一些稅收優(yōu)惠政策，進一步降低稅收負擔(dān)。其次，提高企業(yè)的盈利能力。稅收籌劃不僅可以降低企業(yè)的稅收負擔(dān)，還可以提高企業(yè)的盈利能力。例如，企業(yè)可以通過合理的稅收籌劃，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品的競爭力，從而增加銷售額，提高盈利能力。最后，有助于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在當前經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)需要注重長遠的可持續(xù)發(fā)展，而稅收籌劃正是實現(xiàn)這一目標的重要手段。

4.2?房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地增值稅籌劃

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值稅籌劃可以分為兩個方面：一是土地增值稅的計稅基礎(chǔ)籌劃，二是土地增值稅的納稅時間籌劃。

首先，土地增值稅的計稅基礎(chǔ)籌劃。是指企業(yè)通過合理的土地開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計等手段，降低土地增值稅的計稅基礎(chǔ)，從而減少土地增值稅的納稅金額。具體來說，企業(yè)可以通過以下幾個方面來實現(xiàn)土地增值稅的計稅基礎(chǔ)籌劃：①合理確定土地開發(fā)成本，避免高估成本；②合理確定土地增值額，避免低報增值額；③合理確定土地開發(fā)期限，避免縮短開發(fā)期限。

其次，土地增值稅的納稅時間籌劃。是指企業(yè)通過合理的納稅時間安排，降低土地增值稅的納稅金額。具體來說，企業(yè)可以通過以下幾個方面來實現(xiàn)土地增值稅的納稅時間籌劃：①合理確定納稅時間，避免提前納稅；②合理確定納稅方式，避免多繳稅款；③合理確定納稅地點，避免多繳稅款。

4.3?項目經(jīng)營決策對土地增值稅的影響

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，項目經(jīng)營決策的每一個環(huán)節(jié)都會對土地增值稅的納稅籌劃產(chǎn)生影響。首先，土地的取得方式。在土地的取得方式中，直接購買和轉(zhuǎn)讓土地是兩種常見的取得方式。直接購買土地需要支付土地出讓金，而轉(zhuǎn)讓土地需要支付土地增值稅。因此，在進行土地增值稅納稅籌劃時，必須充分考慮土地的取得方式對納稅籌劃的影響。其次，項目的開發(fā)方式。在項目的開發(fā)過程中，如果采用了低利潤、高投資的方式，就會導(dǎo)致項目的利潤較低，從而減少土地增值稅的納稅額。因此，在進行土地增值稅納稅籌劃時，必須充分考慮項目的開發(fā)方式對納稅籌劃的影響。最后，項目的建設(shè)方式和銷售方式。在項目的建設(shè)過程中，如果采用了縮短工期等方式，就會降低，項目的成本從而減少土地增值稅的納稅額。因此，在進行土地增值稅納稅籌劃時，必須充分考慮項目的建設(shè)方式對納稅籌劃的影響。

5?投后階段土地增值稅的納稅籌劃方法

5.1?投后籌劃的重要性和目標

投后籌劃的目標是確保房地產(chǎn)項目在納稅方面的合規(guī)性和合理性，同時降低納稅成本，提高項目的盈利能力。首先，投后籌劃階段是確保項目合規(guī)性的關(guān)鍵時期，只有確保項目在投后籌劃階段合規(guī)，才能避免后期產(chǎn)生的稅收風(fēng)險。其次，投后籌劃的目標是實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的稅收成本最小化，通過對項目的投資、融資、運營等各個環(huán)節(jié)進行稅收籌劃，可以降低納稅成本，提高項目的盈利能力。再次，風(fēng)險控制。投后籌劃階段是房地產(chǎn)項目從投資到運營的關(guān)鍵時期，項目可能面臨多種風(fēng)險。通過稅收籌劃，可以降低項目在稅收政策、法規(guī)等方面的風(fēng)險，確保項目的順利進行。最后，提升企業(yè)競爭力。在激烈的市場競爭中，稅收籌劃可以幫助企業(yè)降低稅收成本，提高整體競爭力。通過對項目的稅收籌劃，企業(yè)可以在稅收方面取得優(yōu)勢，提高市場地位。

5.2?資產(chǎn)配置和轉(zhuǎn)讓策略對土地增值稅的影響

首先，影響土地增值稅的計稅基礎(chǔ)。土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是以土地的增值額為基礎(chǔ)的，而土地的增值額取決于土地的原始價值、開發(fā)成本、轉(zhuǎn)讓價格等因素。其次，影響土地增值稅的稅率。土地增值稅的稅率取決于土地的增值額和所在地區(qū)的政策規(guī)定。因此，資產(chǎn)配置和轉(zhuǎn)讓策略會影響土地的增值額，從而影響土地增值稅的稅率。再次，影響土地增值稅的納稅期限。土地增值稅的納稅期限取決于政策規(guī)定和稅務(wù)機關(guān)的要求。因此，資產(chǎn)配置和轉(zhuǎn)讓策略可以影響納稅期限，從而影響土地增值稅的繳納時間。最后，影響土地增值稅的稅收優(yōu)惠。土地增值稅的稅收優(yōu)惠取決于政策規(guī)定和稅務(wù)機關(guān)的要求。因此，資產(chǎn)配置和轉(zhuǎn)讓策略會影響稅收優(yōu)惠的享受情況，從而影響土地增值稅的稅收負擔(dān)。

5.3?合規(guī)納稅與稅務(wù)優(yōu)化的平衡

在房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理中，合規(guī)納稅和稅務(wù)優(yōu)化之間需要取得平衡。在實際操作中，企業(yè)可以通過合理運用稅收優(yōu)惠政策、稅收抵扣等手段來降低稅負。例如，企業(yè)可以通過符合規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，來減少應(yīng)納稅額。此外，企業(yè)還可以通過合理的稅收抵扣，來減少已繳納的稅款。這些措施不僅可以降低企業(yè)的稅負，還可以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是，企業(yè)在運用稅務(wù)優(yōu)化的手段時，需要注意合規(guī)納稅的要求。例如，企業(yè)不能通過虛假申報、逃稅等手段來降低稅負，否則將面臨嚴重的法律風(fēng)險。

6?A公司土地增值稅納稅籌劃的實踐案例分析

6.1?A公司企業(yè)簡介

A房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年11月6日通過出讓方式，拍得土地一塊。占地面積41070平方米，價格9950萬元，分一期開發(fā)總可售面積103，538.70平方米，其中：普通住宅59126.77平方米、非普通住宅27648.45平方米、非住宅（車位、商業(yè)、其他類型）16763.48平方米。該項目開發(fā)建造的與清算項目配套的配電間、公共停車場、值班室、垃圾收集間、架空綠化等公共設(shè)施面積8028.30平方米產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。2013年5月土地增值稅已自行清算向稅務(wù)局申報。2022年9月稅務(wù)局通過約談，要求對該項目重新進行清算。

截至2022年10月31日，項目總可售面積103538.70平方米，已實現(xiàn)銷售面積103510.32平方米，轉(zhuǎn)讓金額41340萬元，銷售率99.97%。其中：普通住宅已售面積59126.77平方米，轉(zhuǎn)讓金額22680萬元；非普通住宅已售面積27648.45平方米，轉(zhuǎn)讓金額11016萬元；非住宅已售面積16735.10平方米，轉(zhuǎn)讓金額7645萬元?？鄢椖拷痤~合計36783萬元（土地成本：9947萬元，開發(fā)成本：16582萬元，開發(fā)費用2653萬元，加計扣除5307萬元，轉(zhuǎn)讓稅費2294萬元），增值額合計4558萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅額合計588萬元。

6.2?全生命周期視角下A公司土地增值稅納稅籌劃實踐

6.2.1?合理確定清算單位對土地增值稅的影響

A企業(yè)在取得土地后迅速辦理基建項目備案，并加快動工，以避免土地閑置產(chǎn)生的費用無法在清算時進行成本抵扣。在規(guī)劃項目時根據(jù)福建省土地增值稅清算要求，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證分期進行清算，并進行對應(yīng)的成本模型測算，考慮了不同土地用途對成本和售價的影響，以及由此產(chǎn)生的土地增值稅變化。如果將土地用途全部劃分為商業(yè)用途，雖然每平方米售價會增加，但會導(dǎo)致土地增值稅額的增加。如果將土地用途全部劃分為純住宅性質(zhì)，可能不需要繳納土地增值稅，但會降低企業(yè)的收入。最終A企業(yè)選擇將地塊業(yè)態(tài)劃分為普通住宅、非普通住宅、其他類型（包含商業(yè)、車位）等多業(yè)態(tài)開發(fā)。這種策略既保證了稅收的合理性，又實現(xiàn)了企業(yè)利潤的最大化?？梢姡侠泶_定清算單位直接關(guān)系到企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅額以及企業(yè)的最終利潤。

6.2.2?合理計算利息支出對土地增值稅的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時，其利息支出是允許扣除的。具體來說，如果能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，且最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)提供合理證明并計算扣除。否則房地產(chǎn)開發(fā)費用將在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)進行計算扣除。以A企業(yè)為例，在兩種扣除方式下的利息差異為=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10%-5%）=（9947+16582）×5%=1326.55萬元，若利息支出超過1326.55萬元且能提供金融機構(gòu)證明，則可據(jù)實扣除并加扣其他開發(fā)費用。實際上，由于A企業(yè)主要靠權(quán)益資本籌資即股東借款，無法提供金融機構(gòu)證明，因此只能選擇按核實允許扣除的土地成本與開發(fā)成本之和的10%計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，這樣是最有利于A企業(yè)計算房地產(chǎn)開發(fā)費用利息支出的辦法。

6.2.3?合理定價對土地增值稅的影響

企業(yè)在建造并出售普通標準住宅時，增值額未超過可扣除項目金額之和的20%，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。若增值額超過了可扣除項目金額之和的20%，就需要按照規(guī)定的稅率對其全部增值額進行計稅。以A企業(yè)為例，除稅金外的成本總額為18824萬元，普通住宅要享受起征點優(yōu)惠，最高售價只需控制在（1+20%）×（18824+5.7%）。由此可知，A企業(yè)將其普通住宅的售價控制在24247萬元以下時，可以確保增值額不超過可扣除項目金額之和的20%享受免稅優(yōu)惠，既不需要繳納土地增值稅，又可以保持較低的銷售價格，吸引更多消費者。

A企業(yè)現(xiàn)有普通住宅的售價為22680萬元，尚有1567萬元的售價操作空間。這意味著可以在不增加成本的情況下，通過提高售價來增加利潤，同時享受免稅優(yōu)惠。因此，合理定價對于企業(yè)進行土地增值稅籌劃至關(guān)重要，企業(yè)可以在合法合規(guī)的前提下降低稅負、提高利潤，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6.2.4?合理選擇工程核算方式對土地增值稅的影響

工程核算方式的選擇直接關(guān)系到企業(yè)成本、費用的確認和計量，從而影響土地增值稅的計算和繳納。在稅收政策和法規(guī)不斷變化的背景下，企業(yè)需要根據(jù)自身情況和稅收規(guī)定，靈活選擇合適的工程核算方式，以實現(xiàn)稅務(wù)籌劃的最優(yōu)化。

以A企業(yè)為例，由于無法完整提供工程量清單、工程合同、工程結(jié)算書等資料，企業(yè)在選擇工程核算方式時需要綜合考慮稅收和法規(guī)的變化。根據(jù)《全市財產(chǎn)行為稅工作部署專項會議收集問題答復(fù)》精神，A企業(yè)是2020年2月1日前已由主管稅務(wù)機關(guān)確定符合清算條件并受理清算申報的項目，可以運用原福州市局預(yù)警值開展清算審核。這意味著企業(yè)可以在不重新收集整理相關(guān)資料的情況下，按照預(yù)警值進行工程成本的核算和土地增值稅的清算。A企業(yè)實際發(fā)生的工程成本為16588萬元，比預(yù)警值少了7567萬元。由于企業(yè)已經(jīng)符合清算條件并受理了清算申報，選擇運用預(yù)警值進行清算審核也有助于確保項目清算的順利進行，避免了因資料不全或不合規(guī)而導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險。因此，企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況和稅收規(guī)定，綜合考慮各種因素，選擇最合適的工程核算方式，以降低稅務(wù)風(fēng)險、提高稅務(wù)籌劃效果。

6.2.5?合理運用稅收優(yōu)惠政策對土地增值稅的影響

合理運用稅收優(yōu)惠政策，不僅可以降低企業(yè)的稅負，還可以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。以A企業(yè)為例，該企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施面積達8028.30平方米，這部分成本影響的土地增值稅約為390萬元。根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策，當房地產(chǎn)項目中配套建設(shè)的公共設(shè)施在建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有時，這些設(shè)施所產(chǎn)生的成本、費用可以在計算土地增值稅時予以扣除。由于A企業(yè)在公共設(shè)施建成后無償移交全體業(yè)主所有，并辦理了移交手續(xù)且登報公告，因此這部分對應(yīng)的成本、費用可以扣除，從而減少了390萬元的土地增值稅。這不僅降低了企業(yè)的稅負，還提高了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

此外，針對項目的加計扣除部分，A企業(yè)選擇了按照核實允許扣除的土地成本與開發(fā)成本之和加計20%扣除的方式，合計金額為5306萬元［（9947+16582）×20%］。這種扣除方式相較于按可售面積計算分攤更為合適，使企業(yè)少繳約44萬元的土地增值稅。這再次體現(xiàn)了合理運用稅收優(yōu)惠政策對企業(yè)降低稅負、提高經(jīng)濟效益的重要作用。

7?結(jié)論

在全生命周期視角下，房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃管理是一項涉及多方面因素的復(fù)雜任務(wù)，需要綜合考慮稅收政策、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)交易等多方面因素。通過科學(xué)、合理的納稅籌劃管理，納稅人可以降低稅收負擔(dān)，提高企業(yè)的運營效益。同時，納稅籌劃管理也需要借助信息化手段和稅收風(fēng)險管理，實現(xiàn)更高效、更合規(guī)的稅收管理。

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