摘要：隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，商品住房制度改革日益成熟，住宅專項(xiàng)維修資金的征收額度逐年增長(zhǎng)，如何有效監(jiān)督并妥善運(yùn)用這筆資金，扮演好公眾的“財(cái)務(wù)管家”角色，成為當(dāng)前房屋管理和資金管理者面臨的新挑戰(zhàn)。在此背景下，本文從提升資金使用效益、減少資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及提升住宅維修質(zhì)量三個(gè)方面，探討了商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的重要性，揭示了當(dāng)前商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管面臨的問(wèn)題，提出了需要建立完善的資金監(jiān)管體系、強(qiáng)化資金繳納管理、規(guī)范資金使用過(guò)程管理、加強(qiáng)資金賬戶監(jiān)督控制、大力建設(shè)資金監(jiān)管信息系統(tǒng)的建議，希望借此提升資金監(jiān)管效能，確保資金使用的合法性，從而推動(dòng)商品住宅維修質(zhì)量的提升和市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房住宅；專項(xiàng)維修資金；監(jiān)管

DOI：10.12433/zgkjtz.20241723

我國(guó)設(shè)立的住宅維修專項(xiàng)資金，其核心目標(biāo)是支持物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)等公共設(shè)施內(nèi)的維護(hù)工作。在遇到諸如住宅結(jié)構(gòu)損壞這類修理需求時(shí)，通常的程序是由物業(yè)管理公司進(jìn)行詳盡的評(píng)估和問(wèn)題記錄，然后向負(fù)責(zé)住宅維修資金管理的官方機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。經(jīng)嚴(yán)格審核、業(yè)主簽字同意后，動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，對(duì)受損的住宅區(qū)域進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的修復(fù)和提升，從而改善居民的生活環(huán)境，為住戶的生活品質(zhì)提供堅(jiān)實(shí)保障。

一、商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的重要性

（一）提升資金收繳及使用效益

商品住宅專項(xiàng)維修資金的有效監(jiān)管，一方面能夠確保資金的足額收繳、?？顚Ｓ?，避免資金混用或?yàn)E用導(dǎo)致的資源浪費(fèi)；另一方面，通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)管制度和流程，可有效控制維修項(xiàng)目的成本，確保每筆資金都能夠最大化地用于實(shí)際維修工作，從而提高維修效率和成本控制能力。

（二）減少資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

商品住宅專項(xiàng)維修資金的有效監(jiān)管可以顯著減少各類資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。首先，監(jiān)管能夠確保資金的安全性和穩(wěn)定性，防止因資金挪用、濫用或不當(dāng)使用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)建立健全監(jiān)管制度，規(guī)范的操作流程，可有效預(yù)防和應(yīng)對(duì)資金流失、侵占及其他違規(guī)行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和社會(huì)公平；其次，監(jiān)管還能夠規(guī)范維修資金的使用行為，促使維修企業(yè)和管理機(jī)構(gòu)嚴(yán)格依據(jù)合同及相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行資金管理，避免不當(dāng)操作或管理疏漏導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和糾紛；最后，有效的監(jiān)管體系還能提升市場(chǎng)透明度，增強(qiáng)投資者和業(yè)主的信任感，有助于形成穩(wěn)定和可持續(xù)的商品住宅維修市場(chǎng)環(huán)境。

（三）提升住宅維修質(zhì)量

良好的監(jiān)管能確保資金?？顚Ｓ?，有效避免資金不足或?yàn)E用導(dǎo)致的施工質(zhì)量問(wèn)題。通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，可督促維修企業(yè)和管理機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范施工，從而提高施工的技術(shù)水平和工藝標(biāo)準(zhǔn)。此外，監(jiān)管體系的建立還能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正施工中存在的質(zhì)量問(wèn)題，確保維修工程技術(shù)的可靠性和持久性。因此，有效的監(jiān)管不僅保障了業(yè)主的利益和資金安全，更為住宅維修質(zhì)量的提升提供了堅(jiān)實(shí)的保障，有助于建設(shè)更加安全、耐久和舒適的居住環(huán)境。

二、商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管問(wèn)題

（一）缺乏完善的監(jiān)管體系

當(dāng)前，存在著商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管體系不夠健全的問(wèn)題。一是監(jiān)管制度和標(biāo)準(zhǔn)不夠完備，無(wú)法全面覆蓋資金使用的各個(gè)環(huán)節(jié)；二是監(jiān)管部門的職責(zé)劃分不清，監(jiān)管責(zé)任不明確、執(zhí)行效果不徹底；三是監(jiān)管政策實(shí)施過(guò)程中缺乏科學(xué)性和靈活性，無(wú)法有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和新情況；四是監(jiān)管數(shù)據(jù)的收集和分析能力不足，無(wú)法為監(jiān)管決策提供充分的依據(jù)和支持。

（二）資金繳納管理不到位

商品房住宅專項(xiàng)維修資金收繳工作由相關(guān)部門主導(dǎo)，其操作模式相對(duì)固定，收取初期，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收代繳，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)批量繳存至管理單位。然而，這種模式在建立賬戶時(shí)存在一些問(wèn)題，難以按照小區(qū)、樓棟或單元門牌號(hào)精確分類。收繳過(guò)程主要依賴詳盡的數(shù)據(jù)錄入，包括居民個(gè)人信息、資金額度、房產(chǎn)地理位置、面積、住戶詳情等。最初，全國(guó)范圍內(nèi)的維修資金存入并未與房屋所有權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)證書(shū)發(fā)放緊密關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致對(duì)于未能按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主，措施的執(zhí)行難度加大。另外，由于購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)間存在差異性，從而產(chǎn)生大量的老舊小區(qū)因部分業(yè)主未足額繳納維修資金的問(wèn)題而導(dǎo)致房屋維修資金無(wú)法正常使用，續(xù)交難度較大。當(dāng)實(shí)際維修需求超出資金儲(chǔ)備時(shí)，房屋維修將面臨維修資金短缺的問(wèn)題，這無(wú)疑為維修資金的實(shí)際運(yùn)用帶來(lái)了諸多不便。取消開(kāi)發(fā)商代收代繳后，既保障了資金安全，也讓維修資金的管理者產(chǎn)生了主動(dòng)性，但老舊小區(qū)的建賬到戶及費(fèi)用續(xù)交仍然是一大難題。

（三）資金使用管理不到位

首先，預(yù)算設(shè)定存在顯著偏差，導(dǎo)致工程總成本管理困難。維修和翻新項(xiàng)目與新建工程不同，其通常只是簡(jiǎn)化的維護(hù)或更新，要求在短時(shí)間內(nèi)迅速完成勘查、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等步驟。由于時(shí)間緊迫，難以遵循常規(guī)的工程預(yù)結(jié)算流程，使得工程費(fèi)用的結(jié)算變得復(fù)雜且難以精準(zhǔn)控制。維修項(xiàng)目的報(bào)價(jià)往往缺乏明確性和規(guī)范性，可能導(dǎo)致實(shí)際花費(fèi)超出必要，使得維修資金的使用效率和安全性受到影響。

其次，工程量核算的準(zhǔn)確度問(wèn)題突出，難以控制真實(shí)規(guī)模。多數(shù)維修改造項(xiàng)目往往缺乏詳盡的施工圖紙，這為施工人員提供了可乘之機(jī)，他們?cè)趫?zhí)行過(guò)程中可能會(huì)隨意增減工程量。特別是在隱蔽工程的維修過(guò)程中，造價(jià)評(píng)估人員無(wú)法實(shí)時(shí)監(jiān)督，使得施工單位有機(jī)會(huì)虛報(bào)工程量，從而謀取非法利益。

最后，材料價(jià)格中的水分過(guò)大，使得工程成本難以得到有效把控。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，市場(chǎng)上的材料種類繁多，不同的選擇會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生顯著影響。然而，在維修過(guò)程中，假冒偽劣材料的使用監(jiān)管和偷工減料現(xiàn)象屢禁不止，進(jìn)一步加大了成本控制難度。

（四）專項(xiàng)資金賬戶管理不足

在商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管過(guò)程中，專項(xiàng)資金賬戶管理不足是一個(gè)重要的問(wèn)題。首先，缺乏統(tǒng)一的資金賬戶管理平臺(tái)和規(guī)范的操作流程，導(dǎo)致各地賬戶管理方式存在差異和混亂，難以實(shí)現(xiàn)資金的統(tǒng)一監(jiān)控和管理；其次，部分管理機(jī)構(gòu)在資金賬戶的使用權(quán)限和審批流程上存在模糊不清的情況，導(dǎo)致資金使用過(guò)程中的不透明性和潛在的濫用風(fēng)險(xiǎn)；最后，缺乏有效的賬戶審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，使得資金流向和使用情況難以及時(shí)核查和調(diào)整，存在監(jiān)管漏洞和管理混亂的問(wèn)題。

這些因素共同影響了專項(xiàng)資金賬戶的規(guī)范化和安全性，需要通過(guò)建立統(tǒng)一的賬戶管理標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督力度，提升賬戶管理的科學(xué)性和透明度，確保專項(xiàng)資金的安全有效使用。

（五）資金信息化監(jiān)管不足

在商品住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管中，信息化監(jiān)管能夠提升資金管理的透明度和效率，確保資金使用的合規(guī)性和安全性。然而，當(dāng)前資金信息化監(jiān)管存在明顯不足。一方面，部分地區(qū)的監(jiān)管系統(tǒng)建設(shè)滯后，缺乏統(tǒng)一的信息化平臺(tái)，導(dǎo)致數(shù)據(jù)收集、整理和分析效率低下，難以為決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持；另一方面，即便有信息化平臺(tái)，也可能存在功能不完善、操作不便捷等問(wèn)題，使得監(jiān)管部門難以有效實(shí)施監(jiān)管，從而增加了資金違規(guī)使用的風(fēng)險(xiǎn)。

三、商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管對(duì)策

（一）建立完善的資金監(jiān)管體系

當(dāng)前，維修資金管理部門往往并非獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，大部分是住建部門的一個(gè)科室，人員雖少，但職責(zé)繁多，要負(fù)責(zé)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的收繳、使用、收益分配及其他事項(xiàng)。在實(shí)際操作過(guò)程中，人員專業(yè)度欠缺，少數(shù)人管理眾多小區(qū)的情況導(dǎo)致問(wèn)題頻發(fā)。因此，管理責(zé)任不應(yīng)僅限于單一部門，而應(yīng)由社區(qū)、第三方造價(jià)評(píng)估、金融機(jī)構(gòu)等多方力量共同承擔(dān)。居委會(huì)需負(fù)責(zé)組建業(yè)主委員會(huì)，確保房地產(chǎn)決策的公正與合規(guī)；第三方造價(jià)公司則應(yīng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行審計(jì)；銀行的專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的收取和比對(duì)，確保其使用透明且安全。

（二）做好資金繳納管理工作

在解決資金繳納管理不到位的問(wèn)題時(shí)，首先要建立精準(zhǔn)的資金繳納管理系統(tǒng)，通過(guò)完善的數(shù)據(jù)錄入和信息技術(shù)支持，確保資金收取能夠準(zhǔn)確記錄和分類業(yè)主的繳費(fèi)情況。同時(shí)，引入更精確的管理模式，根據(jù)小區(qū)、樓棟單元門牌號(hào)、業(yè)主等細(xì)化管理單位，有助于提高資金繳納的準(zhǔn)確性和時(shí)效性；其次，加強(qiáng)房屋所有權(quán)登記與維修資金繳納的關(guān)聯(lián)性。應(yīng)建立房屋所有權(quán)登記和維修資金賬戶的直接聯(lián)系機(jī)制，確保只有完成維修資金繳納的業(yè)主才能取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，從而增強(qiáng)業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)的主動(dòng)性和認(rèn)知度，減少拖欠情況的發(fā)生；最后，應(yīng)實(shí)行更加靈活有效的追繳措施。對(duì)于拖欠維修資金的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)采取法律手段、增設(shè)逾期費(fèi)用等措施，強(qiáng)化繳費(fèi)責(zé)任的落實(shí)和執(zhí)行力度。

同時(shí)，建立定期審計(jì)和監(jiān)督制度，對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控和評(píng)估，確保維修資金的合理利用和長(zhǎng)期健康運(yùn)營(yíng)。通過(guò)建立精準(zhǔn)的管理系統(tǒng)、強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益的關(guān)聯(lián)機(jī)制，加強(qiáng)追繳措施和監(jiān)督審計(jì)制度的執(zhí)行力度，有效應(yīng)對(duì)資金繳納管理不到位的問(wèn)題，提升商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理效率和透明度，確保維修資金的有效使用和長(zhǎng)期可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

（三）強(qiáng)化資金使用過(guò)程管理

為了改進(jìn)商品房住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)用現(xiàn)狀，可以從兩個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域著手改革。一方面，打破原有的物業(yè)公司獨(dú)家申請(qǐng)模式，允許業(yè)主委員會(huì)或遵循業(yè)主大會(huì)決議，聯(lián)合街道辦事處、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)共同審核維修需求。在詳細(xì)記錄需維修的住宅清單后，直接向維修資金管理部門提交申請(qǐng)。這種方式可確保項(xiàng)目售后的高效維護(hù)，并顯著提升資金使用的整體效能；另一方面，對(duì)于突發(fā)的緊急維修情況，實(shí)施預(yù)付款與事后報(bào)告相結(jié)合的方式。在確認(rèn)緊急狀況后，先撥付資金用于即時(shí)修復(fù)，隨后補(bǔ)交相關(guān)材料。但在實(shí)施前，必須由專業(yè)的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，確認(rèn)符合臨時(shí)應(yīng)急項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，并獲得批準(zhǔn)后方可啟用專項(xiàng)維修資金。待建設(shè)項(xiàng)目完成后，再補(bǔ)充完整申請(qǐng)資料并提交，確保能夠快速響應(yīng)突發(fā)情況，在保障住戶權(quán)益的同時(shí)，優(yōu)化維修資金的使用流程。維修資金不足額的項(xiàng)目則因資金不足，不能采取這種方式。

（四）規(guī)范資金賬戶監(jiān)督控制

在商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管過(guò)程中，規(guī)范資金賬戶監(jiān)督控制是確保資金安全和合規(guī)運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金賬戶的規(guī)范化管理。制定詳細(xì)的賬戶開(kāi)設(shè)流程和標(biāo)準(zhǔn)，確保并明確賬戶的用途和限制條件。同時(shí)，建立資金流向的詳細(xì)記錄和監(jiān)控機(jī)制，確保資金?？顚Ｓ?，避免資金出現(xiàn)挪用或?yàn)E用風(fēng)險(xiǎn)；其次，建立健全資金監(jiān)督控制體系。設(shè)立專門的資金監(jiān)督部門，負(fù)責(zé)對(duì)資金流向和使用情況進(jìn)行定期審計(jì)和監(jiān)控。同時(shí)，制定監(jiān)督控制的操作規(guī)程和審批流程，明確資金管理責(zé)任人員的權(quán)限和職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)資金使用過(guò)程中各環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)督和管理；最后，應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的賬戶清查和審計(jì)制度。定期對(duì)資金賬戶進(jìn)行內(nèi)部和外部審計(jì)，確保賬目清晰、準(zhǔn)確，排查可能存在的錯(cuò)誤或不正當(dāng)操作。審計(jì)過(guò)程中應(yīng)重視對(duì)收入、支出、余額等關(guān)鍵環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)的核實(shí)，以及與實(shí)際維修需求的匹配情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，保證賬戶管理的透明度和合法性。

（五）建設(shè)資金監(jiān)管信息系統(tǒng)

進(jìn)入數(shù)字化時(shí)代，建設(shè)資金監(jiān)管信息系統(tǒng)不僅是必然趨勢(shì)，也是提升管理效能和服務(wù)水平的關(guān)鍵舉措。通過(guò)數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用，可以實(shí)現(xiàn)資金流向的實(shí)時(shí)監(jiān)控、數(shù)據(jù)的自動(dòng)化分析與處理，從而提升監(jiān)管的精準(zhǔn)性和響應(yīng)速度。例如：自2021年2月起，某市率先推出了線上繳存服務(wù)，居民可通過(guò)“安居廣廈”小程序以及房屋專項(xiàng)維修資金管理中心的官方平臺(tái)，便捷地繳納維修資金。2023年3月，這一流程已全面升級(jí)為無(wú)紙化的全程服務(wù)，成功解決了維修資金繳存過(guò)程中的技術(shù)障礙，實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接；其次，該市致力于消除信息孤島，實(shí)現(xiàn)了與房地產(chǎn)交易等關(guān)鍵系統(tǒng)的一體化操作。與房屋交易管理中心深度合作，實(shí)現(xiàn)了智能數(shù)據(jù)共享，提高了信息獲取的精準(zhǔn)性和效率。通過(guò)建立樓盤(pán)與交易中心的數(shù)據(jù)鏈接，確保每位業(yè)主維修資金賬戶信息的精確和全面。同時(shí)，該市引入了合同信息自動(dòng)導(dǎo)入系統(tǒng)，大大減少了人工錄入的工作量，提升了業(yè)務(wù)處理速度。同時(shí)，交易過(guò)程中還引入了電子驗(yàn)證機(jī)制，可自動(dòng)核實(shí)維修資金繳存情況，提升了交易流程的透明度；最后，為了增強(qiáng)業(yè)主的參與度和便利性，該市提供了多元化的信息查詢途徑。業(yè)主不僅能通過(guò)短信接收賬戶余額變動(dòng)通知，獲取維修資金的繳納、使用及增值收益的實(shí)時(shí)更新，還能定期收到續(xù)繳維修資金的提醒。政府網(wǎng)站、管理中心的微信公眾號(hào)、專用銀行APP以及實(shí)體銀行網(wǎng)點(diǎn)，都成為查詢資源，全方位地滿足了業(yè)主的需求，提升了維修資金管理的現(xiàn)代化水平。

四、結(jié)語(yǔ)

商品房住宅專項(xiàng)維修資金作為城市住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，其管理體系的構(gòu)建與實(shí)際效能的實(shí)現(xiàn)往往存在顯著差異。當(dāng)前，應(yīng)優(yōu)化商品房住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管與運(yùn)用效率，以契合社會(huì)進(jìn)步的核心議題。針對(duì)這一現(xiàn)狀，本文提出了持續(xù)改進(jìn)并精細(xì)化的策略，旨在通過(guò)數(shù)字化、科學(xué)化、高效化和安全保障的方式，重塑我國(guó)商品房住宅及公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金的管理模式。這一改革舉措旨在提升整體運(yùn)作效能，確保資金使用的透明度和安全性，為社會(huì)資源的合理分配和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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