賀 偉／文

自我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中起著不可替代的作用。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也使住房價(jià)格超過了人民群眾的承受能力。住房事關(guān)人民群眾的切身利益，2021 年國務(wù)院授權(quán)部分地區(qū)開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，推進(jìn)房產(chǎn)稅立法和改革的聲音也在不斷強(qiáng)化。文章針對(duì)房地產(chǎn)改革對(duì)房價(jià)與租金的影響進(jìn)行分析，論述了當(dāng)前房地產(chǎn)改革的意義。當(dāng)前房地產(chǎn)改革是圍繞以房產(chǎn)稅改革為核心的改革模式，房地產(chǎn)改革對(duì)住房的價(jià)格與租金都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在這一背景下，研究其相關(guān)問題對(duì)制定我國房產(chǎn)政策及管理體系有著一定參考意義。

房產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念

住房市場(chǎng)包括住房資產(chǎn)市場(chǎng)和住宅使用市場(chǎng)。住房作為一種特殊商品，其價(jià)格是在資產(chǎn)市場(chǎng)中決定的，租金是根據(jù)使用市場(chǎng)上的使用狀況所決定的，兩個(gè)市場(chǎng)共同相互作用。在住房資產(chǎn)市場(chǎng)上，價(jià)格取決于希望擁有住房的家庭數(shù)量以及被擁有的住房數(shù)量。在住房的資產(chǎn)市場(chǎng)上，希望擁有資產(chǎn)的需求量增加，會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格上升，同時(shí)住房的供給增多會(huì)導(dǎo)致住房價(jià)格下降。若有住房新開發(fā)項(xiàng)目，新開發(fā)的住房會(huì)對(duì)住房資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給產(chǎn)生影響，但新開發(fā)的項(xiàng)目本身也會(huì)受開發(fā)建設(shè)成本的影響。從長期的視角來看，在租房的資產(chǎn)市場(chǎng)中，住房市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該和土地成本等相關(guān)，并和重置成本相等。在一定時(shí)間內(nèi)，住房市場(chǎng)的價(jià)格與成本間的比例應(yīng)該保持在合理水平。但是從短期來看，住房的建設(shè)期間會(huì)存在預(yù)期延后的特點(diǎn)，容易使價(jià)格和成本之間存在較大偏離，在一定的時(shí)期內(nèi)會(huì)使房價(jià)高于重置成本。當(dāng)房價(jià)高于開發(fā)成本后，會(huì)出現(xiàn)大量新開發(fā)項(xiàng)目。隨著大量的新開發(fā)項(xiàng)目走向市場(chǎng)，住房需求將會(huì)得到滿足，住房價(jià)格會(huì)逐漸回落。從住房的使用市場(chǎng)來看，消費(fèi)者為了獲得房屋使用權(quán)，需要支付一定的租金，租金由住房市場(chǎng)的空間使用情況決定。租金體現(xiàn)出了住房資產(chǎn)的收益能力，影響住房資產(chǎn)需求。在住房市場(chǎng)中，住房需求來源于房屋使用者，對(duì)于家庭而言，住房需求取決于人民群眾的收入水平和消費(fèi)能力，包括住房消費(fèi)與其他日常消費(fèi)成本之比。對(duì)承租人而言，租金是在租約中明確規(guī)定的。對(duì)業(yè)主而言，租金是與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的成本。當(dāng)其他要素不變，隨著家庭數(shù)量增多或人民群眾收入上升，人們對(duì)住房空間使用需求會(huì)增加，此時(shí)租金會(huì)上漲。在租房的資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)中，兩個(gè)市場(chǎng)通過租金和新開發(fā)建設(shè)量相互影響。住房使用市場(chǎng)形成的租金會(huì)影響住房資產(chǎn)需求，住房新開發(fā)建設(shè)量的增加會(huì)使住房的資產(chǎn)市場(chǎng)供給量增加，影響住房使用市場(chǎng)的存量水平，導(dǎo)致租金下降。

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題

炒房現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了增加自身的利潤，很多企業(yè)存在捂盤銷售的情況，開發(fā)商有意識(shí)控制項(xiàng)目的銷售速度以及減少住房的供給，以此哄抬項(xiàng)目的房價(jià)。同時(shí)在銷售商品房時(shí)，可能會(huì)以捂盤銷售，制造房價(jià)上漲的假象。同時(shí)租房的投資會(huì)產(chǎn)生一種預(yù)期，使人民群眾誤認(rèn)為購入房屋后只要持有就穩(wěn)賺不賠，使大量的投資者進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格快速上漲，處于不健康狀態(tài)。

價(jià)格泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)成為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也給資本無序擴(kuò)張?zhí)峁┩寥?。同時(shí)，隨著我國住房商品化改革，我國住房價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格不能和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)能力成正比，很多城市的住房價(jià)格超過了居民的承受能力，居民不僅在購房方面面臨巨大壓力，在租房方面同樣面臨巨大壓力，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨巨大的投資泡沫，產(chǎn)生了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。特別是以北京、上海、深圳為代表的一線城市地區(qū)，房價(jià)上漲幅度過快，暴露的是漲幅不合理，進(jìn)而產(chǎn)生一系列社會(huì)矛盾。比如，大部分人民群眾無法承受天價(jià)房價(jià)，購房已成為奢望，使其出現(xiàn)干脆選著不買房或躺平的心理狀況，這類問題可能會(huì)導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策

2011 年，我國針對(duì)部分居住性住房的房產(chǎn)稅政策，在上海與重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)，在明確征收對(duì)象、稅率等方面的基礎(chǔ)上，形成了具體的試點(diǎn)政策。比如，在上海全市范圍內(nèi)進(jìn)行試點(diǎn)征收對(duì)象是居民家庭購買的第二套及以上住房或非本市居民家庭新購住房，計(jì)稅依據(jù)為交易價(jià)格的70%，稅率為0.4%～0.6%。對(duì)于人均住房不超過60 平方米或新購住房以及本市居民無住房而與成年子女共同居住的情況免征房產(chǎn)稅。在重慶的試點(diǎn)范圍是主城九區(qū)，征稅對(duì)象是存量獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房或在重慶無戶口、無工作、無企業(yè)的人員，征稅對(duì)象是新購第二套或以上的普通住房，住房的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價(jià)格，稅率為0.5%～1.2%。

房地產(chǎn)改革對(duì)住房價(jià)格與租金的影響

住房兼具消費(fèi)屬性和投資屬性，消費(fèi)屬性是滿足居民居住的價(jià)值，投資屬性既具有未來收益的功能，又能夠保值和增值。將租房視為消費(fèi)品，其需求主要取決于城鎮(zhèn)化外來人口的新增數(shù)量、新增住房的剛性需求及居民對(duì)住房的改善性需求，這類需求可以通過購置住房或租房兩種方式解決。把住房看作投資品時(shí)，對(duì)其需求主要為投資，投資需求主要取決于未來房屋升值或出租租金所獲得的收入，以反映房地產(chǎn)的投資收益能力。房價(jià)與租金具有一定的關(guān)聯(lián)性，房產(chǎn)稅對(duì)二者都會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。

對(duì)消費(fèi)性住房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

針對(duì)住房的消費(fèi)性需求，租賃和購買具有相互替代性，征收房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)二者的需求偏好帶來一定影響，引領(lǐng)消費(fèi)者的偏好趨于理性化和節(jié)約化。同時(shí)也會(huì)給消費(fèi)性住房帶來一定影響。首先，房產(chǎn)稅的開征會(huì)提高擁有多套住房的投機(jī)者的持有成本，使他們考慮將閑置的住房進(jìn)行出售，從而增加銷售市場(chǎng)的二手房及租賃市場(chǎng)中房屋的供應(yīng)量。無論選擇將閑置的房屋出租還是出售，房產(chǎn)稅都會(huì)增加消費(fèi)者的住房供給量，滿足其居住需求。其次，對(duì)于具有改善性住房的消費(fèi)者，可能會(huì)因?yàn)橘徺I改善性住房使住房面積超過了家庭免稅面積而不能享受稅收優(yōu)惠，會(huì)放棄購置，使商品住房的市場(chǎng)需求量減少。同時(shí)住房市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生變化，會(huì)使一定數(shù)量的流動(dòng)人口選擇租房來滿足對(duì)住房的剛性需求，以解決居住的問題，使住房市場(chǎng)需求增加。

對(duì)投資性住房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

將住房看作投資品時(shí)，住房通過出租能夠獲得租金，對(duì)其的需求主要取決于投資者的未來收益預(yù)期。房產(chǎn)稅是以房屋為主體的征稅方式，只對(duì)第二套以上的住房實(shí)施征稅，會(huì)使投資者的持有成本增加，成本的提升會(huì)影響投資者對(duì)預(yù)期收益的期望水平。當(dāng)前我國的存量住房存在明顯閑置的情況，很多投資者購買房屋并非為了居住，也不為了出租，而是希望通過將其賣出賺取差價(jià)，從而導(dǎo)致大量房屋閑置。同時(shí)購房與租房享受的權(quán)益不平等現(xiàn)象較為突出，購房能夠享有價(jià)值增值方面的效益。如果資本市場(chǎng)能夠?qū)Ω黝愘Y產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)調(diào)節(jié)，那么征收房產(chǎn)稅會(huì)增加投資者的持有成本，減去持有成本之后投資者的收益會(huì)下降，投資者的期望收益下降，導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格下降，進(jìn)而導(dǎo)致新開發(fā)的住房建設(shè)面積減少，住房市場(chǎng)的存量下降，租金增加。同時(shí)在我國的住房市場(chǎng)中，住房投機(jī)者持有大量的住房等待銷售，賺取差價(jià)。房產(chǎn)稅的征收會(huì)迫使住房投資者將住房以出售或出租的方式，將住房重新投入市場(chǎng)。

對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定性產(chǎn)生的影響

在房屋出租市場(chǎng)上，若出租市場(chǎng)中的需求方意愿能夠得到滿足，需求方購買的房屋數(shù)量與供給方提供的房屋數(shù)量相等，那么住房市場(chǎng)就達(dá)到均衡狀態(tài)。但是在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口流動(dòng)性等存在較大差異，住房會(huì)出現(xiàn)非均衡的狀態(tài)。需求方購買房屋的意愿在很大程度上取決于自身的可支配收入、買房時(shí)的融資成本、人均住宅面積等方面因素，供給方供給的意愿取決于住房開發(fā)的建設(shè)成本、土地成本以及城市化建設(shè)水平等。因此，在住房的供需關(guān)系管理中，存在明顯的復(fù)雜性以及動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)，使得不同階段的市場(chǎng)不可能處于完全均衡狀態(tài)。在現(xiàn)實(shí)情況下，住房市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)圍繞著均衡價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，實(shí)際價(jià)格會(huì)受市場(chǎng)環(huán)境變化的影響。在住房市場(chǎng)的變化中，影響住房實(shí)際價(jià)格的變動(dòng)取決于以下兩個(gè)因素：一是供需關(guān)系的變化。供需關(guān)系變動(dòng)會(huì)使住房實(shí)際價(jià)格變動(dòng)。供給和需求的關(guān)系發(fā)生變化時(shí)，均衡價(jià)格也會(huì)發(fā)生變化。二是政府調(diào)控。政策導(dǎo)向的相關(guān)因素發(fā)生變動(dòng)，會(huì)引起住房價(jià)格變動(dòng)。開征房產(chǎn)稅使資產(chǎn)價(jià)格下跌，房屋使用的市場(chǎng)存量和租金發(fā)生波動(dòng)，會(huì)形成新的均衡價(jià)格。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建議

住房問題關(guān)系著人們的切身利益，在住房管理過程中要穩(wěn)字當(dāng)頭，追求房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。在當(dāng)前我國“房住不炒”的大背景下，通過建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉等措施，借助房產(chǎn)稅改革為契機(jī)，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有著重要的促進(jìn)性作用。

優(yōu)化房產(chǎn)稅制度

隨著居民生活水平不斷提高，人們收入增長的同時(shí)，收入分配差距大的問題日益凸顯。征收房地產(chǎn)能夠縮小貧富差距，有助于合理使用資產(chǎn)再分配機(jī)制。為此要充分關(guān)注房產(chǎn)稅建設(shè)的要求，形成科學(xué)的措施予以管理。在房產(chǎn)稅改革的過程中，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)主要是對(duì)新購的第二套住房征稅。同時(shí)房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來源，能促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展，具體而言要重視以下幾點(diǎn)。

一是擴(kuò)大征稅范圍。房產(chǎn)稅制定的初期是對(duì)個(gè)人居住的房產(chǎn)免稅。在2011 年上海與重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中，征稅范圍相對(duì)較窄，試點(diǎn)的征稅對(duì)象主要是對(duì)居民新購住房。房產(chǎn)稅改革要徹底打擊投機(jī)行為以及降低住房空置率，就要將存量房納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，增加房產(chǎn)投機(jī)者的持有成本，達(dá)到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，平穩(wěn)住房市場(chǎng)的目標(biāo)。在房產(chǎn)稅改革的環(huán)節(jié)，通過完善房產(chǎn)稅政策管理過程中存量住房范圍，加大對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控力度，充分體現(xiàn)稅收的公平性原則。

二是對(duì)計(jì)稅基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，交易價(jià)格會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而發(fā)生改變，因此交易價(jià)格并不一定代表其真實(shí)價(jià)值，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收缺乏公允性。為此要結(jié)合住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

三是優(yōu)化稅率。我國房產(chǎn)稅采用的是比例稅率的征收方式。從上海和重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅改革制度對(duì)于潛在的高檔住房購買者產(chǎn)生了約束作用。但是稅率并非越高越好，當(dāng)稅率超過一定水平，將給房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展帶來負(fù)面影響。為了強(qiáng)化房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，稅率的制定可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刈≌愋汀⒆》吭u(píng)估價(jià)等因素制定。例如，對(duì)普通住宅可以制定低稅率，對(duì)高檔住宅制定高稅率。通過實(shí)施差別稅率的方式，充分發(fā)揮調(diào)控作用。

四是建立房產(chǎn)稅的配套制度體系。在房產(chǎn)稅的實(shí)施之前，應(yīng)建立房屋價(jià)值評(píng)估體系。房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)作為房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，為確保房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值準(zhǔn)確、合理，應(yīng)進(jìn)一步完善房屋價(jià)值評(píng)估體系，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)管理以及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)控制措施，確保評(píng)估機(jī)構(gòu)受到嚴(yán)格監(jiān)督，按公平、公正原則進(jìn)行管理。

五是建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享機(jī)制。為確保房產(chǎn)稅有序?qū)嵤獙?duì)涉稅信息形成規(guī)范的管理機(jī)制，對(duì)各類信息進(jìn)行全面分析及把控。在信息技術(shù)高速發(fā)展的時(shí)代下，要高度重視信息共享的管理要求，建立全國聯(lián)網(wǎng)的信息共享平臺(tái)。在當(dāng)前，我國已完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，居民及組織機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)被政府機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一監(jiān)控，信息更加透明，相關(guān)改革也為征收房產(chǎn)稅提供了條件。但是為了征稅的監(jiān)控更加合理，在未來要進(jìn)一步完善系統(tǒng)建設(shè)，通過對(duì)涉稅信息進(jìn)行把控，建立完善的房產(chǎn)稅征稅制度，確保在房產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)能夠準(zhǔn)確掌握房屋的相關(guān)信息，包括所有人、價(jià)值、使用年限、面積等。通過信息化的管理措施，建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享機(jī)制，并采用完善的措施對(duì)所有住房信息進(jìn)行統(tǒng)一化管理，以此達(dá)到改善房產(chǎn)稅管理水平的目標(biāo)。

有序推進(jìn)與開展房產(chǎn)稅立法

在過去多年，政府多次提出要通過房產(chǎn)稅立法的方式改變房地產(chǎn)行業(yè)的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)較多，房產(chǎn)稅政策的制定和出臺(tái)要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策環(huán)境。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨于平穩(wěn)，不再是以往的無序擴(kuò)張狀態(tài)。若短期內(nèi)開征房產(chǎn)稅，不利于穩(wěn)定市場(chǎng)，可能會(huì)影響市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。為了起到政府宏觀調(diào)控的作用，在房產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)要有序推進(jìn)立法機(jī)制。房產(chǎn)稅的立法作為一項(xiàng)全國性的工作，為確保立法具有規(guī)范性，要穩(wěn)妥推進(jìn)立法管理，循序漸進(jìn)立法，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素及財(cái)政屬性、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面要素立法。從長期來看，推進(jìn)房產(chǎn)稅的立法以后，要充分關(guān)注與房地產(chǎn)相關(guān)的各項(xiàng)收費(fèi)，避免重復(fù)收費(fèi)的問題。同時(shí)，房產(chǎn)稅的改革是提高地方政府財(cái)政收入水平的重要舉措，也是緩解土地財(cái)政不可延續(xù)背景下地方政府資金緊缺問題的重要方式，因此，通過增加財(cái)產(chǎn)稅并由其負(fù)責(zé)征收，是我國未來房產(chǎn)稅立法改革的方向。在當(dāng)前我國確立了房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅重要部分的基礎(chǔ)上，未來地方政府要重視房產(chǎn)稅管理，并將其作為重要收入來源。在我國房產(chǎn)稅立法呼之欲出的當(dāng)下，在未來建立房產(chǎn)稅制度時(shí)要將房產(chǎn)稅作為地方稅種的主要內(nèi)容，形成完善的配套措施，并由地方政府重點(diǎn)管理。

房產(chǎn)稅改革要兼顧交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)

房產(chǎn)稅改革不僅會(huì)影響房屋的市場(chǎng)價(jià)值，也會(huì)對(duì)租賃的價(jià)格產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前房價(jià)相對(duì)較高的狀況下，很多購房者希望通過房產(chǎn)稅落地來調(diào)控房價(jià)。房產(chǎn)稅具有地方稅收籌集功能以及房價(jià)調(diào)控功能，對(duì)房屋的交易具有較強(qiáng)影響，且會(huì)影響房屋租賃價(jià)格。在未來實(shí)施房產(chǎn)稅改革環(huán)節(jié)時(shí)，要充分關(guān)注可能給房屋交易和租賃帶來影響的情況。在實(shí)施房產(chǎn)稅改革過程中，在關(guān)注房屋交易價(jià)格的同時(shí)，兼顧房屋租賃價(jià)格，探索適合房產(chǎn)稅實(shí)際特點(diǎn)的征收方式。

一方面，充分考慮房屋出租者整體的稅負(fù)情況。在房屋租賃市場(chǎng)中租賃的供給者包括個(gè)人出租者和機(jī)構(gòu)出租者以及政府。成熟的租賃市場(chǎng)中提供租賃住房應(yīng)該以專業(yè)機(jī)構(gòu)為主、個(gè)人為輔，主要原因是機(jī)構(gòu)租賃者具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，且行為相對(duì)規(guī)范，能夠?yàn)樽赓U市場(chǎng)發(fā)展提供必要支持。因此，針對(duì)房屋出租要制訂系統(tǒng)化的管理措施，在房屋租賃管理環(huán)節(jié)要充分保護(hù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。在未來正式實(shí)施房產(chǎn)稅環(huán)節(jié)，若沒有充分考慮機(jī)構(gòu)的情況，那么其不僅面臨房產(chǎn)稅，還面臨企業(yè)相關(guān)的各類稅負(fù)。為此針對(duì)機(jī)構(gòu)出租者應(yīng)該給予相應(yīng)的稅收減免機(jī)制，促進(jìn)我國住房市場(chǎng)良性發(fā)展。

另一方面，針對(duì)租賃住房建立完善的保障制度。在當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，租賃住房的需求遠(yuǎn)小于發(fā)達(dá)國家，主要原因是很多居民將購買住房作為一種投資手段，而認(rèn)為住房的租賃則是消費(fèi)，傳統(tǒng)的理念使得很多人更愿意使用貸款方式購買住房。同時(shí)當(dāng)前我國的租賃市場(chǎng)中征收體系不完善，出租人不愿意繳納由于租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)，承租人無法使用租金來抵減個(gè)人所得稅，但是購房所產(chǎn)生的利息卻可以抵扣個(gè)人所得稅。因此，在房屋租賃環(huán)節(jié)，要充分關(guān)注房屋租賃的特點(diǎn)，提高人們租賃住房的意愿。例如，在開征房產(chǎn)稅之后，可能會(huì)使房屋租賃價(jià)格提高，降低承租人的生活質(zhì)量。為此，在未來我國針對(duì)房產(chǎn)稅改革，要關(guān)注房屋租賃市場(chǎng)，可以通過建立出租人的租賃登記制度，確保其開展合法登記的同時(shí)，采用稅收優(yōu)惠的方式降低承租人個(gè)人所得稅稅負(fù)。

住房市場(chǎng)分為住房使用市場(chǎng)和住房資本市場(chǎng)，住房資本市場(chǎng)決定了住房價(jià)格，使用市場(chǎng)決定租金水平。在我國房地產(chǎn)改革的大背景下，對(duì)住房使用市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。文章對(duì)房產(chǎn)稅改革的工作進(jìn)行研究，探討房地產(chǎn)改革對(duì)住房價(jià)格與租金的影響，論述了具體的發(fā)展建議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展與改革建立更為規(guī)范的管理體系有一定意義。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來發(fā)展過程中，要不斷優(yōu)化發(fā)展措施，確保房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展的目標(biāo)。